「土地を相続したけど使い道がなくて困っている」「専業主婦でも土地を売却したら扶養から外れるの？」こちらの記事ではこのような疑問や悩みに答えていきます。扶養の仕組みと土地売却の関係について詳しく解説するので参考にして下さい。
扶養とは
こちらでは、改めて扶養とは何なのかを説明します。
扶養対象となる条件
扶養とは、子育てや健康上の問題など、何らかの理由で生計を立てられない者が親族から経済的援助を受けることを指します。
また、扶養対象となるには以下の条件を満たす必要があります。
- 16歳以上
- 生計を一にしていること
- 被扶養者の給与収入が少額であること
- 配偶者以外の親族(6親等内の血族／3親等内の姻族)
「生計を一にする」とは税法独特の表現です。
生活に必要な財源を共有していることを指し、親族と同居しているケースや、定期的に生活費を受け取っている1人暮らしのケースも該当します。「給与収入が少額であること」に関しては、所得税法で「年収103万円以下のみ該当する」とされています。被扶養者（妻や子どもなど）の年収が103万円を超えた時点で、扶養対象ではなくなるので注意して下さい。
扶養と混同しやすい配偶者控除の違いについては、以下の記事をご覧ください。
土地売却で配偶者控除が外れる？社会保険への影響も解説
扶養は「税金」と「社会保険」を分けて考える
一言に「扶養」と言っても、厳密には「税金の扶養」と「社会保険の扶養」に分けられるため、それぞれ詳しく解説します。
税金の扶養の範囲
税金とは「所得税」と「住民税」のことです。
扶養に入ると「配偶者控除」や「配偶者特別控除」、「扶養控除」を受けられるため、所得税の負担が非課税または軽減されます。
また、住民税に関しても、前年の合計所得額が48万円（給与収入は103万円）を超えない限り、被扶養者は課税されません。所得税に関する配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除の適用条件に関しては、それぞれ国税庁のサイトを参照して下さい（※1〜3）。
社会保険の扶養の範囲
税金の扶養の範囲に対し、社会保険の扶養の範囲は対象や条件が大きく異なります。なお、社会保険の運営団体には「協会けんぽ」と「健康保険組合」の2つがありますが、こちらでは比較的加入者が多い協会けんぽについて解説します。まず、基本的な被扶養者の対象範囲は、配偶者と3親等内の血族です。
税金における扶養の対象範囲と異なる点は、「生計を共にしている」という実態が重視されている点です。
また、社会保険の扶養の条件はそこまで厳しくありません。法律上の家族ではない内縁関係の配偶者、また内縁の配偶者が亡くなった場合はその父母や子どもも扶養対象となります。対象範囲に関するより詳しい情報は、協会けんぽのサイトを参照して下さい（※4）。
土地売却をしても妻の社会保険は扶養から外れない
「土地売却をしたら、妻の社会保険が扶養から外れるのでは？」と不安に思う人がいるかもしれませんが、基本的に土地売却したというだけで、社会保険の扶養から外れることはありません。
ただし、土地売却によって発生した最終的な利益（譲渡所得）が年間で106万円を超えた場合は、扶養から外れるため、厚生年金保険および健康保険に加入する必要があります。なお、従来は年間所得が130万円以下であれば扶養範囲内でした。
しかし、年金制度改正法により2022年10月から適用範囲が拡大し、適用対象となる年間所得金額が「130万円を超える金額」から「106万円を超える金額」に変更されました。より詳しい解説については厚生労働省のサイトを参照して下さい（※5）。
土地売却で妻の税金が扶養から外れることがある
社会保険の扶養と同様に、税金の扶養に関しても、最終的な売却益（譲渡所得）の金額次第で、扶養から外れて、配偶者控除を受けられなくなることがあります。
そこで、こちらでは改めて譲渡所得に関する説明と、税金の扶養から外れる条件について解説します。
譲渡所得とは
譲渡所得とは、土地や建物を売却した金額から諸費用を差し引いた最終的な利益を指します。具体的には以下の式で算出されます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費用 ＋ 譲渡費用）
また、各用語の説明は以下の通りです。
譲渡価額：土地を売却した販売価格のこと
取得費用：土地購入当時の金額のこと
建物の場合は購入当時の金額から減価償却費を引いた金額のこと
譲渡費用：仲介手数料や建物の解体費用など、売却の際に発生した費用のこと
