「土地を売却する前に、売却するデメリットを知っておきたい」
という方のために、こちらの記事では土地売却のデメリットを土地の種類別に解説します。
土地の種類ごとのメリットとデメリット
こちらでは、
- 都市部の土地
- 地方の土地
- 相続した土地
- 農業用の土地
の4種類について、それぞれメリットとデメリットを解説します。
都市部の土地を売却するメリットとデメリット
都市部の土地を売却するメリットとデメリットは、以下の通りです。
【メリット】
・利益が出たら、まとまった資金が手に入る
資金が手に入れば、預貯金にまわしたり、株や債券などに換えたりできます。
・固定資産税の負担がなくなる
毎年発生する固定資産税の支払いの負担がなくなります。ただし、売却した年にも最後の支払いをする必要があります。固定資産税は1月1日の時点で所有している人物が支払う必要があるので、売却した場合は1月1日から売却した日までの分を支払いましょう。
・土地を管理する手間がなくなる
自分で土地を管理している場合は管理の手間がなくなりますし、管理会社に管理を依頼したりしていた場合は管理コストがかからなくなります。
・損失が出ても損益通算によって節税につながる
売却して損失が出た場合、損益通算が可能です。損益通算とは、他の所得と売却の損失を相殺する会計上の計算法になります。
本業の所得がある状態で、土地売却によって損失が出たら、合算して所得を減らすことが可能です。損益通算によって総所得額が減るため、所得税の節税につながります。
会社員の方は基本的に所得税が給与から天引きされているため、確定申告で損益通算をすれば、払い過ぎた税金が戻ってきます。
・マイホームの売却なら、マイホームの3,000万円特別控除
マイホームを売却して利益が出た場合、3,000万円の特別控除を利用して、譲渡所得税の負担を軽減できる可能性があります。
控除の対象となるのはマイホームのような「居住用財産」のみです。収益用の物件は対象外ですので注意して下さい。控除を受けるための要件は複数ありますので、詳しくは国税庁のホームページを参照してください（※1）。
土地の購入の際に必要な税金についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
※1「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（国税庁）
【デメリット】
・利益が出たら譲渡所得税の支払いが発生する
土地や建物を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税の支払いが発生します。
譲渡所得の計算方法は、以下の通りです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － （取得費用 ＋ 譲渡費用）
譲渡価額：最終的な取引価格のこと
取得費用：土地の購入費用や建物の建築費用など、不動産の取得に要した費用。なお、建物に関しては建築費用から減価償却費を差し引いた金額となる
譲渡費用：仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用
上記の計算で算出した譲渡所得に対して、規定の税率がかけられます。譲渡所得税の税率は、土地や建物の所有期間によって異なります。以下の表を参考にして下さい。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
| 5年を超える（長期） | 15.315% | 5% |
| 5年以下（短期） | 30.63% | 9% |
土地を売却する際の税金対策については、こちらの記事もご覧ください。
・土地活用によって得られたはずの収益を得られなくなる
例えば都市部の土地では、以下のような活用方法が考えられます。
賃貸アパート・マンション：
都市部の中でも、駅から徒歩で行けるような好立地に位置する土地が向いています。
きちんと満室で稼働できれば、建物のローン完済後は大きなキャッシュポイントになります。
戸建賃貸：
戸建賃貸は街中の好立地でなくとも、ある程度住環境が良好なエリアであればニーズがあります。また、狭小地や変形地、広い土地でも実現可能です。
ただし、基本的に1世帯との契約であるため、収益性はそこまで高くありません。その代わりに賃貸アパート・マンションよりも長期的に居住してもらえる可能性があります。戸建に住むのはファミリー層が大半であり、家族が増えても集合住宅と比べて手狭になりにくいためです。
月極駐車場：
駅に近い土地や郊外の住宅地周辺でニーズがあります。収益性は高くないですが、安定した収益を生みやすい活用方法です。
コインパーキング：
