「土地を相続する予定だけど、あまり貯金がないので相続税を抑えたい」

「老後のために貯蓄や資産運用をしておきたいので、相続税を払わずあわよくば土地活用したい」

今回はこのような悩みを抱える方に向けて、相続税がかからない方法や相続税の支払いの負担を軽減する方法を紹介します。これから土地を相続する予定の方は、ぜひ参考にしてください。

土地だけを相続した場合も相続税はかかる？

こちらでは、土地を相続するとどのように相続税の支払いが発生するのか、相続税の仕組みを説明します。

土地だけの相続でも相続税はかかる

土地を相続する際、土地の評価額が一定の金額を超えると、超えた部分に対して相続税が課せられます。相続税の支払いは、相続した日の翌日から数えて10ヶ月以内が期限です。

また、相続税の申告には、いくつかの手順があります。申告作業を一般の方がおこなうのは難しいため、税理士に実務を依頼するのが一般的です。

まず、相続が発生する際、被相続人と相続人の戸籍謄本を取得し、相続人を確認します。

遺言書が残っている場合、開封前に家庭裁判所で検認を受ける必要があるので、注意しましょう。ただし、遺言書が公正証書であれば検認は不要です。

次に、被相続人の遺産や債務を確認し、目録を作成します。葬式の費用は遺産から差し引き可能であるため、領収書は保管しておきましょう。

続いて、相続する土地や建物などの遺産を、国税庁が公表している「財産評価基本通達」に従って評価します。

この時、税理士の評価の仕方次第で評価額が大きく異なるため、注意が必要です。

仮に評価が間違っていて、納税額が本来払う金額より高くなっていても、税務署が指摘してくれることは基本的にありません（その際は還付の手続きが必要です）。

そのため、不要な支払いや労力を回避するためには、ある程度不動産の相続に強い税理士を知っておく必要があるでしょう。

土地の相続税の計算方法

こちらでは、土地の相続で発生する相続税の計算方法を解説します。土地の評価額は、国税庁が定める2つの方式のうちどちらかで評価されます。

1つは「路線価方式」で、都市部や住宅地の多くはこの方式です。もう1つが「倍率方式」で、田園地帯や山林などで多く採用されています。

どちらの場合も、時価より低い金額になるのが一般的です。以下、それぞれの計算方法を紹介するので参考にしてください。

・路線価方式

路線価とは、道路に面する一般的な宅地の1㎡あたりの価額のことです。国税庁に路線価が定められている土地の評価は、この方式が採用されます。これを「相続税路線価」と言います。

相続税路線価は、国税庁のサイトで検索が可能です。そこで1㎡あたりの単価を確認し、「路線価×面積×補正率」で計算をすれば評価額がわかります。

なお、補正率とは、地形が特殊な場合に評価額が高くなり過ぎないように、利用上の法的制限などの現状に配慮して補正をするための率です。

・倍率方式

路線価が定められておらず、路線価図に倍率地域と記載されている地域では、土地を評価する際に倍率方式が用いられます。

価額の計算は「固定資産税評価額×倍率」の式で算出されます。倍率は、国税庁のサイトに掲載されている評価倍率表で確認可能です（※1）。

※1「評価倍率表」（国税庁）https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_rtof.htm

土地の相続税のかからない方法 

こちらでは、土地の相続税をかからないようにする方法と減額する方法を紹介します。

基礎控除を活用する

基礎控除とは、相続する遺産のうち、一定の金額まで相続税が非課税となる制度です。

基礎控除は、以下の計算式で算出されます。

基礎控除額　＝　3,000万円　＋（600万円　×　法定相続人の数）

実際に相続する金額が、この計算によって算出した金額より小さい場合、相続税の申告をする必要はありません。

たとえば、夫が亡くなり、6,000万円の遺産を配偶者と息子の2人で相続するとします。法定相続に従い、配偶者と息子が相続する割合は共に2分の1なので、相続額はそれぞれ3,000万円です。

