「土地活用をして地域や社会に貢献したいのだが、何をしたらいいかわからない」
今回はこのような疑問に回答します。土地活用をおこなう予定がある方は参考にしてください。
土地活用をして地域貢献するメリット
多くの土地活用は地域貢献できる可能性を秘めていると同時に、土地オーナーが得られるメリットもあります。こちらでは3つのメリットを紹介します。
長期的に収入が得られる
1つ目は、長期的に収入を得られる可能性がある点です。ニーズがあり継続性のある事業をおこなえば、オーナーとして長期的に事業収益を得られる見込みがあります。
あるいは自分で事業をおこなわずに、企業に対して長期で土地を貸し出す方法も有効です。
借りたい企業がいれば、10年、20年と長期的に安定した地代を得られるでしょう。
とくに土地貸しの場合、事業をおこなうのは借り手である企業なので、土地オーナーがおこなう業務はほとんどありません。建物の建設費用も企業で負担することが多いため、金銭的なリスクを抑えやすいです。
節税対策が期待できる
2つ目は節税対策が期待できる点です。
通常、更地を所有していると固定資産税や都市計画税の支払いが毎年発生します。しかし、建物が建っている土地は更地と比べ、それらの税金が大幅に軽減されるのです。これを「小規模宅地の特例」と言います。
たとえば、住宅が建っている土地は、敷地面積200㎡までは固定資産税が6分の1まで減税されます。更地の状態と住宅がある状態とで、各税金の負担がどの程度違うのかを比較した表が以下です。
| 土地の種類 | 固定資産税の算出方法 | 都市計画税の算出方法 |
| 更地 | 課税標準額×1.4％ | 課税標準額×0.3％ |
| 小規模住宅用地（敷地面積200㎡まで） | 課税標準額×1/6×1.4％ | 課税標準額×1/3×0.3％ |
| 一般住宅用地（敷地面積200㎡以上） | 課税標準額×1/3×1.4％ | 課税標準額×2/3×0.3％ |
つまり、戸建やアパート・マンションなどの住宅を建設するだけで、大幅な節税効果を期待できるでしょう。
また、相続税は課税評価額を基準に納税額が決められるため、住宅を建てることによる節税効果は相続税にもある程度反映されます。
ちなみに相続税の節税効果に関しては、建物が住宅でなくても有効と言われています。一定の要件を満たす店舗や駐車場、工場などが建っている場合も、相続税の軽減措置を受けられる可能性が高いです。
建物の建設による相続税の節税効果に関して、詳しくはこちらの記事を確認してください。
更地を活用しないのはもったいない！オススメの活用アイデアを紹介！/トチカツプロ
周辺地域の治安向上に貢献できる
空き地の放置は、土地オーナーはもちろん周辺地域の住民にとっても不利益となる可能性があります。
まず、放置された土地は管理する人間がいないため、草木が生え放題となりがちです。さらに、人の目が少ないので不法投棄の温床となる可能性もあるでしょう。荒廃した土地は景観を壊しますし、不法投棄によって異臭が発生することもあります。
また、老朽化した建物が建っている場合、不法侵入者の溜まり場となったり、子供が侵入して怪我をしたりするリスクもあるでしょう。
このように、空き地の管理不足は周辺地域の治安に悪影響を与えがちです。トラブルが起きてしまうと、周辺地域の住民からのクレームに発展するケースもあるでしょう。
土地活用をおこなえば、こうしたトラブルの芽を摘むことにつながり、周辺地域の治安向上に貢献できるでしょう。
土地活用で地域貢献をするための具体的な方法5選
土地活用の方法は数多くあります。そこでこちらでは、特に地域貢献につながりやすいと思われる活用方法を5つ紹介します。メリット・デメリットも紹介するので参考にしてください。
土地活用⑴〜アパート・マンションの経営〜
最も代表的な土地活用の方法の1つが「アパート・マンション経営」です。
需要がある地域にアパート・マンションを建てれば、その地域に住む人口が増え、居住者は基本的にその地域で消費活動をおこないます。わかりやすく地域貢献につながる活用方法と言えるでしょう。
・メリット
まず、安定した家賃収入を得やすい点がアパート・マンション経営のメリットです。立地や賃料設定が適正であれば、安定して新規の入居者を呼び込みやすいでしょう。
