「土地を相続したけど、どんな活用をすればいいの？」

「土地活用の相談をするなら、どこがオススメ？」

今回の記事ではこのような疑問に回答していきます。土地活用に関する基礎的な知識を身につけたい方は、参考にしてください。

土地活用の種類を比較！どのタイプが当てはまる？

土地活用にはどのような種類があるのか、それぞれメリット・デメリットもあわせて紹介します。また、「初期投資」「収益性」「安定性」「節税」の4つの項目で比較するので、参考にしてみてください。

アパート・マンション経営

アパートやマンションを建て、第三者に貸して賃料を得る活用方法です。アパート・マンション経営は高額な初期投資が必要であり、慎重に事業計画を立てる必要があります。

また、立地が事業計画に大きく影響を与える活用方法とも言えます。たとえば、都心は賃貸需要が高く、入居者募集には有利ですが、建築費用が高額になりがちです。初期投資の負担が大きいと利回りが低くなるため、階数を増やすなどの工夫が必要でしょう。

逆に、地方の建築費用は都心ほど高くないですが、賃貸需要は低い傾向にあります。初期投資の負担が軽い分、利回りは高くなりやすいですが、それと引き換えに空室リスクが高まります。

少しでも空室リスクを軽減させるためには、主要駅や大学の近くなど、安定して賃貸需要がある立地がおすすめです。

すでに土地を所有しているのであれば、長期的に賃貸需要があるエリアなのか、競合はどの程度いるのかなど、事前にしっかり市場調査をしましょう。

メリット・デメリット

メリットは、満室に近い状態を維持できれば、建設費用（ローン）を数年で回収し、長期的に安定した収益を得られる可能性がある点です。

また、節税面でのメリットもあります。貸家が建っている土地は「貸家建付地」とみなされ、相続税評価額が下がります。

更地の状態で相続する場合と比較すると、相続税の節税に繋がるでしょう。一般的に、土地は評価額が20％、建物の評価額は60％ほど軽減されると言われています。

一方で、固定費がかかる点はデメリットと言えます。固定費とは、共用部分の電気代や各部屋の修繕費、固定資産税や所得税の支払い、入居者募集に要する広告費などです。

ただし、賃貸経営では減価償却費や青色申告特別控除など、実際に手出しがなくても経費計上できる仕組みがあるため、所得税の支払いに関しては幾分調整が可能です。

減価償却費に関する詳しい情報はこちらの記事を参考にしてください。

【中小企業の社長必見】土地活用で節税対策はできるのか？

固定資産税に関しても、「住宅用地の特例」によって大幅に減額される場合があります。「住宅用地の特例」に関する詳しい情報はこちらの記事を参考にしてください。

更地を活用しないのはもったいない！オススメの活用アイデアを紹介！

アパート・マンション経営の特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
高い	ローン完済後は高め	立地次第では高い	期待できる

戸建賃貸経営

戸建住宅を建て、第三者に貸し出して賃料を得る活用方法です。基本的なビジネスモデルはアパート・マンション経営と同様となります。

アパート・マンション経営との差異としては、初期投資を抑えやすい点、戸数が限られるため収益性が下がる点、入居期間が長めである点などがあげられます。

メリット・デメリット

メリットは、まず利回りが良い点です。アパート・マンションの場合は、キッチンやトイレなどの設備が各部屋に必要なため、建設費用がかさんで利回りが低くなりがちです。

しかし、戸建住宅はひとつの建物で収益を得ることになるので建設費用を抑えやすく、戸数も少ないため、比較的利回りは高くなるでしょう。

また、アパート・マンションほど立地がそこまで重要ではない点もメリットです。戸建住宅への入居を希望する世帯は、幼い子供を抱えるファミリー層が多く、喧騒に包まれた駅近物件より、駅から離れた住宅街を好む傾向にあります。

他にも、

などのメリットがあげられます。

デメリットとしては、空室の期間の収入がゼロになる点です。これは、空室リスクを分散できない戸建住宅ならではのリスクと言えるでしょう。
また、原状回復費用やリフォーム費用が高額になりがちです。部屋数が多い上に、入居期間が長い傾向にあるため、部屋の汚れや損耗、破損などが積み重なります。定期的なメンテナンスによって、少しでも劣化スピードを抑えましょう。

戸建賃貸経営の特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
アパート・マンションよりは抑えやすい	中程度	高い	期待できる

