「不動産の名義変更にかかる費用なんて手数料くらいでしょ？」と思っている方は要注意です。
不動産の名義変更にはさまざまな費用や税金がかかります。土地の規模や変更する理由次第では、100万円以上かかることもあるのです。そこで、こちらでは不動産の名義変更にかかる費用を徹底解説します。名義変更の流れや注意点も解説するので、参考にしてください。
不動産の名義変更にかかる費用
不動産の名義変更にかかる費用はいくらなのか、またその内訳を解説します。
書類の取得費用
まずかかるのは書類の取得費用です。一般的に不動産の名義変更をするには以下の書類を取得します。
戸籍謄本
戸籍謄本は不動産の所有者や相続人の身元を証明するために必要な書類です。各市区町村の役場の窓口で取得でき、費用は1通450円ほどかかります。なお、手数料の金額は地域や発行方法によって異なるので注意してください。
登記簿謄本
登記簿藤本は、不動産の権利や担保に関する情報を確認するために必要な書類です。法務局や法務出張所の窓口で取得でき、1通600円ほどの手数料がかかります。
名義変更手続きの際に、不動産の権利や担保などの詳細を確認するために使用されます。登記簿謄本の取得にも発行手数料がかかりますが、これも地域によって異なります。
なお、手数料の金額は戸籍謄本と同様、地域や発行方法によって異なるので注意してください。オンラインで交付請求すると、1通につき100円〜120円ほどお得です。
その他の書類
他には住民票の写し、印鑑証明書などを取得するのにも費用がかかります。住民票の写しの取得費用が200円程度、印鑑証明書の取得費用が300円程度となります。なお、これらの取得費用は発行する場所や方法、枚数によって変動するので注意してください。
司法書士への依頼料
不動産の名義変更を所有者自身がおこなうことはほとんどありません。専門的な知識や経験が必要であるため、司法書士に依頼するのが一般的ですので、依頼料が発生します。
費用は相続であれば6万円〜10万円、贈与であれば5万円〜8万円が相場です。また、依頼料の他にも印紙代や郵送費用などの実費が追加で発生することもあります。
不動産の名義変更にかかる税金
続いて、不動産の名義変更の際に発生する可能性がある税金について解説します。名義変更の理由によってかかる税金の種類が変わるので注意しましょう。
登録免許税
不動産の名義変更の際は、登録免許税を納める必要があります。計算方法は以下の通りです。
登録免許税＝固定資産税価額×税率
税率は名義変更の理由によって異なるため、以下の表を参考にしてください。
| 名義変更の理由 | 税率 |
| 売買 | 1.5% |
| 贈与 | 2% |
| 相続 | 0.4% |
| 財産分与 | 2% |
譲渡所得税
売買をした際に利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税を支払う必要があります。譲渡所得税とは、譲渡所得が発生した場合に支払う所得税や住民税の総称です。なお、税率は不動産を所有していた期間によって異なりますので、以下の表を参考にしてください。
| 所有期間 | 名称 | 所得税の税率 | 住民税の税率 |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% |
ただし、利益が発生したら無条件に納税しなければならないわけではありません。特例を適用すれば、税負担を軽減したり控除したりできます。
たとえば、不動産を相続してから3年10ヶ月以内に売却したのであれば、『相続財産を譲渡した場合の取得費の特例』を適用できる可能性があります。こちらの特例を活かせば譲渡所得を減らせるため、税負担の軽減が可能です。
また、『被相続人の居住用財産を売ったときの特例』を適用できれば、最高で3000万円まで譲渡所得の控除ができます。譲渡所得額が3000万円以下であれば、譲渡所得税は発生しません。
贈与税
被相続人の存命中に、その子に対して不動産を無償で譲渡し、名義変更をおこなった場合は贈与とみなされ、贈与税が発生します。贈与税の計算方法は複雑であるため本記事では割愛しますが、税率は他の税金と比べて群を抜いて高いです。
たとえば、20歳以上の子が親から500万円の贈与を受けた場合、贈与税で48万5千円も支払わなければなりません。このように、贈与税は負担が大きいため、贈与による不動産の名義変更はくれぐれも慎重に検討しましょう。
