「工場を売りたいけど、何から始めれば良いのかわからない」
この記事では、このような悩みを抱える方のために、工場を売る流れや注意点などを解説します。工場がいまどのような状況にあるのかによって売り方や注意点が異なるので、しっかりと細部までチェックしてください。
工場を売りたい状況は大きく分けて4パターン
工場を売りたい時は、まず自社がどのような状況に該当しているのか、パターンを把握しましょう。
土地と建物を合わせて売却
工場の解体には多額の費用がかかります。工場の規模によって費用は異なりますが、木造なら1坪2万円前後、鉄骨造なら1坪2万〜3万円くらいが相場です。
そのため、可能な限り建物を含めて売却することをオススメします。買い手が同業者であり、これまでと同様に工場を利用するつもりであれば、土地と建物を合わせて売却したほうが高く買い取ってもらえる可能性があります。
ただし、一般的にはそのように需要と供給が合致することは稀です。基本的には、土地も建物も活用の用途が多いほど買い手の候補が増えます。
なお、土地と建物を合わせて売却するには1つ注意点があります。工場を建てた際に検査済証が交付されるのが一般的なのですが、稀に交付されていないケースがあるのです。もしも検査済証がない場合、建物を売却することは難しくなります。工場が現在の建築基準に適合していない場合、売却はいよいよ難しくなるでしょう。
更地の状態で売却
出費を抑えて売却するには工場を建物付で売却できるのが理想ですが、需要がない場合は工場を解体して更地の状態で売却することも検討しなければなりません。更地の状態であれば、事業用以外でも住宅地への転換など、幅広いニーズに応えられる可能性があります。
ただし、更地にして住宅地として売り出す場合、環境基準や立地条件など、規制はよりシビアになるでしょう。
- 更地にすることで買い手が現れる根拠はあるのか
- 解体費用・土壌調査費用・浄化費用などを払っても利益は出るのか
これらをしっかりと調査、シミュレーションした上で、解体するかどうかを判断しましょう。
借地に建っている工場を売却
自社の土地ではなく、借りている土地（借地）に工場が建っている場合、工場を売却するには借地権も買主に売る（譲渡する）必要があります。
もちろん、借地権は勝手に譲渡できないので、必ず地主による承諾が必要であることが法律で定められています（民法第612条）。そして、承諾を得た上で譲渡が成功したら、借地権売却額の約1割を地主に支払うのが慣例です。
もしも地主が承諾を拒み、その選択に合理的な理由がなかった場合、地主の代わりに裁判所に対して借地権譲渡の許可を申し立てることができます（借地借家法第19条）。ただし、裁判所の介入によって借地権の譲渡に成功したとしても、地主との関係性が悪化していることから、譲渡価格は下がる傾向があります。
M＆Aで工場を売却
通常のM&Aは、買主側が事業や経営資源などを取得することが目的ですが、中には不動産を取得することを目的としたM＆A、通称「不動産M＆A」もあります。
不動産M＆Aをおこなう売主側のメリットは、ずばり節税効果を期待できる点です。単純に不動産売却として工場を売却した場合、売却益に対して法人税、事業税、消費税などの納付が発生します。
一方で、不動産M＆Aは株式を譲渡するだけなので、売主側に発生する税金は株式譲渡所得に対する所得税だけです。株式譲渡所得の税率は一律20％であるため、単純に不動産として売却するよりも負担が大幅に下がることが期待できます。こういった不動産M＆Aは、所有している不動産の価値は高いが経営不振である会社や廃業予定の会社などがおこなうことが多いです。
工場を売りたい時の4つの手段
こちらでは工場を売却する4つの方法を解説します。
仲介業者を通して売る
1つ目は、不動産仲介業者を介して売る方法です。仲介業者と媒介契約を結び、買い手を探してもらい、売却します。
販売活動を始める前に工場を解体した方がいいか、残した方がいいかは考えどころですが、解体しようとすると、規模によっては費用がかなり高額になります。「工場をそのまま利用したい」というニーズもあるので、解体の必要性の有無は事前に仲介業者とよく話し合いましょう。
買取業者に直接売る
