埼玉県の土地を所有されている方は、どのような土地活用をすればいいか分からない方も多いと思います。

一概に埼玉県の土地活用と言っても、都市部と郊外では最適な活用方法は異なります。埼玉県でのエリアごとの賃貸住宅の家賃相場や貸しオフィスの賃料相場をもとに、埼玉県でのおすすめの土地活用方法をご紹介します。

埼玉県でおすすめの土地活用

埼玉県は全体で約734万人の人口がいますが、その中でもさいたま市は約132万人、川口市は約59万人、川越市には約35万人が住んでいる東京のベッドタウンです。

埼玉県は河川が多く、土地面積に占める河川の割合が約3.9%と全国でトップの都道府県なのをご存じでしょうか。

埼玉県での土地活用のポイントは土地の特性を理解し、それぞれの場所に適した活用方法を選ぶことが重要になってきます。

都心部での土地活用

埼玉県の都心部ではオフィスビルや賃貸住宅などの需要があるため、以下のような土地活用がおすすめです。

それぞれの活用方法の特徴、メリット、デメリットについて説明します。

オフィスビルや貸店舗

埼玉県は東京都心部へのアクセスも良く、交通の便が良い川越市や手頃な賃料の物件が多い川口市などがオフィス街として人気です。

オフィスビルや貸店舗の特徴は賃貸住宅に比べ収益性が高く、節税効果も高いので、より多くの収入が見込めるでしょう。

デメリットは建物の規模が大きくなることや構造によって建築費が高額になりやすいことや、オフィスや店舗にはある程度の面積が必要になり、需要と供給のバランスも難しいことから空室リスクが高くなりやすいことです。

テナント兼賃貸住宅

テナント兼賃貸住宅とは、建物の1階部分や低層階にテナントを誘致し、上層階は居住スペースにする活用方法です。

住宅地ではテナントを誘致するのが難しい場合もありますが、都心部では店舗やオフィスの需要もあるため、都心部ならではの活用方法でしょう。

住宅では家賃が低くなりやすい低層階をオフィスや店舗にし、建物全体の収益性を高めることができます。

デメリットとしては、誘致するテナントが飲食業などの場合、匂いや騒音トラブルなどのリスクがあります。

ホテル経営

都心部での活用方法として、意外と知られていないのがホテル経営です。ホテル経営には大きく分けて、自分で建物を建築する場合（建て貸し）と土地をホテル事業者に貸す（土地貸し）活用方法があります。

ホテル経営はうまくいけば収益性は高いですが、リスクも高いためホテル経営を検討している方は、事業計画などの入念な計画が必要になってくるので注意しましょう。

ホテル経営はご自身で運営も可能ですが、経営ノウハウが必要になってくるため、事業用定期借地やサブリース方式などでの活用方法がおすすめです。

ホテル経営を成功させるには事業者選びが最も重要になってきますので、建築や運営を任せる事業者は複数の事業者に相談して入念に選ぶようにしましょう。

コインパーキング

都心部での土地活用は収益性が高い活用方法が多いですが、その分建築費なども高額になりやすくリスクが高くなりがちです。

そこで更地にしておくのはもったいないけど、あまりリスクは取りたくない方はコインパーキングを検討してみてはいかがでしょうか。

コインパーキングは建物を建築する活用方法に比べ収益性が劣りますが、建築費などが安く済む場合が多いため、リスクが少ない活用方法としておすすめです。

コインパーキングはご自身で設備を導入して運営する方法と、事業者に土地を貸して土地代を受け取る方法がありますので、収支計画をもとにそれぞれの活用方法を検討してみてください。