メリット・デメリット

貸し農園のメリットは、農地さえあればすぐにでも始められる点です。

厳密には運営方法次第と言えますが、農具や種・苗などの用意を利用者に任せる形式にすれば、オーナーが多額の初期投資をする必要は基本的にありません。初期投資がほぼない状態から始められる活用方法は、そう多くないでしょう。

デメリットは、収益を拡大しにくい点です。農地の広さやエリアによっても異なりますが、相場としては利用者1人当たりの賃料が低い傾向にあります。施設付きの農園にすれば、多少収益を拡大できる可能性はありますが、その分初期投資や管理コストがかさみます。

規模が大きくなると、農地の維持管理の手間も増えるでしょう。そのため、土地活用の方法の中では、ローリスクかつローリターンの部類に入ると言えます。

また、節税効果を期待できない点もデメリットです。住宅を建てて貸し出すわけではないため「貸家建付地」とならず、「住宅用地の特例」も受けることができません。

そのため、アパート・マンションや戸建住宅の賃貸経営と比較すると、固定資産税や相続税などの負担は大きくなります。節税目的で土地活用をしたい人には、不向きな活用方法でしょう。

貸し農園の特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
抑えやすい	低い	高くはない	期待できない

太陽光発電

太陽光発電システムを設置し、発電した電力を販売して収益を得る活用方法です。数十枚のソーラーパネルを設置できる広めの土地に向いています。

初期費用はシステムの規模や利用する機器によって異なりますが、安くて数百万円、高いと1千万円以上かかることもあります。システムの仕入れ先を国内メーカーにするか海外メーカーにするかによっても変わりますし、新品か中古かによっても変わるでしょう。

また、事業用の太陽光発電の特徴としては、売電価格が20年間固定されることがあげられます。そのため、安定性は非常に高いと言えるでしょう。

メリット・デメリット

まずメリットとしてあげられるのは、安定性が高い点です。売電価格が20年間固定されるため、継続的に発電を続ける限り、基本的に収益は安定します。太陽光パネルの平均寿命が25年〜30年と言われているので、システムの耐久性も高めです（※1）。

また、手離れが良いのもメリットでしょう。定期的なシステムの点検や簡単な清掃作業は必要ですが、それ以外に目立った作業はありません。

デメリットとしては、電気の買取価格が年々安くなっている点です。買取価格が安くなっているにもかかわらず、システムの導入費用はさほど変わっていないため、この状況が続けば利回りは低くなるでしょう（※2）。

また、天候の変化の影響を受けやすいのもデメリットです。降雨や積雪の多い地域であれば、太陽光パネルの発電効率が落ちてしまい、月ごとの発電量にばらつきが出る可能性があります。
さらに、節税効果を期待できない点もデメリットです。太陽光発電システムは建築物とみなされないため、原則として、固定資産税や相続税に関して軽減措置がありません。貸し農園と同様、節税目的で土地活用をしたい方には不向きと言えます。

太陽光発電の特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
少々高め	高くはない	高い	期待できない

※1：「2040年、太陽光パネルのゴミが大量に出てくる？再エネの廃棄物問題」（経済産業省 資源エネルギー庁）https://www.enecho.meti.go.jp/about/special/johoteikyo/taiyoukouhaiki.html

※2：「固定価格買取制度」（経済産業省 資源エネルギー庁）https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saiene/kaitori/kakaku.html

売却

土地を売却すれば、現金資産を手に入れたり、別の資産に買い替えたりすることができます。

メリット・デメリット

土地を売却するメリットは、まとまった現金が手に入る点です。固定資産税や維持費の支払いからも解放されます。ただし、売却時には仲介手数料やローンの抵当権抹消費用などの諸経費の他、売却益に対して譲渡所得税の支払いが発生します。

土地の所有期間が5年以下であれば39.63％（所得税30％＋住民税9%）、5年超であれば20.315％（所得税15％＋住民税5%）の税率となっており、いずれも負担は小さくありません。

とくに所有期間が5年以下で売却する場合は、税負担がかなり大きいため、土地の売却はくれぐれも計画性をもっておこないましょう。

売却の特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
所有期間により変動	高い	低い	期待できない

等価交換

等価交換とは、土地オーナーと開発事業者が提携することによって、オーナーが建物の建築費用を負担せずに活用できる開発手法です。

オーナーが土地を提供する代わりに、開発事業者は建物の建築費用を負担します。そして、オーナーと開発事業者は、各々の出資比率に応じて土地と建物を所有できるのです。

たとえば、1億円の土地に4億円の建物を建てた場合、オーナーの出資比率は20％、専門会社の出資比率は80％となるため、オーナーは土地のうち2,000万円分、建物のうち8,000万円分の権利を取得できます。