なお、贈与の場合は登録免許税も高いです。相続した場合の登録免許税が0.4％であるのに対して、贈与の場合は2%となっています。
相続税
相続税は、亡くなった方の遺産や財産を相続する際に課せられる税金です。相続に伴って不動産の名義変更がおこなわれる場合、相続税が発生する可能性があります。
ただし、相続税はすべての人に課されるものではありません。相続税評価額の合計から基礎控除額を引き、その金額がプラスの場合に納税の義務が発生します。基礎控除額の計算方法は以下の通りです。
基礎控除額＝3000万円＋（600万円×法定相続人の数）
たとえば、法定相続人が配偶者とその子どもの計2人の場合、基礎控除額＝3000万円＋（600万円×2）であるため、基礎控除額は4200万円となります。仮に相続財産が不動産だけであれば、評価額が4200万円を超えない限り、相続税は発生しません。
なお、相続税には納付期限があるので注意してください。被相続人が亡くなった事実を知った日の翌日から10ヶ月以内が申告および納付の期限です。期限を過ぎた場合は無申告加算税など、ペナルティが課されるので注意しましょう。
不動産取得税
不動産取得税とは、土地や家屋を売買や贈与などによって取得した際に課される税金です。相続によって不動産を取得した場合は発生しません。納税額の計算方法は以下の通りです。
納税額＝課税標準額（取得した不動産の価格）× 税率
なお、不動産の価格は、購入費用や建築費用のことではありません。建築によって取得した場合は固定資産評価基準によって評価された価格、売買や贈与などによって取得した場合は市町村の固定資産課税台帳の登録価格が該当します。
税率は、令和6年3月31日までの取得であれば、以下のように定められています。
土地 | 家屋 | |
| 住宅 | 住宅以外 | |
| 3% | 3% | 4% |
不動産の名義変更が必要な4つのケース
まずはどのような時に不動産の名義変更が必要となるのか、代表的なケースを4つ紹介します。
相続
不動産の所有者が亡くなって相続が発生した場合、相続人は名義変更手続きをする必要があります。なお、申告手続きは被相続人の死亡を知った翌日から10ヶ月以内が期限ですが、名義変更の期限は定められていません。2024年4月には不動産の相続登記が義務化される見込みです（※1）。
そのため、現状は名義変更をしないままの人もいますが、将来的に活用するか売却する予定があるのであれば、名義変更をしておいた方がいいでしょう。
なお、相続に伴う名義変更は相続人間で遺産分割協議をおこない、全員の合意を得てから登記申請を進めるのが一般的です。相続人の数が多いほど、話し合いや書類手続きが複雑になるので、相続人が多い場合は余裕をもって早めに着手することをオススメします。
贈与
贈与とは、生きているうちに資産を第三者に贈る行為です。贈与では不動産の扱いも認められており、一般的には親から子へ家を譲渡するなどのケースが多いです。
そして、不動産の贈与の際は名義変更が必要となります。まずは贈与契約書を作成し、贈与者と受領者の合意を明確にします。その後、不動産の名義変更手続きをおこない、不動産登記簿に新しい所有者の名前を記載すれば完了です。
財産分与
財産分与とは、夫婦間や家族内で財産を分割することで、離婚や遺産分割などでおこなわれることが多いです。財産分与で不動産を扱う場合も、名義変更が必要となります。
まず分与協議書や協議離婚の合意書を作成し、財産の分割方法を明確にします。その後、不動産の名義変更手続きをし、不動産登記簿に新たな所有者の名前を記載して完了です。
売買
不動産売買では所有権を売主から買主に移す必要があるため、名義変更が必要となります。売買契約の成立後、契約書の内容に基づき、名義変更の手続きをおこないます。なお、手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
不動産の名義変更をする流れ〜贈与編〜
こちらでは、贈与に伴って不動産の名義変更をする際の流れを
- 当事者同士で話し合い
- 必要書類の準備
- 登記申請
の順で紹介します。
当事者同士で話し合い
まずは贈与者と受贈者とで、対象とする財産や贈与のタイミングを決めます。贈与の場合、原則として受贈者に課される贈与税の負担がかなり大きいので、共通認識を持っておく必要があります。