住宅地での土地活用

埼玉県は人口も多く賃貸住宅などの需要も高いため、土地活用には以下の方法が考えられます。

それぞれの活用方法の特徴、メリット・デメリットについて見てみましょう。

マンションやアパートなどの賃貸住宅

マンションやアパートは最寄りの駅から徒歩圏内であれば、多くのエリアで需要がある土地活用方法です。

賃貸住宅はエリアによって、単身向けかファミリー向けかなど、柔軟に間取りやプランを変更して建物を建てることができます。

また節税効果が高い活用方法としても知られていますので、賃貸住宅の需要があるエリアであれば安定した収入と資産を得ることもできるでしょう。

デメリットとしては、建築費がある程度かかるため借り入れが必要な点や、エリア毎の特性を理解して建築しないと空室のリスクが高くなります。

マンションやアパートを建築する際は、複数の不動産会社やハウスメーカーに相談してから建築計画を建てるようにしましょう。

戸建賃貸

土地が狭くて活用方法が思いつかない方は、戸建賃貸を検討してみてはいかがでしょうか。

埼玉県は人口が多いため、エリアによってはマンションやアパートだけでなく、戸建賃貸の需要も大きくあります。戸建賃貸の場合は、長期間で入居が見込めるため入居者探しの手間や管理コストがあまりかからない点がメリットです。

一方、入居者が決まらない場合は収入がゼロになってしまうため、家賃を低く設定したり、初期費用を抑えるなど空室リスクを減らす工夫が必要になってくるでしょう。

資産買い替え

所有されている土地によっては、活用が難しい場合もあるでしょう。例えば、駅から少し離れた場所で戸建住宅が多い場合、単身者向けのアパートを建築しても入居者はなかなか見込めません。

そう言った場合には、所有されている土地を建売業者などに売却して、市街地のマンションやアパートなどを買い換える方法も考えられます。

事業用の資産の買い替えを行った場合には、税制の特例措置を受けられる場合もあるので、所有されている土地を売却して資産を買い換えることも検討してみてはいかがでしょうか。

国税庁：事業用の資産を買い換えたときの特例

店舗運営

所有されている土地がある程度の広さがあり、近隣に居住者が多い場合にはコンビニエンスストアやドラッグストアなどの店舗運営もおすすめです。

用途地域によっては建築できない場合もありますが、コンビニエンスストアやドラッグストアの店舗運営は建て貸しや土地貸しで活用が可能です。

土地貸しの事業用定期借地であれば、建築費を負担する必要がなく契約期間終了後は更地で返還されるためローリスクで店舗運営を行うことができます。

狭い土地の有効活用方法

建物を建てるのも困難な埼玉県の狭い土地では、活用方法は限られてしまいますが、以下のような活用方法がおすすめです。

建物が建てられない土地でも、駐車場や駐輪場などにすることによって、収益を得ることも可能です。

都心部など一定の需要があるエリアでないと活用が難しい場合もありますが、近年ではバイクなどのコインパーキングも一定の需要があります。

また駐車場などと併用して、自動販売機の設置や広告看板を設置し、収益性を上げることも可能ですので、建物を建てられなくても活用を諦める必要はありません。

郊外の土地活用

埼玉県での郊外での土地活用は一般の方にはあまり馴染みがないかもしれませんが、以下のような活用方法もあります。

郊外で大きな通りに面しており、ある程度の交通量が見込まれる場所では、ロードサイド型のテナントを誘致して活用する方法もあるのをご存知でしょうか。住宅地の活用方法と同じようにコンビニエンスストアやドラッグストアを誘致したり、飲食店や雑貨店などを誘致して収益を上げることも可能です。

土地が広い場合には、複数の店舗を誘致して収益性を高めることもできます。

テナントを誘致するのが難しいようなエリアの場合、トランクルームや太陽光発電で土地活用するのも良いでしょう。

しかしトランクルームや太陽光発電などは建物を建てる活用方法に比べ、収益性が劣りますので、土地にあった活用方法を選ぶことが大切です。

埼玉県での土地活用は安泰？賃料の推移を解説

東京からも近い埼玉県での土地活用は、今後も安泰しているのでしょうか。

埼玉県では都心部を中心とした土地活用から郊外地まで、様々な方法で土地活用を行うことが可能です。

賃貸住宅や貸しオフィスなどの賃料相場の推移や、空室状況の変化などをもとに、今後も埼玉県での土地活用が安泰なのか見てみましょう。

埼玉県の賃料相場

埼玉県の賃料相場を「賃貸住宅・戸建賃貸・貸しオフィス・土地貸し」などそれぞれの項目別に見てみましょう。

賃貸住宅の相場

埼玉県のマンション・アパートの家賃相場（上位5都市）

ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパートの相場
さいたま市大宮区	7.34万円
川口市	7.15万円
さいたま市南区	6.72万円
さいたま市浦和区	6.59万円
八潮市	6.51万円

