こちらの記事では、

• 親が認知症になった際の土地の売却方法
• 認知症になる前に済ませておきたい相続対策

について解説します。

親が認知症になった時は、土地売却をめぐってトラブルが起きやすいと言われています。不要なトラブルを避け、スムーズな売却をするためにぜひ参考にして下さい。

土地売却は親が認知症の時にはできない

そもそも親が認知症になっている時に、土地売却をすることはできるのか？前提となるルールを解説します。

土地売却の契約には意思能力が必要

土地売却の契約が成立するためには、「当事者に意思能力があること」が前提条件であると、民法第3条の2で定められています。「意思能力」とは、自身の行動によってどのような法律的結果が生じるかの判断力を指します。

つまり、認知症などが原因で正常な意思能力が欠如している場合、土地売却はできません（※1）。ただし、認知症の症状や深刻度は人によって様々ですので、軽度の場合は「意思能力あり」とみなされる可能性もあります。

同様に、事故や怪我で身体的能力に問題があったとしても、意思能力が正常であれば土地の売却は可能です。委任状を準備することで代理人を立てて、売却の手続きを進められます。

※1「意思能力制度の明文化」（法務省）

重度の認知症の場合は代理人も不可

「重度の認知症」と判断される場合、有効な代理人を指名することが困難であるため、委任状によって代理人に売却してもらうことができません。「長男だから」「一緒に長く住んでいるから」などの理由があったとしても、代理人にはなれないので注意しましょう。

土地売却で親が認知症の時は「法定後見制度」を利用する

親が重度の認知症であり、意思能力がないと判断された状況で土地売却をするには「法廷後見制度」を利用します。

法定後見制度とは

法定後見制度とは、障害や加齢によって意思能力が不十分な人の代わりに、各種手続きや契約をおこなう成年後見人を、家庭裁判所が選出するものです。法定後見制度は、認知症の程度に応じて以下の3つの類型が用意されています。

・補助

　判断能力が不十分な方が対象です。

・保佐

　判断能力が著しく不十分な方が対象です。

・後見

　判断能力が欠けているのが通常の状態の方が対象です。

いずれの場合も、居住用不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要となります。なお、具体的な後見人の権利内容に関しては、法務省のサイトを参照して下さい（※2）。

※2「成年後見制度・成年後見登記制度」（法務省）

法定後見人になる権利や資格がある人

法定後見人になる権利があるのは、基本的に親族のみです。ただし、未成年者や破産者、本人に対して過去に訴えを起こした者は後見人になれません。また、法定後見人になる資格があるのは、弁護士、社会福祉士、司法書士あるいは福祉関係の法人などです。

注意点は、あくまで法定後見人を選ぶのは「家庭裁判所」であることです。親族が候補者として名乗り出たからと言って、必ずしも選出されるとは限りません。後見人の経歴や当事者との利害関係、職業など、諸々の事情を考慮した上で適切な人物が選出されます。

なお、選ばれなかったからといって、裁判所に対して不服申し立てはできないので注意しましょう。

法定後見人にできること

法定後見人は、当事者の代わりに不動産を含む財産管理や契約行為をおこなうことが許されています。また、法定後見人がおこなった代理行為は、当事者がおこなった場合と同等の効力があります。

ただし、法定後見人にできることには1つ大きな制限があります。「本人の利益になることしか代理でおこなえない」点です。そのため、土地売却に関しても、「当事者にメリットがある又は必要である」と判断される内容に限っては可能です。

例えば、売却して得た資金を本人の生活費や介護施設の利用料に充てるなどの目的の場合は、認められる可能性が高いでしょう。あるいは、売却益を老朽化した建物の維持管理費に充てる場合も、正当な理由として認められる可能性があります。

なお、居住用の不動産売却をおこなうには家庭裁判所に許可が必要です。財産の中でも居住用の不動産は、当事者にとって特に重要な財産と位置付けられているためです。

法定後見制度を利用するデメリット

法定後見制度にはデメリットもあります。まず、「生前贈与をできなくなる」点です。生前贈与による相続税対策は、相続人には利がありますが、被相続人に利があることはほとんどないためです。

