店舗や営業所、事務所やオフィスビル、工場・倉庫など、法人はさまざまな目的で不動産を購入する機会があります。

巨額の予算がかかるからこそ、消費税の有無が気になる人も多いでしょう。

この記事では、建物や土地などを購入する際に消費税がかかるのか、課税の条件はあるのかなど、事業用不動産と消費税の関係について解説していきます。

土地購入などの不動産売買に消費税はかかる？

国税庁によると、消費税の定義は以下のようになっています。

消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税で、消費者が負担し事業者が納付します

引用：「消費税のしくみ」（国税庁）https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/01_3.htm

この定義にもとづいて、土地そのものは消費税の課税対象ではないものとされています。なぜなら土地は商品やサービスとは異なり、「消費される対象」ではないからです。

しかし、不動産売買の取引においては、土地以外に消費税の課税対象となる項目が複数あります。とくに事業用不動産は金額の規模も大きいため、10％の消費税負担は軽視できません。

何が消費税の対象で、何が対象とならないのかをお伝えする前に、まずは次項で「消費税の課税対象となる条件」について確認していきましょう。

土地購入の際、消費税の課税対象となる条件

国税庁のホームページ上では、消費税の課税対象となる取引について前項で紹介した内容以外に、以下の内容も定義されています。

国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供に課税されますので、商品の販売や運送、広告など、対価を得て行う取引のほとんどは課税の対象となります

引用：「消費税のしくみ」（国税庁）https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/01_3.htm

この定義を元に消費税の課税対象となる条件を導き出すと、主に以下のものが考えられるでしょう。

以上の条件に該当する場合は、原則として消費税の課税対象となります。

土地購入の際にかかる消費税の種類

では、前項で紹介した課税条件に基づき、消費税の課税対象となる項目とそうでない項目を紹介します。

消費税が課税される項目	消費税が課税されない項目
1：事業者が売買取引で扱う建物の価格	1：土地の価格
2：売買取引における仲介手数料	2：立木などの定着物
3：ローンの手数料	3：売主が個人である場合の建物の価格
4：司法書士に支払う手数料	4：印紙税、登録免許税
5：地下の車庫の価格	５：なし

消費税が課税される項目

まずは「消費税が課税される項目」について詳しく解説していきます。

①事業者が売買取引で扱う建物の価格
土地そのものは課税の対象外ですが、不動産会社が仲介に入って土地や建物を購入した場合、建物は課税対象となります。

理由としては、間に不動産会社という事業者が介入しているため「対価」が発生しており、
かつ「資産の譲渡」として認められるからです。

②売買取引における仲介手数料
土地購入において不動産会社に仲介を依頼する場合、通常仲介手数料が発生します。仲介業は不動産会社がおこなうサービスの一種ですので、国税庁の定義する消費税の課税対象に該当するのです。

③ローンの手数料
住宅用の不動産売買と同様に、事業用不動産の売買においても買主が事業用ローンを利用するのが一般的です。そしてローン契約をするには、一般的に事務手数料が発生します。

不動産会社の仲介手数料と同様に、金融機関に支払う事務手数料もまた事業者のサービスの一つとみなされるため、消費税の課税対象となるのです。

④司法書士に支払う手数料
土地購入を含む不動産売買では、売主から買主に所有権を移す必要があります。その際、不動産に抵当権が設定されている場合は、事前に抵当権を抹消しなければいけません。

ちなみに抵当権とは、買主がローンを組む際、購入する不動産を金融機関が担保にできる権利のことです。ローンの返済が止まった場合、金融機関は抵当権を行使し、不動産を売却して資金を回収できます。

また、抵当権抹消の手続きをするには管轄の法務局で登記作業が必要なのですが、自分で時間や労力を割けない場合は司法書士に依頼できます。その際に発生する司法書士への報酬にも消費税が発生するのです。

理由は相手が不動産会社や金融機関の場合と同様で、司法書士への報酬は事業者に支払うサービス料に該当するからです。

⑤地下の車庫の価格
建物が課税対象となるように、地下の車庫も消費税の課税対象となります。理由は、地下にある設備の譲渡が「資産の譲渡」とみなされるためです。

消費税が課税されない項目

続いて消費税が課税されない項目を紹介していきます。

①土地の売買
繰り返しになりますが、土地自体は「消費される対象」はないと判断されるため、課税の対象外です。

②立木などの定着物
敷地内に立っている立木などは定着物と呼ばれ、土地の一部と認識されています。同様に宅地の敷地内にある石垣や庭園なども宅地の一部なので非課税です。ただし、山林などの売買取引においては、立木も課税対象となるので注意してください。

③売主が個人である場合の建物の価格
建物は原則として消費税の課税対象ですが、例外があります。それが、「売主が個人である場合」です。

理由としては建物を扱う者が個人であれば、国税庁が定めている「事業者が事業として行うもの」に該当しないためです。ちなみに、これは個人同士における不動産売買でも同じく課税対象外となります。

