高槻市の土地売却をする前に知っておきたい相場と価格の決まり方

2023 7/30

「高槻市の土地を所有しているけど、売れるの？」「売れるとしたら、高槻市の土地っていくらくらいになるの？」こちらの記事ではこのような疑問をお持ちの方のために、大阪府高槻市の買取事情や買取価格の決まり方、買取の流れについて解説します。

大阪府高槻市の直近の土地買取価格の相場

こちらでは、国土交通省が公開している土地総合情報システムのデータを元に、高槻市の直近の不動産買取価格の相場を紹介します（※1）。

なお、比較対象として大阪府で最も土地買取価格が高い大阪市北区の相場を紹介しますので、参考にして下さい。

・大阪府高槻市の土地買取価格の相場（2022年第1四半期〜第3四半期）

最安買取価格	58万円（6.2万円/坪）
最高買取価格	2.5億円（300万円/坪）
平均買取価格	2673万1702円（60万5960円/坪）

・大阪市北区の土地買取価格の相場（2022年第1四半期〜第3四半期）

最安買取価格	1800万円（150万円/坪）
最高買取価格	11億円（1200万円/坪）
平均買取価格	2億5915万7894円（400万円/坪）

※宅地（土地）のみの取引情報を抽出　

大阪府高槻市の土地の平均買取価格は、大阪府で最も買取価格が高い大阪市北区の平均買取価格の約10分の1という結果でした。高槻市は市が定住促進プロモーションを展開するなど、居住地域としての特色が強いエリアです。

多くの大企業が軒を連ねる大阪市北区と比較すれば、買取価格にこれくらいの差があっても不思議ではありません。続いて、道路包囲ごとの高槻市の坪当たりの買取単価は以下の通りです。比較対象として、大阪市北区のデータも紹介します。

・大阪府高槻市の各道路方位における面積ごとの坪単価（2022年第1四半期〜第3四半期）

道路方位	〜99㎡	100〜199㎡	200〜299㎡	300㎡〜
東道路	1228万（60.5万/坪）	3425万（91万/坪）	–	3235万（31万/坪）
西道路	1481万（67.5/坪）	3180万（69万/坪）	3233万（52.6万/坪）	–
南道路	693万（38.7万/坪）	2847万（71万/坪）	3233万（52.6万/坪）	–
北道路	693万（38.7万/坪）	2641万（67万/坪）	8972.5万（110万/坪）	5425万（28万/坪）

・大阪市北区の各道路方位における面積ごとの坪単価（2022年第1四半期〜第3四半期）

道路方位	〜99㎡	100〜199㎡	200〜299㎡	300㎡〜
東道路	6033万（303.3万/坪）	1億4000万（300万/坪）	–	4億6500万（505万/坪）
西道路	4500万（310万/坪）	1億3000万（280万/坪）	–	5億4000万（340万/坪）
南道路	–	1億8000万（502.5万/坪）	1億4000万（180万円/坪）	6億円（460万/坪）
北道路	1800万（150万/坪）	6000万（120万/坪）	–	7億1000万（765万/坪）

※宅地（土地）のみの取引情報を抽出

上記を見る限り、接道方向による価格の違いはそこまでないように思われます。むしろ、価格の違いがあるとすれば、交通事情が要因となっているケースが多いでしょう。

実際に高槻市は、東西に走る国道171号線、南北に走る国道170号線（大阪外環状線）の他、大阪・京都間を走るJR京都線、阪急京都線など、交通アクセスに優れている特徴があります。また、JRの新快速や阪急の特急も停車するため、非常に便利な街です。

それらの駅や主要道路から離れたエリアは価格が低いようです。特に、高槻市は南北に長い形状をしており、北側の山側のエリアは価格が安い傾向があります。

※1「不動産取引価格情報検索」（土地総合情報システム）

大阪府高槻市の平均土地買取価格の推移

こちらでは大阪府高槻市の平均土地買取価格の推移を紹介します。比較対象として、大阪府で最も土地価格が高い大阪市北区のデータを紹介しますので、参考にして下さい。

・高槻市の1坪あたりの土地買取価格の推移

2012	53万0080円
2013	52万8465円
2014	52万3739円
2015	49万7553円
2016	51万8535円
2017	58万3778円
2018	49万1210円
2019	57万9852円
2020	62万8983円
2021	59万1616円

