土地売却の査定依頼はどうやる？流れや注意点を解説

2024 2/11

土地売却の査定依頼はどのようにおこなえばいいのか、一般的な土地売却の査定依頼の流れは以下の通りです。

【一般的な土地売却の査定依頼の流れ】

一括査定サイトへ物件情報や個人情報を登録

↓

各不動産業者からメールや電話で机上査定の結果が届く

↓

仲介業者を選ぶ

↓

訪問査定を依頼する

【当社への土地売却の査定依頼の流れ】

フォームから問い合わせる

↓

メールか電話か希望した方法で机上査定の結果が届く

↓

条件が合致すれば最短翌日には訪問査定

※土地の立地、特徴、境界標の有無などによって変動しますので、まずはお問い合わせください

土地売却について相談する

査定の流れは大まかに上記のようになります。しかし、実際に査定をおこなう際はさまざまな準備が必要であり、査定時に見られるポイントを押さえておくことも重要です。

そこで、こちらの記事では査定依頼の前に押さえておきたいポイント、査定時に見られるポイント、土地売却を成功させるコツなどを紹介します。

土地売却の査定依頼をする前に押さえたいポイント

土地売却の査定依頼をする前に押さえたいポイントとして、準備が必要な書類一覧と、査定額の計算方法を解説します。

必要な書類を準備する

査定には簡易的な「机上査定」と詳しく調査する「訪問査定」の2種類があり、そのうち訪問査定をしてもらうためには、さまざまな書類を準備しておく必要があります。代表的な書類は以下の通りです。

目的	書類名
土地の所有権を証明する	登記済権利証、登記識別情報通知書
土地の面積や境界を示す	地積測量図、境界確認書、確定測量図
土地の地盤状況を報告する	地盤調査報告書
土地の取引内容を示す	土地取得時の売買契約書、重要事項説明書
固定資産税の評価や納税状況を示す	固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書

登記済権利証と登記識別情報通知書は、土地の所有権が正式に認められた際に法務局から交付される重要な書類です。権利書の再発行はできないため、書類は安全に保管しておきましょう。ただし、なくしたからと言って権利そのものが消滅するわけではありません。

次に、地積測量図は土地の正確な面積を明らかにするために作成された書類で、確定測量図は土地の全ての境界が明確にされた際に得られる書類です。どちらの資料も、売却の際には特に重要になります。

地盤調査報告書は土地購入時に得られるものですが、売却時に必ずしも必要ではありません。同様に、売買契約書は査定には不要ですが、売却後の税金計算をするのに役立ちます。

重要事項説明書には物件の詳細や周辺環境に関する重要情報が含まれるため、土地の価値を正確に評価し、スムーズに査定をおこなうためには必要です。不動産業者に訪問査定を依頼する前に、以上の書類を用意することをオススメします。

参考：登記済証について質問（法務局）

査定額の計算方法を理解しておく

2つ目のポイントは、査定額の計算方法を理解しておくことです。こちらの方法を把握しておけば、不動産業者から提案された査定結果の妥当性を自分で判断するのに役立ちます。査定額を計算する方法は、主に以下の3つです。

公示価格を基にした算出法

公示価格とは、国土交通省が毎年発表する土地の標準的な価格で、この価格を参考に土地の価値を推定します。

参考：「標準地・基準地検索システム」（国土交通省）

相続税路線価を利用した算出法

路線価とは、税務署が土地の相続税評価のために設定する単位面積あたりの価格で、この価格を基に土地の価値を算出します。一般社団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」を利用することで、路線価を調べられます。

参考：「全国地価マップ」（一般社団法人資産評価システム研究センター）

固定資産税評価額に基づく計算法

固定資産税の評価額は、各自治体が固定資産税を算定するために設定する価額です。自治体から送付される固定資産税の納税通知書や、固定資産税評価証明書で確認できます。

ただし、これらの方法はあくまでも概算であり、土地の状態や市場の動向によっては適用できない場合もあります。

土地売却の大まかな流れ

こちらでは査定を含む土地売却の大まかな流れを紹介します。土地売却は主に以下の5ステップでおこなわれます。

ステップ1：査定依頼

売却予定の土地の価値を把握するため、不動産業者に査定を依頼します。

ステップ2：不動産業者の選定

査定結果を基に信頼できる不動産業者を選び、契約をします。

ステップ3：販売活動の開始

不動産業者が販売活動をおこないます。

ステップ4：購入希望者との交渉・契約

購入希望者が見つかったら、不動産業者が交渉をおこない、双方が納得した上で売買契約を締結します。

ステップ5：土地の引渡し

契約条件に基づき、土地の引き渡しをおこないます。

特に高く売却するために重要なのは、最初の3ステップです。適切な査定の依頼、信頼できる不動産業者との契約、効果的な販売戦略が必要となります。

また、土地売却には3〜6ヶ月程度を要することが多いですが、状況によってはそれ以上の時間がかかる場合もあります。住み替えなどで売却に期限がある場合は、早めの準備と行動を心掛けることが大切です。

