今回の記事は、名古屋市で土地活用をしたい方を対象に、名古屋市でオススメの活用方法やエリアごとの賃料相場、成功のポイントなどを解説していきます。

名古屋市に土地を所有している方は、参考にしてみてください。

名古屋市でおすすめの土地活用

名古屋市は、首都圏と関西圏のちょうど中間に位置しており、立地の良さは全国でもトップクラスです。

名古屋駅から東京までは新幹線で約1時間半、大阪までは新幹線で約50分という高い利便性を誇っています。

また、2027年に開業予定のリニア中央新幹線が開通すれば、5000万人規模の経済圏が生まれるとも言われているのです。土地活用において、非常に将来性のあるエリアといえるでしょう。

都心部での土地活用

名古屋市の都心部では、オフィスビルや賃貸住宅などの需要があるため、以下のような土地活用がおすすめです。

それぞれの活用方法の特徴、メリット、デメリットについて説明します。

オフィスビルや貸店舗

オフィスビルや貸店舗は、賃貸住宅と比べて高い賃料を設定しやすいため、収益性が高い活用方法と言えます。

デメリットとしては、初期投資の負担が大きいということです。建物の大きさや構造次第で、建築費がかなり高額になります。

1戸の賃料が高い分、空室のダメージが大きいので、日頃から余裕のある資金繰りをおこなう必要があるでしょう。

テナント兼賃貸住宅

「貸店舗と賃貸住宅を同時におこなう」という活用方法もあります。

建物の1階部分をテナントに貸し出し、上層階を賃貸住宅として貸し出すという方法です。

一般的に、賃貸住宅の低階層は、賃料を低く設定しないと入居者が入りにくい傾向があります。景観や日当たりが悪いため、住み心地が悪いと感じる人が多く、上層階と同等の賃料だと中々入居希望者が現れないのです。

しかし、店舗経営をする上では、日当たりや景観はさほど重要ではありません。むしろ、店舗経営においてはメリットのほうが大きいです。低層階のほうが通行人の目に触れやすく、新規顧客の流入を見込めるでしょう。

テナントを誘致することで、1階部分に関しては賃貸住宅よりも高い賃料を得ることが可能です。

デメリットは、飲食店がテナントになった場合、匂いや騒音、行列客などに対して上層階の住民から苦情がくる可能性がある点です。

飲食店を誘致する際は、そのような被害が起こる可能性はないか、事業内容をしっかり確認する必要があるでしょう。

ホテル経営

続いて紹介するのは、ホテル経営です。

関東圏と関西圏という巨大な経済圏の間に位置する名古屋では、もともとホテルの需要が高いです。

新型コロナウイルス感染症が拡大する以前は、札幌・福岡とともに客室数の不足が懸念されることもありました。インバウンド需要が復活すれば、今後も大きな収益を生む可能性を秘めています。

ホテル経営には大きく2つの方法があります。

建物を建て、ホテル事業者に貸し出す「建物貸し」と、土地のみをホテル事業者に貸し出す「土地貸し」の2つです。

建物貸しは収益性の高さが魅力ですが、巨額な初期投資が必要となります。国土交通省の「県地区着工統計調査」によると、最もメジャーな鉄骨造の建設費用の全国平均は、1坪あたり128.2万円です。

部屋数次第で見積りは変わりますが、少なくとも数億円の建設費用がかかるでしょう。だからこそ、「建物貸し」を選ぶ際は、入念な市場調査や事業計画が不可欠と言えます。

一方で、「土地貸し」は建物の建設をホテル事業者の負担でおこなうため、建物貸しのように大きな金銭的リスクはありません。

ホテルの経営も事業者がおこなうので、手離れのよい活用ができるでしょう。収益性は建物貸しより下がりますが、安定性を重視する方には土地貸しをオススメします。

コインパーキング

愛知県は「TOYOTA」をはじめ、自動車産業が盛んです。

移動手段も電車より自動車が一般的で、乗用車の保有台数は全国でもトップです。

1世帯あたりの平均保有台数を見ても、東京が0.422台、大阪が0.633台であるのに対し、愛知県は1.248台となっており、自動車の普及率が高いことがわかります（※1）。