※2012年第1四半期〜2021年第4四半期の宅地（土地）のみの取引情報を抽出

・大阪市北区の1坪あたりの土地買取価格の推移

2012	132万0076円
2013	209万8648円
2014	159万3600円
2015	170万9000円
2016	193万0666円
2017	189万6666円
2018	373万4814円
2019	377万5789円
2020	182万3333円
2021	312万7027円

※2012年第1四半期〜2021年第4四半期の宅地（土地）のみの取引情報を抽出

高槻市の1坪あたりの平均買取価格は、ここ10年の間50～60万円を行き来しています。人口が飽和しているため、価格に大きな上昇・下落がないと言えるでしょう。

大阪府高槻市の公示地価の推移

こちらでは公示地価や、その推移について高槻市と大阪市北区を比較します。

公示地価とは

公示地価とは、国土交通省が毎年公表する土地の1㎡あたりの価値であり、地価公示法に基づいて定められています。土地売買において適正な価格が形成されることを目的とし、取引時の指標として利用される数値です。

ただし、公示地価はあくまでも目安であり、実際に取引される際の実勢価格とは異なる場合があります。なお、実勢価格は「公示価格×面積×1.1〜1.2倍」で算出される数値が目安となっています。

公示地価の推移

2018年から2022年までの大阪府高槻市の平均公示地価の推移を紹介します。比較対象として、大阪府で最も土地買取価格が高い北区の情報も紹介しますので、参考にして下さい。

年	高槻市	大阪市北区
2018	55万7604円/坪	731万3757円/坪
2019	56万5709円/坪	867万3310円/坪
2020	57万3361円/坪	1073万2911円/坪
2021	57万6102円/坪	1010万8313円/坪
2022	58万0417円/坪	991万5605円/坪

高槻市の公示地価は2018年〜2022年にかけて、右肩上がりに微増を続けています。

一方、大阪市北区の公示地価が2020年を境に下がっているのは、コロナによる影響が大きいでしょう。経営不振によってオフィスの賃料を払えない企業が増え、企業の投資資金が北区以外の郊外に流れたと予測できます。

また、高槻市は元々居住地域としての需要が高いエリアであるため、景気が悪化しても大きな影響を受けなかったと言えるでしょう。

なぜ公示地価と実勢価格に乖離が生まれるのか？

土地を売る上で押さえておきたいのが、公示地価と実勢価格はほとんどの場合、乖離が生まれることです。乖離が生まれる理由の1つは、公示地価と実勢価格とで、土地を評価するタイミングに時差があるためです。

まず公示地価は、評価のタイミングが毎年1月1日と決まっています。一方で実勢価格の評価は、売買取引をするタイミングによって異なります。仮に3ヶ月程度のタイミングのずれであったとしても、土地の価値は数ヶ月単位で変化するものです。

例えば、近くに新しく駅が新設されて価値が上がったり、逆に土地周辺でネガティブな出来事が発生して価値が下がったりします。

乖離が生まれるもう1つの理由は、実勢価格が土地の諸条件に大きく影響を受けるためです。土地は1つとして同じものが存在せず、立地や土地の形、隣接する道路の幅員、アクセスの良し悪し、間口の広さなど、それぞれに特徴があります。特に事業用に活用する土地の場合、それらの諸条件が集客力の良し悪しを左右するため、土地の特徴次第で実勢価格が大きく変動します。

このように、公示地価と実勢価格は乖離するのが一般的です。

だからこそ、土地を売却する際は、公示地価は参考程度に留めておき、同エリアの似た特徴の土地がいくらで売られているか（実勢価格）に注目する必要があります。

大阪府高槻市の土地の価値を再確認

総務省の調査によると、高槻市の人口は2013年〜2020年の7年間で微減を続け、約4800人も減っています（※2）。具体的には、高槻駅周辺と南側の住宅地エリアの一部で増加した以外、ほぼ全てのエリアで人口減少が見られました。要因としては、高槻駅の北側にジオタワー高槻ミューズフロントやミューズガーデンなどの高層マンションが建設されたことが大きいでしょう。通勤や買い物にも便利なマンションに移り住む人が増え、商業施設が潤い、地価が上がったと思われます。

つまり、駅周辺に集中的に需要が高まったため、郊外の土地を買って家を建てる人が減り、地価が下がりやすくなったと言えます。このように、高槻市は利便性の高い駅周辺の土地と、駅から離れた郊外の土地とで、価値の二極化が進む可能性が高いでしょう。二極化をさらに進行させる要因として、「生産緑地問題」が挙げられます。