このように、土地の権利の一部を手放す代わりに、金銭的な負担をせずに建物の権利の一部を手に入れることが可能です。

メリット・デメリット

メリットは、自分で借入をせずに建物を建て、事業を始められる点です。また、ゼネコンとの建築費の交渉、行政手続きの対応、事業の運営など、膨大な業務を開発事業者に委ねられます。

等価交換事業は、広くて立地の良い土地でおこなわれることが多く、相応の規模の建物を建てるのが一般的です。このような大規模な活用は、個人がおこなうにはハードルが高いですが、開発事業者が参画することでかなりリスクを軽減できるでしょう。

収益性に関しては、初期投資がほぼかからないため、高い利回りが期待できます。開発事業者のおこなう事業が軌道に乗れば、毎月大きな収益を見込めるでしょう。

税金面では、建物を建てることで相続税評価が下がり、相続税の節税を期待できます。

デメリットとしては、還元床面積の協議が難航する可能性がある点です。

還元床とは、土地オーナーが最終的に保有できる賃貸可能な建物の床面積のことです。オーナーも開発事業者もより多くの還元床を欲するため、合意に至るまで何度も協議が繰り返されるのも珍しくありません。

また、共同所有の建物であるため、権利が複雑化するデメリットもあります。たとえば、売却して資金化したくても、共有者の同意を得られないなどのケースです。

等価交換事業は、開発事業者との長期的な付き合いが前提と言えます。開発事業者から声がかかった際は、慎重に検討し決断するようにしましょう。

等価交換の特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
低い	高い	高い	一部は期待できる

土地信託

土地信託とは、信託銀行や信託会社に土地を提供し、信託受益権を得る活用方法です。オーナーは信託受益権によって、信託会社が運用によって得た利益の一部を配当として受け取れます。

契約期間中、土地の所有権は信託会社に移行され、土地の運用は原則として信託会社がおこないます。運用とは具体的に、資金調達や建物の建築・維持・管理、賃貸事業などです。また、契約終了後には、建てた建物と土地がオーナーに返還されます。

メリット・デメリット

メリットは、まず初期費用がかからない点です。資金調達や建築依頼などは信託会社名義でおこなうため、オーナーの金銭的な負担は基本的にありません。

また、手離れが良い点もメリットです。金融機関との交渉や業者との打ち合わせ、土地の運用など、活用に要する業務を一貫して信託会社に委託できます。運用は土地活用の経験豊富なプロがおこなうため、未経験の方が運用するより安定性は高まるでしょう。

さらに税金面では、建物を建てる場合に限り、相続税の節税も期待できます。

デメリットとしては、信託会社の運用次第で配当金が支払われない可能性がある点です。

配当金は、事業活動によって得た収益から、諸経費や信託報酬を差し引いた金額が支払われます。そのため、そもそも収益が少ない場合、配当金が少額か、あるいはないケースもあるでしょう。
債務を抱える可能性がある点もデメリットです。契約終了時に債務が残っていた場合、基本的にオーナーが負担します（※3）。事業規模が大きさによっては、巨額の債務を抱える可能性があるため注意が必要です。

土地信託の特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
基本的にない	高くはない	高い	一部は期待できる

※3 「土地信託」（みずほ銀行）https://www.mizuho-tb.co.jp/corporate/estate/tochi_shintaku.html

商業施設経営

商業施設を建ててテナントを誘致し、賃料を得る活用方法です。具体的には、コンビニやコインランドリー、スーパー、ドラッグストア、ショッピングモールなどです。立地次第では、長期的に大きな収益を生み続ける可能性があります。

＜メリット・デメリット＞

メリットは、賃貸住宅よりも賃料を高く設定しやすい点です。

賃貸住宅の場合は、立地や築年数、周辺の競合とのバランスなどの影響で、ある程度相場が決まっています。その点、商業施設は借り手にとって費用対効果があるかどうかがポイントであるため、賃貸住宅ほど相場が定まっていません。そのため、賃料を高く設定しやすいのです。

また、長期的に安定した収益を得やすいのもメリットです。とくに、事業用定期借地として貸し出す場合、契約期間は10年以上50年未満のため、中途での撤退や夜逃げなどのトラブルがない限り、長期的に安定した収益を見込めます。