基礎控除額は3,000万円＋（600万円×2）＝4,200万円であり、基礎控除額より相続額のほうが小さいので、相続税は非課税となります。

未成年者控除を活用する

相続人が未成年者であれば、一定の金額を相続税から差し引くことができる制度です。

法定相続人であり、年齢が20歳未満であることが条件です。

具体的には、相続時の年齢から満20歳までの年数に、10万円をかけた額が差し引かれます。なお、年数が1年未満の場合は繰上げで1年としてカウントされます。

たとえば、相続人が13歳6ヶ月だった場合の計算例が以下です。

20歳-13歳8ヶ月＝6年4ヶ月　なので、4ヶ月の部分は繰上げとなり、該当年数は7年となります。つまり、7年×10万円＝70万円が、減税される金額です。

ちなみに、控除額が未成年者の相続額を超える場合は、超えた部分の金額を、扶養義務者の相続額から差し引くことが可能です。

生前贈与を活用する

相続税対策で、比較的主流とされているのが「生前贈与」です。

被相続人の死後に相続した場合は相続税が発生しますが、生前に財産を贈与した場合、代わりに「贈与税」が発生します。

ただし、生前贈与の場合、財産の規模によっては贈与税がかからないことがあるのです。贈与税の課税方法には、「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」の2つがあるので、それぞれ紹介します。

・暦年課税制度

年間110万円までなら、贈与税が課税されず、申告も不要の制度です。贈与する財産の金額が年間110万円までであれば、基礎控除となります。

なお、110万円を超える部分は、累進課税によって10〜55％の贈与税が発生します。こちらの制度は、贈与者、受贈者の双方が年齢制限なく利用可能です。

詳しくは国税庁のサイトを確認してください（※2）。

※2「贈与税の計算と税率（暦年課税）」（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm

・相続時精算課税制度

贈与者から贈与された財産の「累計額」を基準に、相続税額を算出するものです。

贈与する財産の累計金額が2,500万円以下であれば、贈与税がかかりません。2,500万円を超える部分に関しては、一律で20％の税率がかかります。

重要なのは、この制度を利用した場合、贈与した財産は全て相続時に財産としてカウントされる点です。

贈与税の支払いが発生した場合は、相続時に納税した贈与税分を相続税から控除できます。

つまり、この制度を利用して支払う贈与税は、相続税を先払いしているのと同義です。

特徴として、暦年課税制度のように、1年区切りの考え方がありません。ただし、贈与者は60歳以上の父母または祖父母であること、受贈者は20歳以上の相続人であることが条件となっています。

配偶者の税額軽減を活用する

特定の金額までであれば、配偶者の相続税は非課税となることが、国税庁で定められています。これを「配偶者の税額軽減」と言います。国税庁による定義は以下です。

”配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が1億6,000万円までか、

配偶者の法定相続分相当額までであれば、配偶者に相続税はかからない”

仕組みが少々わかりにくい理由は、非課税か否かを判断する際に必要な2つの情報が、それぞれ状況次第で変動するためです。2つの情報とは、「法定相続分」と「相続額」です。

法定相続分とは、家族関係に従って決められる遺産相続の配分の基準です。

たとえば、相続するのが配偶者と子の場合、法定相続分はそれぞれ「2分の1」とすることが決まっています。相続総額が2億円であれば、配偶者の法定相続分は1億円です。

もう1つの相続額とは、実際に相続する金額をあらわします。法定相続分が1億円だとしても、必ずしも1億円ちょうどを相続するとは限りません。法定相続分を上回ることもあれば、逆に上回る場合もあるでしょう。