後見制度はあくまで当事者の利益を保護するためのものなので、財産を減らす行為は基本的に認められません。

また、「株式会社の役員になれない」点もデメリットです。後見人に選ばれた人は、株式会社の役員になれません。すでに役員になっている人が後見人に選出される場合は、役員をやめる必要があります。

土地売却で法定後見制度を使う際の手順

こちらでは、実際に土地売却で法定後見制度を使う際の手順を解説します。

審判の申立てをおこなう

まずは土地の所有者が住んでいるエリアの家庭裁判所へ出向き、法定後見制度を利用する旨を申し立てます。申し立てを受け、申し立て内容が適正かどうか、利用者に資格があるかどうかを裁判所が審判します。

家庭裁判所により本人の意思能力を確認

申し立て後、家庭裁判所の指示で担当医師が不動産所有者を訪問し、意思能力の有無を確認します。医師の診断によって土地売却の手続きや契約が困難であると判断されれば、後見人制度の利用が許可されます。

法定後見人が選定される

医師の診察後、家庭裁判所によって後見人が選出されます。家族関係に特段の問題がなければ、親の後見人はその配偶者や子どもが選ばれるのが一般的です。

また、家庭裁判所に申し立てをしてから後見人が決定するまでは、3ヶ月程度かかると言われています。なお、民法によって以下の項目に該当する人物は後見人にはなれません。

不動産業者による査定・媒介契約の締結

後見人に選ばれたら、次は売却の仲介を依頼する不動産業者を探しましょう。その際、できる限り複数の業者に見積もりを取るようにして下さい。なぜなら、業者によって査定結果が異なるからです。相場感を身につけ、査定結果の妥当性を判断するためにも複数の業者に依頼しましょう。

インターネット上の一括査定サービスを利用すれば、1回の査定依頼で同時に複数の業者に打診できます。正式に依頼する業者が決まったら、家庭裁判所から渡された委任状を業者に提出し、媒介契約を結びましょう。なお、媒介契約には以下の3種類があります。

【媒介契約の種類】

契約方法	内容	向いている人	業者の報告義務
一般媒介契約	・複数の不動産業者と結ぶタイプの契約・売主自身が買主を探すことも可能	・所有している不動産が好立地である人・自分で買主を見つけられる可能性がある人	なし
専任媒介契約	・依頼する不動産業者を1社に絞るタイプの契約・売主自身が買主を探すことも可能	・自分で買主を見つけられる可能性がある人・業者を1社に絞りたい人	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	依頼する不動産業者を1社に絞り、かつ売主自身が買主を探すことを禁じられているタイプの契約	・スピード重視で売却したい人・業者を1社に絞りたい人	1週間に1回以上

土地の特徴や売れやすさに応じて、適切な媒介契約を結びましょう。

売買契約の案を作成する（居住用不動産の場合）

買い手候補との交渉がまとまったら、売買契約案を作成します。

なお、成年後見人による居住用不動産の売買契約では、契約書に「停止条件」を記載するのが一般的です。なぜなら、のちに家庭裁判所から許可が下りなかった場合に契約が無効となる可能性があるからです。

売却する不動産が居住用不動産でない場合、家庭裁判所の許可は不要ですので、売買契約案ではなく売買契約書を作成して締結しましょう。

家庭裁判所の許可を受ける（居住用不動産の場合）

売買契約案が作成できたら、家庭裁判所に売却許可の申し立てをしましょう。なお、居住用不動産の売却を家庭裁判所に申し立てる際は、以下の書類が必要です。

【居住用不動産の処分許可申し立てに必要な書類】

• 申立書
• 不動産の全部事項証明書
• 売買契約の案
• 不動産の評価証明書
• 不動産会社が作成した査定書
• その他収入印紙や切手等

【抵当権や根抵当権が設定されている場合】

• 不動産の全部事項証明書
• 抵当権・根抵当権設定契約書の案
• 金銭消費貸借契約書の案

問題なく裁判所の許可が下りれば、決済・引き渡しへと移ります。

決済および引渡し

家庭裁判所から許可が下りたら、決済をおこない買主に不動産を引き渡します。不動産業者による査定から不動産の引き渡しまで、半年ほどかかるのが一般的です。

しかし、後見人制度を利用した場合は、順調に進んでも1年前後はかかると思っておきましょう。後見人を選定したり、売買の許可を得たりなど、通常の売却よりも時間がかかる傾向があります。

