【中小企業の社長必見】土地活用で節税対策はできるのか？

2023 9/23

税金の支払いは、いつの時代も経営者を悩ませる問題のひとつと言えるでしょう。少しでも多くの資金を会社に残すため、経営者はさまざまな節税対策を模索するものです。

そこで、今回こちらの記事では、「土地活用（不動産投資）によって法人の節税は可能なのか？」ということについて解説します。

節税を検討している経営者の方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地活用について相談する

法人は土地活用で節税対策ができる？

こちらでは、土地活用によって何の税金を節約できるのか、また、なぜ節税が可能となるのかについて解説していきます。

土地活用で節税対策は可能

主に節税が期待できるのは「法人税」です。

法人税は、法人の所得（利益）によって課税額が変わります。決算時に残っている利益が多いほど、課税額は多くなり、利益が少ないほど課税額は少なくなるのです。

そこで、不動産の取得費用を経費計上することで、利益を圧縮しようとするのが、土地活用による節税の仕組みとなります。

減価償却費を計上し、利益圧縮することで節税する

不動産の取得費用を経費計上すれば、確かに利益を圧縮することはできます。しかし、取得費用を全額まとめて経費計上できるわけではありません。

不動産のように、長期間の使用によって老朽化する固定資産は、その資産を使用する年数に応じて、分割して経費計上する必要があるからです。

これを「減価償却」と言います。

ただし、実際の劣化度合いに合わせて金額が決められるわけではありません。建物の状態に関係なく、どの不動産も平等に価値が下がることを前提とした考え方です。

減価償却費は会計上、手元から出ていったお金（取得費用）を経費とみなすため、減価償却費に当たる金額は、そのまま内部留保として残すことができます。

つまり、節税対策をしつつ経営基盤を安定させることにもつながるのです。ちなみに、土地は減価償却の対象とはなりません。年月が経過しても土地の価値は下がらないと考えられているからです。

なお、一般的に減価償却費の計算は「定額法」というやり方で計算されています。

・定額法とは
定額法とは、毎年同じ金額を減価償却として経費計上する方法です。計算式は以下となります。

減価償却費＝建物の価格 × 償却率

償却率は建物の耐用年数によって異なります。償却率と耐用年数に関する詳細は、以下のサイトで確認してみてください。

「減価償却資産の償却率等表」「耐用年数（建物／建物附属設備）」

また、中古で建物を取得した場合は計算方法が異なるため、以下を参考にしてみてください。

・築年数が耐用年数を上回っていないケース
築年数が耐用年数を上回っていないケースでは、以下のように耐用年数を計算します。

耐用年数＝（法定耐用年数－築年数）＋　（築年数×0.2）　　※端数は切り捨てとなります

たとえば、鉄骨鉄筋コンクリート造の築年数10年の事務所があったとします。鉄骨鉄筋コンクリート造の事務所の法定耐用年数は50年なので、残りの耐用年数を求める計算式は以下となります。

耐用年数＝（50年－10年）＋10年 × 0.2 ＝ 42年
耐用年数は「42年」となるのです。仮に1億円でこの事務所を購入したのであれば、減価償却費を定額法で計算すると、
減価償却費　＝　1億円　÷ 42年　＝　約238万円

毎年、約238万円を減価償却費として経費計上できることになります。（※土地は除く）

・築年数が耐用年数を上回っているケース
築年数が耐用年数を上回っているケースでは、以下のように耐用年数を計算します。

耐用年数＝法定耐用年数　× 0.2　　※端数は切り捨てとなります

たとえば、先述の鉄骨鉄筋コンクリート造の事務所であれば、

耐用年数　＝　50年　× 0.2 = 10
耐用年数は「10年」となるのです。不動産の取得から10年間は、減価償却費を経費計上できます。

最後に、1つ注意点があります。
事業用不動産の場合は、法改正の影響により、減価償却の方法が取得時期によって変わるため、以下を参考にしてください。

不動産の取得時期	減価償却の方法
1998年4月1日以降	旧定額法に則り計算する
2007年4月1日以降	旧定額法に則り計算する。残額1円までは償却が可能
2012年4月1日以降	新定額法に則り計算する

土地活用による節税は効果が薄い

土地活用による節税は、他の節税対策と比べて、そこまで大きな効果は望めないと言えるでしょう。たとえば、耐用年数50年の新築オフィスビルを1億円で購入したとすると、耐用年数50年の減価償却資産の償却率は0.02％のため、

減価償却費＝　1億円　× 0.02 ＝　200万円

このように、減価償却費は毎年200万円しか経費計上できません。一方で、会社の「交際費」は、年間800万円までなら経費計上できることになっています。

ほかにも、社員旅行を福利厚生費として経費計上したり、社用車を購入したりなど、手軽に実践できる節税ノウハウがいろいろあるのです。単純に節税という点でのみ比較するなら、土地活用による節税は、不動産の購入というリスクの割にリターンが少ないと言えるでしょう。

土地活用での節税効果はあまり期待できませんが、土地を売却することでより節税対策ができるようになります。土地の売却による節税効果については、以下の記事を参考にしてください。

