「そろそろ相続についても色々考えないと…」

「土地を相続する人がいないんだけど、どうしたらいいのだろう」

「相続する人がいない土地はそのまま放置しても大丈夫？」

不動産を所有している方にとって、相続の問題は頭を悩ませることも多いでしょう。不動産は現金のように均等に分割することが難しい資産で、相続人が複数いる場合には相続で揉めることも多くあります。

反対に相続人が全くいない場合はどうでしょうか。相続人がいない場合は家庭裁判所により「相続財産管理人」が選定され、一定の手続きの後、相続財産は国庫に帰属されます。

相続人がいない場合でも特定の人物に相続財産を残したい場合や、相続人のいない土地がどのようにして国庫に帰属されるのか、手順や費用についてもまとめましたので、相続人がいない土地のことでお悩みの方はぜひ最後までご覧ください。

土地の相続人がいない場合は？

あなたが所有している土地の相続人がいない場合はどうしたらいいのでしょうか。土地の相続人がいないと思われる場合には、まず法定相続人（法律上の相続人）が本当にいないのかを戸籍謄本で調べる必要があり、「相続人不存在」となるのかを事前に確認する必要があります。

相続人不存在にはいくつかの場合があるので、どのような場合が相続人不存在にあたるのかを説明します。

戸籍謄本で相続人を調べる

戸籍謄本とは「戸籍全部事項証明書」のことで、本籍地のある市区町村役場で取得できます。その他にも郵送やコンビニでも受け取ることもできます。詳しい取得方法は、本籍地のある自治体に確認してください。戸籍謄本には以下の情報が記載されています。

本当に相続人がいないのかを確認するためには古い戸籍謄本(除籍、原戸籍)まで調べる必要があります。被相続人によっては戸籍謄本を何通も取得しないと相続人を確認できない場合などもあるので、まずは戸籍謄本で相続人がいないかを調べましょう。

除籍とは結婚や死亡などで戸籍から構成員が抜けること。

原戸籍とは戸籍法が改正され、戸籍を新しく作るのに元になった戸籍。

ご自身で調べるのが難しい場合、費用はかかりますが、司法書士や行政書士に依頼する方法もあります。

相続人がいない＝相続人不存在

相続人不存在とは被相続人（亡くなった方）に法定相続人（子どもや兄弟など）がいない場合のことをいいます。日本では少子高齢化により身寄りがいない方の孤独死なども多く、家族や親戚などがおらず相続財産を受け取る相続人がいない場合が多くあります。

日本では生涯未婚率が年々増加しており、今後も相続人不存在となるケースが増えていくことが予想されます。相続人がいない場合には相続財産の手続きが複雑になるため、生前の対策が必要です。

相続人不存在となる場合

相続人不存在となる場合には相続人がいない場合だけでなく、相続人が相続を放棄した場合や相続権を欠格・廃除された場合などもあります。相続財産には現金や不動産などのプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含まれるため相続を放棄する場合もあります。

法定相続人がいない

法定相続人とは民法で定められた相続人のことで、被相続人に配偶者や子ども、親兄弟などがいない場合を指します。法定相続人には優先順位があり配偶者は常に相続人となり、第1順位が子ども、第2順位は父親や母親、第3順位が兄弟姉妹です。第1順位の子どもと第3順位の兄弟姉妹がすでに亡くなっていた場合には「代襲相続」というその子どもが代わりに相続できる制度があります。

このいずれの相続人もいない場合は法定相続人がいないとされ、相続人不存在となります。

相続放棄した場合

相続放棄とは被相続人の利益となる財産も損失となる財産もすべて相続権を放棄することです。法定相続人が相続権を放棄すれば、法定相続人がいた場合でも相続人不存在となります。

相続放棄は利益となる財産（現金や有価証券など）よりも負の財産（借金など）が多く、相続人が不利益を被る場合などに行われます。その他にも相続トラブルに巻き込まれたくないなどの理由から相続放棄する場合もあります。

欠格・廃除された場合

相続権の欠格・廃除とは相続人としてふさわしくない場合に、相続権を失うことです。相続放棄は相続人自らの意思で相続権を放棄しますが、欠格・廃除の場合は相続権を奪われることです。

相続欠格は被相続人が殺害されたと知りながらも告訴や告発をしなかった場合や、詐欺や強迫によって被相続人の遺言行為を妨げた場合などに適用されます。

推定相続人の廃除は被相続人が家庭裁判所に請求して相続人から相続権を奪うことをいいます。ケースとして被相続人に暴力を振るったり、精神的・経済的に虐待などをした場合に推定相続人の排除を行えます。

