相続した土地が取得費不明の時はどうする？計算方法を解説

2024 4/04

相続した土地を売却する際に必要となる重要な情報の1つが「取得費」です。取得費が不明のままだと、売却時の利益を正確に算出することができず、結果的に手残りが減る可能性があります。

そこで、こちらの記事では相続した土地の取得費がわからない時の計算方法を解説します。土地の規模によっては利益が数百万円以上変わることもあるので、ぜひ最後までチェックしてください。

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相続した土地が取得費不明の時の計算方法

相続した土地の取得費が不明な場合、売却で不利益に繋がることがあります。取得費が不明だと、譲渡所得（売却益から諸々の経費を差し引いた手残り）の計算が難しくなり、所得税の負担が増える傾向があるからです。

そこでこちらでは、相続した土地の取得費が不明の場合の計算方法を解説します。

そもそも取得費とは

取得費とは、購入費用や仲介手数料など、土地や不動産を取得する際に支払った費用のことを指します。また取得費は、主に譲渡所得（売却益）を算出する際に用いられます。計算式は以下の通りです。

　譲渡所得＝　販売価格　ー　（取得費　＋　譲渡費用）

土地を売却する際は譲渡所得に対して所得税が課されます。ご覧のように取得費や譲渡費用が多いほど譲渡所得の金額は減る（税負担が軽減される）ので、取得費を把握しておくことは重要です。

しかし、相続した土地の場合、取得した日が古過ぎて取得費を確認できる資料が残っていないことがあります。そのような場合の対処法を次項以降で紹介します。

5%ルールで計算する

相続した土地の取得費が不明な場合、税務署は一般的に「5%ルール」を適用します。5%ルールとは、土地の取得費が土地の公示価格の5%以下であると仮定し、その5%を取得費として計算する方法です。

スムーズに計算できる方法ではありますが、土地の売主にとってはデメリットとなるケースがほとんどとなります。なぜなら、5%ルールを適用して算出した取得費は、本来の取得費よりも少なくなるのが一般的だからです。

取得費が少なければ、譲渡所得額はその分増えます。譲渡所得額が増えれば、その分所得税などの税負担が増えてしまうのです。そのため、少しでも売却後の手残りを多くするためには、5%ルールを使わずに取得費を算出することが重要となります。

市街地価格指数で計算する

取得費が不明な場合のもう1つの計算方法が、市街地価格指数による計算です。市街地価格指数とは、市街地における宅地の価格の変化を表した指標をいいます。市街地の価格変動を把握できるので、平均的な地価の推移を調べるのに向いています。

なお、市街地価格指数は地域別で公式に発表されており、土地の地域を特定することで、指数を元に取得費の推定が可能なのです（※1）。ただし、指数はあくまで参考値であり、実際の取得費とは異なる場合もありますので注意が必要です。

※1「第164回市街地価格指数」（日本不動産研究所）

市街地価格指数による取得費の計算が認められる最低条件

市街地価格指数を用いて計算された取得費は、必ずしも認められるわけではありません。なぜなら、5%ルールで算出した取得費と市街地価格指数で算出した取得費とでは、後者の方が高い金額になるのが一般的だからです。

実際、過去に市街地価格指数で出した取得費が裁判で棄却されたこともあります。市街地価格指数による取得費が認められるには最低限の条件があるので、紹介します。

取得時の購入履歴を証明できる資料がない

基本的に取得費を調べる際は、購入履歴を確認できる資料を閲覧します。たとえば、住宅ローンを組んだときの金銭消費賃借契約書や、購入費の支払い履歴がわかる通帳などです。それらの資料が一切ないということが1つ目の条件です。

宅地であること

2つ目の条件は、相続した土地が宅地であることです。なぜなら、市街地価格指数は主に地目が「宅地」の土地に対して用いる計算方法だからです。

地目は登記事項証明書の地目欄を見れば確認できます。ただし、地目が宅地だったとしても、田畑や牧場、山林など、別の用途で使われていた場合は、市街地価格指数による計算が不適切だとみなされる可能性があります。

公示価格の推移と市街地価格指数の推移が似ていること

公示価格とは国土交通省が公表するもので、毎年1月1日時点での1㎡あたりの正確な価額を表した数値です。全国の約23,000箇所のエリアを対象にしており、土地売買の際の取引価格の目安として活用されています。

一般的に公示価格は土地の取引価格の約80％程度とされていますが、例外もあるので注意が必要です。なぜなら、公示価格を算出するための調査は幅広い地域を対象としており、個別の土地に関しておこなわれるものではないからです。

そのため、市街地価格指数の変動と、公示価格の変動とに大きな違いが生じることがあります。このような場合、市街地価格指数だけを用いて算出した金額は正確な評価とは言えず、取得費の計算として認められない可能性があるでしょう。

取得費の申告はやり直しができない可能性がある

相続した土地の取得費がはっきりわからない状態で申告をすると、後に問題に発展する可能性があります。税務署に一度申告すると修正ややり直しが難しいため、税金の過少納付や申告漏れとみなされることがあるのです。

悪意がなかったとしても、一度そのような問題に発展すれば、対応を余儀なくされます。税理士などの専門家に相談しながら、取得費を明確にした上で申告しましょう。

相続した土地が取得費不明の場合に関してよくある質問

こちらでは相続した土地の取得費に関してよくある質問に回答します。

先祖から代々継承してきた土地の取得費はどう計算すればいい？

先祖代々受け継いできた土地は、購入時の取得費を証明する書類がないことが多いです。このような場合は本記事で紹介したように、市街地価格指数を使った計算で取得費を導き出せます。

ただし、あくまでも市街地価格指数は参考程度の数値ですので、正しい取得費を導き出すのは難しいです。そんな方は、ぜひ税理士や不動産鑑定士による不動産取得費証明サービスの利用を検討してみてください。中には成果報酬のみで対応しているサービスもあるので、どうしても取得費がわからない場合は利用してみてもいいでしょう。