駅に近い土地、駐車場のないビルの周辺、病院の近く、商業エリアなどでニーズがあります。月極駐車場と違って稼働するほど売上が上がるため、好立地であれば大きな収益を生む可能性があるでしょう。
事業用地：
企業向けに土地を貸し出す活用方法です。幹線道路沿いの広めの土地であれば、コンビニやドラッグストア、ファミリーレストランや飲食店など、さまざまな使い道があります。建物は借主である企業が負担して建てるのが一般的であるため、土地オーナーはほぼ何もせずに地代を得ることができます。
コインランドリー：
コインランドリーを設置して、利用料を得る活用方法です。住宅が多く、視認性が高い土地に向いています。競合が少ないエリアであれば、安定した収益を得られる可能性があるでしょう。
自動販売機：
都市部の中でも、人通りが多いエリアにある土地に向いています。収益性は決して高くないですが、固定資産税の支払いの足しにはなるでしょう。都市部にある土地を売却した場合、こうした活用によって得られたかもしれない収益を手放すことになります。
土地活用で人気の活用方法はこちらをご覧ください。
地方の土地を売却するメリットとデメリット
地方の土地を売却するメリットとデメリットは、以下の通りです。
【メリット】
メリットは「都市部の土地」と同様のため、以下のように項目のみ記載します。
- 利益が出たら、まとまった資金が手に入る
- 固定資産税の負担がなくなる
- 土地を管理する手間がなくなる
- 損失が出ても損益通算で節税につながる
- マイホームの売却ならマイホームの3,000万円特別控除
【デメリット】
・利益が出たら譲渡所得税の支払いが発生する
「都市部の土地」と同様のため、省略します。
・土地活用によって得られたはずの収益を得られなくなる
例えば地方の土地では、以下のような活用が考えられます。
戸建賃貸：
戸建賃貸は地方の土地でも需要があります。地方で中古の戸建を購入して、収益用物件として運用する不動産投資家もいるほどです。
街中から離れている、駅から遠いなどの不利な条件でも賃貸需要が見込めます。また、都市部の土地と同様に賃貸アパート・マンションよりも長期的に居住してもらえる可能性が高いです。一度入居者がつけば、安定した収益を得られる可能性があるでしょう。
月極駐車場：
都市部の土地と同様に、駅に近い土地や郊外の住宅地周辺でニーズがあります。収益性は高くないですが、安定した収益を生みやすい活用方法です。
事業用地：
コンビニやファミリーレストラン、大型のドラッグストアなどは地方でも需要があります。広い土地であれば、工場や作業場が欲しい企業に貸し出すこともできるでしょう。
資材置き場：
間口が広く、接する道路の幅員が広めの土地が向いています。収益性は低いですが、維持費の足しにはなるでしょう。
相続した土地を売却するメリットとデメリット
相続した土地を売却するメリットとデメリットは、以下の通りです。
【メリット】
メリットは、
- 利益が出たら、まとまった資金が手に入る
- 固定資産税の負担がなくなる
- 土地を管理する手間がなくなる
- 損失が出ても損益通算で節税につながるなど
「都市部の土地」と同様ですが、使える特別控除が異なります。「相続した空き家」を売却して利益が出た際に使えるのが、「相続空き家の3,000万円特別控除」です。
対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建築された戸建住宅です。譲渡所得が3,000万円以下で、こちらの特別控除が適用されれば、譲渡所得税の支払いはゼロ円となります。要件がかなり細かいので、詳しくは国税庁のサイトを参照して下さい（※2）。
※2「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（国税庁）
【デメリット】
・利益が出たら譲渡所得税の支払いが発生する
「都市部の土地」と同様のため、省略します。
・土地活用によって得られたはずの収益を得られなくなる
「都市部の土地」と同様のため、省略します。
・更地の場合は長期間塩漬け状態となる可能性がある
土地売却は基本的に長期間を要します。短くても半年くらいかかると思っておきましょう。ただし、その間も固定資産税や管理費用などは発生し続けます。駐車場や資材置き場など、何かしらの活用をして収益を生まない限り、長期間塩漬け状態となる可能性があるので、注意が必要です。
なお、土地の相続にかかる費用の詳細や手続きの方法はこちらの記事で解説していますので、合わせてご活用下さい。
農業用の土地を売却するメリットとデメリット
農業用の土地を売却するメリットとデメリットは、以下の通りです。
【メリット】
メリットは、
- 利益が出たら、まとまった資金が手に入る
- 固定資産税の負担がなくなる
- 土地を管理する手間がなくなる