相続人がいない土地はどうなる？

では相続人不存在となり相続人がいない土地はどうなるのでしょうか。相続人のいない土地がどのように対処されるのか、相続人が相続放棄をした場合の注意点や家庭裁判所への申立てがなかった場合などを説明します。

国庫に帰属される

相続人がいない土地は利害関係のある第三者により相続財産管理人が選任され、一定の手続きを行った後に国庫に帰属されます。相続人がいなくても債権者や特別縁故者（被相続人と特別に親しかった人など）などがいる場合は、家庭裁判所への申立てにより、債権者や特別縁故者が財産の一部を受け取ることもできます。

相続放棄には注意が必要

相続放棄した場合は相続人不存在となると説明しましたが、相続放棄をする際には注意点があります。相続を放棄した場合でも新しい相続人が相続財産の管理を始められるまで、本来の相続人が相続財産の管理をすることが民法で定められています。

”第三節　相続の放棄（相続の放棄の方式）第九百三十八条　相続の放棄をしようとする者は、その旨を家庭裁判所に申述しなければならない。（相続の放棄の効力）第九百三十九条　相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす。（相続の放棄をした者による管理）第九百四十条　相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。２　第六百四十五条、第六百四十六条、第六百五十条第一項及び第二項並びに第九百十八条第二項及び第三項の規定は、前項の場合について準用する。” 民法｜e-Gov法令検索

相続財産の手入れなどを怠って実際に近隣住民などへ被害が発生した場合は、管理責任を問われて損害賠償請求を受けてしまうこともあるため、相続放棄をしても新しい相続人が相続財産のメンテナンスを始めるまでは相続財産をメンテナンスする必要があります。

申立てがなければ空き地として放置されることもある

相続する人がいない土地が国庫に帰属されるためには、第三者による相続財産管理人選定の申立てが必要です。しかし相続財産に利害関係のある第三者がいなければ、亡くなった方の土地はそのまま放置されてしまいます。相続時に登記をしていない不動産は所有者がわからなくなっているケースも多く、社会問題にもなっているため、相続する人がいない場合は生前の対処が必要です。

生涯未婚率が増加していることは冒頭でも説明しましたが、地方では特に生涯未婚率が増加しており、今後も相続する人がいない空き地や空き家が増えていくことが予想されます。

相続人がいない場合の手続きの手順

相続人がいない場合には、一定の手続きの後に相続財産は国庫へ帰属されます。

相続人がいない場合の大まかな流れは下記の通りです。

1. 利害関係者が相続財産管理人選任の申立て
2. 受遺者・債権者の申立て
3. 相続人捜索
4. 特別縁故者への財産分与
5. 国庫へ帰属

国庫に帰属されるまでには約13ヶ月もの期間を要するので、一般的な相続よりも時間がかかるため注意しましょう。また相続問題は資産が多い家の問題として認識されることが多いすが、都心部など資産価値が高い不動産を所有している一般家庭でも相続トラブルは発生します。

相続財産管理人選任の申立て

相続人がいない相続財産は利害関係のある第三者（債権者、特別縁故者など）や検察官によって、被相続人が最後に住んでいた土地の家庭裁判所へ申立てを行います。申立てには戸籍謄本や相続財産に関する資料などさまざまな資料が必要になります。専門的な知識も求められるため、基本的には司法書士や弁護士に手続きを依頼することが多いです。

相続財産管理人が選任される

相続財産管理人選任の申立てが行われると家庭裁判所によって相続財産管理人が選任され、官報で広告されます。相続財産管理人は地域の弁護士が選任されることが多いです。

相続財産管理人選任の広告から2ヶ月経過すると、債権者や遺言で相続を受け取れる人が相続財産を受け取るための申し出を行えます。債権者や遺言で相続を受け取れる人の申し出が可能になるのは、官報によって広告された後です。相続財産管理人が債権者や遺言で相続を受け取れる人をすでに把握している場合は、個別に相続財産管理人から連絡が来ます。

広告期間が終了したら債権者や遺言で相続を受け取れる人に相続財産の清算・債務の弁済が行われます。相続財産がすべて分配されたら手続きはここで終わります。

相続人捜索の公告を行う

相続財産がまだ残っている場合は相続人捜索の広告を行います。相続財産管理人が家庭裁判所に広告の申立てを行い、家庭裁判所は6ヶ月以上の期間を設けて、戸籍をもとに法定相続人の捜索を行います。

