土地活用で賃貸経営をするメリットとデメリット
まずは、土地活用で賃貸経営をするメリットとデメリットについて紹介します。
収入面や税金面など、さまざまなメリットがある賃貸経営ですが、意外とデメリットも多いので、合わせて覚えておきましょう。
メリット
賃貸経営のメリットは主に、
- 長期的に安定した収入を期待できる
- 節税が期待できる
- 生命保険代わりになる
の3点です。順番に説明していきます。
【メリット1 長期的に安定した収入を期待できる】
賃貸経営の代表的な例が「アパート・マンション」です。
アパート・マンションの賃貸経営は、高い稼働率を維持できれば、長期にわたって毎月安定した家賃収入を得られる可能性があります。
そのため、私的年金や老後の資産構築を目的として、始める方も少なくありません。
【メリット2 節税が期待できる】
アパート・マンションや戸建などの賃貸住宅の経営は、節税対策としても有効です。
更地や駐車場と比べると、「固定資産税」の評価額が6分の1、「都市計画税」の評価額は1戸につき200㎡の部分まで3分の1となります。
また、土地の「相続税対策」としても有効です。
賃貸住宅物件が建っていて、それを第三者に貸し出している土地は「貸家建付地」とみなされます。土地所有者による土地の利用が制限されるため、更地や駐車場と比べて、土地の評価額が8割程度まで軽減されるのです。
さらに、「損益通算」によって「所得税」の節税効果も期待できます。損益通算とは、簡単に言えば利益と損失とを相殺して計上することです。
たとえば、会社員としての年間所得が500万円あったとして、賃貸経営で年間所得がマイナス100万円だった時、損益通算によってその年の所得は400万円ということになります（所得控除は考えないものとします）。
課税対象となる所得金額が減るため、所得税の節税につながるのです。
【メリット3 生命保険代わりになる】
賃貸住宅を建てる時は、一般的に金融機関のローンが活用されます。
ローンの契約時に「団体信用生命保険」に加入しておくと、万が一契約者自身が亡くなった場合、ローンの残債が保険によって支払われるのです。
遺族はローン返済の負担をすることなく、建物を相続することができ、家賃収入も継続して受け取ることができます。もちろん、建物を手放して売却することも可能です。
このように、生命保険代わりになるという理由で、賃貸経営を始める土地オーナーも少なくありません。
デメリット
賃貸経営の主なデメリットは、
- 巨額の初期費用がかかる
- 空室リスクを抱える
- ランニングコストがかかる
- 金利上昇によってローン返済額が増える
- 売りたい価格で売れない可能性がある
- 災害によって損失を被る可能性がある
の6点です。順番に説明します。
【デメリット1 巨額の初期費用がかかる】
土地活用の選択肢の中でも、圧倒的に初期費用がかかるのが賃貸経営です。
とくに、マンションは規模次第で億単位の費用がかかることもあります。経営に失敗すれば、ローンを返済できずに、最悪自己破産に追い込まれる可能性もあるのです。
「管理会社とサブリース（家賃保証）契約を結べば安泰」と考える大家もいますが、管理会社の経営も決して盤石とは言い切れません。
実際、過去にシェアハウスを建設・運営する企業の経営が傾き、オーナーへの賃料が未払いとなり、大量の自己破産者を出した事例もあります。
【デメリット2 空室リスクを抱える】
賃貸経営において、最も大きな懸念事項と言えるのが「空室リスク」です。
立地の悪さ、賃料設定、建物の老朽化、競合の台頭など、さまざまな要因によって、空室が生まれる可能性があるのです。
健全に賃貸経営ができていれば、家賃収入からローンを返済できますが、空室時は返済の不足分を自費で補わなければなりません。
【デメリット3 ランニングコストがかかる】
賃貸経営の中でも、アパート・マンションはとくにランニングコストがかかります。
共用部分の電気代、建物の修繕費用、固定資産税、不動産仲介会社への広告費、管理会社への委託料のほか、大規模なリノベーションの際は少なくとも数百万円の予算が必要です。
【デメリット4 金利上昇によってローン返済額が増える】
ローン利用時は、主に「固定金利」と「変動金利」のどちらかを選ぶことになります。
このうち、変動金利で契約した場合、金利が上昇するとローン返済額が増えるのです。状況次第では、家賃設定を見直すなど、収支計画を途中で調整する必要があるでしょう。