買取業者に直接売る方法もあります。工場は事業用不動産の中でも特殊な部類に入るため、買取ができる業者は限られますが、事業用に活用できる広い土地は一部の買取業者から人気です。もちろん弊社でも工場用地の買取は随時受け付けていますので、買取を検討されている場合は以下のボタンからお気軽にお問合せください。
リースバック買取
リースバック買取とは、工場の売却後に買い手と賃貸借契約を結び、事業を継続する方法です。売主側は売却によって得た資金を元手に、賃料を払います。月々の賃料はかかりますが、土地や建物の所有権が買い手に移るため、固定資産税や都市計画税の支払いは不要となります。事業を継続した状態でまとまった資金が手に入る上、移転費用のコストカットになる点もメリットです。
買取保証をつけて売る
買取保証とは、仲介業者に販売活動を依頼し、特定の期間内に工場が売却できなかった場合、あらかじめ両者間で決めた価格で仲介業者に買い取ってもらう方法です。なお、一般的に期限は3ヶ月〜6ヶ月と言われています。多少価格を妥協したとしても、特定の期間内での売却を優先する方にオススメの方法です。
工場を売りたい時に用意する書類
こちらでは、工場を売りたい時に用意する書類を「査定時」と「売却時」に分けて紹介します。
査定で必要な書類
工場を売りたい時は、まず仲介業者に査定を依頼します。査定時に必要となる書類は以下の通りです。
- 身分証明書
- 実印および印鑑証明書
- 登記簿謄本
- 土地・建物の測量図
- 登記識別情報や公図など
なお、これらはあくまで目安ですので、業者次第では全ての書類が揃っていなくても査定が可能です。
売却に必要な書類
続いて、売却時に必要となる書類は以下の通りです。
身分証明書
仲介業者と媒介契約を結ぶ際に、以下の身分証明書のいずれかが必要です。
- 運転免許証
- マイナンバーカード
- 保険証
- 年金手帳
- 公的機関が発行した写真付き身分証明書
- パスポート
- 在留カード
- 特別永住者証明書
- 外国人登録証明書(在留資格が特別永住者の物に限る)
一般的には上記の中から1つを提出すれば問題ありません。
なお、身分証明書を提出する際は、記載されている情報が最新のものかどうかを確認しましょう。最新情報でなかった場合、更新か再取得を求められ、二度手間になる可能性があります。
実印および印鑑証明書
実印と印鑑証明書は、買主と売買契約書を交わす際に必要です。なお、印鑑証明書の有効期限は発行から3ヶ月以内です。早めに取得してしまうと、契約時に期限切れになる可能性があるので注意して下さい。
住民票
身分証明書以外に住民票が必要である理由は、工場の所有者であることを確認するために住民票が有効だからです。該当する自治体の窓口で発行してもらいましょう。マイナンバーカードを所有していれば、コンビニエンスストアで取得できるケースもあります。
収入印
収入印紙は、売買契約書に貼り付けるものです。なお、収入印紙代は売却額に応じて変わります。また、平成26年4月1日から令和6年3月31日の間に作成された契約書で、金額が10万円を超えるものは軽減措置の対象となります。詳しくは国税庁のサイトを参照して下さい。
登記事項証明書
登記事項証明書とは、所有している不動産の地番や地目、家屋番号や構造などの情報が記載された書類です。所定の法務局窓口で、1枚1000円で取得できます。地理的に法務局まで行くのが困難である場合は、郵送やインターネット上で取得することも可能です。
固定資産税通知書
固定資産税通知書とは、土地所有者に対して年4回送付される、固定資産税の支払いを求める通知書のことです。固定資産税の金額は不動産の評価額に応じて算出されるため、査定額を算出するのに用いられます。
また、工場の売却後に日割りで固定資産税の金額を計算するためにも必要な書類です。原則として再発行ができないものですので、大切に保管しておきましょう。万が一通知書を紛失した場合は、自治体の収税課に問い合わせ、納付書か課税明細書を発行してもらう必要があります。
固定資産税評価証明書
固定資産税評価証明書とは、土地や建物の評価額を証明する書類です。固定資産課税台帳に登録されており、不動産の価値の目安を知ることができます。取得方法は、自治体の窓口や出張所で取得する方法、または自治体に頼んで郵送してもらう方法があります。なお、申請の際は運転免許証や保険証などの身分証明書が必要です。