譲渡所得が48万円を超えると配偶者控除を受けられなくなる
譲渡所得が48万円を超えた場合、その年の配偶者控除を受けられなくなります。つまり、所得税や住民税の支払い義務が発生するのです。これらの税金の税率は、土地や建物を所有していた期間によって異なります。詳しくは以下の表を参考にして下さい（※6）。
| 所得の区分 | 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 |
| 所有期間 | 5年超 | 5年以下 |
| 税率 | 20.315% 所得税：15.315% 住民税：5% | 39.63% 所得税：30.63% 住民税：9% |
翌年以降は、妻の年間の所得金額が48万円（給与所得の場合は103万円）を超えない限り、再び配偶者控除を受けられます。
譲渡所得がプラスとなる事例は多くない
先述のように、譲渡所得が48万円を超えると税金の扶養から外れ、所得税や住民税の支払いが発生します。
しかし、古い建物がある土地に関しては、譲渡所得が48万円を超える例はそこまで多くありません。なぜなら、建物は経年劣化して資産価値が下がるので、取得費用が譲渡価額を上回るケースがあるからです。どちらにしても、事前に取得費用がわかっている状態で、査定額がわかれば、おおよそのシミュレーションは可能です。
必ずしも「土地売却＝妻の扶養が外れる」とはならないので、安心してください。
実際に売却利益がどれくらい残るかについて、合わせて参考にしてください。
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土地売却時に妻の税金が扶養から外れるデメリット
こちらでは、改めて土地売却時に妻の税金が扶養から外れるデメリットを整理します。
社会保険料の負担が増える
譲渡所得額が年間で106万円を超えた場合、扶養から外れるため、厚生年金保険および健康保険に加入する必要があります。
つまり、年金や保険の負担がゼロの状態から、月々の支払いの負担が増えるということです。
例えば、譲渡所得が106万円（給与月額が88,000円）だった場合、16,104円の厚生年金保険料と、10,076円の健康保険料、月々26,180円の負担が発生します。なお、アルバイトやパートでどこかに勤務している場合は、会社と折半ですので、月々13,090円を払わなければなりません。
所得税と住民税の支払いが発生する
譲渡所得が48万円を超えた場合、扶養が外れて配偶者控除を受けられなくなるので、所得税と住民税の支払い義務が発生します。まず所得税は、所得金額によって税率が異なります。詳しくは国税庁のサイトを参考にして下さい（※7）。
また、住民税も管轄の自治体によって税率が若干異なるため、詳しくは各自治体のホームページをご参照下さい。
一時的に夫の納税額が増える
譲渡所得が発生した場合、被扶養者の妻だけでなく、納税者である夫にもデメリットがあります。納税者は、自分の合計所得金額が1,000万円以下であり、被扶養者の合計所得金額が48万円以下であれば、配偶者控除を受けられます。しかし、妻の年間の所得金額が48万円を超えると控除を受けられなくなるため、夫の所得税が高くなるのです。
翌年以降はそれまで通りの控除が受けられますが、一時的とはいえ、家計を圧迫するでしょう。
土地売却時の譲渡所得の計算方法
扶養の有無を左右する「譲渡所得」ですが、「取得費用＝土地や建物の購入時の価格」が判明しているか否かで、金額は大きく異なります。
そこで、こちらでは譲渡所得の計算方法を詳しく解説します。
取得費用が判明している場合
取得費用は、「土地のみ」か「土地と建物」かによって計算方法が異なります。土地のみの場合は、土地の購入金額がそのまま取得費用となりますが、土地と建物の場合は、建物の購入金額を正確に計算しなければなりません。
なぜなら、土地と違って建物の価値は年月の経過と共に下がるからです。つまり、経過した年月に応じて減価償却費を差し引いた金額が、建物の正確な取得費用となります。減価償却費の計算式は以下の通りです。
減価償却費 ＝ 建物の購入金額 × 0.9 × 経過年数 × 償却率
なお、償却率は非業務用の建物か業務用の建物かで異なりますので、詳しくは国税庁のサイトを参照して下さい（※8）。
取得費用がわからない場合
こちらでは、取得費用がわからない場合の対処法を解説します。
相続した建物や古くからある建物の場合、購入当時の価格を証明できる書類を紛失していることがあります。このような場合に用いられるのが「概算取得費」です。
