「土地活用をしたいけど、どこに相談すればいいのかわからない」
土地オーナーの中には、そのような悩みを抱えている方が少なくありません。そこで、今回こちらの記事では、土地活用の相談先や相談する際の留意点について解説していきます。
土地活用は用途によって相談先が大きく異なりますので、ぜひ参考にしてみてください。
土地活用の相談先の種類
土地活用の相談を受けてくれる会社は複数ありますが、得意分野やフォローできる範囲は会社ごとにかなり異なります。土地活用の用途によって、業種が細分化しているのです。
とはいえ、土地活用の用途は種類が多いので、今回は「賃貸アパート・マンション経営」と「それ以外の土地活用」とに分けて、それぞれオススメの相談先を紹介していきます。
賃貸アパート・マンション経営の場合の相談先
賃貸アパート・マンション経営をする際に、主に相談先の候補としてあげられるのが、「ハウスメーカー」、「工務店」、「設計事務所」の三つです。
土地活用の目的や予算などにより相談先が異なるため、以下の一覧表にそれぞれ特徴やメリット・デメリットをまとめてみました。
|
賃貸アパート・マンション経営の場合の相談先 |
|||
| 特徴 | メリット | デメリット | |
| ハウスメーカー | ・全国規模である ・実際の設計や施工は外注に依頼 |
・比較的工期は短め ・商品数が充実 |
・建築費用が高め ・商品が規格化されていて、設計の柔軟性に欠ける ・特殊な土地は非対応 |
| 工務店 |
・地域に密着している |
・建築費用を抑えやすい ・自由に設計しやすい ・地域の気候や特性を考慮した施工が可能 |
・施工精度や設計力にバラつきがある |
| 設計事務所 | ・設計やデザインのみ担当 | ・設計力、自由度ともに高い ・特殊な土地でも対応可能 |
・設計料がかかる ・設計の内容次第では、 施工業者を探すのに苦労する |
以下、具体的に解説しましたので確認してみてください。
・ハウスメーカー
ハウスメーカーとは、主に住宅に特化したメーカーのことを言います。アパート・マンション経営や戸建の賃貸経営、賃貸併用住宅などを検討している場合、相談先としてまずあげられるのが「ハウスメーカー」です。
規模としては、全国区の大手から地元密着型の中堅まであり、得意とする住宅のタイプはメーカーごとに異なります。
業務内容としては商品の企画や販売マーケティング、それらに伴う営業活動などが主で、実際に建物を設計したり施工したりするのは設計事務所や工務店です。
ハウスメーカーに相談する利点としては、どういう建物にするか、どのように利益を出すかなどをゼロから考える必要がなく、あらかじめ完成されたパッケージの中から選択できる点でしょう。
敷地の面積や立地といった情報を提出すれば、建物の建築計画や収益のシミュレーションを作成してもらえます。
また、建物に使う部品の大部分は工場でライン生産されているため、施工ミスの軽減につながり、品質が最低限確保されています。無駄に工期が伸びるというリスクも少ないでしょう。
さらに、ハウスメーカーは建築前のサポートだけでなく、賃貸経営のサポートや建物の管理まで、総合的にフォローしている企業も多くあります。
自力で土地活用をしていくことに不安を感じる方には、オススメの相談先と言えます。
・工務店
ハウスメーカーを初級者向けの相談先とするなら、中級者向けの相談先が工務店といえます。工務店とは、実際に建物の施工を請け負う会社のことです。
ハウスメーカーは、全国規模の大企業が多いため、サービスや商品の品質が最低限保たれている上、総合的に手厚くサポートしてもらえるというメリットがあります。
ただしその反面、設計の自由度が低く、建築費用が高めというデメリットもあるのです。
そこで、ハウスメーカーを通さず直接工務店に相談すれば、それらのデメリットを軽減できる可能性があります。
まず、工務店は地域密着型で規模も小さい会社が多く、対応も柔軟で、設計の自由度が高めです。