事業用定期借地に関する詳しい情報は、こちらの記事を参照してください。

土地活用の借地権について｜メリットとデメリットについて解説

さらに、建物を建てる際、建築基準法による制限が住宅ほど厳しくないのもメリットです。

たとえば、同法で規定されている建ぺい率や容積率を確認すると、住居専用地域より商業地域のほうが許容範囲が広いことがわかります（※4）。より理想に近い建物を建築しやすいと言えるでしょう。

デメリットとしては、建築費用が高額となる可能性がある点です。建物の規模にもよりますが、複数のテナントを入居させるのであれば、相応の広さや部屋数、設備が必要です。

また、賃貸住宅と比較すると部屋数が少なく、1部屋の賃料が高めであるため、空室になった際の損失のダメージが大きいのもデメリットです。

空室のテナントが増えてしまうと、「あそこの商業施設は利益が出にくい」などの風評が生まれるケースもあり、悪循環に陥る可能性もあります。

また、賃貸住宅と比較して節税効果が薄い点もデメリットです。「住宅用地の特例」を受けることができないためです。

テナントの経営難による撤退リスクがある点も、賃貸アパート・マンションとの違いでしょう。アパート・マンションの入居者の大多数は、審査段階である程度の収入が見込めているため、賃料の支払い能力にそこまで大きな不安を抱く必要はありません。

その点、テナントは商業施設を利用しておこなう事業活動によって得た売上から賃料を支払います。そのため、経営不振になれば、最悪契約満了を待たずに撤退してしまうリスクがあります。契約時に多めに敷金を徴収しておくなど、何かしらの対策が必要でしょう。

商業施設は、土地活用の中でも比較的市場に左右されやすい部類に入ります。市場リスクについて詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

土地活用のビジネスモデルを紹介！おすすめの活用方法は？

商業施設経営の特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
高い	高い	事業用定期借地の場合は高い	あまり期待できない

※4「第四節　建築物の敷地及び構造　第五十二条（容積率）」（法令検索）https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201

トランクルーム経営

トランクルーム経営は、土地にトランクルームを設置し、貨物を保管したい人に貸して賃料を得る活用方法です。

オーナー自身がトランクルームを購入するパターンもありますが、どちらかというと、専門業者に土地を一括借り上げしてもらい、設備の導入や管理を任せるパターンが主流です。その方法であれば、大きな初期投資をする必要がなく、手離れの良い活用ができます。

メリット・デメリット

まず、賃貸アパート・マンションと比較して、立地の重要性が低い点はメリットと言えます。

貨物を保管したり持ち出したりする以外は、基本的に利用者は出入りしないため、立地が優れている必要はありません。居住として使用できないような日当たりが悪く、騒音がひどいエリアでも運営は可能です。

また、大きな初期投資をせずに始められて、修繕費がそこまでかからないのもメリットです。ただしそのメリットを享受するには、専門業者に土地を一括借り上げをしてもらい、運営を委託する必要があります。

その場合、業者を介して活用するため、収益性が低くなってしまうのがデメリットです。オーナー自身がトランクルームを購入し、管理のみを業者に委託する方法であれば、リスクは高まりますが、収益性は上がる見込みはあるでしょう。

税金面に関しては、メリットとデメリットの両方があります。

メリットは、トランクルームの購入費用が減価償却費として計上できる可能性がある点です。不動産や自動車などの固定資産と同様に、耐用年数に応じて毎年経費計上できるケースがあります。
デメリットは、固定資産税や都市計画税、相続税などの軽減措置がない点です。節税目的で活用したい方には、不向きな方法と言えるでしょう。

トランクルーム経営の特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
低い	低い	高くはない	一部は期待できる

老人ホーム経営

少子高齢化が進む日本では、介護業界の市場拡大が期待されており、老人ホームの需要が高まる可能性があります。老人ホーム経営は、施設を建てて専門業者を誘致し、一括借り上げしてもらい賃料を得るのが一般的です。

メリット・デメリット

メリットは、高い収益を見込める点、そして節税効果を期待できる点です。

一見、老人ホーム経営と収益性は結びつきにくいかもしれません。高い収益を見込める理由としては、アパート・マンションのように部屋数の上限がないためです。もちろん建物の広さによって適正人数はありますが、アパート・マンションと比較すると、売上を拡大しやすい傾向にあります。

また、土地所有者が自由に土地を利用できない状況が考慮され、固定資産税や相続税の評価額が下がる可能性があるでしょう。

さらに、補助金や助成金を活用しやすい点もメリットです。国や自治体の援助を受けることで、経営上のリスクを抑えやすくなるでしょう。

デメリットとしては、まず多額の初期投資が必要な点です。老人ホームを建てるには、基本的に広い敷地が必要です。すでに広めの土地を所有していれば別ですが、土地を取得するところから始めるとなると、費用が高くつくでしょう。

