「スーパー跡地を貸したいのだが、中々借り手がつかない」
「スーパー跡地を相続したけど、どうやってテナント付すればいいのかわからない」
こちらの記事ではこのような疑問に回答します。スーパー跡地の活用方法についてお悩みの方は参考にしてください。
スーパー跡地を貸したいなら押さえたい3つのポイント
まず、スーパー跡地を貸す際に押さえておきたい3つのポイントを紹介します。
借地権の種類
借地権とは、賃料を払って他人から土地を借りる権利を指します。また、土地貸しの契約形態を表す場合に「◯◯借地権」という使い方もされます。
ポイントは、借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があることです。契約期間を更新可能なものを「普通借地権」と言い、更新不可能なものを「定期借地権」と言います。
このうち、普通借地権は正当な理由がないと地主側から契約を解除できないなど、地主に不利な契約形態であるのが特徴です。そのため、近年普通借地権で賃貸契約を結ぶ事例はほぼなく、ほとんどの借地事業で定期借地権が採用されています。
なお、厳密に言うと定期借地権には「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3つがあります。詳しくは国土交通省のサイトを参照してください。
賃料の相場
2つ目に押さえておきたいポイントは「賃料の相場」です。賃料の相場は、土地だけを貸すのか、建物ごと貸すのかによって相場が変わるため、それぞれ紹介します。
・土地だけを貸す場合
土地だけを貸す場合は、一般的に「事業用定期借地契約」となります。契約で定められた期間のみ、事業者に土地を貸す方法です。
こちらの賃料相場は、一般的に「相続税路線価の6%」や「時価相当額の4〜5％」などと言われます。ただし、コンビニがテナントに入る場合は売上規模が大きいため、時価相当額の6〜8％になることもあります。
なお事業用定期借地契約では、土地に建物を建てる際、その建設費用は借り手である事業者が負担します。契約終了後は事業者が建物を解体して、更地の状態で地主に返還するのが義務です。
・建物ごと貸す場合
建物も貸す場合、土地だけを貸す場合と比べて賃料相場は高くなります。「土地建物賃貸契約」というタイプの契約で、入るテナントの業種によって賃料相場は異なります。
契約書作成の際のチェック項目
3つ目は、事業用定期借地の契約書を作成する際のチェック項目です。昨今、事業者向けに土地を貸す場合は事業用定期借地の契約を結ぶのが一般的です。
事業用定期借地は契約期間が10年〜30年と長期にわたるため、不利な条件で契約を結ぶと、取り返しのつかない失敗につながる恐れがあります。そこで、こちらでは5つのチェック項目を紹介するので参考にしてください。
⑴建物内に居住部分がないか
事業用定期借地はあくまでも事業用に供することが前提であるため、居住用の建物があってはなりません。たとえば、老人ホームは人が住むための建物ですので、事業用定期借地は認められないのです。仮に社宅や事務所兼住居だったとしても、事業用定期借地とはみなされないので注意しましょう。
⑵契約期間を確認
事業用定期借地の契約期間は10年からとなっています。契約期間が10年未満の場合は事業用定期借地とみなされないので注意しましょう。
⑶存続期間の延長がなく、建物買取請求権が無いか
「存続期間の延長がなく、建物買取請求権が無いこと」が明記されているかを確認してください。こちらは30年以上の長期契約になる場合に必要な処置です。普通借地権との違いを明確にするために、「存続期間の延長がなく、建物買取請求権が無いこと」を契約書で定める必要があります。
⑷公正証書で契約されているか
事業用定期借地権の契約書は、借地借家法第23条3項により、公正証書で作成されなければなりません。こちらは、一般定期借地権や建物譲渡特約付借地権にはない、事業用定期借地権だけの決まりです。
なお、公正証書とは公証役場の公証人によって作成された証書です。個人が公正証書を作成することはできず、公正証書以外の契約書では事業用定期借地権の効力がないので覚えておきましょう。
⑸地主側に不利な条項がないか
借地借家法において、賃借人の賃料減額請求権をなくすことはできないとされています。そのため、仮に契約書に「賃料の増減はおこなわないこととする」などの記載があったとしても、賃借人側の賃料減額請求権は健在です。
一方で、同法において賃貸人の賃料増額請求権を排除することは認められているので、賃貸人の賃料増額請求権のみ無効な状態となります。
他にも、賃借人が中途解約できる条項や、借地権を譲渡できる条項が入っていないかをチェックすることも重要です。中途解約が可能であれば早期で撤退される可能性がありますし、譲渡できる条項があれば、全く知らない企業や外国企業に賃料を請求しなければいけなくなる可能性もあります。このように、地主側に不利な状況がないか、念入りに確認してください。
スーパー跡地の借り手を探す手順
こちらではスーパー跡地の借り手を探す手順を紹介します。
査定してもらう
借り手を探す前に、まずは所有する土地の賃料相場を調べましょう。賃料相場は時価の4〜5％ですので、土地を査定してもらって時価がわかれば、そこから賃料相場を導き出せます。
なお、時価は査定する業者によって偏りがあるので、できるだけ複数の不動産業者に査定してもらいましょう。また、近隣エリアに似たような条件で借り手を募集している土地があれば、それらの賃料も参考にしてください。
不動産業者を選ぶ
借り手を探してくれる不動産業者を選びます。一言に不動産業者と言っても、「賃貸専門」「管理専門」「売買専門」など、業者によって得意分野がかなり偏っているので注意が必要です。事業用地の扱いに慣れている業者を選びましょう。
媒介契約を結ぶ
良さそうな不動産業者が見つかったら、媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があるので、状況に合わせて適切に選びましょう。3つの媒介契約の違いは以下の通りです。