計算方法は非常にシンプルで、譲渡価額の5%に当たる金額が取得費用となります。具体的な例は以下の通りです。
譲渡価額：4000万円
取得費：不明 → 4000万円×5%＝200万円
譲渡費用：100万円
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）であるため、4000万円 – （200万円 ＋ 100万円）＝ 3700万円 が譲渡所得となります。
なお、一般的に概算取得費を用いて譲渡所得を計算すると、金額が大きくなりがちです。そのため、どうしても取得費用を確認できる書類が見つからない場合は、税理士や不動産鑑定士に相談するのも有効です。取得費用が不明な場合の証明書として「意見書」を発行してくれるサービスがあります。
中には完全出来高制のサービスもあるので、興味がある方は検討してみて下さい。
土地売却時に妻の税金が扶養から外れない方法
「1年だけだとしても、妻の税金が扶養から外れることは避けたい」という人もいるでしょう。
そこでこちらでは、土地売却時に妻の税金が扶養から外れない方法を2つ紹介します。
譲渡所得の特別控除を活用する
土地売却時に妻が扶養から外れてしまうのは、譲渡所得が48万円を超えてしまうためです。つまり、譲渡所得を減らして48万円以下にできれば、扶養から外れずに済みます。そこで活用できるのが譲渡所得の特別控除です。
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を活用すれば、譲渡所得を48万円以下に抑えられる可能性があります。こちらの特例は、要件に該当する場合に限り、最高で3000万円まで譲渡所得を控除できるものです。こちらを活用して土地売却ができれば、譲渡所得を48万円以下に抑え、配偶者の方が扶養から外れずに済むでしょう。
要件はかなり細かいため、詳細は国税庁のサイトを参照して下さい（※9）。
※9「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（国税庁）
夫に贈与して売却する
土地売却時の譲渡所得が48万円を超えるようであれば、売却前に夫に土地を贈与する手もあります。夫に贈与し、夫が土地の所有者になってから売却するのです。この方法であれば、譲渡所得は妻ではなく夫の所得となるため、妻の扶養が外れる心配はありません。
ただし、贈与をする場合は2つの注意点があります。
1つは、譲渡所得を含む夫の年間の合計所得が1000万円を超えた場合、扶養控除の対象外となる点です。あらかじめ夫の年間所得額と土地売却による譲渡所得額を把握しておく必要があります。もう1つの注意点は、贈与をすると「贈与税」と「登録免許税」が発生する点です。
特に贈与税の税率は高い傾向があるため、贈与せずに妻の税金が発生した場合と、贈与して贈与税と登録免許税が発生した場合の出費を比較しておく必要があります。なお、夫婦間で贈与をおこなう場合、配偶者控除が適用されて、贈与税が非課税となるケースもあります。
ただし、「婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与をおこなうこと」などの要件が複数あるので、詳細は国税庁のサイトを参照して下さい（※10）。
※10「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」（国税庁）
扶養の有無よりも高額売却の方が優先度が高い
ここまでお伝えしてきた通り、妻が所有する土地を売却をして譲渡所得が一定以上の金額を超えた場合、その年は妻が扶養から外れてしまいます。「じゃあ安く売ればいいのでは？」と思う人がいるかもしれませんが、それは必ずしも得策とは言えません。
仮に扶養から外れて社会保険料が発生したとしても、それを補填できるくらいの譲渡所得があれば、最終的な手残りが増える可能性があるからです。土地や建物のような高額な売買取引は、人生でそう何度もあることではありません。扶養の有無を気にするのも大事ですが、高く売ることで扶養が外れても家計がマイナスにならないような売り方をできないか、模索することも同じくらい大事であると言えます。
売却に関しては以下の記事でも解説しております。
合わせて参考にしてください。
・土地売却の査定依頼はどうやる？流れや注意点を解説
・土地売却したら利益はどれくらい残る？利益の計算方法と節税対策
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