土地売却で親が認知症の時に起きやすいトラブル

こちらでは、土地売却で親が認知症の時に起きやすいトラブルを紹介します。

親族に許可なく不動産を売却する

典型的な例が、親が認知症になったことを理由に、他の親族に許可なく不動産を売却してしまうケースです。先述のように、意思能力が不十分であるまたは欠如している人の不動産を売却する行為は、民法第3条の2で「無効」とされています。

すでに生前贈与によって所有権が移っている場合を除けば、許可なく不動産を売却するのは法律行為に該当しません。なお勝手に不動産を売却された場合、相続権を有する親族は、親が亡くなってから遺産相続の訴訟を起こすことが可能です。

認知症の親の名義で不動産を購入しようとする

認知症によって意思能力が著しく低下している場合、売却と同様に購入もできません。例えば、認知症の親を介護するためにバリアフリーの住宅を購入したいとしても、親の名義で住宅を購入することができないのです。

土地の売買にかかわらず、あらゆる法的行為が無効となるので注意しましょう。

介護費用を捻出するために不動産を売却しようとする

認知症が進行すると、誰かが親を介護する必要があります。子どもが介護する場合も、介護施設に入居してもらう場合も、当然費用がかかります。

そのような状況で、介護費用を捻出するために不動産を売却するケースは珍しくありません。しかし、どれほど正当な理由があったとしても、遺産の相続権をもつ親族には事前に売却の相談をしましょう。

また、すでに身銭を切って介護費用を負担しているのであれば、不動産の売却時にきちんと清算できるように、介護用品の領収書や施設の資料などを保管しておくことをオススメします。

親が認知症になる前にやっておきたい相続対策

最後に、親が認知症になる前にやっておきたい相続対策を

• 遺言書を作成
• 任意後見制度を利用する
• 家族信託を利用する

の順で解説します。

遺言書を作成

土地の相続で不要なトラブルを発生させないためには、昔ながらの遺言書が有効です。土地の処分方法や所有権の移管について書いてもらっておけば、その内容に準じた対応ができます。

民法963条によれば、遺言能力がある人であれば遺言書を作成可能です。「認知症の人＝遺言能力がない人」とはなりませんが、万全を期すのであれば、正常な意思能力があるうちに作成してもらった方がいいでしょう。

なお、自筆で遺言書を作成してもらう場合は以下の点に注意してもらって下さい。

・すべて自筆で書く

パソコンやスマートフォンなどのデジタル機器で作成された遺言書や、他人が代筆した部分がある遺言書は無効になります。

財産目録などを除き、すべて自筆で書く必要があります。なお、使用する紙や筆記用具に関しては特に法的なルールがないので、好きに選ぶことが可能です。

・署名と押印をする

必ず本人による署名と押印を残して下さい。認印でも問題はないですが、極力実印の方が望ましいです。

・遺言書を作成した年月日を書く

いつ書かれた遺言書かを特定できるように、必ず作成した年月日を書いてもらいましょう。

「日」まで書かずに「月」で終わっている場合、作成日を特定できないため無効となります。

・正しい方式で訂正する

遺言書に書いた文章を訂正する場合は、民法で決められた方式に則って訂正します。訂正する文字の上に二重線を引いて、その二重線の上に押印をし、そのすぐ横に正しい文章を書くようにして下さい。

さらに、遺言書の末尾で「〇行目〇文字削除〇文字追加」と追記をし、署名をしましょう。訂正箇所が民法の方式に則って書かれていない場合、遺言書の効力に影響は出ませんが、訂正がなかったものとして処理されるので注意して下さい。