初期投資の負担が大きいと、投資分を回収する期間が長期化する可能性があり、経営不振に陥れば、巨額の損失を抱えてしまう可能性があります。

また、転用が難しい点もデメリットです。老人ホームのような高齢者向けの施設は、介護をしやすいように特殊な構造であるのが一般的です。そのため、後々老人ホーム以外の用途で利用するのが難しいのです。

土地活用の方法の中では、ハイリスクハイリターンの部類に入るでしょう。

老人ホーム経営の特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
高い	高い	高い	期待できる

駐車場経営

駐車場が充実していない住宅街やオフィス街、飲食店周辺に土地を所有しているのであれば、駐車場経営がオススメです。

駐車場経営には、主に「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つの方法があります。きちんと需要があるエリアでおこなえば、長期的に安定した収益を得られるでしょう。

メリット・デメリット

少ない初期投資で始めることができ、安定した収益を得やすいメリットがあります。建物を建てないため、他の用途に転用しやすいのもメリットでしょう。

デメリットは、高い収益を狙いにくい点です。とくに、月極駐車場は契約できる台数が限られているため、売上の上限があります。

その点、コインパーキングは時間貸しのシステムなので、まだ売上を拡大しやすいでしょう。ただし、オーナー自身がコインパーキングの設備投資をおこなう場合、精算機やロック装置、照明など、少なくとも数百万円の費用がかかります。

専門業者に土地を一括で借り上げてもらい、地代を得る形式であれば初期投資の負担は大幅に減るでしょう。しかし、間に業者が入るため収益性は下がります。
また、節税効果を期待できない点もデメリットです。駐車場は基本的に更地と同等の扱いとなるため、アパート・マンションのように固定資産税や相続税などの節税効果を期待できません。

駐車場経営の特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
低い	低い	高い	期待できない

土地貸し

シンプルに土地を貸して地代を得る活用方法です。資材置き場や看板用の場所貸しのほか、一括借り上げ形式のコインパーキングやトランクルームなども該当します。

土地を貸すだけなので、建物を貸すの比較する場合、賃料は一般的に低いです。なお、事業用定期借地契約を結ぶ場合、借り手が自己負担で建物を建てるケースもあります。その場合は借地期間が長期となり、収益が安定しやすいでしょう。

事業用定期借地に関する詳しい情報は、こちらの記事を参照してください。

土地活用の借地権について｜メリットとデメリットについて解説

メリット・デメリット

メリットは、初期費用がほぼかからず、安定した賃料を得やすい点です。事業用定期借地契約であれば、建物貸しほどではないにしろ、相応の賃料を得られるでしょう。

ただし、資材置き場や看板用の場所貸しに関しては、基本的に収益性が低いです。少なからず利益は出るので、固定資産税の支払いには困らなくなるでしょう。

また、土地所有者が土地を自由に利用できない状況が考慮されれば、固定資産税や都市計画税が軽減される可能性があります。
デメリットは、事業定期借地契約の場合、長期間土地を利用できなくなる点です。資金繰りに困って土地を売却したくても、借地権付きの土地は少々売れにくい傾向があります。仮に売れても、相場より低い価格となる可能性があるでしょう。

土地貸しの特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
ほぼかからない	高くはない	契約内容次第では高い	契約内容次第では期待できる

医療施設

医療施設を建て、医療関係者に貸し出す活用方法です。医療施設には主に2種類あり、ベッド数が19床以下なら「診療所」、ベッド数が20床以上なら「病院」となります。日本は長寿大国なので、医療施設の需要は今後も継続する可能性が高いでしょう。

メリット・デメリット

医療施設のメリットは、賃貸住宅と比較して建築費用を抑えやすい点です。部屋ごとにキッチンやバスルームを設置する必要がないので、配管を簡略化でき、坪単価を抑えやすいと言われています。

医療施設は地域とのつながりが強くなりやすいため、需要があり、立地にも問題がなければ、長期的に安定した経営ができる可能性があります。

また、土地貸しと同様、土地所有者の利用が制限されるため、土地の評価額が下がり、固定資産税や都市計画税が軽減される可能性があるでしょう。

デメリットとしては、用途地域によっては病院の建設ができない可能性がある点です。診療所に関しては、用途地域による制限が原則としてありません。
また、転用が難しい点もデメリットです。医療行為に適した建物であるため、構造上、後々他の用途に変更しにくい特徴があります。

