「大阪で土地活用をするなら、どんな活用方法が良いのだろうか。」
「大阪にあるうちの土地は狭いけど、活用方法はあるのか。」

大阪府の土地を所有されている方で、このような悩みを持たれている方も多いでしょう。
大阪府の人口は880万人と、東京、神奈川に次ぎ全国で3番目に人口が多い都道府県なのをご存じでしょうか。

一概に大阪の土地活用と言っても、都市部と郊外では最適な活用方法は異なります。大阪府でのエリアごとの賃貸住宅の家賃相場や貸しオフィスの賃料相場をもとに、大阪府でのおすすめの土地活用方法をご紹介します。

大阪でおすすめの土地活用

大阪府は全体で約880万人の人口がいますが、その中でも大阪市は約275.6万人、堺市は約82.2万人、東大阪市には約48.9万人が住んでいます。

大阪市内でも大阪駅や梅田駅を中心とした「キタ」エリアと、難波駅や心斎橋駅を中心とした「ミナミ」エリアに分けることができ、土地の特性が異なるのをご存じでしょうか。

大阪での土地活用のポイントは土地の特性を理解し、それぞれの場所に適した活用方法を選ぶことが重要になってきます。

都心部での土地活用

大阪府での都心部では、以下のような土地活用がおすすめです。

それぞれの活用方法の特徴、メリット、デメリットについて説明します。

オフィスビルや貸店舗

大阪府には梅田エリアや新大阪エリアを中心に、オフィス街エリアが多くあります。オフィスビルや貸店舗の特徴は賃貸住宅に比べ収益性が高く、節税効果も高いので、より多くの収入が見込めるでしょう。

デメリットは建物の規模が大きくなることや構造によって建築費が高額になりやすいことや、オフィスや店舗にはある程度の面積が必要になり、需要と供給のバランスも難しいことから空室リスクが高くなりがちなことです。

テナント兼賃貸住宅

テナント兼賃貸住宅とは、建物の1階部分や低層階にテナントを誘致し、上層階は居住スペースにする活用方法です。

住宅地ではテナントを誘致するのが難しい場合もありますが、都心部では店舗やオフィスの需要もあるため、都心部ならではの活用方法と言えるでしょう。

住宅では家賃が低くなりなりやすい低層階をオフィスや店舗にすることで、建物全体の収益性を高めることができます。

デメリットとしては、誘致するテナントが飲食業などの場合、匂いや騒音トラブルなどのリスクがあります。

ホテル経営

都心部での活用方法として、意外と知られていないのがホテル経営です。ホテル経営には大きく分けて、自分で建物を建築する場合（建て貸し）と土地をホテル事業者に貸す（土地貸し）活用方法があります。

ホテル経営はうまくいけば収益性は高いですが、リスクも高いためホテル経営を検討している方は、事業計画などの入念な計画が必要になってくるので注意しましょう。

ホテル経営はご自身で運営することも可能ですが、経営ノウハウが必要になってくるため、事業用定期借地やサブリース方式などでの活用方法がおすすめです。

ホテル経営を成功させるには事業者選びが最も重要になってきますので、建築や運営を任せる事業者は複数の事業者に相談して入念に選ぶようにしましょう。

コインパーキング

都心部での土地活用は収益性が高い活用方法が多いですが、その分建築費なども高額になりやすくリスクが高くなりがちです。

そこで更地にしておくのはもったいないけど、あまりリスクは取りたくないという方はコインパーキングを検討してみてはいかがでしょうか。

コインパーキングは建物を建築する活用方法に比べ収益性が劣りますが、建築費などが安く済む場合が多いため、リスクが少ない活用方法としておすすめです。

コインパーキングはご自身で設備を導入して運営する方法と、事業者に土地を貸して土地代を受け取る方法がありますので、収支計画をもとにそれぞれの活用方法を検討してみてください。