訂正箇所が多い場合はミスをする可能性が高まるため、最初から書き直すことをオススメします。

任意後見制度を利用する

先に紹介した「法定後見人制度」は、本人の意思能力が低下した後に家庭裁判所に申し立てをおこない、法律行為をサポートするものです。

一方で「任意後見制度」は、本人の意思能力が正常なうちに、財産管理をおこなって欲しい後見人と任意後見契約を結ぶものになります。つまり、将来的に意思能力が低下した時のための「保険」のようなものです。

なお、任意後見制度は法定後見制度のように度々家庭裁判所に伺いを立てる必要はありません。家庭裁判所は任意後見人の監督人を選任し、そちらを介して後見人を監督する程度です。

【法定後見制度と任意後見制度の違い】

	法定後見制度			任意後見制度
	後見	保佐	補助
事前の手続き	不要			・契約書（公正証書）が必要 ・ 任意後見契約の登記が必要
発動条件	・親族等が家庭裁判所に申し立てた時　 ・開始の審判が下された時			・本人の意思能力が低下した時 ・任意後見監督人が決まった時
対象者	精神上の障害により意思能力が常に欠いている方	精神上の障害により意思能力が著しく欠いている方	精神上の障害により意思能力が不十分である方	精神上の障害により意思能力が不十分である方
対象者を選ぶ権利	家庭裁判所にある			本人にある
本人の同意	不要			必要 （意思能力の低下によって適切な判断ができない場合は不要）

【任意後見制度の流れ】

⑴後見人を選び契約する

財産管理を託す人間を選び、公正証書を作成することで任意後見契約を結びます。

⑵家庭裁判所に申し立てる

認知症の進行などにより意思能力の低下がみられたら、家庭裁判所に申し立てます。

家庭裁判所が選出した監督人が、任意後見人の仕事内容をチェックしてくれます。

⑶任意後見人が財産管理をおこなう

任意後見契約で決めた内容に則って、後見人が財産管理をおこないます。

【任意後見制度の費用】

任意後見制度を利用する際、基本的には以下の費用がかかります。

• 公正証書作成に伴う手数料　1万円
• 登記嘱託手数料　1400円
• 印紙代　2600円

【任意後見制度の補足情報】

法定後見制度で選ばれた後見人は、本人の利益になることにのみ権利を行使できます。そのため、相続税対策のための生前贈与や遺産放棄など、本人の利益を損ねかねない法的行為はできません。

一方で、任意後見制度で選ばれた後見人は、任意後見契約書に記載されている内容の範囲内であれば、そのような法的行為をおこなうことができます。

家族信託を利用する

家族信託とは、本人が土地や建物、現金などの保有資産を管理できなくなった時に備え、管理・運用・処分する権利を家族に与えておく財産管理の制度です。

親が認知症になって資産が凍結状態となる事態を未然に防ぐ手段として、近年急速に浸透し始めています。土地の場合、所有権が受託者である家族に移るだけでなく、収益不動産などから生じる利益も受託者が得ることが可能です。

家族信託を利用するメリットとデメリットが以下になります。

＜メリット＞

• 親の資産が凍結状態になることを防げる
• 遺言書代わりに利用できる
• 配偶者に対する認知症対策になる
• 成年後見制度よりも自由度が高く、財産管理をしやすい

＜デメリット＞

• 本人の生活を維持するための仕事や療養看護（身上看護）に関する契約ができない　※成年後見制度は可能
• 受託者選びが原因により親族間で揉める可能性がある
• 節税効果がない
• 家族信託に関する専門家が少ない

【成年後見制度と家族信託の違い】

成年後見制度と家族信託の違いには、以下のようなものがあります。

	成年後見制度	家族信託
発動条件	・親族等が家庭裁判所に申し立てた時・開始の審判が下された時	信託契約書を交わした時
対象者	意思能力が正常ではない方	財産をもつ親
対象者を選ぶ権利	家庭裁判所にある	本人にある
財産管理の自由度	本人の利益保全のみが目的	信託契約書の内容に応じて柔軟に対応
身上監護の契約	できる	できない
監督人の有無	あり	なし