【デメリット5 売りたい価格で売れない可能性がある】
賃貸経営の出口戦略として「売却」がありますが、必ずしも売りたい時に、売りたい価格で売れるとは限りません。
不動産は、財務会計上「固定資産」という扱いであり、株や現金と違って流動性が低いため、簡単に現金化できないのです。
【デメリット6 災害によって損失を被る可能性がある】
地震や火災、洪水などの災害によって、建物が被害を受ければ、不動産としての価値が目減りしてしまいます。
修繕できればまだ希望はありますが、最悪の場合、修復不可能で取り壊しになることもあるのです。その際は、解体・撤去費用がかかる上にローンの返済も残ることになります。
火災保険や地震保険に加入しておけば、それなりの保険金がおりますが、中には保険金だけではまかなえないケースもあるので、注意が必要です。
アパートやマンションなどの賃貸住宅の経営を成功させるには？
続いて、賃貸住宅経営を成功させるための主なポイントについて、
- 事前準備や下調べ
- 各方面との意思疎通
- プロに任せる
以上の3点を順番に説明していきます。
成功させるためには事前準備や念入りな下調べが必要！
こちらでは、賃貸住宅経営をする上で重要な、「立地」と「収支計画」について解説します。
【立地】
賃貸住宅を経営するのなら、最も重視したいのが「立地」です。
厳しい表現になりますが、今所有している土地があまりに悪い立地ならば、賃貸住宅経営は考え直した方がいいでしょう。とくに地方や田舎の土地は、人口の減少が顕著な地域も多く、賃貸住宅経営を始めるリスクが高いです。
理想としては、バス・地下鉄・JRなどの駅近物件が良いですが、そのような好立地であることは稀です。
立地の良さをアピールポイントにできない場合、何か他のメリットで補う必要があります。
たとえば、「駅からは遠いが、おしゃれな内装である」「駅からは遠いが、駐車場や駐輪場がある」など、追加できるメリットがないか検討してみましょう。
また、競合が多いエリアも注意が必要です。立地が良くても、周辺に競合となるアパート・マンションが多ければ、値下げ競争に巻き込まれる可能性があるからです。
【収支計画】
不動産会社や建築会社から、収支計画の提案を受けることがあります。
建物をいくらの予算で建て、毎月いくらの家賃収入が得られて、利回りは何％で、ローンの返済までにどれくらいの期間を要するのか、などです。
その際、注意して欲しいのが、
- 利回りはあくまで「表面利回り」であること
- 家賃設定は将来的に変わる可能性があること
- 定期的な修繕費用が発生すること
この3点です。
表面利回りは、「年間の家賃収入 ÷ 物件価格」で算出されます。つまり、「物件価格」と「年間の家賃収入」のみで構成されているのです。
実際に賃貸経営で発生する、
- 共用部分の電気代
- 建物の修繕費用
- 固定資産税
- 不動産仲介会社への広告費
- 管理会社への委託料など
これらの支出はカウントされていないことが多いので、注意してください。
また、家賃は一般的に下がる傾向がありますので、収支計画を立てる際はそれも考慮してシミュレーションをする必要があるのです。
そのため、希望的観測で家賃を設定するのではなく、家賃が下がることを想定して、控えめな計画を立てることをオススメします。
とくに、アパートはマンションと比べて劣化も早いため、10〜15年ごとに大規模な修繕工事が必要です。利益の一部を積み立てに回すなどして、将来の工事に備えましょう。
建築会社、自治体、管理会社、住人など、各方面との細かい意思疎通が重要
賃貸アパート・マンション経営を成功させるには、下調べや準備だけでなく、段階ごとに関わる企業や人との意思疎通が重要になってきます。
以下、自治体、建築会社、管理会社、住人の4つに分けて解説します。
【建築会社】
賃貸アパート・マンションを始める上で、足並みを揃えなければならないのが「建築会社」です。「工務店」や「ハウスメーカー」などと呼ばれることもあります。
建物は、その先20年、30年と長期にわたって賃貸経営をしていくための要ですから、齟齬がないように綿密なコミュニケーションが求められるのです。
工務店、ハウスメーカー、建築会社のうち、どこに相談するにしても、事前に最低限の青写真を描いておきましょう。
- 立地はどこなのか