測量図
測量図は、土地の面積情報が記載された書類です。法務局で取得するのが一般的な方法ですが、測量図がない場合は専門業者に依頼して測量をおこなう必要があります。法務局に測量図がある場合は、インターネット上で申請することも可能です。
工場の図面
仲介業者が販売活動をおこなう上で、工場の図面資料は大切な参考資料です。図面も、管轄の法務局かインターネット上で取得できます。登記事項証明書や測量図と一緒に申請するといいでしょう。
工場を売却する流れ
こちらでは工場を売却する流れについて解説します。
相場を調べる
相場を知るのに手っ取り早い方法は、簡易査定に出すことです。簡易査定は、別名「机上査定」と呼ばれ、公示地価、住所、面積などの情報を参考に査定をおこないます。特定の仲介業者にだけ査定してもらうと相場を把握できないため、できるだけ複数の仲介業者に簡易査定を依頼しましょう。
ただし、仲介業者との媒介契約後におこなう現地査定によって金額が変わる可能性は十分にあります。必ずしも初回の簡易査定で提示された金額で売却できるとは限らないので、注意して下さい。
仲介業者と媒介契約を結ぶ
簡易査定の結果や各業者の担当者とのやり取りを経て、適切と判断した業者と媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。詳細は以下の通りです。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の仲介業者に販売活動を依頼する契約です。複数の業者に買い手を探してもらいながら、売主自身が販売活動をすることもできます。売れやすい工場であれば、競争原理が働いてスムーズに売却できる可能性があります。
しかし、一方で売れにくい工場の場合、どの業者も積極的に販売活動をせず、長期間売れ残る可能性もゼロではありません。好立地で使いやすい工場であれば、一般媒介契約が向いていると言えます。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、特定の仲介業者に販売活動を依頼する契約です。一般媒介契約と同様に、売主自身が販売活動をすることもできます。業者側からすると、競合のいない独占案件となるため、積極的に販売活動に取り組みやすいです。複数の業者とやり取りをするのが面倒な場合は、専任媒介契約が向いているでしょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、特定の仲介業者に販売活動を依頼し、かつ売主自身が販売活動を禁じられている契約方法です。制約が多い分、スムーズに売れやすい特徴があり、スピードを優先したい方にオススメです。
仲介業者に査定を依頼
現地調査とは、実際に土地を訪問し、工場の状態やその他環境条件等を調査して査定する方法です。媒介契約を結んだ不動産業者がおこなうもので、一般的には1週間程度で結果がわかります。
販売活動
仲介業者と媒介契約を締結したら、本格的に販売活動が始まります。大手不動産情報サイトでの宣伝や広告、自社サイトでの情報発信、買主との交渉など、販売に関する一通りのことを代行してくれます。
売買契約
買主が見つかったら、仲介業者の立ち会いのもと、売買契約を結びます。売買契約書と重要事項説明書の内容に問題がなければ、署名と捺印をしましょう。なお、売買契約を結んだタイミングで、仲介業者に仲介手数料の半額を支払うのが通例です。
決済・引き渡し
契約の後日、決済と引き渡しをしたら取引は完了です。仲介業者に残りの仲介手数料（半額分）を支払いましょう。また、工場の移転登記を司法書士に依頼する場合は、別途依頼料が発生します。依頼料の相場は5万円前後です。
工場を売りたい時に注意したいこと
こちらでは、工場を売りたい時に注意したいことを4つ解説します。
境界確定をする必要がある
境界確定とは、隣地との境界を測量によって明確にすることです。境界が確定していない土地は、売却後に購入者と隣地所有者との間でトラブルが発生する可能性があるため、販売活動をする前に確定させておく必要があります。確定測量図がない場合、測量士に依頼して測量をしてもらいましょう。