④印紙税、登録免許税、不動産取得税
土地購入を含む不動産売買の取引では、契約書に貼付する印紙税、不動産取得時に必要な登録免許税、ならびに不動産取得税がかかります。

不動産会社への仲介手数料や金融機関への事務手数料と同様に、消費税が発生するものと思いがちですが、これらの税金に消費税は課税されません。いずれも、そもそも「税金」であり税金の性質があるためです。

法人で土地購入をする際に、税金で気をつけたいこと　

ここでは、法人で土地購入をする際位に税金で気をつけたいことについて紹介しています。

法人で購入する際に他にかかる税金は？

土地を購入する時は、建物のあるなしにかかわらず税金を支払わなければいけません。こちらでは代表的な3つを紹介します。

・印紙税
最終的な契約金額に応じて、契約書に収入印紙を貼付する必要があります。その印紙代として支払うのが印紙税です。

契約金額が500万円を超え1000万円以下で本則税率の場合は印紙代が1万円、5000万円を超え1億円以下で本則税率の場合は6万円など、契約金額の価格帯ごとに印紙代は決められています。

・不動産取得税
土地購入の際は、必ず不動産取得税というものが発生します。各都道府県に支払う地方税で、計算式は以下のとおりです。

　　　　　　　不動産取得税＝土地の価格（課税標準額※） × 4％

※課税標準額についてはこちらの記事をご覧ください

・登録免許税
土地購入時には、所有権を売主から買主へと移すために登記作業が必要です。登録免許税とはこの登記作業の際に国に納める税金のことで、金額は以下のように計算されます。

　　　　　　　登録免許税額＝土地の価格（固定資産税評価額） × 2％

※固定資産税評価額についてはこちらの記事をご覧ください

また、これらの税金はあくまで購入時にかかるものです。購入以後は、毎年固定資産税の支払いが発生します。

総額表示方式

2020年4月1日以降、原則全ての商品やサービスの提供において、価格表示は消費税額を含んだ価格で表示することが義務付けられました。

これを総額表示方式と言いますが、不動産業界においては元々「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」によって総額表示方式が義務づけられています。

そのためネット上の物件情報や土地情報には一般的に「税込」とは表示されていません。表示されている金額は原則すべて税込価格ですので覚えておきましょう。

仲介手数料の計算方法について

総額表示形式と合わせてお伝えしたいのが、仲介手数料の計算方法についてです。不動産会社の仲介を通して土地を購入する場合、不動産会社には仲介手数料を支払うことになります。

その仲介手数料を算出するには、「基礎価格」という基準を用いるのが一般的です。基礎価格とは、消費税を含まない価格のことで、「非課税の土地の価格」と「建物の税抜価格」とを足した金額が基礎価格となります。

もちろん、建物がない状態で土地のみを購入する場合は、土地の価格がそのまま基礎価格ということです。

例えば、販売価格が8000万円（税込）の不動産を購入するとして、土地の価格が4700万円（非課税）、建物の価格が3300万円（税込）だとします。

建物の税抜価格は3000万円ですから、この場合の基礎価格は「4700万円（非課税の土地の価格）＋3000万円（建物の税抜価格）＝7700万円」ということです。

この基礎価格に対して不動産会社が求めるパーセンテージをかけると、仲介手数料の金額を求めることができます。

万が一、基礎価格ではなく販売価格を元に仲介手数料が計算されてしまった場合、過払いとなる可能性もあるので十分注意しましょう。

固定資産税や都市計画税の計算方法について　

土地購入後に毎年支払う税金として、固定資産税と都市計画税があります（一部例外として非課税の場合もあります）。

これらを土地や建物の所有者が毎年1月1日に納税しなければいけないのですが、売買契約が必ずしも納税の直前に成立するわけではありません。

売主が納税した直後のタイミングで、売主から買主へと不動産の所有権が移ることもあります。そうなると、売主としては税負担が大きくなったしまうため、すでに支払った税金の分を販売価格に上乗せすることで、互いの税負担のバランスを調整するという慣行があるのです。

その場合、上乗せされた価格は販売価格の一部となりますので、その分納税金額が増えることがあります。

土地は経費にならない

事業用に土地購入をする場合、建物と同様に土地も経費になると思われがちですが、土地は経費にはなりません。

なぜなら、土地は建物と違って月日の経過とともに老朽化しないからです。そのため減価償却の対象とはならず、経費計上もされないのです。土地を売却した際に、購入時の代金と売却時の代金の差額が、利益もしくは損失として計上されることになります。

土地購入の際に税金で悩んだら近畿住宅流通へ

近畿住宅流通は1988年創業で、全国各地の数多くの事業用不動産を取り扱ってきました。

土地の購入のみならず、購入した土地への大手企業のテナント招致や倉庫、工場、オフィスビル、ショッピングモールの直営など、事業用不動産に特化した実績が豊富にあります。

税金に関する知識はもとより、土地の調査から価格交渉、購入した土地の活用方法まで、多様な知識とノウハウを有しているのが弊社の強みです。

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