- 建物の規模はどの程度か
- 構造は木造か、鉄骨造なのか
などです。
建物の耐久性を考慮するなら、外壁材や配管材に関する知識も深めておきたいところです。
工事の途中で設計に変更があると、工期が伸びる上に、費用もかさんでしまうため、設計の段階で十分に打ち合わせをしておきましょう。
なお、工務店とハウスメーカーのどちらに依頼するかは、状況により異なります。ハウスメーカーは建物のプランも豊富にあるので、予算に合わせて都合の良いものを選ぶことが可能です。
プランによっては、モデルルームを見ることができるので、イメージしやすいでしょう。その代わり、設計も資材もある程度パッケージ化されているため、設計の自由度は下がります。メーカーは大企業ですので、打ち合わせのスピード感に関して過度な期待は禁物です。
反対に、「自分の自由に設計したい」「近い距離感で、スピーディに進めていきたい」という人は、工務店に直接相談してみるといいでしょう。
傾向としては費用も安いですし、設計の自由度も高く、スピード感もあります。希望や状況に合わせて、相談先を決めてみてください。
【自治体】
アパート・マンションのような大規模な建物を建てる場合、特定行政庁または国土交通省大臣、または都道府県知事の指定の機関にて、必ず「建築確認」を受けなければなりません。
具体的には、工事が始まる前に、建物の設計図などの資料を提出し、構造や設備、用途が建築基準法の基準を満たしているかどうかの審査がなされます。審査を通過すると「確認済証」が交付され、ようやく着工できるのです。
確認の申請作業はオーナーがおこないますが、設計図や資料の作成は、一般的に設計事務所や建設会社に委託します。
なお、建築確認は建築前だけでなく、建築中や建築後にもおこなわれますので覚えておきましょう。
【管理会社】
賃貸アパート・マンション経営を成功させるには、管理会社の選び方も重要です。
オーナー自身が管理をするケースもありますが、戸数が多い建物だとあまり現実的ではありません。
- 新規入居者の募集
- 新規入居者との契約作業
- 既存の入居者への連絡事項
- トラブル対応、清掃、設備点検
等々、膨大な業務量があるためです。
そして、これらの業務を一括でおこなってくれるのが管理会社なのです（契約内容により業務範囲は異なります）。
管理状態の良し悪しは入居者の定着率に影響を及ぼします。たとえば、共用部分が散らかっていたり、汚れていたりすると、内見者からの印象が悪くなるので、入居率の低下につながるでしょう。
また、トラブル対応が雑だったり、家賃滞納者への対応が遅かったりすると、健全な経営の妨げになってしまいます。
オーナーにとって、管理会社は長期的に付き合っていくパートナーのようなものですから、慎重に選んだ上で、早めに入居者の募集を始めてもらいましょう。
なお、管理会社に関しては1つ注意点があります。それは「サブリース契約」に関してです。
サブリースとは、管理会社がアパート・マンションを一括で借り上げ、経営そのものを管理会社がおこなうという契約になります。
建物の入居率の変動に関係なく、オーナーは毎月固定の家賃収入を得ることが可能です。
ただし、手数料分が家賃から差し引かれるため、オーナー自身が直接経営するより、家賃収入は下がってしまいます。
一見メリットだらけに思えるサブリースですが、
- 状況次第で家賃設定がさらに下がる可能性がある
- 中途解約に制限がある場合がある
- 管理会社が経営破綻してしまう可能性がある
このようなリスクがあることは、ぜひ覚えておいてください。
プロに任せることも成功につながる
「土地活用なんて自分にはできない」
「あまり大きなリスクを背負いたくない」
そういうオーナーは、土地活用のプロに任せるという手もあります。代表的な手段が「土地信託」という活用方法です。
以下、詳しく解説しますので参考にしてください。
【土地信託】
土地信託とは、土地の運用や費用の負担などをすべてプロに任せ、オーナー自身は運用によって生まれた利益の一部を、信託配当として受け取るというものです。
主に「信託会社」や「信託銀行」がおこなっているサービスとなります。
資金調達、活用プランの構築、建築、管理、財務に至るまで、すべての業務を土地活用のプロがおこなうのです。
なお、土地信託の契約方法には、以下の2つの種類があります。
・賃貸タイプ