住宅地での土地活用

大阪府の住宅地での土地活用には、以下の方法が考えられます。

大阪府の住宅地での土地活用方法

それぞれの活用方法の特徴、メリット・デメリットについて見てみましょう。

マンションやアパートなどの賃貸住宅

マンションやアパートは最寄りの駅から徒歩圏内であれば、多くのエリアで需要がある土地活用方法です。

賃貸住宅はエリアによって、単身向けかファミリー向けかなど、柔軟に間取りやプランを変更して建物を建てることができます。

また節税効果が高い活用方法としても知られていますので、賃貸住宅の需要があるエリアであれば安定した収入と資産を得ることもできるでしょう。

デメリットとしては、建築費がある程度かかるため借り入れが必要な点や、エリア毎の特性を理解して建築しないと空室のリスクが高くなるということです。

マンションやアパートを建築する際は、複数の不動産会社やハウスメーカーに相談してから建築計画を建てるようにしましょう。

戸建賃貸

土地が狭くて活用方法が思いつかないという方は、戸建賃貸を検討してみてはいかがでしょうか。

大阪府は人口が多いため、エリアによってはマンションやアパートだけでなく、戸建賃貸の需要も大きくあります。戸建賃貸の場合は、長期間で入居が見込めるため入居者探しの手間や管理コストがあまりかからない点がメリットです。

一方、入居者が決まらない場合は収入がゼロになってしまうため、家賃を低く設定したり、初期費用を抑えるなど空室リスクを減らす工夫が必要になってくるでしょう。

資産買い替え

所有されている土地によっては、活用が難しい場合もあるでしょう。例えば、駅から少し離れた場所で戸建住宅が多い場合、単身者向けのアパートを建築しても入居者はなかなか見込めません。

そう言った場合には、所有されている土地を建売業者などに売却して、市街地のマンションやアパートなどを買い換えるといった方法も考えられます。

事業用の資産の買い替えを行った場合には、税制の特例措置を受けられる場合もあるので、所有されている土地を売却して資産を買い換えることも検討してみてはいかがでしょうか。

国税庁：事業用の資産を買い換えたときの特例

店舗運営

所有されている土地がある程度の広さがあり、近隣に居住者が多い場合にはコンビニエンスストアやドラッグストアなどの店舗運営もおすすめです。

用途地域によっては建築できない場合もありますが、コンビニエンスストアやドラッグストアの店舗運営は建て貸しや土地貸しで活用が可能です。

土地貸しの事業用定期借地であれば、建築費を負担する必要がなく契約期間終了後は更地で返還されるためローリスクで店舗運営を行うことができます。

狭い土地の有効活用方法

建物を建てるのも困難な大阪の狭い土地では、以下のような活用方法がおすすめです。

建物が建てられない土地でも、駐車場や駐輪場などにすることによって、収益を得ることも可能です。

都心部など一定の需要があるエリアでないと活用が難しい場合もありますが、近年ではバイクなどのコインパーキングも一定の需要があります。

また駐車場などと併用して、自動販売機の設置や広告看板を設置することにより収益性を上げることも可能ですので、建物を建てられなくても活用を諦める必要はありません。

郊外の土地活用

大阪府での郊外での土地活用は一般の方にはあまり馴染みがないかもしれませんが、以下のような活用方法もあります。

郊外である程度の交通量が見込める場所で大きな通りに面している場合は、ロードサイド型のテナントを誘致して活用する方法もあるのをご存じでしょうか。

住宅地の活用方法と同じようにコンビニエンスストアやドラッグストアを誘致したり、飲食店や雑貨店などを誘致して収益を上げることも可能です。

土地が広い場合には、複数の店舗を誘致して収益性を高めることもできます。

テナントを誘致するのが難しいようなエリアの場合、トランクルームや太陽光発電で土地活用するのも良いでしょう。

しかしトランクルームや太陽光発電などは建物を建てる活用方法に比べ、収益性が劣りますので、土地にあった活用方法を選ぶことが大切です。

大阪での土地活用は安泰？賃料の推移を解説

西日本の中心的都市でもある大阪での土地活用は、今後も安泰と言えるのでしょうか。

大阪では都心部を中心とした土地活用から郊外地まで、様々な方法で土地活用を行うことが可能です。

賃貸住宅や貸しオフィスなどの賃料相場の推移や、空室状況の変化などをもとに、今後も大阪での土地活用は安泰なのか見てみましょう。

大阪の賃料相場

大阪府の賃料相場を「賃貸住宅・戸建賃貸・貸しオフィス・土地貸し」などそれぞれの項目別に見てみましょう。

賃貸住宅の相場

大阪府のマンション・アパートの家賃相場（上位5都市）

ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパートの相場
大阪市中央区	6.68万円
大阪市西区	6.59万円
大阪市北区	6.57万円
大阪市福島区	6.47万円
大阪市浪速区	6.18万円

ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパートの相場
大阪市中央区	6.68万円
大阪市西区	6.59万円
大阪市北区	6.57万円
大阪市福島区	6.47万円
大阪市浪速区	6.18万円

2LDK・3K・3DK/マンション・アパートの相場
大阪市北区	21.24万円
大阪市中央区	17.13万円
大阪市西区	16.15万円
大阪市福島区	14.82万円
大阪市天王寺区	13.64万円

3LDK・4K・4DK/マンション・アパートの相場
大阪市北区	26.30万円
大阪市福島区	21.89万円
大阪市天王寺区	19.63万円
大阪市浪速区	19.00万円
大阪市中央区	18.67万円

引用：「【ホームズ】大阪府の地域から家賃相場を調べる｜家賃を調べる[目安・平均]なら家賃相場」（株式会社LIFULL）

大阪府での賃貸住宅の家賃相場は、大阪市周辺が高めの家賃相場になっています。

大阪市北区はどの間取りでも高めの家賃設定となっており、幅広い層に人気があるエリアです。

大阪市天王寺区は単身者層向けというよりは、2LDK以上のファミリー層に人気があるエリアということがわかるでしょう。

東京都の場合、最も高い港区ではワンルームでも家賃相場が約12.13万円と大阪府との家賃相場にはかなり差があることがわかります。

戸建賃貸の相場

3LDK・4K・4DK/一戸建ての相場
吹田市	16.30万円
茨木市	16.13万円
東大阪市	15.12万円
大阪市東住吉区	13.76万円
大阪市旭区	12.73万円
堺市北区	11.50万円
枚方市	8.33万円
交野市	7.57万円

大阪府の戸建賃貸の相場を見てみると、マンションやアパートの相場とは大きく異なっています。

マンションやアパートで需要のあった大阪市は戸建賃貸は少なく、戸建賃貸は吹田市や茨木市などの郊外の住宅地で需要があると言えそうです。

また戸建賃貸は郊外にあることも多いことから、家賃相場は全体的に低めに設定されています。

貸しオフィスの相場

大阪府内には、梅田や難波エリアなど様々なオフィス街があります。

貸しオフィスの場合はオフィスによって広さが異なりますので、坪単価で家賃相場を比べてみましょう。

エリア	規模	坪単価
梅田	大規模ビル	25,000円～36,000円/坪
	中小規模ビル	19,000円～25,000円/坪
淀屋橋・本町	大規模ビル	20,000円～30,000円/坪
	中小規模ビル	15,000円～20,000円/坪
難波・心斎橋	大規模ビル	16,000円～25,000円/坪
	中小規模ビル	14,000円～18,000円/坪
周辺都市	大規模ビル	13,000円～18,000円/坪
	中小規模ビル	12,000円～15,000円/坪

引用：「大阪 – 賃貸不動産市場　2020年3月期 | CBRE」（シービーアールイー株式会社）

オフィスビルやマンションが立ち並ぶ大阪市北区の梅田エリアは賃貸住宅、オフィスともに家賃相場は高めになっています。

東京都で最もオフィスの家賃相場が高いのは、渋谷区で約25,000円/坪ほどです。

賃貸住宅では東京都の方が家賃相場は高かったですが、オフィスの賃料相場では大阪府の方が賃料相場は高いという結果になりました。

大阪府では今後もオフィスビルの建築が予定されており、まだまだオフィスビルの需要はあると言えそうですね。

土地貸しの賃料相場

土地を貸した場合の賃料の相場は、住居用として貸し出すのか、事業用として貸し出すのかで異なってきます。

賃料の計算方法としては、「積算法」と呼ばれる方法や「公租公課倍率法」などがあります。

基本的には路線価をベースに賃料相場を計算しますが、土地貸しの場合は活用方法やテナントによって家賃が大きく異なってくるため、一概に賃料の相場を計算することは難しいでしょう。

土地貸しでの土地活用を検討されている方は、不動産会社やコンサルティング会社に一度相談してみることをおすすめします。

大阪の家賃の推移

大阪府で土地活用を検討されている方にとっては、今後も大阪府での賃貸住宅の需要があるか気になる方も多いでしょう。

大阪府全体での大型ファミリータイプの賃貸住宅の家賃相場は、ここ10年でゆるやかに上昇していることがわかりました。

引用：「大阪府の賃貸マンション家賃・相場｜住まいインデックス」（株式会社LIFULL）

直近の3年間では家賃相場は約3.55%程度上昇しており、今後も大阪府全体での大型ファミリータイプの賃貸住宅の需要はあると言えそうです。

その他にも大阪市全体でのマンションとアパート別の賃料の推移を見てみましょう。

大阪市マンション：平均家賃推移

引用： 「全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」(2021年11月)」募集家賃動向（アットホーム株式会社）https://athome-inc.jp/wp-content/themes/news/pdf/chintai-yachin-202111/chintai-yachin-202111.pdf