他の都道府県と比べて駐車場の需要が高いので、都心部での「コインパーキング経営」はオススメの活用方法の1つです。

コインパーキングを始める方法としては、大きく2つあります。

1つは、オーナー自身が専用設備を導入して運営する方法、もう1つは専門業者に土地のみを貸し、土地代を受け取る方法です。

極力初期費用をかけず、手離れのよい活用を希望する場合は、後者のような土地貸しがオススメです。専用設備の導入やコインパーキングの経営も、すべて専門業者がおこなってくれます。

金銭的に大きなリスクを背負えない方や、大きな建物を建てられるような敷地面積がないという方は、ぜひコインパーキングを検討してみてください。

※1：「自家用乗用車(登録車と軽自動車)の世帯当たり普及台数（令和3年）」（ 一般財団法人自動車登録情報協会）https://www.airia.or.jp/publish/file/r5c6pv000000vbzq-att/kenbetsu2021.pdf

住宅地での土地活用

名古屋は人口が多いので、住宅地の活用も十分に期待できます。

平成9年以降、おおむね人口増加が続いており、2021年の時点で2,32万5,916人に達しています。政令指定都市の中では、横浜市と大阪市に次ぐ、3番目に人口が多い都市です。

依然として住宅の賃貸需要が高いため、土地活用として以下の方法が考えられます。

それぞれの活用方法の特徴、メリット・デメリットについて見てみましょう。

アパート・マンションなどの賃貸住宅

愛知県は、都道府県別の製造品出荷額ランキングで、43年連続1位に君臨する県です（※2）。

トヨタ自動車を筆頭にモノづくりが盛んであり、国内外を問わず多くの労働者が集まっています。

ちなみに、厚生労働省愛知労働局の調査によると、愛知県の外国人労働者数は令和2年の時点で約17.5万人です。東京都の約49.6万人に次ぐ、2番目に多い数字となっています（※3）（※4）。

そんな愛知県の中心街である名古屋市では、アパート・マンションに関して高い賃貸需要を見込めます。最寄駅から徒歩圏内の立地であれば、多くのエリアで入居を見込めるでしょう。

アパート・マンションを建てる際のポイントは、該当エリアを事前にしっかりリサーチすることです。

• 所有している土地の周辺にはどのような人々が暮らしているのか
• 世帯の特徴に偏りはあるか
• 競合物件の成功例と失敗例にはどのような原因があるのか

等々、市場調査を重ね、事業計画を練りましょう。

こういった現状のリサーチだけでなく、近い将来を見越した戦略も重要です。

たとえば、名古屋市は令和3年3月に「都市再開発の方針」を策定しており、都市再開発に積極的に取り組んでいます。（※5）

それによって人々のライフスタイルが今後どのように変化するのか、ある程度想定した上で戦略を立てる必要があるでしょう。

副次的なメリットとしては、「節税効果」があげられます。

アパート・マンション経営は固定資産税や都市計画税、相続税の節税対策としても有効です。安定した収益を得ながら、堅実に節税をおこないたい方にはオススメの活用と言えます。

ただし、アパート・マンション経営にはデメリットもあります。1つは、「高額な初期費用がかかる」点です。

建築費用はどんなに安くても数千万円、高い場合は億単位の費用がかかります。基本的には金融機関からの借り入れが必要となるでしょう。

また、空室リスクを抱えることになるので、空室が発生しても資金繰りに大きな影響がでないよう、事前に収支のシミュレーションをおこなう必要があります。

忘れがちなのが、アパート・マンションは意外と維持費がかかるということです。

定期的な修繕、リノベーションによる出費が発生するので、賃料収入を積み立てておくなどの工夫が必要でしょう。

※2：「都道府県別製造品出荷額等」（愛知県産業立地通商課）https://www.pref.aichi.jp/ricchitsusho/gaiyou/structure.html
※3：「地域別の事業所数、外国人労働者数及びその特徴」（厚生労働省）https://www.mhlw.go.jp/houdou/0112/h1225-2e.html
※4：「愛知県の「外国人雇用状況」の届出状況について 」（厚生労働省愛知労働局 ）https://jsite.mhlw.go.jp/aichi-roudoukyoku/content/contents/000953153.pdf
※5：「名古屋市:都市再開発の方針について（市政情報）」（名古屋市）
https://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/page/0000131079.html