期間内に相続人が見つからなかった場合に相続人不存在が決定され、相続人の権利が消滅します。

特別縁故者への分与財産の申立てと引き渡し

相続人不存在が決定された後3ヶ月以内であれば、特別縁故者は家庭裁判所に申立てを行うことができます。財産分与の申し立てが認められれば相続財産のすべてまたは一部が特別縁故者に引き渡されます。

特別縁故者は家庭裁判所に認められる必要があること、申立てが却下された場合などは財産分与がされないので注意が必要です。

国庫へ帰属する

債権者や受遺者・特別縁故者への相続財産の分配が行われ、さらに相続財産が残っている場合は国庫へ帰属（国の財産になる）されます。初めから利害関係のある人物が全くいない場合は手続き自体が行われず、放置されてしまうケースもあります。

相続人不存在の相続手続きには13ヶ月以上の期間を要するため、相続人はいないが特定の人物に財産を残したい方は、後述する相続人がいない不動産の対処法を参考にしてください。

相続財産管理人選任の申立てには費用ががかる

相続財産管理人選任の申立てには13ヶ月以上の期間がかかりますが、費用も発生します。相続財産管理人選任の申立てにかかる費用は下記の通りです。

与納金は相続財産の処分費用や相続財産管理人への報酬に充てられます。与納金は数十万円から百万円程度と費用が高額になり余れば返却されますが、相続財産の処分などで費用がかかるのでほとんどのケースで与納金は余らない場合が多いです。

相続財産管理人選任の申立てには時間も費用もかかるため、相続人がいない不動産の処分や相続放棄には一定の注意が必要になってきます。

相続していない土地の固定資産税はどうなる？

土地の相続をしていなくても、固都税（固定資産税・都市計画税）の納税通知書が届いた場合にはどうしたらいいのでしょうか。固都税を納めなければいけない人は毎年の1月1日（賦課期日）時点の所有者（登記名義人）です。

賦課期日に被相続人が生きていた場合には固都税の納税義務者は被相続人になる、つまり固都税の支払い義務は相続人にあります。

相続放棄した場合

固都税の支払い義務は相続人にあると説明しましたが、相続放棄した場合でも固都税を支払わなければいけないのでしょうか。相続放棄をした場合は、相続放棄受理証明書などの相続放棄をしたことを証明できる書類を、行政に提出すれば固都税は支払う必要はありません。

しかし賦課期日に相続人の名前が登記簿に記載されている場合は、相続放棄をしても納税義務があるので注意が必要です。

相続放棄していない場合

相続放棄をしていない場合は相続人に固都税の支払い義務があるので、固都税を支払わなければなりません。

相続財産の固都税の支払い義務は賦課期日時点での所有者が誰なのか、相続人の名前が登記簿に記載されているかなどのケースによって、対応方法が異なるので不安な場合は弁護士に相談するのがいいでしょう。

相続人がいない不動産を放置するリスクとは

相続人がいないからと言って、所有している不動産を放置することはリスクがあります。不動産は現金などと異なり相続の際に分割が難しい相続財産です。相続人がいない場合には、これまでに説明したような手続きを経て、利害関係のある第三者に相続財産が分配されますが、費用や時間がかかります。

また土地や建物は所有しているだけで固定資産税などの税金が発生し、放置していることにより所有地を不正利用されたり、災害などで建物が倒壊したりしてしまうこともあります。将来的に売却や建築計画などがあってそのままにしているのであれば問題はありませんが、なんとなく所有している不動産をそのままにしているという方は注意が必要です。

固定資産税がかかる

不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税が発生します。市街化調整区域などの土地であれば市街化区域に比べ固定資産税の負担は減ります。しかし市街化区域の土地を更地で保有している場合であれば、軽減税率の適用などが受けられないので、税負担は重くなります。

目的もなく不動産を放置していると無駄に税金だけを払ってしまうことになりかねないので、無計画での不動産の放置は避けた方がいいでしょう。

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不動産の不正利用や近隣とのトラブル

不動産を放置していると税負担だけでなく、さまざまなトラブルに巻き込まれてしまうことがあります。例えば空き地を放置していたことにより、近隣の住民が駐車場として勝手に利用していたケースや、空き家に浮浪者が住み着いていたなどのケースがあります。

その他にも空き地の手入れをしておらず、草が伸びっぱなしになり近隣の方からクレームが入るなどもあります。不動産の不正利用などをする方は話し合いでの解決は難しく、最悪の場合訴訟問題などにも発展する恐れがあるので、自宅から遠い所有地などは注意が必要です。