賃貸タイプとは、あらかじめ契約期間を決め、期間満了時には土地が返還されるという契約方式です。契約期間は10年〜30年と、比較的長期の傾向があります。
運用が終われば、建物を受け取ることができますが、建物のローン返済がまだ残っている場合は、建物と一緒にローンの支払い義務を負うことになります。
・処分タイプ
処分タイプとは、事業による利益から配当を得るのではなく、土地を売却して発生した利益から配当を得るという契約方式です。
契約相手である信託会社や信託銀行が、土地の整備や開発をおこない、できる限り土地の価値を上げて売却をします。
オーナーは土地の所有権を失うことになりますが、その代わりに、売却で得た利益から信託配当を受け取ることができるのです。
土地信託の最大の利点は、オーナー自身が一切稼働することなく、かつ金銭的負担のない状態で土地を活用できる点です。利益が発生している間は、毎月信託配当を受け取ることができます。
主なリスクとしては、
- 自分で活用するより、収益性が下がる
- 信託配当が発生しない可能性がある
- やむを得ず売却する可能性がある
この3点です。
本来はオーナーと借主とが直接契約をしますが、土地信託では信託先と借主が契約を交わします。信託先を介して利益を受け取ることになるため、信託先に支払う手数料の分だけ収益は減ってしまうのです。
また、利益が保証されるわけではないので、信託先が活用に失敗すれば、計画通りに配当が得られない可能性もあります。
さらに、当初は賃貸タイプで運用をスタートしたものの、景気変動や災害などのやむを得ない理由で赤字が続き、運用をストップするケースもあるのです。その際は、土地や建物を売却し、諸経費を差し引いた利益が支払われます。
土地信託は、ローリスクで活用できる数少ない活用方法ですが、事業である以上、失敗に終わる可能性もゼロではありません。
建物なしで土地だけの賃貸！そんなことは可能なの？
ここまでは、主にアパート・マンションを例に、建物の賃貸経営について解説してきました。
しかし、中には「借金のリスクを背負ってまで、建物を建てて活用をする気はない」という方もいるでしょう。
そこで、こちらでは建物を建てずに「土地のみ」を貸し出す賃貸経営について解説します。
土地貸しは可能
建物を建てずに、土地のみを貸して賃料を得ることは可能です。
実際、弊社自身も全国で「土地貸し」をおこなっています。また、一言に「土地貸し」と言っても、事業の規模は様々です。
自動販売機や看板の設置場所を貸すだけの小規模な土地貸しもあれば、大手スーパーやドラッグストア、飲食チェーン向けの大規模な土地貸しもあります。
ある程度の収益を得るのであれば、やはり後者のような大規模な土地貸しがオススメです。
なぜなら、広い土地のほうが高い賃料を設定しやすいですし、契約相手が資本力のある企業だと、家賃滞納や期間満了前に撤退されるリスクも低いからです。
「テナント側は、なぜ自分で土地を買わないのか？」
と疑問に思う方もいるかもしれませんが、それには理由があります。
大きな理由としては、「土地を購入しても、減価償却できないから」です。減価償却とは、固定資産の取得費用を、耐用年数に応じて分割して経費計上することをいいます。
建物に関しては、減価償却が可能なのですが、土地は減価償却の対象となりません。そのため、テナント側としても、減価償却できない土地を購入して、初期投資の負担が大きくなるのは都合が悪いのです。
それにくわえて、2008年の借地借家法の改正により、事業用に土地を借りられる期間が「10年以上20年以下」から「10年以上50年未満」に拡大されました。
この法改正によって、テナント側も長期的なローン返済プランを立てやすくなり、積極的に土地を借りやすくなったという背景があるのです。
土地貸しのメリット、デメリット
続いて、土地貸しのメリットとデメリットについて整理しますので、参考にしてください。
【メリット】
・長期的に安定した賃料を得られる
テナントを誘致し、事業用に土地を貸すことができれば、長期的に安定した賃料を得られる可能性があります。
もちろん、経営悪化による撤退リスクもゼロではないですが、ある程度の資本力がある企業が借主であれば、そこまで心配はいりません。
・相続税の節税効果を期待できる
土地貸しは、「貸付事業用宅地等の特例」によって、相続税の節税効果を期待できます。