| 契約方法 | 内容 | 向いている人 |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産業者と結ぶタイプの契約・売主自身が買主を探すことも可能 | ・所有している不動産が好立地である人・自分で買主を見つけられる可能性がある人 |
| 専任媒介契約 | 依頼する不動産業者を1社に絞るタイプの契約・売主自身が買主を探すことも可能 | ・自分で買主を見つけられる可能性がある人・業者を1社に絞りたい人 |
| 専属専任媒介契約 | 依頼する不動産業者を1社に絞り、かつ売主自身が買主を探すことを禁じられているタイプの契約 | ・スピード重視で売却したい人・業者を1社に絞りたい人 |
スーパー跡地を事業用定期借地で貸す際の注意点
スーパー跡地を貸す方法として代表的な方法である事業用定期借地では、いくつかの注意点があります。思わぬトラブルに巻き込まれたり出費が発生したりする可能性があるので、しっかり押さえておきましょう。
資産区分と原状回復が曖昧な状態で契約しない
通常、事業用定期借地は更地の状態で貸すので、土地の上に地主の建物はないのが原則です。ただし、中には例外として土地のアスファルト舗装は地主が、それ以外の建物建築は借主が負担するなどの条件で契約を望む事業者もいます。
ここで注意したいのが、アスファルト舗装を地主の負担でおこなうと、アスファルト舗装の所有者も地主になってしまう点です。将来的にアスファルトの補修が必要になったり、解体が必要になったりした際は、原則として地主側でおこなう必要があります。つまり、借主側の原状回復の対象から外れるのです。
事業用定期借地では、借主である事業者が初期費用の負担を軽減するために、このように工事の一部を地主に負担させることがあります。その際、資産区分や原状回復の扱いを明確に決めておかないと、思わぬ出費が発生する可能性があるので注意が必要です。
事業者の破綻リスク
事業用定期借地は、最低でも10年以上は安定して賃料を得られるメリットがあります。しかし、それはあくまでも借主である事業者の経営が安定していることが前提です。
事業者が経営破綻すれば賃料の支払いは止まりますし、最悪の場合、建物がそのまま残る可能性があります。建物は事業者の所有物ですので、地主であっても勝手に解体することはできないのです。
このような場合、代替執行という形式で裁判所が建物を解体・撤去しますが、借主からその費用を回収できなければ、地主が負担しなければなりません。このようなリスクを回避するには、賃料の滞納が一定期間生じた段階で、まだ事業者に経済的余力が残っているうちに、契約解除を申し出るといいでしょう。
そうすれば、事業者側の負担で建物を解体し、更地の状態で返還してもらえる可能性が高まります。
保証金の預かりすぎ
事業用定期借地でよくあるトラブルの1つが、保証金の預かりすぎにより返還できなくなるものです。
そもそも保証金は、事業者が経営破綻して地主が建物の解体費用を負担しなければいけなくなった場合などに活用できるものです。そのため、預かる金額は高ければ高いほど、事業者の経営破綻時のリスクを軽減できるように思えます。しかし、ここで注意したいのが、地主側に相続が発生した際に保証金を引き継げない点です。
事業用定期借地は最低でも10年以上の長期契約であるため、契約期間中に貸主である地主が亡くなり、相続が発生することがあります。この場合、保証金の返還義務が相続人に引き継がれるのです。
保証金を預かったわけではないのに、保証金の返還義務だけが引き継がれるので、相続人に現金がなければ、いざという時に保証金を返還できない可能性があります。
そうならないためにも、保証金は賃料の6ヶ月分程度に設定しましょう。また、保証金を使わざるを得ないような状況を避けるために、極力与信の高い事業者を借主にすることをオススメします。
スーパー跡地の売り時の見極めポイント
「スーパー跡地を貸したくても、中々借り手があらわれない」
「固定資産税を払うのがもったいない。もう売った方がいいのだろうか？」
このような不安をお持ちの方のために、こちらではスーパー跡地の売り時の見極めポイントを3つ紹介します。1つでも当てはまる場合は、ぜひ売却を検討してみてください。
資金不足である
元々スーパーが建っていた土地であれば、立地は悪くないはずですので、売却できれば相応の金額になるでしょう。ですので、もしも資金不足で困っているのなら売り時と言えます。まとまった現金が手に入れば、キャッシュフローを改善できるでしょう。
バランスシートを調整したい
バランスシートとは賃借対照表のことを指します。バランスシートを調整するとは、たとえば土地を売却して資産を減らし、売却益を負債の返済に充てるなどの方法があげられます。このように資産と負債のバランスを調整すれば、総資本利益率（ROA）の改善や資産の保有リスクの回避が可能です。
事業承継前に株式評価を下げたい
事業承継の予定があり、相続税上の自社株式評価が高い方で、かつ含み損のある土地を保有している方には売却をオススメします。売却によって赤字が出るので、一株あたりの利益金額や簿価純資産価額を下げ、株式評価を下げることにつながります。これにより、相続税額の負担を軽減できる可能性があるでしょう。
スーパー跡地の売却なら近畿住宅流通へ
スーパー跡地は元々のポテンシャルが高いので、適切なテナントを誘致して事業用定期借地契約を結べば、安定した収益を生む可能性があります。
しかし、一度スーパーが撤退している事実はテナント側にとってマイナス評価となる可能性が高いので、借り手が現れずに長期間売れ残る可能性も十分にあるでしょう。利回り次第では、土地を貸すよりも売却して別の運用をした方がメリットが大きいこともあります。
そこで、もしも今後賃貸ではなく売却を検討される場合は、一度近畿住宅流通へご相談ください。弊社は昭和63年の創業以来、全国で100件以上の土地買取をおこなってきた土地活用のプロです。最適なご提案をさせていただきますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。