自力で事業計画を立てることができ、自分の思い描くような建物を建てたいという方は、メーカーではなく工務店に相談すると良いでしょう。
しかし、工務店にもデメリットはあります。
ハウスメーカーのようにライン生産した部品ではなく、自社で加工した部品を使うのが主なので、品質面はハウスメーカーに劣る可能性があります。また、施工ミスで工期が延びてしまえば、予定より建築費用が高くなることもあるでしょう。
さらに、工務店の場合、ハウスメーカーのようにグループ会社があることは稀なので、不動産会社への集客依頼や管理会社への管理の依頼などは、個々に自分で進めなければなりません。
以上のことから、すでに土地活用に関する知識や現実的な事業計画があり、あとは建物を建てるだけという場合は、ハウスメーカーではなく工務店に直接相談するのも手です。
・設計事務所
建物の構造や内装、外観にとことんこだわりたい方は、設計事務所に相談してみるといいでしょう。設計事務所とは、建物の設計やデザインのみを行う会社のことです。
ハウスメーカーや工務店のように、総合的なサポートや施工はおこなっていません。
基本的に設計やデザインに特化しているので、施工業者を探したり、打ち合わせや発注など、他の部分で自分の作業は増えてしまいます。
ちなみに、どんなに優れた設計図ができたとしても、それを建築するのは設計事務所ではありません。建物の構造やデザインが特殊であればあるほど、条件に合う施工業者を探すのは苦労するでしょう。
また、金銭面においてもデメリットはあります。ハウスメーカーであれば、設計費込みの商品がパッケージとして用意されていますが、設計や施工を別々に依頼するのであれば、最終的にかかる費用は割高になる可能性が高いです。
以上のように、賃貸アパート・マンション経営について相談するのであれば、それぞれの相談先のメリット・デメリットを理解した上で、自分の目的と合致する会社を選ぶと良いでしょう。
賃貸アパート・マンション以外の土地活用の相談先
土地活用の方法は、賃貸アパート・マンション経営だけではありません。
駐車場経営やコインランドリー経営、保育園経営、オフィスビル経営や商業用ビルの経営、工場・倉庫の経営のほか、もっている土地を売却するのも土地活用のひとつです。
そこで、こちらでは上記のような土地活用をする際に、相談先としてオススメできるところを紹介していきます。
・不動産会社
土地を売却してキャッシュを得たり、土地を貸したりして地代を得るには、買い手や借り手を見つけなければなりません。
そんな時に相談先として有力なのが、仲介業に強い不動産会社です。
不動産会社には独自のネットワークや集客力があるため、自力で買い手や借り手を探すよりも、効率的に集客しやすくなります。ちなみに、売却に伴う不動産査定には無料と有料とがありますが、販売価格の参考にしたいという程度の目的であれば、無料査定で十分でしょう。
遺産相続や法人間取引のために正確な査定が必要という状況でもない限り、無理に有料の査定を受ける必要はないと言えます。
また、駐車場経営をする際も、不動産会社は相談先として適任です。月極駐車場やコインパーキングなどを経営するなら、借り手を募集するのに協力してもらうといいでしょう。
・デベロッパー
デベロッパーとは、不動産業界では「開発事業者」をさします。宅地開発や都市開発、リゾート開発など、大規模な開発を請け負っている企業です。
そのため、タワーマンションや大規模なビル・施設の経営を検討している場合は、デベロッパーが相談先として適任でしょう。通常の賃貸アパート・マンション経営の相談もできなくはないですが、大規模な物件のほうが得意とする傾向があります。
そして、デベロッパーのおこなう土地活用の特徴のひとつが、「等価交換方式」というものです。等価交換方式とは、オーナーの所有物である土地の一部と、デベロッパーが建てた建物の一部の権利を、交換できるという仕組みになります。等価交換をすることで、両者は出資比率に応じて建物や土地を所有できるのです。