大阪市のマンションの家賃相場は、単身者・ファミリー向けの物件の家賃相場はここ6年でほぼ横ばい、カップル向け、大型ファミリー向けの物件の家賃相場は上昇していることがわかりました。

大阪市アパート：平均家賃推移

引用： 「全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」(2021年11月)」募集家賃動向（アットホーム株式会社）

大阪市全体で大型ファミリータイプ、ファミリータイプの物件の家賃相場は上昇しており、需要が高まっていると言えます。

大阪で土地活用を成功させるには？

大阪府では大阪市を中心に、賃貸住宅や貸しオフィスなどの需要が高いことがわかりました。大阪府で土地活用を成功させるには、需要と供給のバランスを把握して活用方法を選ぶことです。

しかし、所有されている土地の最適な活用方法は、ご自身だけで判断するのは難しいでしょう。土地活用の方法に悩んだ時は、土地活用に詳しい不動産会社やコンサルティング会社などに相談してみましょう。

大阪で高収入を得られる土地活用の方法

大阪で高収入を得られる土地活用は、70㎡以上の大型ファミリー向けの賃貸マンション建築か貸しオフィスの活用です。

なぜなら、大阪府全体でも賃貸住宅の家賃相場は緩やかに上昇していますが、その中でも70㎡以上の大型ファミリー向けの物件の家賃の上昇が目立つからです。

また大阪府では世帯数も増加傾向にあり、今後もファミリータイプの物件の需要はあると言えるでしょう。

貸しオフィスに関しては、2022年には「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」や「日本生命淀屋橋ビル」などの大型ビルが竣工予定で、今後も貸しオフィスの需要はある程度あると言えます。

2019年以降は新型コロナの影響もあり一部空室率が上昇していますが、大阪市を中心にオフィスの需要は高く、新型コロナが収束すれば、空室率も徐々に改善されることが予想されます。

業者選びが重要

土地活用を検討されている方にとって、どのような方法で土地を活用するかはもちろん大事ですが、同じように活用を相談する相手も大事になってきます。

ご自身で活用方法が決まっている場合は、その活用方法に特化した専門業者に複数見積もりを取ると、予算を抑えながらもいい活用ができるでしょう。

反対にまだ活用方法が決まっていないのに、専門業者に依頼してしまうと選択肢を狭めてしまうため、あまりおすすめしません。

土地の活用方法が具体的に決まっていないという方は、様々な活用方法を提案してもらえる業者や専門家に相談してみることをおすすめします。

トチカツプロを運営する近畿住宅流通は、大阪府吹田市で30年以上、居住用住宅の建築から店舗やビルテナントの運営などを行っており、様々なご相談に対応することが可能です。

市街化調整区域でも土地活用は可能

市街化調整区域は原則的に建物を立てることはできませんが、土地活用ができる場合もあります。

市街化調整区域では、建物を建築せずに活用する資材置き場や駐車場などの活用方法や、自治体の認可を得て建築できる高齢者向け施設などが建築できる場合があります。

土地活用の相談なら大阪の不動産屋へ相談しよう

大阪府を含む関西圏では、不動産取引の商習慣が関東圏とは異なる場合があるのをご存じでしょうか。

例えば収益不動産などの売買では、関東圏では敷金は新しい買主にそのまま引き継がれるケースがほとんどです。

しかし、関西圏では「敷金債務持ち回り」といい、売主から買主に敷金は引き継がれることがなく、買主が敷金返還義務を負うことになります。

よって入居者が退出した場合には買主は現金で負担をしなければなりません。

このように関西圏では関東圏と異なった独自の商習慣などもあるため、関西圏である大阪の土地活用や不動産売買をする際には大阪の不動産屋へ相談した方がトラブルは防ぎやすいでしょう。

大阪の土地活用でお困りの方は、土地活用や収益不動産に強いトチカツプロを運営する近畿住宅流通にご相談してみてはいかがでしょうか。