必要書類の準備
名義変更手続きには様々な書類が必要です。一般的に必要な書類は以下となります。
- 贈与契約書
- 登記申請書
- 登記識別情報
- 不動産の固定資産税評価証明書
- 贈与者の印鑑証明書
- 受贈者の住民票
それぞれ詳しく解説します。
贈与契約書
贈与契約書とは、贈与について贈与者と受贈者とで交わす契約書です。書き方について特に厳しい規定があるわけではありませんが、少なくとも以下のポイントは押さえましょう。
- 贈与者の住所と氏名
- 受贈者の住所と氏名
- 贈与を実行する年月日
- 贈与した不動産（および他の財産）の内容
登記申請書
不動産の名義を変更するために必要な書類で、法務局に提出します。ゼロから作成する必要があるので、詳しくは法務局のサイトを参照してください。
登記識別情報
登記識別情報とは、不動産取得時に発行される12桁のパスワードのことです。贈与者がパスワードが記載された権利書を保有しているので、そちらを用意します。なお、登記識別情報は平成17年から発行が開始された書類ですので、贈与者がそれ以前から不動産を所有していた場合、登記識別情報はありません。
不動産の固定資産評価証明書
登録免許税の納税額を計算する際に、不動産の固定資産評価証明書が必要になります。こちらの書類は、該当の不動産を管轄する市区町村役場で取得可能です。
贈与者の印鑑証明書
発行から3ヶ月以内の贈与者の印鑑証明書が必要です。贈与者が居住する区域の市区町村役場で取得可能です。
受贈者の住民票
受贈者の住民票を提出する必要があります。同じく受贈者が居住する区域の市区町村役場で取得可能です。
登記申請
書類を揃えたら登記申請をおこないます。所有する不動産を管轄する法務局に申請しましょう。登記には以下の3つの方法があります。
- 法務局の窓口で申請
- 郵送で申請
- オンラインで申請
慣れている方は郵送やオンラインでも問題ないですが、不慣れな方は極力窓口で申請をおこないましょう。何か不備があった時にすぐに対応できるためです。
不動産の名義変更をする流れ〜相続編〜
こちらでは、相続に伴って不動産の名義変更をする際の流れを紹介します。
当事者同士で話し合い
被相続人が存命中であれば、当事者同士で話し合いをし、不動産を取得する人を決めましょう。具体的な方法は遺言、遺産分割協議、調停・裁判などです。
遺言
遺言は作成すれば無条件に効力を発揮するわけではありません。有効となる条件が民法で定められているので、そちらに沿って作成する必要があります。
遺言の内容に法的な強制力はないですが、遺言に不動産の取得者が明記されていれば、基本的にはその内容に従って取得する人が決まります。
遺産分割協議
法的に有効な遺言書がない場合、あるいは遺言に不動産の取得者が明記されていない場合、取得者は遺産分割協議で決められます。
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合うものです。相続には法定相続分（相続人が2人以上いる場合の相続割合）がありますが、必ずしも法定相続分の通りに分ける必要はありません。
相続人全員の合意があるのであれば、偏った分け方でも問題ないとされています。ただし、遺産分割協議の決議は多数決ではなく全員一致が条件であるため、難航する傾向があります。
調停・審判
遺産分割協議で不動産の取得者が決まらない場合は調停がおこなわれます。調停とは、家庭裁判所でおこなわれる話し合いのことです。さらに、調停でも取得者が決まらない場合は審判へと移ります。原則として、裁判所によって法定相続分に従って分割されます。
必要書類の準備
相続による名義変更の際に必要となる書類は以下の通りです。
- 登記申請書
- 遺産分割協議書
- 不動産の名義を取得する人の住民票
- 不動産の固定資産税評価証明書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・原戸籍謄本等
- 被相続人の除票
登記申請書
贈与のときと同様に登記申請書を作成します。記載例が法務局のホームページにあるので、参考にしてください。
遺産分割協議書
名義変更によって誰が不動産の取得者となるかが明記された書類です。雛形がインターネット上で数多く公開されているので、そちらを活用してください。なお、協議書には相続人全員が協議内容に納得している旨を記載し、全員の実印による捺印が必要です。