なお、当社が直接買い取らせていただく場合は、販売活動をする必要がないため、ステップ3を省略できます。仲介業者を介さずに売却できるため、仲介手数料も発生しません。事業用地の売却を検討中でしたら、お気軽に当社までお問い合わせください。

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土地売却の査定時に見られるポイント

続いて、土地売却の査定時に見られるポイントを「住宅用地の場合」と「事業用地の場合」とに分けて解説します。

住宅用地の場合

住宅用地の場合、当然ながら買い手は住むことを前提に土地を購入します。そのため、住み心地の良し悪しに影響する部分を、特に気にする傾向があります。具体的には以下の項目です。

日当たり

住宅用地の購入において、日当たりはかなり重要なポイントで、販売価格にも大きく影響します。土地が日光を十分に受けられる東側や南側に面しており、周囲に日照を妨げる高い建物や障害物がない場合、その土地の価値は高まりやすいです。特に、自然の景観や緑地が周囲にある場合、さらにプラスの評価を受ける可能性があります。

一方、建物が日光を全く受けられない場合は、土地の評価は著しく低下します。暗い室内は生活の質を下げ、洗濯物の乾燥などの日常生活に支障を来たす可能性があるためです。

また、仮に現在日照条件が良好であっても、将来的に近隣に高層ビルが建設され、日照が遮られるような状況が予測される場合、土地の評価が下がることもあります。

周辺の住宅環境

土地の周囲に存在する施設や住宅は、その土地の魅力を左右する重要な要素です。たとえば、周辺にある住宅が主に低層の一戸建てである場合、快適で落ち着いた住環境として高く評価される傾向にあります。

また、商業施設があるエリアでは生活の利便性が評価され、静かな住宅街は住み心地の良さが評価されるので、土地の価値は上昇する可能性が高いです。

一方で、土地の周囲に住宅よりも工業施設や倉庫が多い場合、生活環境が劣ると見なされ、土地の価値が下がることがあります。このように、土地周辺の住宅環境が土地の価値に与える影響はかなり大きいと言えます。

公共施設までの距離

住み心地を判断する上で、公共施設や社会福祉施設へアクセスしやすいかどうかは重要です。土地が市役所、病院、学校などの重要な公共施設から徒歩10分以内に位置している場合、その便利さから高い評価を受ける可能性があるでしょう。

反対に、必要な公共施設が周囲に少ない、またはそれらへのアクセスが不便な場合、土地の評価は低くなる傾向があります。たとえ徒歩20分圏内に施設があっても、その数や種類が限られている場合は、価値が下がる可能性があるでしょう。

最寄り駅までの距離

最寄り駅へのアクセスの良さは、土地の魅力を大きく左右する要因です。徒歩圏内かバス圏内かによって、土地の評価が異なります。

駅まで徒歩10分以内の場合は、アクセスの良さから土地の価値が高まります。徒歩圏内とは通常、駅から徒歩20分以内を指し、10分未満であれば価値はさらに上昇するでしょう。バスに関しては、バス停への距離、バスの乗車時間、そして運行本数が評価を左右します。バス乗車時間が5分以内、特に10分以内であれば、便利と見なされ評価が高くなるでしょう。

一方で、最寄り駅からの距離が長くなるほど、特に徒歩でのアクセスが困難な場合は、土地の評価は低くなります。バスを利用する場合でも、バス停までの時間が5分を超え、乗車時間が10分を超えると、評価は低くなる傾向があります。さらに、朝夕のラッシュ時の運行本数が1時間に6本から12本未満であると、評価は下がりやすいです。

このように、バス停が遠い、またはバスの待ち時間が長い場合は、利便性が低いとみなされ、評価が下がる傾向にあります。

接している道路

土地の価値は、その土地が接する道路の特性によって大きく変動します。道路の幅員、舗装状態、公道か私道かの区別などが、評価の重要な要素となります。

土地の価値が高くなりやすいのは、幅広であり、完全に舗装された公道に面している場合です。アクセスが良く、土地へのアプローチが容易であるため評価が上がります。さらに、複数の道路に接している土地は利便性が高いとされ、より価値が高くなる傾向があります。特に、車が通り抜け可能な状態であれば、その価値はさらに上昇します。