基本的には、この2つの数値が「1億6,000万円」を超えるか否かによって、非課税か否かが決まると思ってください。図であらわしたものが以下です。

このように、配偶者の税額軽減は相続税の節税効果が高いことがわかります。しかし、次代に相続する際の税負担が大きくなるリスクもあります。

一次相続で相続税を払わず多額の遺産を相続できても、二次相続でその遺産を受け取る次代の息子・娘は同様の制度を活用できないためです。

一次相続の際に法定相続分で相続しておいたほうが、二世代のトータルで納税額が減るケースもあることを知っておきましょう。

小規模宅地等の特例を活用する

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす宅地であれば、相続時に評価額の軽減措置を受けられる制度です。

被相続人が住んでいた土地、あるいは事業をおこなっていた土地に対して満額の相続税がかかると、被相続人がその土地や事業を失う懸念があります。そのような状況を回避するために、つくられたのが小規模宅地の特例です。

この特例を活用できるのは配偶者や、被相続人と同居している親族です。敷地面積が330㎡までであれば、評価額を80%減額することができます。

居住用の宅地のほかにも、被相続人が事業をおこなっていた土地や、被相続人が第三者に貸していた土地に活用できるケースもあります。ただし、その場合は限度面積や減額割合が異なることもあるので注意が必要です。

特例の対象となる要件については、かなり細かく定められているためここでは割愛します。

詳しく知りたい場合は、国税庁のサイトを確認してみてください（※3）。

※3「小規模宅地等の特例」（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

土地の相続税が抑えられないなら他の税金を減らそう

相続税を抑えるのが難しい場合、せめて固定資産税や都市計画税だけでも抑えたいものです。

そこでこちらでは、固定資産税や都市計画税をかからないようにする方法、またそれらの納税負担を抑える方法を紹介します。

固定資産税がかからないように売却をする

固定資産税は、土地を所有し続ける限り毎年支払いが発生します。つまり、固定資産税の支払いから解放されるには、基本的に土地を売却するしかありません。

売却してまとまった現金が手元に入れば、相続税の支払いにも資金を回せるので、一石二鳥と言えるでしょう。どうしても所有し続けなければいけない理由がないのであれば、思い切って売却するのも手です。

更地であれば、建物を建てて軽減措置を受ける

相続した土地が更地であれば、建物を建てることで固定資産税や都市計画税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。これを「住宅用地の軽減措置特例」といいます。

敷地面積によって軽減度合いが異なるため、詳しくは以下を確認してください。

住宅用地の軽減措置特例
	敷地面積が200㎡まで	敷地面積が200㎡を超える部分
固定資産税	6分の1に軽減	3分の1に軽減
都市計画税	3分の1に軽減	3分の1に軽減

このように、住宅があるか否かによって最大6倍も税負担が増えます。

ちなみにこの特例は住宅に居住者がいなくても適用されます。そのため、相続した土地に空き住宅が建っているのなら、住宅を残しておくほうが税金面ではメリットがあるでしょう。

ただし、すぐに売却する場合は解体更地渡しのほうが売れやすい傾向があります。

更地のほうが買い手が自由に活用できますし、解体費用を負担する必要がないためです。建物を建てるか否か、既存の建物を残すか否か、今後の活用計画に応じて適切に判断しましょう。

相続した土地を活用して収益化させよう 

相続税も固定資産税も、工夫次第で減額は可能ですが、やはり限度があります。そこで、土地を活用することで「節税」から「収益化」にシフトするのもオススメです。活用方法を5つ紹介するので、参考にしてみてください。