医療施設の特徴
初期投資額	収益性	安定性	節税
住宅よりは低い	高い	高い	期待できる

ロードサイド型店舗

ロードサイド型店舗とは、幹線道路沿いにある土地や、交通量の多い道路に面した土地にある店舗です。アクセスの良さや交通量の多さを強みとし、さまざまなテナントが軒を連ねています。たとえば、飲食チェーンや大型の衣料店、コンビニやドラッグストアなどです。

経営スタイルは主に2つで、リースバックと事業用定期借地があります。

リースバックとは、建物をオーナー側で建設し、店舗の経営を企業に任せる方法です。初期投資が必要ですが、収益性を高めるならリースバックのほうがおすすめです。

事業用定期借地は、土地のみを貸し、建物の建設と店舗の運営を企業に任せる方法です。建設費用などの初期投資は必要ありませんが、リースバックより収益性は下がります。

メリット・デメリット

どちらのスタイルで経営するかによって、メリット・デメリットが異なります。

リースバックの場合、収益性が高いのがメリットであり、多額の初期投資が必要であるのがデメリットです。

事業用定期借地の場合は逆で、初期投資がほぼかからない点がメリットであり、収益性が低くなりやすいのがデメリットです。事業用定期借地は契約期間が長いため、長期で安定した収益を得られる点もメリットと言えます。

また、税金面のメリットに関しても、少し異なります。リースバックの場合は土地が「貸家建付地」としてみなされ、建物は「貸家」としてみなされるため、相続税の評価額が軽減されやすいでしょう。

一方、事業用定期借地の場合は、土地が「貸宅地」とみなされるため、土地のみ相続税の評価額が軽減されやすい傾向があります。ただし、借地期間の残り年数が減るにつれて、軽減される割合は小さくなります（※5）。

ロードサイド型店舗の特徴
	初期投資額	収益性	安定性	節税
リースバック	高い	高い	高い	一部は期待できる
事業用定期借地	ほぼかからない	リースバックよりは低い	高い	一部は期待できる

※5「貸宅地の評価」（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4613.htm

業者を比較！土地活用を相談するならどんな業者がいい？

こちらでは、土地活用の相談先としておすすめの業者を紹介します。

不動産会社

土地を売却したり貸したりするには、契約相手を見つける必要があります。そこで相談先として望ましいのが、「仲介に強い不動産会社」です。不動産会社には、人手や独自のネットワークがあるので、オーナーが自力で契約相手を探すより効率的と言えます。

ちなみに売却に伴う不動産査定を依頼する際、無料の業者か有料の業者かを選べますが、参考程度に販売価格を知るだけであれば、無料の査定で十分でしょう。法人間取引や遺産相続のために正確な査定を要する場合は、有料査定を検討してみてください。

また不動産会社は、駐車場やコインパーキングの集客をおこなう際も、相談相手として有効です。とはいえ、メインの業務ではないので、事前に問い合わせて相談の可否を確認するといいでしょう。

ハウスメーカー／工務店

アパート賃貸や戸建賃貸に関する相談先は、ハウスメーカーが妥当と言えます。

実際にかかる費用や利回り、収支のシミュレーションなど、一通りの見積もりをしてくれるはずです。建築プランを提供してくれるケースもあるので、よりイメージが湧きやすくなるでしょう。

建築プランに関して、より具体的な相談をしたい際は工務店に相談してみてください。

ハウスメーカーの場合、カタログに掲載されている定型の建築プランを中心に提案しますが、工務店の場合は、極力オーナーの要望に即したプランを提案してくれるはずです。

建築費用を抑えたいのであれば、ハウスメーカーがおすすめです。建築プランや資材を定型化している分、費用を抑えやすい傾向があります。逆に、多少建築費用が高くても、理想通りの建物を建てたい場合は工務店に相談しましょう。

土地活用の相談先について、より詳しい情報を知りたい場合はこちらの記事を参考にしてください。

土地活用の相談はどこにすればいい？おすすめの専門業者を紹介

土地活用の専門会社

土地活用の専門会社とは、中小規模のオフィスビルや商業施設のほか、ロードサイドや工場・倉庫などを専門に扱う不動産業者です。

ハウスメーカーやデベロッパーは、企業の特性上、狭小地や変形地の活用を敬遠しがちですが、土地活用の専門業者であれば、比較的相談に乗ってくれやすいでしょう。

トチカツプロを運営している弊社は土地活用の専門会社に該当します。自社で土地活用に取り組む傍ら、土地活用を始めたい方向けのコンサルティングや運用代行をおこなっています。