生産緑地問題とは、税金の優遇措置を受けていた農地の優遇期間が切れることで、それらの農地が宅地として市場に放出され、地価に影響を与えることです。大阪府は生産緑地が全国で2番目に多く、高槻市には72ヘクタールもの生産緑地が存在します。

全ての生産緑地が宅地化されるわけではありませんが、多くの農地が宅地化されることで郊外エリアの競争が激化し、地価が下落する可能性は少なからずあります。いま高槻市の土地を所有されている方は、こういった事情も踏まえ、売却の是非を判断する必要があるでしょう。

※2「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」（総務省）

土地の買取価格はどのように決まるのか？

こちらでは土地の買取価格はどのように決まるのか、土地買取の専門業者の視点から解説します。通常、住宅用の土地が売買される際は、路線価や公示地価、固定資産税評価額などを基準に買取価格が算出されます。

しかし、弊社のように事業用不動産を買い取る場合、買取価格に大きく影響するのは「利回り」です。つまり、その土地を買い取って事業をおこなった場合、買取価格（投資金額）に対して、年間で何％の利益を得られるのかを計算し、そこから逆算して買取価格を算出します。利益を出しやすいと判断できる土地は、例えば以下のような特徴をもつ土地です。

交通量の多い道路に面している
走行中の車からの視認性が高い
敷地内に十分な駐車スペースがある
車両が敷地内に入りやすい動線がある

などです。このように、様々な観点から土地のポテンシャルを分析し、年間の利回りをシミュレーションした上で買取価格を算出します。

土地売却の流れ

最後に土地買取の大まかな流れを解説します。

必要書類の準備

土地売却は、必要書類を揃えることから始めます。売主側で用意する主な書類は以下の通りです。

土地・建物登記済証もしくは登記識別情報
固定資産税・都市計画税納税通知書
建築確認通知書・検査済証
測量図や建物図面
物件状況等報告書
管理規約（マンションなどの場合）
実印
印鑑証明書

また、引き渡しの際には以下の書類が必要となります。

銀行口座の通帳
抵当権等抹消書類
住民証

書類が不足している場合、手続きが滞る可能性があるため、早めに揃えることをオススメします。

査定

ご相談いただいた土地が、弊社が公開する募集要項を満たす土地であった場合、お問合せから数日後には現地調査をいたします。

地中に埋設物があったり、隣地との境界線が曖昧だったり、隣地の水道管が地下を通っていたりなどの大きな問題がなければ、1〜2日で終了します。

売買契約

査定内容を元に買取価格をご提案します。提案内容に納得していただければ、弊社の方で売買契約書を作成します。完成した契約書を確認していただき、署名と捺印をすれば契約完了です。

なお、弊社のような買取業者との売買取引では仲介手数料は一切発生しません。仲介業者を介して売却するよりもお得な取引が可能です。

決済・引き渡し

契約締結から数日後、弊社から指定の口座に代金をお支払いします。

また、引き渡しには所有権移転登記が必要です。登記は司法書士に依頼するのが一般的で、費用は5万円以下が相場となります。

確定申告

土地を売却して利益が出たら、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告をしなければなりません。

なお利益が出ない場合、原則として確定申告はおこなう義務はありません。しかし、一定の条件を満たす場合、税金控除の特例を受けられる可能性があり、控除を受けるためには確定申告が必要です。

確定申告のやり方がわからない場合は、税理士への委託が可能です。費用は10万円〜20万円が相場となります。また、極力費用をかけたくない場合は、自治体が用意する確定申告会場でも申告が可能です。以上が、土地買取の大まかな流れとなります。

なお、土地を売る際の注意点を詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にして下さい。

「土地を売却する流れを解説！高く売るポイントや注意点も紹介」

土地買取に関してよくいただく質問

こちらでは、土地買取に関してよくいただく質問に回答します。

解体費用はどれくらいかかりますか？

建物の解体は、構造が強いほど手間がかかるため、構造次第で解体費用が変わります。建物の構造や坪単価ごとの費用相場は以下の通りです。

建物の種類	木造	鉄骨造	RC造
坪単価	3〜6.5万円	3.5〜7.0万円	3.5〜8.0万円

建物の種類	木造	鉄骨造	RC造
40坪	123～260万円	135～280万円	140〜330万円
60坪	187～390万円	205～420万円	220～480万円
80坪	249～520万円	273～570万円	280～650万円