駐車場経営

土地活用初心者の方にオススメなのが、駐車場経営です。アパート・マンションのように高額な初期投資が必要なく、管理の手間も少ない活用と言えます。

駐車場経営をおこなう手段は大きく2つあります。

1つ目は、毎月固定の賃料を得られる「月極駐車場」です。住宅街にある土地や、駐車場が完備されていないアパート・マンションの近隣で需要が見込めるでしょう。

2つ目は、利用時間ごとに賃料を得られる「コインパーキング」です。オフィスビルや飲食店の近隣で、駐車場が足りていないエリアで需要が見込めるでしょう。

ちなみに専門業者に一括借り上げをしてもらえれば、管理の手間はほぼゼロです。ローリスクで活用をしたい方にオススメの活用方法です。

いずれも、需要が高いエリアであれば、長期的に安定した収益を得られるでしょう。新たに建物を建てるわけではないため、手軽に用途変更しやすいのもメリットです。

ただし、駐車場経営は「高い収益を狙いにくい」というデメリットがあります。とくに、月極駐車場は契約可能な台数に限りがあるので、売上げの上限が最初から決まっています。

その点、コインパーキングは時間貸しのシステムなので、比較的売上げを拡大しやすいでしょう。

もう1つのデメリットは、「節税効果を期待できない」点です。駐車場は原則として更地と同じ扱いであるため、住宅用地の特例が適用されません。固定資産税や都市計画税を節税するには向いていない活用です。

そのため、節税目的ではなく、固定費用を捻出するための暫定的な活用方法として、駐車場経営をおこなうオーナーも多くいます。

アパート・マンション経営

土地活用の中で代表的なものの1つが、アパート・マンション経営です。

高額な初期投資が必要ですが、需要があるエリアでおこなえば、長期的に安定した収益をあげられる見込みがあります。

また、ローンを活用すれば家賃収入からローンを返済できるため、実質的に少ない初期投資で始めることが可能です。

メリットは、建物を減価償却できることです。耐用年数に応じて、建物の建設にかかった費用を分割して経費計上できます。利益を圧縮できるので、所得税の節税を期待できるでしょう。

また、損益通算ができる点もメリットです。損益通算とは、簡単にいうと利益と損失を相殺することです。

会社員としての給料など、他に所得がある場合、賃貸業から発生した赤字と合算することで利益を圧縮できるため、所得税の節税することができます。損益通算に関する詳しい情報は、国税庁のホームページを確認してみてください（※4）。

デメリットは、やはり初期費用が大きい点です。少なくとも数千万円、多いと億単位のコストがかかります。

また、維持費がかかる点もデメリットです。賃貸アパート・マンションは意外と維持費がかかります。

具体的には共用部分の電気・水道代、修繕費用やリノベーション費用、固定資産税のほか、

居住者募集のための広告費用や、管理会社への委託料などです。

アパート・マンション経営の失敗要因として、これらの固定費の見積もりが甘かったために、想定よりも利回りが下がってしまうケースがあります。できる限り正確に収支のシミュレーションをして、利回りを把握しておく必要があるでしょう。

※4「損益通算」（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm

戸建賃貸

戸建賃貸は、戸建住居を建設し、第三者に貸し出して賃料を得る活用方法です。

元来は、土地活用の手段というより、戸建を所有する人が転勤を機に一時的に貸すケースが一般的でした。しかし、現在は戸建賃貸の需要が増え、土地活用の有効な手段として認識されたことで、賃貸経営を前提に戸建住居を建てる人も増えています。

アパート・マンションと比較すると初期投資を抑えやすいため、ローリスクで賃貸住宅を始めたい人にオススメです。

戸建賃貸のメリットは、「賃料を高めに設定しやすい」点です。

そもそも戸建住宅はアパート・マンションと比べて物件数が少ないため、売手市場になる傾向があります。

くわえて、部屋数が多く、室内が広いことが多いので、高めに賃料を設定しやすいのです。借り手としても選択肢が少ないので、高めの賃料でも納得しやすい傾向があります。

また、居住期間が長いのもメリットです。一般的にアパート・マンションに住むファミリー層は、子供が増えたタイミングで手狭となり、より広い部屋に引っ越す傾向があります。