この方法であれば、土地オーナーは建築費用を負担する必要がなく、ローリスクで土地活用をはじめられます。ただし、注意点もあります。出資比率によっては土地オーナーとデベロッパーとのパワーバランスが崩れてしまい、本来自分の目指す土地活用ができなくなる可能性もあるのです。
また、デベロッパーも当然営利企業ですので、相応のリターンが見込めない土地には出資をしません。
最寄り駅に近い土地や、大型のデパートや公共施設へのアクセスが便利な土地など、デベロッパーの求めるような条件に該当していることが前提となります。土地オーナーが等価交換方式を望んでいるからといって、合意を得られるとは限らないので注意してください。
もし、そのような好立地な土地をすでに所有していて、自己負担が極力少ない状態で土地活用をしたいのであれば、デベロッパーに相談してみましょう。
・土地活用の専門業者
一般的な不動産会社でもなく、デベロッパーとも違う、「土地活用を専門としている業者」も存在します。
デベロッパーのような大規模な建物を扱うことは少なく、中小規模のオフィスビルや商用施設、ロードサイドや工場・倉庫など、地域に密着している業者が多いです。自社で土地活用に取り組むほか、その経験とノウハウを活かし、土地活用のコンサルティングや運用をおこなっているのです。
こういった土地活用の専門業者は、不動産業界や建築業界に関する知識や経験が豊富なのはもちろん、金融機関との接点も多く、フォローできる範囲が広めです。
中には不動産業界に詳しい税理士や弁護士と提携している企業もあり、実用的なアドバイスを期待できます。狭小地や変形地など、デベロッパーやハウスメーカーが敬遠しがちな土地だとしても、土地活用の専門業者であれば、相談に乗ってもらいやすいでしょう。
ただし、土地活用の専門業者には、事業用不動産、駐車場経営、工場・倉庫経営など、各業者によって得意不得意があるので、相談前にチェックしておくことをオススメします。
・金融機関
少し毛色は異なりますが、金融機関も土地活用について相談するには適しているでしょう。
というのも、ほとんどの場合、土地活用には金融機関からの融資が必要だからです。自分がどれくらいの融資を受けられるのかを確認しておくのも目的のひとつですが、「情報収集先」としても金融機関は活用できます。
金融機関は土地活用の専門業者と接点があるケースも珍しくないので、自分で土地活用の専門業者を探すのが難しいようであれば、金融機関から得た情報をもとに、問い合わせてみてください。
土地活用の相談先を選ぶ時に重要視したいこと
こちらでは、最終的に土地活用の相談先を選定する際に、確実に押さえておいて欲しいポイントを紹介します。
相談先の実績や過去の事例
相談先のホームページには、できる限り目を通しておきましょう。特にチェックして欲しいのは、会社の「実績」や「事例」です。実績や事例を見ることで、自分がはじめたい土地活用の方法とマッチしているか、十分吟味してみてください。
自分でひとつひとつ調べる余裕がない場合は、「一括請求サイト」を利用するのも手です。
一括請求サイトは、土地の簡単な住所や、検討中の活用方法などを選択するだけで、複数社から活用プランが送られてくる仕組みになっています。基本的には無料で利用できるサイトが多いので、試しに使ってみるといいかもしれません。
相談先の口コミや評判
相談先の候補が選定できたら、ホームページ上の情報だけでなく、口コミや評判も事前にリサーチしておきましょう。
ほとんどの場合、インターネット上で「会社名 評判」、「会社名 評価」などと検索すれば、口コミサイトがヒットするので、評判を確認できるはずです。
もちろん、そういった口コミの多くは匿名のため、信憑性がそこまで高いとは言えません。良い意見も悪い意見も鵜呑みにはせず、あくまで参考程度に留めておきましょう。
もしも、口コミを見てどうしても気になる点があれば、相談時に直接担当者に質問してみてください。正式に依頼をするかどうかは、その質問に対する回答内容や向き合い方、態度を見てからでも遅くありません。
長い付き合いになるわけですから、表面的な情報に踊らされず、膝を突き合わせて互いの相性を確かめることをオススメします。