土地活用で節税する際に経費計上できるもの

法人が土地活用で節税をするには、建物の取得費用を減価償却費として経費計上し、利益圧縮を図ることはすでに述べた通りです。

それに加えて、建物の取得費用以外にも経費計上できるものがあるので、いくつか紹介します。

節税のために経費計上できるもの一覧

ここでは、節税のために経費計上できる費用に関して詳しく紹介します。

・資本的支出
資本的支出とは、固定資産の使用期間を延ばすため、あるいは価値向上のための工事にかかる費用のことを言います。

工事の目的が単なる修繕や現状維持ではなく、工事費が20万円以上であれば、資本的支出に該当するため、減価償却費として計上できるのです。

・修繕費
修繕費は、単純な修繕や現状維持を目的としているため、減価償却費ではなく通常の経費として計上されます。ただし、工事費は20万円以内に収める必要があるので注意してください。

該当工事が資本的支出に当たるか修繕費に当たるかは、その都度担当の税理士に確認してみるといいでしょう。

・管理費
建物の管理業務を管理会社に委託する場合、委託料を経費として計上可能です。

・ローンの利息
金融機関からのローンで建物を購入した場合、元金は経費になりませんが、利息は経費計上できます。

・各種税金
不動産取得時にかかる不動産取得税や登録免許税、また毎年支払いが発生する固定資産税、都市計画税も経費計上できます。

・保険料
火災保険や地震保険の保険料も経費となります。

・士業者への報酬
取得する不動産の登記を司法書士に依頼したり、税務を税理士に依頼する場合は、委託料を経費計上できます。

法人が土地活用をする理由は「節税」だけではない

ここまで、土地活用で節税をする仕組みについて解説してきましたが、「不動産購入というリスクの割に、節税面でのメリットが少ないのでは？」と感じた方もいるかもしれません。実際、法人税を節税するだけなら、土地活用以外にも節税効果の大きい方法がいくつもあります。

しかし、法人が土地活用をおこなうメリットは「節税」だけではないのです。他にも大きなメリットがあるので紹介します。

安定した固定収入を得られる

不動産の賃貸業は、借主さえ見つかれば安定した固定収入を得ることができます。

複数の事業を展開する企業にとって、固定収入があることは経営上のリスクヘッジになるのです（ただし、賃貸需要の見込める優良な不動産を、適正価格で取得していることが前提となります）。

経営状況に合わせて、利益や損失を調整できる

もうひとつのメリットは、会社の経営状況に合わせて、利益や損失を都度調整しやすいということです。

例えば、「利益が出すぎて、法人税を節税するために利益を減らしたい」という時は、建物の大規模な修繕工事をし、経費を使うことで利益を圧縮できます。

逆に、他の事業の売上が芳しくない状況にあり、目先のキャッシュを確保したいという時は、自社の不動産を売却することで利益を増やすことが可能です。

このように、法人が土地活用をするメリットは「節税」だけとは限りません。経営状況に合わせて、利益と損失のバランスを調整できるのも、法人が土地活用をする大きなメリットなのです。

土地活用をしている意外な法人とは？

前項でお伝えしたように、「節税できる」というだけではなく、「経営上のリスクをコントロールしやすい」という点においても、法人が土地活用をするメリットは大きいと言えます。

そこで、こちらではメインの事業とは別に、不動産事業を手がけている意外な企業を3社紹介します。

土地活用をしている意外な法人一覧

・片倉工業
世界遺産に認定されている富岡製糸場を運営する、老舗の繊維メーカーになります。かつては繊維業で隆盛を極めましたが、現在では様相が異なっているようです。

2020年の営業利益の構成をみてみると、繊維事業が2億7,400万円であるのに対し、不動産事業は36億9,100万円の営業利益を出しています。いまや片倉工業にとって、不動産事業は会社の収入源の柱となっているのです。（※1）

・虎屋
室町時代に創業した老舗の和菓子メーカー「虎屋」では、1982年にグループ会社として「株式会社虎玄（こげん）」を設立し、虎屋グループの不動産管理や貸付業務を現在もおこなっています。（※2）

・講談社
出版業界で不動産事業をおこなっている会社に「講談社」があります。

講談社は、「音羽建物株式会社」というグループ会社を経営していて、不動産の賃貸、管理、売買などの業務をおこっているのです。（※3）

※1：「片倉工業決算説明会資料」（片倉工業株式会社）https://www.katakura.co.jp/ir/library/presentation/
※2：「虎屋ホームページ」（株式会社虎屋）https://www.toraya-group.co.jp/toraya/corporate/profile/
※3：「音羽建物株式会社会社案内」（音羽建物株式会社）https://www.oto-no-ha.jp/publics/index/18/

このように、老舗企業ほど、うまく事業ポートフォリオに不動産事業を組み込み、経営状態をコントロールしやすくしている傾向があります。

法人が土地活用で節税対策をする際のリスク

最後に、法人が土地活用で節税対策をする際のリスクについて説明します。

空室を抱える可能性

賃貸マンションやオフィスビル、商用施設を経営するのであれば、「空室リスク」を抱えることになります。

ローンを活用して建物を建てた場合は、賃料収入からローンを返済することになるので、空室によって賃料が減ってしまえば、自社でマイナス分を補填する必要があるのです。管理会社に一括借り上げしてもらい、家賃保証の契約をすれば、空室リスクを直接的に負う必要はなくなりますが、保証会社自体が倒産するリスクもゼロではありません。

現に、平成20年、当時業界でもメジャーな存在だった家賃保証会社の「リプラス」は、45万件もの賃貸契約を抱えたまま倒産しました。空室リスクは賃貸業にはつきものですが、少しでもリスクを減らすために、物件選びや立地条件など、じっくり吟味することをオススメします。