ただし、家賃収入のメリットを本格的に感じられるのは、ローン返済後となるでしょう。一般的にアパート・マンションはローンを利用して建てるため、経営開始から十数年はローンを返済し続けることになり、多くの手残りを期待できません。
さらに、アパート・マンション経営は意外と維持費がかかります。固定資産税や都市計画税のほか、共用部分の電気・水道代、修繕積立金、リノベーション代、入居者募集のための広告費、管理会社への委託料などです。
このように、維持費がかかる上にローンの返済もあるため、完済まではメリットを感じにくいかもしれません。
続いてのメリットは「減価償却」です。減価償却とは、固定資産の購入費を使用可能期間に応じて、分割して経費計上することを指します。
アパート・マンションは固定資産であるため、減価償却が可能です。つまり、実際にその時手出しがあるわけではないのに、会計上は毎年建設費用の一部を経費計上できます。
建設費用は分割したとしてもある程度高額なので、経費計上すると利益の圧縮につながり、所得税の節税効果を期待できます。
さらに、「損益通算」ができる点もメリットです。
不動産賃貸業のほかに主となる所得がある場合、賃貸業で発生する所得と合算できます。これを損益通算と言います。つまり、減価償却によって賃貸業が赤字である時、賃貸業の損失と本業の利益を相殺できるのです。こちらもまた、所得税の節税につながります。
損益通算に関する詳しい情報は、国税庁のホームページを確認してください（※1）。
※1「損益通算」（国税庁）
・デメリット
デメリットは、巨額の初期投資が発生する点です。ローンを活用する場合、投資分を回収して利益を得られるよう、綿密にシミュレーションする必要があります。
また、空室リスクを抱える点もデメリットです。空室の状態でもローンの返済は毎月発生するので、家賃収入が減った分は自己負担で埋め合わせる必要があります。
立地の良し悪し、競合との差別化など、きちんと戦略を練り、どれだけ稼働率を維持できるかがポイントとなるでしょう。
とくに、競合が多いエリアでは最終的に賃料の値下げ競争に陥る可能性があります。賃料を下げればその分利回りが下がり、投資効率が下がるので注意が必要です。
土地活用⑵〜高齢者住宅や老人ホームの経営〜
少子高齢化が進行する現代では、高齢者住宅や老人ホームの需要が高まる可能性が高いです。
具体的な活用方法は、大きく以下の3つです。
- 土地オーナー自身が建物を建てて、介護事業をおこなう
- 土地オーナー自身が建物を建てて、介護事業者に建物を貸し出す
- 土地のみを介護事業者に貸し出し、建物を介護事業者に建ててもらう
オーナー自身が介護事業をおこなうには経験や知識、あらゆるリソースが必要なので、あまり現実的ではないでしょう。あくまで土地活用の一環としておこなうのであれば、建物貸しか土地貸しの2択と言えます。
いずれも、きちんと市場調査をした上で質の高いサービスを提供できれば、地域貢献しながら安定した収益を見込めるでしょう。
・メリット
介護施設は、比較的高い収益を見込める可能性があります。その理由は利用者数です。アパート・マンションの場合は部屋数が限られているので、売上の上限が最初から決まっています。
一方、介護施設は広めの室内でたくさんの人数を収容するので、利用者が増えるほど売上は伸びます。もちろん、施設を利用する人数にも適正人数があるため上限はありますが、アパート・マンションよりは売上を拡大しやすいと言えます。
また、税金面でのメリットもあります。所有している土地に建物を第三者に貸している場合、ある程度オーナーの土地利用に制限が発生します。その状況が考慮され、固定資産税や相続税の評価額は下がる傾向があります。
さらに、介護事業では補助金や助成金の制度を活用しやすいのもメリットです。国や自治体による金銭的な援助を受けることで、よりリスクを抑えやすくなるでしょう。
・デメリット
デメリットは、アパート・マンションと同様に高額な初期投資がかかる点です。
建物の建設費用はもとより、介護施設の場合は前提条件として広めの敷地が必要となります。新たに土地を取得する場合は、建物と同等（あるいはそれ以上）の取得費用がかかると思っていいでしょう。
ちなみに、国土交通省の調査によれば、介護施設の建設費用は全国的に上昇傾向にあるようです（※2）。初期投資の負担が大きいほど、資金回収も長期化するため、より盤石な事業計画が求められます。