通常の不動産会社との違いとしては、土地活用に特化してるのはもちろん、金融機関との接点が多く、幅広くフォローできるなどの特徴があります。中には、税理士や弁護士と提携している企業もあり、強みは各々異なります。

デベロッパー

マンション経営をおこないたい人は、デベロッパーに相談するといいでしょう。

デベロッパーとは、タワーマンションやビルなどの大規模な建築を主軸とする開発事業者です。また、宅地開発や都市開発などを請け負う企業でもあります。

建築プランの提案、収支計画の協力などをおこなってくれるので、マンション経営の具体的なイメージがしやすくなるでしょう。しかし、立地が悪いとマンションを建てても安定した入居を見込めないため、相談に乗ってもらえないケースもあります。

事前にホームページで過去の実績などを確認して、相談内容を考えてから問い合わせをするようにしましょう。

駐車場の管理会社

駐車場経営をおこなう人は、駐車場の管理会社に相談しましょう。駐車場の管理会社も、コインパーキングの管理会社も、随時駐車場オーナーを募集しているため、スムーズに相談ができるはずです。

具体的には、経営方法や立地条件、料金設定のほか、提携時の報酬プランなども提案してもらえるでしょう。自力で経営するか、管理会社と提携するか悩んでいる場合は、まずは問い合わせて相談してみましょう。

FP（ファイナンシャルプランナー）

ファイナンシャルプランナーは土地活用のプロではありませんが、資産に関しての相談は可能です。不動産以外の金融資産を踏まえた長期のライフプランをもとに、土地活用をおこなう選択が現実的か否か、客観的に判断してくれるでしょう。

とくに、金融機関から多額の融資を受けて活用したい場合は、事前にセカンドオピニオンを活用することも重要です。

税理士

固定資産税や相続税など、税金の相談をしたい人は税理士に相談してみましょう。

不動産会社や土地活用の専門業者も多少の知識はありますが、節税効果を高めるための建築条件や活用方法に関しては、専門家である税理士の方が詳しいです。希望する土地活用によって、どの程度の節税が可能か客観的なアドバイスをもらえるでしょう。

金融機関

金融機関と土地活用の関わりがわからないと思う人もいるでしょう。土地信託についてや資産のことについても相談できるので、投資のことやいお金に関することで幅広く相談したい場合は、金融機関などの銀行に問い合わせてみてくださいね。

土地活用をする際の注意点

ここからは、土地活用をする際の注意点について紹介していきます。立地や集客での注意点を詳しく表で表しているの読み進めてみてください。

経営スタイルによって求められるスキルが異なる

土地活用は、経営スタイルによって必要なスキルが異なります。経営スタイルは大きく以下の3つです。

自営：初期投資から事業の運営まで、全てオーナー自身がおこなう
管理委託：初期投資をし、事業の管理のみを外部に委託する
一括借り上げ：専門業者に土地を貸し、地代を得る

自営

まず自営は、この中では最も収益性を高められる可能性があります。ただし、オーナーの守備範囲が広いため、多くのスキルが必要です。

投資分を回収して利益を出すための投資家としてのスキル、何の経費を削減し、何に再投資をするかを判断する財務としてのスキル、そして、事業を円滑に回す経営者としてのスキルなどです。

管理委託

続いて管理委託は、事業の運営を外部に委託するため、自営と比較するとオーナーの負担は小さいと言えます。投資家や財務のスキルは、自営と同様にあった方がいいですが、経営者としてのスキルは自営ほど重要ではないでしょう。

一括借り上げ

一括借り上げは、3つの中で最もオーナーの負担が少なく、リスクの低い方法と言えます。

ただし、賃料は基本的に一定なので、事業で大きな利益が出ても還元されないデメリットがあります。

しいて必要なスキルをあげるとすれば、賃料を決める際の交渉スキルなどがあげられるでしょう。どの経営スタイルが自分に合っているか、ぜひ検討してみてください。

立地や集客を考えて土地活用を始める必要がある

土地活用は立地によって、活用の向き不向きがあります。とくに賃貸経営の場合は、立地の良し悪しがダイレクトに事業の売上に影響するでしょう。

そこで、土地を4つのジャンルに分け、先述した14の活用方法がどの程度適性があるのか、段階的に評価してみました。以下の表を参考にしてください。

	駅前や街中などの一等地	住宅地	郊外の土地	田舎の土地
マンション・ アパート経営	◎	〇	△	☓
戸建賃貸経営	◎	〇	△	☓
貸し農園	×	×	△	◎
太陽光発電	×	×	〇	◎
売却	◎	〇	△	△
等価交換	◎	△	△	×
土地信託	◎	〇	△	×
商業施設経営	◎	×	〇	△
トランクルーム経営	△	〇	〇	△
老人ホーム経営	◎	〇	△	△
駐車場経営	◎	△	△	×
土地貸し	◎	△	△	×
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最低限の法的な知識を養っておく