土壌を浄化する義務がある
有害物質を使用していた工場は、運営中に土壌を汚染していた可能性があります。そのため、有害物質を取り扱っている企業には土壌調査をおこなう義務があるのです。そして、調査によって土壌の汚染が発見された場合、中和や土の入れ替えなどの方法によって浄化しなければなりません。
浄化をおこなわないまま工場を売却し、あとになって汚染が発見された場合は、売主側に損害賠償が求められるケースもあります。他の不動産売却とは違う、工場特有の注意点と言えるでしょう。
違反状態を確認しておく
違反状態とは、建築確認済証を取得せずに勝手に増築されている状態です。もしも違反状態で売却し、後から発覚すれば、買主から損害賠償を求められる可能性があります。不要なトラブルを避けるために、きちんと建築確認済証を取得しておきましょう。
なお、増築で確認申請が不要となるのは、
- 防火地域および準防火地域ではない区域に工場がある
- 増築面積が10㎡以内である
上記の2点に該当する場合です。ただし、中には例外もあるため、詳しくは各自治体への確認をオススメします。
既存不適格台帳に登載する
既存不適格とは、現行の建築基準法に適合していないことを意味します。例えば、昔からある工場は、のちに工業系以外の用途地域に指定されたために、現行法に適合していないことがあります。そのように、既存不適格の状態で工場を売りたい場合は、既存不適格台帳に登載しましょう。
各都道府県庁の担当部署で台帳に登載してもらうことで、買主側も事情をきちんと理解した上で購入を検討できます。注意点として、売却が完了するまでに1度でも工場以外の用途で使用すると、既存不適格が適法されてしまい、2度と工場として使用できなくなってしまいます。くれぐれも注意して下さい。
売れやすい工場と売れにくい工場の違い
続いて、売れやすい工場と売れにくい工場のそれぞれの特徴を紹介します。
売れやすい工場の特徴
売れやすい工場の主な特徴は以下の通りです。
- 建築確認済証・検査済証を取得している
- 間仕切りが少ない平屋の構造になっている
- 工業団地内にあり、周辺に工場が多い
- 十分な駐車スペースがあり、前面道路の幅員が確保されている
- アクセスが良い
- 什器が少ないまたは分解・廃棄が困難な機器が少ない
まず、通常建物を建てた場合、建築基準法を満たした建物であることを示す建築確認済証・検査済証が交付される必要があります。こちらが交付されていない建物、また、増改築により「既存不適格」となっている工場は、売却が困難となります。
また、工場をそのまま利用したい買主がいる場合、単純な構造で間仕切りが少ない平屋の工場のほうが売りやすいです。同様に、周囲が工場に囲まれた環境や工業団地内の工場も、周辺の懸念事項が少ないため、売却が容易になります。工業団地内の工場は自治体から税の軽減などの優遇を受けられるケースもあるので、より売りやすいと言えるでしょう。
売れにくい工場の特徴
売れにくい工場の主な特徴は以下の通りです。
- 小型のクリーンルームや間仕切りがたくさんある
- 多層階の工場である
- 接する道路の幅員や高速道路、バイパス道路へのアクセスが悪い
- 工場内に移動や解体が難しい大型の工作機械が残っている
- 化学薬品を使用している工場であり、土壌改良が必要である
食品工場や精密機械工場では、小型のクリーンルームや間仕切りがたくさんあるのが一般的です。同じ用途で利用する買主でないのであれば、それらは不要であり、増改築の手間やコストが発生するため、売れにくい要因となります。また、多層階の工場も増改築が難しいことから売れにくいです。
また、建物以外の条件によって売れにくくなるケースもあります。例えば、敷地に接する道路の幅員が不十分であったり、高速道路やバイパス道路へのアクセスが悪かったりなどです。他にも、移動や解体が難しい大型の工作機械が工場内に残っていたり、土壌改良が必要だったりすると、売れにくくなる傾向にあります。
Q＆A
最後に、工場を売る上でよくいただくお問い合わせとその回答内容を紹介します。
工場を売りたい時は近畿住宅流通へ
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