また、建物の構造上、転用が難しいこともデメリットと言えます。介護施設は、介護しやすい環境を目指して設計されるため、特殊な構造にならざるを得ません。そのため、介護施設以外の用途で利用しようとすれば、不都合が発生する可能性が高いです。
さらに、介護業界の深刻な人手不足もデメリットです。
介護施設を安定して運営させるには、十分な数の働き手が必要となります。人手不足によってサービスの質が低下し、利用者離れが起こる可能性も十分考えられるでしょう。
最後に、不安要素としてあげるなら「在宅介護の拡大」があります。
介護業界の市場は拡大する可能性が高いですが、誰しも介護施設を利用できるほどの経済的余裕があるわけではありません。国が「施設から在宅へ」というスローガンを掲げ、在宅介護を推奨している背景もあり、介護施設よりデーサービスや訪問介護などが支持される可能性も十分にあります（※3）
※2 「建築着工統計調査」（国土交通省）
※3：「在宅医療・介護の推進について」（厚生労働省）
土地活用⑶〜商業施設の経営〜
商業施設の経営もまた、地域貢献につながりやすい活用方法です。
飲食店やコンビニ、ドラッグストア、大型のアパレルショップ、医療モールなど、さまざまな需要が見込めます。周辺地域に住む人々の生活の一部として利用されるため、大きな地域貢献を実現できるでしょう。
商業施設を経営するには、大きく以下の2つの方法があります。
【土地オーナーが建物を建て、テナントとして貸す方法】
土地オーナーが建物を建て、建物を貸して賃料を得る活用方法です。巨額の初期投資が必要ですが、高い賃料を設定しやすく、また収益性を高めやすい特徴があります。
【土地のみを貸し、借り手に建物を建ててもらう方法】
土地を貸して地代を得る活用方法です。建物の建築費を借り手が負担するため、土地オーナーはローリスクで活用できます。
土地貸しは、一般的に「事業用定期借地契約」を結ぶケースが多いです。10年、20年と長期に渡って貸し出すため、安定して毎月地代を得られる可能性があります。
契約期間満了時には建物が解体され、更地の状態で土地が返還されるため、土地オーナーが解体費用を負担することは基本的にありません。ローリスクかつ長期的に安定した活用を実現しやすいでしょう。
・メリット
賃貸住宅と比べて、長期的な利用を期待できる点がメリットです。
賃貸住宅の場合は契約期間が最短で2年ですが、商業施設の契約期間は長期となる傾向があります。
とくに事業用定期借地契約の場合、借家借家法によって「契約期間は10年以上50年未満」と決められているため、契約期間が長いです。オーナーとしては先々の計画を立てやすいでしょう。
賃貸住宅のように頻繁に入居者を募集するための労力や費用がかからないので、労力的にも金銭的にもオーナー側の負担はかなり少ないと言えます。
また、賃料を高めに設定しやすい点もメリットです。
商業施設の借り手は、そこで事業活動をおこなうのが目的なので、費用対効果があると判断すれば、多少高めの賃料でも納得しやすい傾向があります。
いくらで貸せるかはオーナーの交渉力次第ですが、好立地であればあるほど優位な交渉がしやすいでしょう。
・デメリット
デメリットは、空室リスクを分散しにくい点です。
事業用定期借地の場合は一般的に1社との契約ですし、小規模なビルやモールだとしてもテナント数には限りがあります。ちなみに弊社が経営している商業ビルは3〜6階建てが多く、1つ空室が発生するだけでも損失はかなり大きいです。
商業施設経営では、借り手が少ない分、予期せぬ中途解約や撤退が命取りとなります。中途解約時のペナルティを契約に記載しておいたり、契約時に敷金を多めに請求したりなどの工夫が求められるでしょう。
土地活用⑷〜駐車場経営〜
駐車場経営もまた、地域貢献度が高い活用方法の1つです。巨額の初期投資をする必要がなく、ローリスクな活用ができます。
駐車場経営には、大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つの活用方法があります。また、オーナー自身が経営するか、業者を活用するかによっても活用スタイルが異なります。
活用方法をケース別で一覧にしたので、以下を確認してください。