1LDK・2K・2DK/マンション・アパートの相場
さいたま市南区	12.09万円
さいたま市大宮区	11.08万円
さいたま市浦和区	11.47万円
戸田市	10.09万円
蕨市	9.98万円

2LDK・3K・3DK/マンション・アパートの相場
さいたま市南区	12.09万円
さいたま市大宮区	11.08万円
さいたま市浦和区	11.47万円
戸田市	10.09万円
蕨市	9.98万円

3LDK・4K・4DK/マンション・アパートの相場
さいたま市南区	12.09万円
さいたま市大宮区	11.08万円
さいたま市浦和区	11.47万円
戸田市	10.09万円
蕨市	9.98万円

3LDK・4K・4DK/一戸建ての相場
さいたま市北区	14.53万円
さいたま市緑区	20.41万円

引用：「【ホームズ】埼玉県の家賃相場｜家賃を調べる[目安・平均]なら家賃相場」（株式会社LIFULL）https://www.homes.co.jp/chintai/saitama/city/price/

埼玉の戸建賃貸の相場を見てみると、埼玉で貸し出している戸建賃貸の物件は少ない結果でした。

埼玉県や千葉県などの東京からのアクセスも良い都道府県では、賃貸での毎月の家賃よりも少ない金額で戸建住宅をローン購入できます。

埼玉県での戸建賃貸は、まだまだメジャーな活用方法ではなさそうと言えそうです。

貸しオフィスの相場

埼玉県内には、大宮や浦和エリアを中心にオフィス街があります。

貸しオフィスの場合はオフィスによって広さが異なりますので、坪単価で家賃相場を比べてみましょう。

エリア	30坪以下	30〜50坪	50〜100坪	100〜300坪	300坪以上
大宮	15,018円	14,118円	14,363円	15,985円	–
浦和	15,283円	11,002円	11,220円	–	–
その他	9,274円	9,791円	10,476円	8,388円	5000円

引用：「埼玉県の賃貸オフィスの賃料相場・目安｜賃貸オフィス・賃貸事務所のオフィスター」（株式会社 スリースター）https://www.tstar.co.jp/company/aboutus/

埼玉県の利便性の高い大宮エリアや浦和エリアでは、坪単価1万円〜1.5万円が貸しオフィスの相場です。

埼玉県では、オフィスや賃貸住宅ともに利便性の高いさいたま市周辺に人気の物件が集まっています。

東京都で最もオフィスの家賃相場が高いのは、渋谷区で坪単価で約25,000円ほどです。

埼玉県は東京へのアクセスも良く利便性も高いですが、東京に比べて賃貸住宅・オフィスともに賃料がリーズナブルな結果となりました。

土地貸しの賃料相場

土地を貸した場合の賃料の相場は、住居用として貸し出すのか、事業用として貸し出すのかで異なります。

賃料の計算方法としては、「積算法」と呼ばれる方法や「公租公課倍率法」などがあります。

基本的には路線価をベースに賃料相場を計算しますが、土地貸しの場合は活用方法やテナントによって家賃が大きく異なってくるため、一概に賃料相場の計算は難しいでしょう。

土地貸しでの土地活用を検討されている方は、不動産会社やコンサルティング会社に一度相談してみることをおすすめします。

埼玉県の家賃の推移

埼玉県で土地活用を検討されている方にとっては、今後も埼玉県での賃貸住宅の需要があるか気になる方も多いでしょう。

埼玉県全体での大型ファミリータイプの賃貸住宅の家賃相場は、ここ数年で大きく上昇していることがわかりました。

引用：「埼玉県の賃貸マンション家賃・相場｜住まいインデックス」（株式会社LIFULL）https://lifullhomes-index.jp/info/areas/saitama-pref/rent/mansion/