一方、土地が私道に面している場合、その維持管理に関わる費用や手間がプライベートな負担となるため、土地の価値は下がりやすいです。私道の利用権が不明確な場合も、同様に価値が低下する要因となるでしょう。

また、土地と道路との高低差にも注意が必要です。高低差は土地の利便性に直接影響を与えるため、評価において重要なポイントとなります。高低差が1.5メートル以内であれば、通常は問題ないとされますが、それを超えると、日照の問題やアクセスの不便さが生じることがあり、土地の価値を下げる可能性があります。

眺望・景観

土地の眺望や景観は、その価格に大きな影響を及ぼします。障害物のない広々とした視界が確保されている場合は、価値が高まる傾向があります。また、自然景観が豊かで、海や山、川などの自然美を堪能できる立地も、土地の魅力を高めるため、価格も上昇しやすいです。

一方で、不快な施設や高い建築物が視界を遮る場合は、土地の価格が下がる傾向にあります。具体的には墓地や火葬場、ゴミ焼却場、ラブホテルなどが直接視界に入ると、景観の面でマイナスと見なされがちです。

また隣家が近すぎる場合も、プライバシーの観点から価値が下がる傾向にあります。契約時にこれらの情報が開示されていない場合、将来的に法的な問題に発展するリスクもあるため、十分な注意が必要です。

事業用地の場合

事業用地の場合、買い手はその土地で事業をおこなうことを前提として購入します。そのため、事業をおこなうのに適しているかどうかが、査定結果に影響を与える大きな要素となります。具体的には以下の通りです。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて定められた3つの区域のうちの1つで、計画的な市街化を抑制する区域のことです。市街化調整区域は、市街地から離れていて事業用としては不利であり、何よりも原則として建物を建てられないことが難点です。

特別に自治体から開発許可を得れば、高齢者施設や社会福祉施設、医療施設などの建設が可能ですが、やはり一般的な事業用地としては使い勝手が悪いと言えます。そのため、市街化調整区域にある土地は査定で不利になる傾向があります。

用途地域

用途地域とは、住居、商業、工業など、用途の混在を防ぐために、土地の利用方法の大枠を地域ごとに定めたものです。全13種類からなり、地域ごとに主な利用方法や建ててよい建物の種類や構造などが定められています。

事業用地の査定において、どの用途地域に該当するかは非常に重要です。なぜなら、どの地域に該当しているかによって、そこでおこなえる事業が異なるからです。たとえば、商業地域では住宅だけでなく、店舗やオフィスビルなども建設可能であるため、需要が高く、土地を高価で売却しやすくなります。

反対に、第一種低層住居専用地域のように建築物の種類や高さに厳しい制限がある場合、利用できる建築物が限られるため、事業用地としての魅力が下がります。また、売りたい土地の用途地域が周囲の土地の用途地域と異なる場合も、価値は下がりやすいです。周辺の用途地域への影響を考慮して、土地の利用に不都合が生じることがあるためです。

なお当社の場合、第一種低層専用地域や第二種低層住居専用地域は店舗の建築に制限があるため、査定がシビアになります。それら以外の地域にある事業用地でしたら、積極的に買取をおこなっていますので、お気軽にご相談ください。

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参考：土地の使い方と建物の建て方のルールの話（国土交通省）

最寄り駅までの距離

住宅用地と同様に、事業用地の場合も最寄り駅までの距離は重要な査定ポイントになります。なぜなら、店舗や事務所を構える場合、来店客やそこに通勤する従業員のために、最寄り駅までの距離は近い方が都合が良いためです。細かな条件に関しては、「住宅用地の場合」で記載した内容を参考にしてください。

接している道路

接している道路は事業用地の場合も重要な査定ポイントです。特にロードサイドの土地に店舗を構える場合、車両が進入しやすい道路かどうかが、土地の評価にかなり影響を及ぼします。

なお、当社が土地の査定をおこなう際は「相応の交通量がある道路」、「制限速度が50キロ以下の生活道路」（60キロを超えると運転に自信のない方は敷地に入りにくい傾向にあるため）、「中央分離帯がない道路」であれば、基本的に高い評価をおこなっています。このような道路の方が、店舗に来店するお客様が車両で進入しやすいためです。