長期的に付き合っていくことになるので信頼できる会社を選ぶ
相談先の企業とは、長い付き合いをすることになります。
活用プランの設計からはじまり、建築、引き渡しに至るまで、少なくとも数ヶ月は時間をともにするのです。建物完成後も管理業務を委託するのであれば、年単位の付き合いをすることになります。
単なる「相談先」ではなく「事業のパートナー」となるのですから、業者選びは慎重におこなったほうがいいでしょう。
会社の規模、実績、得意なこと、苦手なことなど、業者を比較するポイントはいろいろとありますが、とくに重要な「見極めのポイント」を二点お伝えしておきます。
・誠実な対応かどうか
長期間おつきあいをするわけですから、担当者が誠実であるのに越したことはありません。
例えば、質問すればきちんと回答してくれる、間違った対応をした時に真摯に謝罪してくれるなど、そういった当たり前の行動を取れる人物かどうか、早い段階でチェックしておきましょう。そのためには、電話やメール、対面での会話など、実際にコミュニケーションをとった際に感じる違和感や不満にアンテナを立てておくことです。まだ契約をする前の、相談の段階であれば、契約を断ることもできます。
・メリットもデメリットも説明してくれるかどうか
誠実さにもつながってくる話ですが、相手がきちんとメリットとデメリットの両面を説明してくれる人物かは、重要なポイントです。
ここまで紹介してきたように、ハウスメーカー、工務店、設計事務所、不動産会社、デベロッパー、土地活用の専門業者など、それぞれ企業には得意分野があります。賃貸アパート・マンション経営が得意な会社もあれば、工場・倉庫の経営に特化している会社もあるのです。
つまり、特化している分、不得意な分野も当然あります。問題は、それを隠さずに顧客に伝えてくれるかどうかです。こちらから質問しなくても説明してくれるのがベストですが、もしも担当者がメリットばかり話しているようであれば、デメリットの話を振ってみるといいでしょう。その時にどう回答し、どう振る舞うかが、信頼性を判断する材料になるはずです。
土地活用の相談をする前に準備しておくことはある？
「相談しに行ったのはいいけど、専門用語ばかりで結局よくわからなかった」。そのような事態を防ぐために、土地活用の全体的な流れくらいは事前に把握しておきましょう。
同時に、どこに相談にいっても困らないよう、土地に関する資料を最低限用意しておくと話がスムーズに進みます。順番に解説していきましょう。
土地活用の全体的な流れを知っておく
ひとつめの準備は、「土地活用の流れの把握」です。
土地活用の大まかな流れを説明するために、今回は「商用施設」を例にしてみます。他の活用方法の場合も大きな違いはないので、ぜひ参考にしてみてください。
・市場調査
まずは「市場調査」です。所有している土地で商用施設を経営することが、現実的に可能かどうかを調べていきます。
立地的に集客面で問題はないか、法律によって建築に制限がある地域ではないか、できる限り細かく調べましょう。自力で調べるのが困難な場合は、不動産会社や土地活用の専門業者に協力を依頼するといいです。
・活用プランの設計
次に「活用プランの設計」です。今回の例は「商用施設」なので、どういう業態・業種のテナントを誘致するか、賃料設定はどうするか、何年かけてローンを完済するのかなど、細かく決めていきます。
相談できる不動産会社や専門業者がいるのであれば、事業計画の作成や収支のシミュレーションなどに協力してくれるでしょう。
・契約
活用プランが決まれば、いよいよ契約です。商用施設の場合、デベロッパーや土地活用の専門業者が契約相手となるでしょう。
税金の支払いや改修費、光熱費や清掃日などの経費区分、建物の建築費、水道・ガス・電気などの設備費の区分など、十分に話し合いを重ねた上で、契約内容を決めてください。
・建築・施工
契約が完了すれば、いよいよ建築・施工に入ります。この段階でテナントの募集をはじめておくといいでしょう。
・完成引渡し