戸建賃貸

先述のように、愛知県は乗用車の普及率が高く、移動手段も電車より自動車が一般的です。

そのため、賃貸物件を選ぶ際に「駐車場があるか否か」が重要なポイントとなります。

つまり、駐車場がきちんと完備されているのであれば、駅近物件のように好立地でなくとも、賃貸需要があるということです。名古屋市の中心街から離れたところにある「戸建」であっても、賃貸の需要は十分に見込めます。

戸建賃貸のメリットとしては、「長期間での入居が見込める点」です。

その理由は、ファミリー層の入居が多いことにあります。

アパート・マンションに住むファミリー層は、子供が増えて手狭になったタイミングで引っ越すのが一般的です。

その点、戸建賃貸は元々室内も広く、部屋数も充実しているので、居住人数が増えてもそのまま住み続ける傾向が強いです。そのため、戸建賃貸は長期的に収益が安定しやすいと言われています。

また、長期的に住み続けてもらえることで、アパート・マンションと比べて、新たに入居者を探す手間やコストも減ります。

デメリットとしては、入居者がいない間は賃料収入がゼロになるということです。

入居希望者に対して、初期費用の負担を抑えてあげたり、賃料交渉に応じたりなど、柔軟な対応が求められるでしょう。

資産の買い替え

建物を建てて貸したり、土地を貸したりせずに、土地を買い替えるのも1つの手段です。

所有している土地を売却し、売却益を用いて他の土地を購入したり、市街地のアパート・マンションを買ったりするという方法です。

ちなみに、事業用の資産の買い替えをおこなった際は、税制の特例措置を受けられる場合があります。詳しくは国税庁のサイトを確認してみてください（※6）。

※6：「事業用の資産を買い換えたときの特例」（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3405.htm

店舗運営

住宅地では、土地貸しによる店舗運営も活用方法として有効です。コンビニやドラッグストアなどのテナントを誘致して、土地代を得るという方法です。建物はテナント側が建ててくれますし、経営に関わることも基本的にないので、ローリスクかつ手離れのよい活用ができます。

「事業用定期借地」として貸し出せば、期間満了時に更地の状態で土地が返ってくるので、次の活用にも取り組みやすいというメリットがあります。事業用定期借地に関する詳しい情報は、こちらの記事を確認してみてください。

「土地活用の借地権について｜メリットとデメリットについて解説」｜トチカツプロ

ただし、地域によってはそもそも店舗を建ててはいけないケースもあるので、注意が必要です。「用途地域」といって、地域ごとに建築許可の出ている建物とそうでない建物があるのです。所有している土地の用途地域について知るには、各市町村のホームページを閲覧してみてください。

狭い土地の有効活用方法

土地の敷地面積が狭く、住宅や店舗を建てられないケースもあるでしょう。そのような場合は、以下の活用方法がオススメです。

駐車場や駐輪場であれば、狭い土地でも有効的に活用できます。

とくに、名古屋市は乗用車の普及率が高いので、駐車場の需要は高いといえるでしょう。

オーナー自身が経営する場合は、集客や管理などの手間が発生しますが、専門業者への土地貸しに徹すれば、設備投資や集客、管理運営などはすべて一括で対応してもらえます。

初期投資の負担を背負うことなく、手離れの良い活用ができるでしょう。

また、駐車場や駐輪場と併用して、自動販売機や広告看板を設置するという活用方法もあります。収益は決して多くないですが、デッドスペースをなくすことで、無駄なく土地を活用できます。