月極駐車場は、毎月固定の賃料を得られます。集客や管理・運営を自分でおこなえば収益を最大化できますが、実際は不動産業者に管理委託するのが現実的と言えるでしょう。
一般的には、住宅街や駐車場を完備していないアパート・マンションの近隣エリアで需要があります。
一方、コインパーキングは利用時間に応じて賃料を得られます。コインパーキング業者による一括借り上げの方式であれば、ほとんど手出しなしで活用を始めることも可能です。駐車場のないオフィスビルや、飲食店の近隣エリアで需要があるでしょう。
・メリット
安定した収益を得やすいのがメリットです。建物を貸す場合と比べて収益性は低いですが、立地次第では毎月安定して収益を得られるでしょう。
また、初期投資の負担が小さいのもメリットです。管理の手間も少なく、外部に管理委託をすればオーナーの業務はほとんどありません。
・デメリット
デメリットは、やはり収益性が低い点です。とくに月極駐車場の場合、毎月の賃料が固定なので、売上の上限が最初から決まっています。
その点、コインパーキングは時間貸しなので、稼働すればするほど売上が増えます。しかし、集客や管理・運営面で専門業者の協力が必要となることが多く、委託費用がかかるため、収益性は低くなりがちです。
また、節税効果を期待できない点もデメリットでしょう。建物がない駐車場は更地と同様の扱いとなるので、小規模宅地の特例が適用されず、固定資産税や都市計画税の節税効果が原則としてありません。
土地活用⑸〜コンビニ経営〜
コンビニ経営は、コンビニをチェーン展開する業者と共に、コンビニ店舗を出店する活用方法です。
今や現代人に欠かせない社会インフラの1つとも言えるコンビニは、地域に貢献できるビジネスの代表格と言えるでしょう。ロードサイドや人通りの多い土地、車通りの多い土地、駅前や繁華街、観光地付近などが向いています。
具体的な活用方法は大きく2つです。「土地のみを業者に貸して地代を得る方法」と「オーナーが建物を建て、それを貸して賃料を得る方法」です。
なお、日本フランチャイズチェーン協会の調査によると、2011年からの10年間でコンビニの店舗数や販売額は増加傾向にあるようです。
人々の生活の一部として地域に溶け込むことができれば、地域貢献しながら長期的に大きな収益を得られる可能性があるでしょう。
・メリット
コンビニ経営には多くのメリットがあります。
まず、初期費用を抑えやすい点です。アパート・マンションや飲食店をゼロから建設する場合と比べ、建築費用が比較的安価だと言われています。
もっとも、土地のみをコンビニ業者に貸す事業用定期借地契約の場合、建物の建築費用はコンビニ業者が負担してくれるので、初期費用はほとんどかかりません。適性のある土地さえあれば、自己資金が少ない方でも始められるでしょう。
立地のハードルが低い点もメリットです。アパート・マンションや商業施設の場合は、ある程度アクセスの良い立地である必要があります。その点、コンビニは駅や中心街から離れた立地であっても、一定以上の人口があるエリアであれば利用が見込めます。
また、コンビニ経営でとくに大きなメリットが、賃料を高めに設定しやすい点です。
賃料を高めに設定できる理由は、コンビニの収益性の高さにあります。コンビニは24時間営業が可能なので、他の店舗経営と比べて売上を最大化しやすいのです。
さらに、契約期間が長いことも大きなメリットです。
事業用定期借地として土地を貸す場合、契約期間は最低でも10年となります。きちんと軌道に乗りさえすれば、長期にわたって毎月安定した賃料収入を得られるでしょう。
・デメリット
デメリットは、良くも悪くもコンビニチェーン本社の影響を受けやすい点です。
何かしらの不祥事やトラブルで本社のイメージが損なわれた場合、間接的に店舗のイメージも悪化する可能性があります。客足が遠のくきっかけとなり、収益が下がるケースが考えられるでしょう。
また、長期の契約である事業用定期借地だとしても、中途解約の可能性はゼロではありません。本社の業績次第では、契約満了前に店舗が撤退されるケースもあるでしょう。
さらに、節税効果を期待できない点もデメリットです。アパート・マンション経営のように住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税や都市計画税の軽減措置が原則としてありません。