【家族信託の流れ】

⑴家族と信託契約内容を話し合い、合意を得る

家族信託をおこなう目的、誰を受託者にするか、資産の処分や管理方法など、細部までしっかりと話し合いをし、関係者の合意を得ましょう。

万全を期すのであれば、委託者と受託者だけで何もかも決めないことです。家族信託自体があまり馴染みのない制度なので、一部の人間だけで話を進めると、後々行き違いがあった際にトラブルに発展する可能性があります。

家族信託について他の家族にもきちんと説明しつつ、意見をもらうようにしましょう。

⑵信託契約書を作成する

話し合いで決まった内容をもとに、信託契約書を作成します。そして、作成した契約書はできるだけ公証役場で公正証書にしましょう。必須の手続きではないですが、委託者の意思が本物である事実を公的に証明できます。

⑶財産の名義を変更する

親から子へ財産の名義を変更します。土地の所有権を変更する場合は、法務局に信託登記を申請する必要があります。同時に、信託財産を一覧化した資料（信託目録）の作成も必要です。

⑷財産管理専用の銀行口座をつくる

土地以外に現金などの信託財産があれば、現金を管理するための専用の口座を開設する必要があります。なお、家族信託の歴史はまだ浅いため、今後の法整備次第では細かなルール変更がされる可能性があるでしょう。

【家族信託の費用】

・司法書士や弁護士、コンサルタントへの依頼料

50万円〜100万円が相場と言われています。

・公正証書の作成費用

公正証書の原案作成や公証役場への申請は、行政書士や弁護士に依頼することができます。依頼した場合の費用相場は10万円〜15万円と言われています。

・公証人に支払う手数料

公証役場で公正証書を作成する際、公証人に手数料を支払う必要があります。相場は3万円〜10万円で、信託する財産の額や契約内容によって異なります。

・登録免許税

信託財産の中に土地や建物が含まれている場合、登記し直すために登録免許税が発生します。不動産の価額の1000分の4に当たる金額を法務局へ収めましょう。なお、不動産の登記を司法書士に依頼する場合は、一般的に10万円〜15万円位の依頼料がかかります。

【家族信託を利用する際の注意点】

家族信託を利用する際は、以下の点に注意して下さい。

・30年ルール

30年ルールとは、家族信託に設けられている有効期間のことです。信託を開始してから30年経過後に受託者が死亡した場合、信託が終了となる仕組みを言います。一度信託したものが永遠に継続されるわけではないので、覚えておきましょう。

・家族に信託を断られる可能性がある

信託された受託者は、様々な義務を負います。信託契約の内容に忠実に従う義務、財産管理をする義務、収支記録を作成・報告する義務、損失が発生した際は補填をする責任などがあります。

このように、家族信託の受託者になると、長期間に渡って重い負担がのしかかる可能性があるので、家族から断られてしまう可能性もゼロではありません。

・相続税対策にならない

家族信託は、スムーズな相続や承継を実現させるためには有効ですが、相続税の対策にはなりません。なぜなら、受託者が受け取った財産は「みなし相続財産」とみなされるためです。

みなし相続財産とは、被相続人が亡くなったタイミングで正式に受け取る財産を言います。

民法上は相続で取得した財産ではなくとも、相続税法では相続財産として扱われます。

つまり、財産を管理する権限を前倒しで託しているだけなので、相続税の負担は基本的に同じです。家族信託は相続税対策の効果はないので、注意して下さい。

土地売却のご相談はトチカツプロの近畿住宅流通へ

親が認知症になる可能性は誰にでもあります。もしも親が土地や建物を所有しているのであれば、資産が凍結状態になって手遅れになる前に、早めに相続対策をおこなった方が良いでしょう。

中には、老後の生活費や介護費用がかかることを見込んで、土地を売却して資金作りをしたい人もいるはずです。しかし、理想の価格でスムーズに土地を売却できる人はそう多くありません。

その点、トチカツプロを運営する近畿住宅流通では、昭和63年の創業以来全国各地で不動産の買取を積極的におこなってきました。土地や建物の売却でお困りのことがございましたら、どうぞお気軽にトチカツプロにご相談ください。