被相続人が営んでいた不動産賃貸業を、親族が承継することを条件に、相続する土地の相続税に対して、軽減措置が設けられているのです。敷地面積200㎡の部分までは、相続税が50％減額されます。
【デメリット】
・固定資産税や都市計画税の軽減措置はない
住宅地として貸し出せば、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられますが、店舗や事務所などの事業用に供する場合は、それらの措置を受けられません。
・不本意な使われ方をされる可能性がある
基本的に、貸した土地の使い方は借り手次第です。契約時に利用目的や用途を細かく確認しておかないと、不本意な活用をされる可能性があります。
たとえば、周辺に住宅が多い土地で廃品回収がおこなわれれば、騒音や異臭によって近隣住民からクレームが来るかもしれません。あるいは、宿泊施設と聞いていたのに、実際はラブホテルの運営であり、地域の景観を著しく乱されたといった事例も過去にあるようです。
後々トラブルが起きないよう、事業内容は事前にしっかり確認をとりましょう。
・土地が売りにくくなる
土地貸しをしている状態でも、土地を売却すること自体は可能です。その場合、借地契約は新しいオーナーに引き継がれることになります。
ただし、借地権付きの土地は総じて「売りにくい」と言われています。継続的な賃料が得られるとはいえ、所有者が自由に使えない土地は勝手が悪いからです。仮に売れたとしても、相場以下の価格となる可能性が高いです。
土地貸しはどれくらい稼げる？
土地貸しによってどれくらい稼げるかは、土地のポテンシャルと契約内容次第と言えます。
立地が悪くて活用しにくい土地は、そもそも借り手を見つけるのが難しいです。借り手が見つかったとしても、賃料は安くなってしまうでしょう。
契約内容に関しては交渉が必要ですが、やはりポイントとなるのは「賃料設定」です。
当然ですが、オーナー側は少しでも高い賃料で貸したいですし、借主側は少しでも安く借りたいと思っています。
そこで、妥協案としてしばしば見られるのが、「貸主と借主とで、諸経費の負担を振り分ける」というものです。
通常、土地貸しにおいて建物の建築費用は借主が負担しますが、それ以外の諸経費の一部を貸主が負担することを条件に、提示する賃料で合意に至るケースがあります。
諸経費とは具体的に、
- 税金の支払い
- 修繕費用
- 衛生設備の工事費用
- 清掃費
- 原状回復費用
などです。
弊社が過去に土地貸しをした事例では、周辺の相場よりも高い賃料で契約している場所もあります。
都市圏にある土地で、かつ好立地であれば、ご希望の金額で土地貸しをおこなうことも十分可能です。ご相談ください。
土地活用で悩んだら専門家に相談しよう！
土地活用の相談相手は、目的に合わせて選ぶのがポイントです。
すでにアパート・マンション経営をすると決めており、「具体的な予算感を知りたい」「収支計画を立てたい」ということであれば、ハウスメーカーや工務店に相談するといいでしょう。
融資可能額について確認するならば金融機関へ、自由度の高い設計を望むならば設計事務所に相談しましょう。
あるいは、まだ具体的な活用方法が決まっておらず、「土地の活用プランを決めるところから相談したい」という場合は、弊社のような土地活用の専門業者に相談することをオススメします。
「とりあえず最寄りの不動産会社に相談する」というのも悪くはないですが、不動産会社は会社ごとに得意分野が異なります。
例えば、賃貸の仲介を得意とする会社に対して、事業用のアパート・マンションの相談をしても、満足のいく回答を得られる可能性は低いです。
そもそも、活用プランすら決まっていない状態で相談してしまうと、提案された内容の良し悪しを判断する基準がないため、余計に混乱する可能性があります。
「有名なハウスメーカーであれば安心して相談できる」
という人もいるかもしれませんが、ハウスメーカーは商品ありきのビジネスモデルですので、活用プランが決まっていない人が相談するには少しハードルが高いでしょう。
その点、弊社のような土地活用を専門とする会社であれば、オーナーと同じ目線に立って、その土地に合った最適な活用方法を提案することが可能です。
建物を建てた方がいいのか、土地貸しがいいのか、それとも売却した方がいいのか、30年以上の経験と知識、ノウハウを総動員して活用をお手伝いします。ぜひお気軽に近畿住宅流通までお問い合わせください。