土地の手続きに時間や手間がかかる

相続人がいないからといって不動産を放置してしまうと、相続人以外の方に財産を分配する際に時間や手間がかかります。これまでに説明したように、特別縁故者などに財産分与を行う場合などは1年近い時間がかかります。

不動産相続はただでさえ遺産分割などでトラブルなどが起きやすいので、遺された方のためにも生前の対処が必要です。

災害による建物倒壊のリスク

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）の調査によると、築21年以上の木造住宅の9割は大地震で倒壊の恐れがあるという調査結果が出ました。日本ではこれまでにも、阪神・淡路大震災（1995年）や東日本大震災（2011年）など多くの災害に見舞われてきました。いずれの災害でも多くの建物が倒壊し、家族や大切なものを多く失いました。

空き家などを放置しているとこういった災害の時に、建物が倒壊し人の命を危険に晒してしまう可能性もあるので、建物の放置には注意が必要です。

建物老朽化による資産価値の低下

一般的な木造の戸建住宅などはおよそ20年で資産価値がゼロになると言われています。建物の価値が低くなって不動産を売却する場合は建物の解体費用を考えて不動産を売却しなければなりません。建物の解体費用が余計にかかってしまう訳ですから、不動産の売却費用は本来の価格よりも低くなってしまうでしょう。

また建物は手入れをせずに放置していると老朽化も早まります。利用目的のない空き家などは賃貸として貸し出したり、資産価値が高い状態での早めの売却をしたりするなどがいいでしょう。

相続人のいない不動産はどうしたらいい？

相続人のいない不動産は相続財産管理人が選定され最終的には国庫に帰属されるか、そのまま放置されてしまいます。いずれにせよ相続人のいない不動産をそのままにしておくことはベストな選択ではありません。相続人のいない不動産は被相続人が生前に対処しておくことで、快適な老後や相続財産を遺したい人へ贈与できます。

あらかじめ売却しておく

何度も説明していますが、不動産は現金のように均等に分割が難しい財産ですので、相続の際にもめやすいです。不動産の遺産分割でもめるというと資産家などのお金持ちが連想されやすいですが、遺産額が5,000万円以下の一般家庭でも遺産分割でトラブルになるケースは多いです。

そうならないためにも生前のうちに不動産は売却して現金化しておくだけで、トラブルになる可能性は大きく減らせます。築年数が経っている建物や活用が難しい立地の土地は相続しても処分に困るケースも多いので、早めに売却して現金化しておくことがおすすめです。不動産を現金化できれば老後資金にも充てることができ、老後の金銭的な不安を解消できます。

遺言書を残す

相続人がいなくても特別縁故者などに財産を遺したい方は遺言書を残しましょう。遺言書には普通方式遺言と特別方式遺言があり、普通方式遺言には3種類あります。

遺言書としての効力が一番高いのは、公証人が作成・保管に関わる公正証書遺言です。専門家のアドバイスのもと遺言書を作成できるので、希望に沿った財産分与ができるでしょう。

普通方式遺言によっては専門家の確認などが必要になるため、作成に時間がかかります。急に遺言書を作成する必要がある場合などには、特別方式遺言を利用します。

危急時遺言は病気やけが、遭難などの理由により普通方式遺言の作成が難しい場合に用いられます。隔絶地遺言は伝染病や船の上など特別な理由で一般的な場所にいられない人が利用する遺言方式です。

自治体へ寄付する

売却が難しそうな場合などには自治体へ不動産を寄付する方法もあります。しかし、どんな不動産でも寄付できるわけではなく、自治体が活用できそうな土地でないと寄付は難しいでしょう。

基本的には自治体が受け取る可能性は低いので、どうしても自治体に受け取ってもらいたい場合は事前に自治体に相談してみるのがいいでしょう。

不動産のお悩みはトチカツプロにご相談ください

相続人がいないからと言って、不動産を放置してしまうことには多くのリスクがあります。しかし、不動産を所有している方の状況によって最適な方法は異なります。トチカツプロを運営する近畿住宅流通では昭和63年の創業以来、関西地区を中心にさまざまな投資用物件を取り扱ってきました。

不動産はただ活用すればいい、売却すればいいという問題ではありません。お客様の一人ひとりに合った運用方法を考えることが重要です。

近畿住宅流通では全国の不動産のお悩みについての相談を承っておりますので、不動産でお悩みの方は一度ご相談ください。