その点、戸建住宅は元々部屋数が多く、ファミリー層にとって使い勝手がいいため、子供が増えてもそのまま住み続ける可能性が高いのです。

さらに、固定資産税や都市計画税の節税を期待できる点もメリットです。

先述した「小規模住宅用地の特例」が適用されるため、200㎡までの広さであれば、更地と比べて固定資産税の評価額は6分の1に、都市計画税の評価額は3分の1に軽減されます。

アパート・マンション経営と同様、減価償却や損益通算ができるため、所得税の節税にも有効です。

デメリットは、空室リスクが大きい点です。

アパート・マンションのように戸数が複数あるわけではないので、空室リスクを分散できません。居住期間は長い傾向にありますが、一度空室になると賃料収入が途絶えてしまいます。

また、居住期間が長い分、修繕費用やリノベーション費用も高くなりがちなので注意が必要です。定期的な点検や細かな修繕を心がけましょう。

土地貸し

土地貸しは、土地のみを貸して地代を得る活用方法です。

資材置き場や自動販売機、看板置き場、レンタルサイクルのほか、広義では駐車場経営やトランクルーム経営なども含まれます。

土地貸しは、決して収益性が高い活用方法とはいえません。建物を建てて貸す場合と比べれば、やはり建物を貸すほうが収益性が高くなります。

まだ今後の活用方法が決まっていない方や、売却するまでに固定資産税分くらいは稼ぎたいという方は検討してみてください。

駐車場経営と同様に、住宅以外の用途として土地を貸す場合は、固定資産税や都市計画税の軽減措置がありません。そのため、節税目的の方には不向きの活用方法と言えます。

なお、土地貸しを長期契約でおこなう場合は「事業用定期借地」と呼ばれます。事業用定期借地に関する説明はここでは割愛するので、詳しく知りたい方はこちらの記事を確認してください。

トチカツプロ/土地活用の借地権について｜メリットとデメリットについて解説

ロードサイド型店舗

ロードサイド型店舗とは、交通量の多い道路に面した土地、あるいは幹線道路沿いの土地にある店舗です。

飲食店やアパレルショップ、コンビニやガソリンスタンドなど、ロードサイドに適したテナントを誘致し、土地を貸して地代を得る活用方法です。

契約期間は20年以上の長期となるのが一般的であり、テナントと契約できれば、長期にわたって安定した収益を見込めます。

メリットは、「立地を活かした集客力」です。ある程度の交通量が確保されており、ほかのロードサイド型店舗からの流入も見込めるでしょう。賃料交渉の際、集客力の強さをきちんとPRすれば、高い賃料を設定できる可能性があります。

また、初期投資がほぼかからない点もメリットです。建物の建設費用はテナント側が負担するのが一般的なので、土地さえあれば自己負担ゼロで始められます。

「事業用定期借地」として契約すれば、契約満了時には土地が更地の状態で返還されます。

解体費用も基本的にテナント側が負担するので、かなりローリスクな活用と言えるでしょう。

デメリットとしては、建物貸しと比べて賃料が劣る点です。

また、テナントが契約満了前に撤退する可能性もゼロではありません。最悪の場合、解体せずに夜逃げされてしまうリスクもあります。

そうなれば、収入が途絶えるのはもちろん、既存の建物の構造に合ったテナントを探す必要があります。場合によっては、大掛かりな改修工事が必要となることもあるでしょう。ローリスクな活用方法だからこそ、契約相手は慎重に選ぶ必要があります。

土地のことでお困りの方は近畿住宅流通へ  

先述のように、相続税の支払いは相続した日の翌日から10ヶ月以内です。

相続税対策をするのであれば、焦って対応することのないように、事前に関係者同士で家族会議をした上で、早めに方針を決めることをオススメします。

ただ、大切な遺産を守ることも大事ですが、節税することがすべてではありません。土地のポテンシャルや相続人の経済状況次第では、節税よりも売却や活用のほうが向いていることもあります。

もし、今所有している土地を売却したい方、活用して収益化したい方がいましたら、どうぞお気軽に近畿住宅流通までお問い合わせください。