- 損失が出ても損益通算で節税につながるなど
基本的に「都市部の土地」と同様です。ただし、農地が「生産緑地」に指定されている場合は、固定資産税に注意が必要です。
これまで生産緑地に指定され、税金の優遇を受けていた農地のほとんどは、2022年に優遇期間が終わるため、宅地なみに固定資産税が増えます。農地の固定資産税の評価額は宅地の200分の1と言われているため、かなりの負担増です。
また、指定解除によって相続税の計算方法も宅地と同等になるので、こちらも負担が大きくなります。現在生産緑地を所有していて、農業を続けるつもりがない方は、早めに売却した方がいいでしょう。
【デメリット】
・利益が出たら譲渡所得税の支払いが発生する
「都市部の土地」と同様のため、省略します。
・土地活用によって得られたはずの収益を得られなくなる
例えば、以下のような活用が可能です。
市民農園：
市民農園とは、第三者に対して自家用野菜の栽培する場を提供したり、子どもに体験学習をさせたりする比較的小規模な農園を指します。利用料の相場が低い傾向にあるため収益性は低いですが、使っていない農地で収益を得るには有効な手段です。
市民農園の開設方法は大きくわけて、
- 市民農園整備促進法による方法
- 特定農地貸付法による方法
- 農業利用方式による方法
の3つがあります。詳しい開設の手続き方法は、農林水産省のサイトを参照して下さい（※3）。
農地集積バンク：
農地集積バンクとは、農地を貸したい人と借りたい人をマッチングする仕組みです。農地を貸したい農家に対して、農地バンクがまとめて借り上げ、農業をおこないたい農家に農地を貸し出します。農地を貸す側は、農地バンクから賃料を得ることが可能です。
ただし、どこの農地でも無条件に借りてくれるわけではありません。農地を借りたい人が希望する条件にそぐわない農地は、農地バンク側から断られます。その場合、希望する借り手が現れるまで、待機状態で農地バンクに申請できます。
このような土地は早めに売却しよう
こちらでは、多少のデメリットがあったとしても、早めに売却した方がいい土地の特徴を紹介します。
広すぎる土地
土地の敷地面積がそのエリアの平均的な面積より大幅に広いと、必然的に価格が高くなります。そうすると、買い手の希望する予算と見合わず、敬遠される可能性が高いです。売却にはかなりの時間を要することが予想されるため、活用するつもりがないのであれば、早めに売却に着手することをオススメします。
なお、広すぎる土地を売れやすくするにはポイントがあります。「土地を分筆して、ニーズのある面積と価格にすること」です。分筆とは、土地を複数に分割して登記し直すことを言います。
たくさん分割する場合は宅地建物取引業法に抵触する恐れがありますが、広い土地を2分割にする程度の分筆であれば一般の方でも許容範囲と言えるでしょう。いずれにしても、分筆をするには土地家屋調査士に相談・依頼する必要があります。数十万円単位のコストがかかるため、分筆するか否かは慎重に判断しましょう。
狭小地・変形地
建物が建てにくい狭小地や変形地は、買い手がつきにくい傾向があります。売れるまでに通常より時間を要する可能性が高いので、早めに売却に着手した方がいいでしょう。
早めに売れる可能性が高い方法は、「隣地の所有者への売却」です。土地単体だと使い勝手が悪いと思われがちな狭小地や変形地ですが、隣地所有者にとっては「敷地の拡張」になります。売却活動を本格的に始める前に、声をかけてみるといいでしょう。
隣地との境界確定をしていない土地
境界確定とは、測量によって隣地との境界線を確定し、境界標を設置することです。境界標や境界確定図がなく、測量を依頼する経済的な余裕もない場合は、「境界確定をしていない土地」として売り出すことになります。
しかし、隣地との境界確定ができていない土地は、購入後に隣地所有者とトラブルになる可能性があるため、買い手から敬遠される傾向があります。買い手がついたとしても、「境界が確定していない」という理由で価格を下げられる可能性があるでしょう。
いずれにしても、境界確定ができていない土地は売れにくい傾向にあるので、早めに売却に着手することをオススメします。
土地売却のご相談はトチカツプロの近畿住宅流通へ
土地売却でデメリットをゼロにすることは難しいですが、メリットを大きくすることは難しくありません。売主様にとっての最大のメリットは「高く売却できること」です。
その点、トチカツプロを運営する近畿住宅流通では、昭和63年の創業以来、全国各地で100件近くの土地を高価で買取してまいりました。現在もロードサイドの土地や倉庫や工場など、事業用不動産を中心に積極的に買取をおこなっています。
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