郊外の土地活用

郊外に土地を所有している場合は、以下のような活用方法が考えられます。

一定の交通量を見込める場所で、大きな通りに面している土地であれば、「ロードサイド型の店舗」として活用するのに向いています。

コンビニ、飲食店、ドラッグストア、紳士服店、ホームセンター、家電量販店など、テナントを誘致することで、事業用定期借地として貸し出すのです。

周辺の交通網に大きな変化がない限り、客足が安定しやすいので、長期的に安定した土地代を得られるでしょう。

立地的にテナントを誘致するのが困難な場合は、「太陽光発電」や「トランクルーム」として活用する方法もあります。

太陽光発電やトランクルームは立地の重要性が低く、多少アクセスが悪い場所でも実現可能です。

ただし、いずれの活用方法も、業者に土地を貸す土地貸し形式でおこなうことが多く、オーナー自身が経営するわけではないので、高い収益は期待できません。

太陽光発電に関する詳しい情報は、こちらの記事を参照してください。

「広い土地のおすすめの活用方法は？田舎でも活用できる方法を紹介」｜トチカツプロ

名古屋での土地活用は安泰？賃料の推移を解説

名古屋での土地活用は今後も安泰なのか、参考までに賃料相場を紹介します。

名古屋の賃料相場

名古屋の賃料相場を「賃貸住宅・戸建賃貸・貸しオフィス・土地貸し」など、それぞれの項目別に見てみましょう。

賃貸住宅

名古屋のマンション・アパートの家賃相場（上位5都市）

ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパートの相場
名古屋市中区	6.25万円
名古屋市東区	6.17万円
名古屋市千種区	5.87万円
名古屋市北区	5.71万円
名古屋市西区	5.67万円

ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパートの相場
名古屋市東区	9.91万円
名古屋市中区	9.79万円
名古屋千種区	8.87万円
名古屋市東区	8.44万円
名古屋市瑞穂区	8.41万円

2LDK・3K・3DK/マンション・アパートの相場
名古屋市中区	14.83万円
名古屋市東区	12.44万円
名古屋市千種区	12.03万円
名古屋市中村区	11.80万円
名古屋市瑞穂区	11.46万円

3LDK・4K・4DK/マンション・アパートの相場
名古屋市中区	17.30万円
名古屋市千種区	15.42万円
名古屋市中村区	13.78万円
名古屋市東区	13.75万円
名古屋市西区	13.62万円

3LDK・4K・4DK/一戸建ての相場
名古屋市千種区	17.85万円
名古屋市名東区	17.22万円
名古屋市守山区	16.98万円
名古屋市北区	15.68万円
名古屋市昭和区	14.32万円

引用：「【ホームズ】名古屋市の家賃相場｜家賃を調べる[目安・平均]なら家賃相場」（株式会社LIFULL）https://www.homes.co.jp/chintai/aichi/nagoya/city/price/

貸しオフィス

貸しオフィスの場合は、オフィスによって広さが異なりますので、坪単価で家賃相場を比べてみましょう。

	20坪～30坪	30坪～50坪	50坪～100坪	100坪～200坪	200坪以上
名古屋駅前	18,900円	27,000円	22,800円	22,900円	30,000円
名駅・牛島町	13,000円	22,600円	27,000円	24,000円	25,000円
丸の内	13,300円	13,800円	12,700円	-	22,000円
久屋大通・高岳	-	20,400円	15,600円	21,500円	-
今池・千種	8,000円	6,500円	12,000円	-	-

引用：「愛知県の賃貸オフィスの賃料相場・目安｜賃貸オフィス・賃貸事務所のオフィスター」（株式会社 スリースター）https://www.tstar.co.jp/company/aboutus/