直近の3年間では家賃相場は約5.74%程度上昇しており、今後も埼玉県全体での大型ファミリータイプの賃貸住宅の需要はあると言えそうです。

新型コロナの影響で、東京都から埼玉県に移住した層が増えたと言えるでしょう。その他にも埼玉県全体でのマンションとアパート別の賃料の推移を見てみます。

埼玉県マンション：平均家賃推移

引用元： 「全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」(2021年11月)」募集家賃動向（アットホーム株式会社）https://athome-inc.jp/wp-content/themes/news/pdf/chintai-yachin-202111/chintai-yachin-202111.pdf

埼玉県のマンションの家賃相場は、ここ6年で全体的に上昇しており、特に大型ファミリー向けの物件の家賃相場が高く上昇していました。

さいたま市アパート：平均家賃推移

引用元： 「全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」(2021年11月)」募集家賃動向（アットホーム株式会社）https://athome-inc.jp/wp-content/themes/news/pdf/chintai-yachin-202111/chintai-yachin-202111.pdf

さいたま市のアパートの平均家賃推移は全体的にほぼ横ばいで、ファミリータイプの家賃相場は上昇が見られました。

埼玉県全体で大型ファミリータイプ、ファミリータイプの物件の家賃相場は上昇しており、需要が高まっていると言えます。

埼玉県で土地活用を成功させるには？

埼玉県ではさいたま市を中心に、賃貸住宅や貸しオフィスなどの需要が高いことがわかりました。

埼玉県で土地活用を成功させるには、需要と供給のバランスを把握して活用方法を選ぶことです。

しかし、所有されている土地の最適な活用方法は、ご自身だけで判断するのは難しいでしょう。

土地活用の方法に悩んだ時は、土地活用に詳しい不動産会社やコンサルティング会社などに相談してみましょう。

埼玉県で高収入を得られる土地活用の方法

埼玉県で高収入を得られる土地活用は、70㎡以上の大型ファミリー向けの賃貸マンション建築です。

なぜなら、埼玉県全体でも賃貸住宅の家賃相場は緩やかに上昇していますが、その中でも70㎡以上の大型ファミリー向けのマンションの家賃相場の上昇が目立つからです。

また埼玉県では世帯数も増加傾向にあり、今後もファミリータイプの物件の需要はあると言えるでしょう。

不動産業者選びが重要

土地活用を検討されている方にとって、どのような方法で土地を活用するかはもちろん大事ですが、同じように活用を相談する相手も大事になってきます。

ご自身で活用方法が決まっている場合は、その活用方法に特化した専門業者に複数見積もりを取ると、予算を抑えながらもいい活用ができるでしょう。

反対にまだ活用方法が決まっていないのに、専門業者に依頼してしまうと選択肢を狭めてしまうため、あまりおすすめしません。

土地の活用方法が具体的に決まっていない方は、様々な活用方法を提案してもらえる業者や専門家に相談してみることをおすすめします。

トチカツプロを運営する近畿住宅流通は、30年以上居住用住宅の建築から店舗やビルテナントの運営などを行っており、様々なご相談に対応できます。

市街化調整区域でも土地活用は可能

市街化調整区域は原則的に建物を立てることはできませんが、土地活用ができる場合もあります。

市街化調整区域では、建物を建築せずに活用する資材置き場や駐車場などの活用方法や、自治体の認可を得て建築できる高齢者向け施設などが建築できる場合があります。

埼玉の土地活用の相談なら近畿住宅流通へご相談ください

埼玉県は都心へのアクセスが良い場所も多く、高収益化を目指しやすい貸しオフィスや、需要がある賃貸住宅などの活用方法がオススメです。

しかし埼玉で土地活用する際には、土地の条件やオーナー様の資産背景などによっても最適な活用方法は異なってくるでしょう。

近畿住宅流通では、オーナー様への土地活用の提案はもちろんのこと、自社でも投資用不動産を保有し、運用しています。

土地貸し、建て貸し、テナント誘致、建築まで幅広く対応していますので、埼玉県の土地活用でお困りの方は、土地活用や収益不動産に強いトチカツプロを運営する近畿住宅流通にご相談ください。