上記の特徴を持つ土地の売却を検討中でしたら、お気軽に当社までご相談ください。

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土地の形

土地の形状はその価値を決定する重要な要素の一つです。整形地、つまり正方形や長方形のように規則正しい形の土地は、建物の配置や利用の柔軟性が高いため、一般的に高い評価を受けます。一方、不整形地、たとえば台形や旗竿地などは、設計や建築において制約が多くなるため、評価が下がる傾向にあります。

間口・奥行比

事業用地を査定する際は、間口や奥行比もチェックされます。道路に面した間口が広い土地は、建築物の配置の自由度が高まり、駐車スペースの確保が容易になるなど、利便性が向上するので高い評価を受けやすいです。

一方で、奥行きに関しては過度に浅いまたは深すぎると土地の利便性が低下するため、価値が下がりやすくなります。間口に比べて奥行きが長すぎる土地は、特に日照条件が悪化する傾向にあり、これにより土地の価値が下がる可能性があります。

また、建物が奥まった位置に建てられることで、アクセス性やプライバシーの面で不利になることがあるでしょう。当社が査定をする際も、間口の広い事業用地は高い評価となるケースが多いです。

近隣の嫌悪施設の存在

住宅用地の査定と同様に、事業用地においても近隣に嫌悪施設があるかどうかは重要です。墓地や火葬場、ゴミ焼却場、ラブホテルなどが視界を遮る場合、景観の面でネガティブな評価を受けやすくなります。

その土地でおこなえる事業の選択肢が限られてしまうことから、低い評価となる可能性が高いでしょう。売却の際は契約時にこれらの情報を開示しておかないと、売却後に法的な問題に発展する可能性があるので、十分な注意が必要です。

土地売却を成功させるコツ

少しでも土地を高く売り、トラブルもなくスムーズに土地売却を終えるには何に気をつければいいのか、土地売却を成功させる3つのコツを紹介します。

土地の特性に合わせて査定依頼する業者を選ぶ

不動産業者はそれぞれ得意分野と不得意分野を持ち、売買、賃貸、管理などのサービス内容に違いがあります。そのため、土地売却の際は売買取引を得意とする業者を選ぶことが重要です。

また、売買を専門とする業者の中にも、「仲介業者」と「買取業者」が存在し、これらの業者はさらに住宅用地や事業用地など、特定のタイプの土地取引に特化しているのが一般的です。

このように、一言に不動産業者と言っても、得意分野はそれぞれ異なります。そのため、土地の特性に合わない業者に査定依頼をすると、売れるまでに時間がかかったり、相場より安く売られたり、何かと不都合が発生する可能性があります。

なお、当社は事業用地を専門とする買取業者に含まれます。全国で100件以上の土地買取実績がありますので、事業用地の売却でしたらお気軽にご相談ください。

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実績が豊富な業者を選ぶ

土地売却で仲介業者や買取業者を選ぶ際、必ず実績を確認し、できるだけ実績が豊富な業者を選びましょう。そして、実績に見合う実力や信頼性があるかどうかは、以下の3つの項目をチェックしてみてください。

査定価格の説明が明確か

信頼できる不動産業者は、査定価格の根拠や考慮した要素を明確に説明してくれます。市場の動向、周辺の類似物件の売買情報、土地の特性など、査定価格を導き出した根拠を明確に説明してくれるかどうかを確認しましょう。

販売戦略は明確か

土地を売却するにあたって、効果的な販売戦略を立てることは不可欠です。実績豊富な業者であれば、過去の成功事例をもとにした効果的な販売プランを提示してくれるはずです。広告の掲載方法、オープンハウスの実施、価格設定の戦略など、具体的な販売戦略について業者に質問しましょう。

営業担当者に知識はあるか

最終的には、営業担当者の専門知識や経験が土地売却の成否を左右することも少なくありません。そのため、担当者が地域の不動産市場に精通しているか、土地売却に関する法律や手続きの知識が豊富かが重要です。また、担当者が売り手のニーズを理解し、それに応えるための提案を積極的におこなってくれるかどうかも、良い業者を見極めるポイントの1つです。

価格交渉を前提に価格設定する

少しでも土地を高く売る上で、価格設定は重要な検討材料です。市場価値に基づいた適正価格で出発点を設定しつつも、買い手からの交渉の余地を残しておくことがコツになります。多少の値下げにも対応できるように、余裕を持たせた価格設定をすることで、買い手は交渉の余地を感じてくれるので、売買が成立しやすくなります。