不動産の名義を取得する人の住民票
新しく不動産の名義を取得する人の住民票が必要です。取得者が居住する区域の市区町村役場で取得しましょう。
不動産の固定資産税評価証明書
固定資産税評価証明書は名義変更の際に支払う登録免許税の金額を計算するために必要な書類です。所有する不動産を管轄する市区町村役場で取得できます。
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書に押した実印が本物であることを示すために、全員の印鑑証明書が必要となります。
相続人全員の戸籍謄本
相続人全員が存命中であることを確認する必要があるため、全員の戸籍謄本を用意します。
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・原戸籍謄本等
被相続人の情報を確認するために、出生から死亡までの連続した謄本が必要です。これらは被相続人の本籍がある市区町村役場で取得できます。
被相続人の除票
被相続人の除票は、現状の登記名義と被相続人とが一致することを示すために必要な書類です。被相続人が最後に暮らしていた居住地を管轄する市区町村役場で取得できます。状況次第では他にも書類が必要になるので、詳しくは最寄りの法務局か法務出張所に相談してみてください。
登記申請
書類を揃えたら法務局で登記申請をおこないます。申請は、対象となる不動産を管轄する法務局でおこなってください。なお、申請方法は贈与の場合と同様に3つの方法があるので、都合の良い方法を選びましょう。
不動産の名義変更をする際の注意点
不動産の名義変更で注意点として、名義変更の対象となる不動産の見落としがあげられます。
一般的に相続の対象となる不動産を確認する際は、役場から送付される固定資産税課税明細書などを参考にしますが、資料には課税対象となる不動産の情報しか記載されていません。つまり、被相続人が固定資産税の発生しない不動産（私道など）を所有していた場合、固定資産税課税明細書だけでは把握できないのです。
名義変更の際にこのような見落としを放置すると、後でもう一度手続きをおこなう羽目になります。こうした漏れを防ぐためには、役場に依頼して名寄帳（なよせちょう）を取得しましょう。
名寄帳は所有者ごとに固定資産税課税台帳をまとめた書類です。こちらを確認すれば、固定資産税明細書に記載されていない不動産の有無を把握できます。
不動産の名義変更にかかる費用に関してよくある質問
こちらでは、不動産の名義変更にかかる費用に関連してよくある質問に回答します。
登録免許税はどのタイミングで支払いますか？
通常、登録免許税は法務局に登記申請書を提出する際に、所定の金額の収入印紙で支払います。登録免許税が支払われない場合、基本的に申請は審査されません。収入印紙は法務局の売り場で購入できますが、事前に手に入れたい場合は郵便局でも購入可能です。
あるいは、登録免許税の支払いを先に銀行でおこない、その後領収証書を登記申請書に貼り付けて提出することもできます。主に高額な登録免許税を支払う際に利用される方法です。
なお、オンラインでの申請や支払いをおこなう場合はPay-easy（ペイジー）を使います。クレジットカードによる納付はできないので注意してください。
契約書にも印紙を貼る必要がありますか？
売買契約書や贈与契約書を作成した際は、原則として印紙税が課されます。贈与契約書の場合、印紙税は一律で200円ですが、売買契約書の場合は契約金額によって異なります。売買契約書の場合の印紙税の金額は以下の通りです。
| 契約金額 | 税額 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 30,000円 |
名義変更完了後も何かしらの税金がかかりますか？
名義変更の際、登録免許税の支払いが必要ですが、手続き完了後に追加の税金が課されることがあります。一般的には贈与税、不動産取得税、譲渡所得税などがあげられます。また、相続の場合には相続税が発生する可能性もあるでしょう。
なお、このような税金は登録免許税や司法書士への報酬より高額となる可能性があるので注意が必要です。
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