土地活用をおこなう上で重要なのは、最低限の法的な知識を養っておくことです。とくに、建築基準法や都市計画法は基本的にどの活用でも関わってきます。

今回はそれぞれの法律の中から、とくに重要なポイントとして、「接道義務」と「用途地域」の2つを紹介します。

・接道義務

接道義務とは、建築基準法第43条で規定されているもので、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」とする義務です。

接する道路の幅員が4m以上ない場合、建築許可を得るためには、土地を後退させて道路の幅を拡大する必要があります。これを「セットバック」と言います。

セットバックをおこなった部分は、見た目は自分の土地ですが、建築基準法条は公共道路となるため、私的利用が認められません。

・用途地域

用途地域とは、都市計画法で規定された地域の総称です。エリアごとに住居、商業、工業などの用途を定めており、用途の混在を防ぐことを目的としています。

たとえば、所有している土地が「市街化調整区域」に該当する場合、住宅や商業施設は原則として建てられません。

他にも、「第1種低層住宅専用地域」では、建物の高さは10mまたは12mが上限とされており、13種類ある用途地域の中でもとくに規制が厳しいとされています。

自分の所有する土地がどの用途地域に属しているのか、それを知ることが活用方法を決めるための最初の一歩と言えるでしょう。

収支のシミュレーションをしてから土地活用を始める

どのような活用方法を選ぶにしても、最低限の準備として収支のシミュレーションをしておきましょう。理想としては、以下の例のように細かくおこなうことをオススメします。

今回は100坪くらいの土地で、鉄筋コンクリート造（RC造）のアパート経営をすると想定して、シミュレーションの例を紹介します。

＜土地や建物の仮定条件＞

• すでに所有している100坪の土地
• 建蔽率は60％（60坪部分までは建物の建設が可能）
• 容積率は150％（延床150坪分までは建築が可能）
• アパート、RC2階（ワンルームタイプ）
• 1部屋7.5坪弱（約25㎡弱）を1F、2F合わせて計8部屋（7.5坪 × 4部屋＝30坪 で計算）
  ※実際には廊下、階段部分が必要のため22㎡ほど

＜賃料設定・建築費＞

月々の家賃収入：1部屋5万円（家賃共益費込み）×8部屋 ＝40万円/月
満室時の想定年間家賃：　480万円

空室率：　　5％　　　（▲24万円）
諸経費率： 15％　 　 （▲72万円）
実質の想定年間家賃：480万円 – 96万円＝384万円　

アパート建築費を1坪単価75万円（設計費などの諸経費含む）と仮定すると、
75万円×60坪　＝　総額4500万円

＜収支のシミュレーション＞

自己資金：10％　450万円
借入金額：90％　4050万円（借入期間20年、金利2％と仮定）
借入金額をもとにした毎月のローン返済額：20万4882円
借入金額をもとにした年間のローン返済額：245万8584円
借入期間のローン返済総額：4917万1860円

合計支払利息：867万1860円

以上の数字を、表面利回り＝【満室想定時の年間家賃収入】÷【物件価格】×100％=○○％の計算式に当てはめると、

表面利回り：年間家賃480万円　÷　投資総額4500万円　＝　10.66%
年間想定年間家賃：480万円　－　年間の返済額　245万8584円
税引き前の年間収支：234万1416円
税引き前の月間収支：19万5118円

以上の数字を、実質利回り＝(【年間家賃収入】－年間運営経費)÷(【物件価格】＋建築にかかる諸経費)×100％＝○○％　の計算式に当てはめると、

実質利回り：実質の年間家賃384万円（480万円 ー 96万円）　÷　4500万円＝8.53％
実質の年間家賃：384万円　－　年間の返済額　245万8584円

税引き前の実質年間収支：138万1416円
税引き前の実質月間収支：11万5118円

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注意点としては、表面利回りだけでなく、諸経費や支出を含む実質利回りを計算することです。

不動産会社やハウスメーカーから提案される資料の中には、表面利回りしか掲載されていないケースもあります。できる限り現実的なシミュレーションをするためにも、実質利回りを計算しておきましょう。

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