土地活用で地域貢献をしながら収益を得るためのポイント
こちらでは、土地活用で地域貢献するためのポイントを3つ紹介します。
用途地域、立地、人口などを考慮して活用方法を決める
土地活用を成功させて地域貢献するためには、その地域の特性に適した活用方法を選ぶ必要があります。
そのためには、所有している土地の特徴を理解することが肝要です。たとえば「用途地域」もその1つとなります。
用途地域とは、都市の健全な発展を目指すために定められた都市計画法に基づき、土地をエリア分けしたものです。住居系のエリアが8種、商業系のエリアが2種、工業系のエリアが3種、計13の種類があります。
エリアごとに建設可能な建物の種類や敷地面積、建物の高さなどに制限があり、土地活用はそれらの基準を守っておこなわなければなりません。自分の所有する土地だからといって、好き勝手に活用方法を選べるわけではないので注意しましょう。
なお、どこの用途地域に属するかは、国土交通省が提供する無料サービスで確認可能です（※4）。
さらに、活用方法を検討する上でおこないたいのが事前の「市場調査」です。たとえば、アパート・マンション経営をする場合、所有している土地に関して以下のような調査が必要となります。
- 人口が増えている地域か、それとも減っている地域か
- 公共交通機関へのアクセスが良い立地か
- 単身か家族か、世帯に偏りはあるか
- 若者や学生が多い地域なのか、それとも高齢者が多い地域なのか
- 土地周辺に大学はあるのか？それは共学か、女子大学なのか
- 周辺に競合となるアパート・マンションはどの程度あるか
以上のように、どのような人々が暮らしていて、どのような住宅の需要があるのかを徹底的に調べる必要があるでしょう。
※4「国土数値情報ダウンロードサービス」（国土交通省）
活用後の収支を具体的にイメージしておく
続いては「収支のシミュレーション」です。こちらはどの活用方法を選択するにしても、必須の作業と言えるでしょう。
ハウスメーカーや不動産会社が資料を用意してくれることもありますが、できれば自分でシミュレーションすることをオススメします。なぜなら、彼らは少しでも魅力的な投資案件として紹介するのが仕事なので、立場上甘いシミュレーションになりがちだからです。
自分でシミュレーションをおこなう場合、空室率は何％を想定しているか、修繕積立金は毎月いくらか、入居者募集にかける費用はいくらかなど、細かく数字に落とし込む必要があります。
利回りの計算に関しても、ざっくりとした表面利回りではなく、諸経費や支出を含めた実質利回りを計算するといいでしょう。
具体的な計算方法については、こちらの記事を参考にしてください。
土地活用の専門家に頼る
最後のポイントは、専門家に頼ることです。土地活用には不動産、建築、経営、マーケティング、ファイナンスなどの幅広い知識が必要であり、馴染みのない方が1人でおこなうには少々ハードルが高いと言えます。
そのため、相談内容に応じてその道のプロを頼ることをオススメします。以下、相談内容ごとに相談先を整理したので、参考にしてください。
| 相談内容 | 相談先 |
| ライフプラン（土地活用の必要性など） | ファイナンシャルプランナー |
| 融資について | 金融機関の窓口 |
| 売買について | 売買を得意とする不動産会社 |
| 土地活用全般 | 専門業者、コンサルタント |
| 建築について | 工務店、ハウスメーカー |
| 節税について | 税理士 |
土地活用で地域貢献するためのご相談は近畿住宅流通へ
繰り返しになりますが、1人で土地活用に取り組む自信がない方は、できるだけ弊社のような土地活用の専門業者や専門家を頼ることをオススメします。
土地にはそれぞれ適した活用方法があります。誤った活用をおこなえば大きな損失を抱える可能性もありますし、そうなれば地域貢献どころではなくなるでしょう。
その点、弊社は昭和63年の創業以降、全国各地で土地活用に取り組んできました。賃貸住宅や駐車場はもちろん、医療モールやガソリンスタンド、コンビニ、オフィスビルやホテルなど、多様な土地活用によって各地域に貢献してきた自負があります。
土地活用についてお悩みがありましたら、ぜひお気軽に近畿住宅流通までお問い合わせください。