坪単価が最も高いのは、「名古屋駅前」であり、逆に最も低いのは「今池・千種」という結果でした。

千種区は住宅地としての需要が高いようで、その分、貸しオフィスの賃料はリーズナブルな印象です。

名古屋駅前と今池・千種とで賃料に倍以上の開きがあることから、名古屋駅前エリアの利便性の高さがうかがえます。

・土地貸し

賃料の計算方法には、「積算法」と呼ばれる方法や「公租公課倍率法」などがあります。

ただし、土地貸しの賃料相場は、住宅用か事業用かによって異なります。また、テナント次第で家賃が大きく異なるため、一概に賃料相場の計算は難しいでしょう。

土地貸しを検討していて、賃料相場を調べたい方は、不動産会社やコンサルティング会社に一度相談することをおすすめします。

名古屋の賃料の推移

名古屋の賃貸マンションの賃料相場の推移は、以下のようになっています。

引用：「愛知県の賃貸マンション家賃・相場｜住まいインデックス」（株式会社LIFULL）https://lifullhomes-index.jp/info/areas/aichi-pref/

2011年以降は賃料が上昇し続けており、比較的賃貸需要は安定しているという印象です。

名古屋で土地活用を成功させるには？

名古屋で土地活用を成功させるためには、その土地の特性やニーズに合った活用方法を選ぶことです。

その上で、さらに成功率を高めるために必要なポイントを3つ紹介します。参考にしてみてください。

名古屋で高収入を得られる土地活用の方法

土地活用で高収入を得られる方法といえば、一般的にはアパート・マンション賃貸がイメージしやすいかもしれません。

名古屋においてもそれは同様ですが、それ以外の活用方法でいうと、やはり「駐車場経営」は外せないでしょう。

繰り返しになりますが、名古屋は乗用車の普及率が高いため、駐車場の需要は他の主要都市よりも高いです。

コインパーキングのような時間貸しのシステムであれば、稼働した分だけ売上を伸ばせるので、高い収益を狙える可能性があります。

また、同様の理由で、「ガレージハウス」や「駐車場付きの戸建賃貸」の需要も高いといえるでしょう。駅から離れていたとしても、人気物件となる傾向があります。

業者選びが重要

土地活用の成功の可否は、不動産業者選びにかかっていると言っても過言ではありません。土地活用の目的によって相談する業者は変わるので、以下を参考にしてください。

相談内容	相談する業者
賃貸住宅	ハウスメーカー、工務店
土地貸し	仲介を得意とする不動産会社
売却	売買を得意とする不動産会社
土地活用全般	土地活用の専門業社

中には、「何から相談すればいいのかわからない」という方もいるでしょう。

そんな方はぜひ、近畿住宅流通までお問合せください。30年以上にわたり、全国各地の土地活用に取り組んできた弊社が力になります。

市街化調整区域でも土地活用は可能

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街化を抑制することを定められた区域です。

原則的に建物を立てることはできませんが、土地活用ができる場合もあります。

具体的には、「資材置き場」や「駐車場」などの活用方法のほか、自治体の認可を得て建築できる「高齢者向け施設」などです。

いずれの活用方法も、都心部に近いエリアであれば、ある程度の集客を見込めるでしょう。

また、市街化調整区域の土地価格は一般的に安いため、土地の評価額も低くなります。

そのため、市街化区域（市街化を推進する区域）と比べて、固定資産税の負担が軽いのです。都市計画税にいたっては、市街化調整区域では負担不要とされています。

土地活用の相談なら専門家へ相談しよう

不動産業界は、たいてい会社ごとに強みがあります。

• 賃貸の仲介に強い会社
• 売買に強い会社
• 賃貸の管理に強い会社

という風に、何か特定のジャンルに特化している傾向があるのです。その点、弊社は「土地活用に強い会社」と言えます。

一般的な不動産会社のように、仲介や売買もおこなうこともありますが、事業の軸はあくまで「事業用不動産の運用」です。

現地の市場調査、土地の買取はもちろん、運用戦略の立案、企業への土地貸しのほか、自社で建物を建てることもあります。

30年以上、土地活用のプレイヤーとして走り続けてきた弊社だからこそ、お伝えできる知識や経験、ノウハウがあると自負しています。もちろん、それは「名古屋の土地」にかんしても例外ではありません。

土地活用について何かお困りのことがあれば、どうぞお気軽に近畿住宅流通にご相談ください。