建物が完成したら引き渡しとなり、いよいよ土地活用のスタートです。
土地に関する資料をまとめておく
ふたつめの準備が「資料集め」です。相談前に、土地に関する資料をまとめておきましょう。
ここでいう資料とは、自作で用意するものではなく、法務局で取得できるような公的資料のことです。ただ、そういった資料を取得するためには、まず自分の土地の「地番」を知っておかなければいけません。順番に説明していきます。
・地番とは
地番とは法務局によって定められた土地の番号のことで、原則として住所とは異なるものです。
法務局にある土地の資料は、地番によって登録されているため、地番がわからないと資料を取得できません。地番を知るには、固定資産税評価証明書や土地の権利証を確認してください。
それらの証明書類が手元になければ、「ブルーマップ」という地図で地番を確認できます。
ブルーマップとは、「住居常時地番対象住宅地図」のことで、各法務局に備えられています（一部設置していない所もあります）。地番が青字で、住居表示が黒字で記されているので、それを見ればおおよその地番は確認できるでしょう。
・土地に関する資料の種類
土地に関する資料は、目的によってさまざまな種類があります。ひとつずつみていきましょう。
⑴土地登記簿謄本
土地登記簿謄本には、土地の所有者情報や敷地の面積、その土地の権利情報などが記載されています。
土地に抵当権がついている場合、その具体的な内容も確認できます。こちらは各法務局の窓口で取得できる他、オンラインでの申請も可能です。
⑵不動産登記簿謄本
不動産登記簿謄本には、土地と同様に所有者の情報や延床面積、不動産に関する権利情報が記載されています。
すでに建っている建物を解体する予定があるなら、床の総面積を知ることで、おおよその解体費用が算出可能です。こちらも各法務局の窓口、オンラインで申請ができます。
⑶地積測量図
地積測量図とは、土地の面積だけでなく、土地の形状や隣接地との位置関係、方位等がわかる資料で、主に土地を売却する際に必要なものです。
基本的には法務局で取得できますが、例外として地積測量図が不要だった時代に登記された土地は、取得できないケースもあります。その際は、土地家屋調査士に依頼をして作成してもらいましょう。
⑷公図
公図は、明治時代に作成された大まかな地図です。それほど精密なものではないですが、土地の境界や所有権を知るのには有効です。こちらも法務局や各出張所で取得できます。
⑸建物の図面
すでに建物があり、解体する予定であれば、相談時に建物の図面を持参するといいでしょう。不動産登記簿謄本と建物の図面が揃っていれば、より正確に解体費を算出できます。
土地活用は専門業者の助言が必要
一括りに土地活用と言っても、どのような土地を所有していて、それをどう運用していきたいかによって、相談相手は全く変わってきます。
たとえば、賃貸アパート・マンションの経営をしたいからといって、必ずしもハウスメーカーに相談するのが最適とは限りません。また、賃貸アパート・マンション以外の活用を検討している場合、「とりあえず近所の不動産会社に相談してみよう」というのもあまりオススメできません。
不動産業界では、とくに中小企業は、基本的に何かひとつのジャンルに特化している傾向があるからです。仲介業や管理業を強みにしている不動産会社に土地活用の相談をしても、専門外という理由で別の業者を紹介されることも珍しくありません。
土地活用の相談をするのであれば、最初から知識と経験が豊富な専門業者を訪れるのが無難と言えるでしょう。
土地活用でお困りなら近畿住宅流通へ
弊社は、昭和63年の創業以来、駐車場やコンビニ、ガソリンスタンドや医療モール、商用施設やホテル・旅館など、数多くの事業用不動産を取り扱ってきました。
活用プランの提案にはじまり、建築、テナント誘致、管理に至るまで、総合的にサポートができる盤石な体制が整っています。
もし、土地活用に関してお困りのこと、相談したいことがありましたら、どうぞお気軽に近畿住宅流通までお問い合わせください。