「土地活用について調べていると、時々目にする”一括借り上げ”って何？」
「一括借り上げと家賃保証は違うの？よくわからない」

今回は、このような疑問にお答えしていきます。土地活用で一括借り上げの利用を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

一括借り上げとは？

一括借り上げについて詳しくわからない人も多いのではないでしょうか。ここでは、一括借り上げの仕組みについて解説していきます。

一括借り上げの仕組み

通常、賃貸借契約を結ぶ場合、「オーナー」と「入居者」がそれぞれ個別で契約を交わします。

一方、一括借上げの場合は「オーナー」と「管理会社」が契約を交わし、管理会社が全室をまとめて借りることになるのです。

そのため、実際に各入居者と賃貸借契約を結ぶのは、オーナーではなく「管理会社」です。

入居者の募集や物件の管理など、賃貸経営そのものを管理会社に委託するため、オーナーは経営に一切携わることなく、家賃収入を得られます。

一括借上げなので、入居率に関係なく、管理会社から毎月決まった賃料を受け取れるのです。一般的には、相場賃料の80〜90％の賃料がオーナーに支払われます。

これらの契約形態を総称して「サブリース」と呼ぶのです。

また、「賃料が保証されている」という点で、サブリースと誤解されがちなものに「家賃保証」があります。

家賃保証とは、家賃保証会社やクレジットカード会社がおこなっているサービスです。

入居者が賃料を滞納した際、保証会社が代わりにオーナーに賃料を支払い、入居者への督促業務も保証会社が代行してくれます。

要するに、最初から受け取る賃料が保証されているのが「一括借上げ」で、滞納発生時のみ、賃料の支払いを保証してくれるのが「家賃保証」ということです。

もう1つ、大きく異なる点として、一括借上げには「賃料設定の更新制度」があります。

更新によって、オーナーに支払われる賃料が減る可能性もあるのです。契約時に設定された賃料は決して永続的なものではないので、注意が必要です。

一括借り上げの流れ

こちらでは、一括借上げ（サブリース契約）の流れについて解説します。一般的なサブリース契約の流れは以下となります。

なお、細かな契約内容に関しては、契約を結ぶ管理会社によって異なるため、契約内容の詳細は、必ず各管理会社の窓口に問い合わせるようにしましょう。

1:資料請求
まずはサブリースを提供しているいくつかの管理会社に、資料を請求します。候補を絞り、担当者から詳しい情報を聞きましょう。

2:現地調査
依頼する会社を決めたら、次におこなわれるのが現地調査です。立地条件や競合など、市場リサーチをしてもらい、提案書を作ってもらいます。調査の結果次第では、サブリース契約を断られるケースもあります。

3:提案書を受け取る
賃料設定、具体的な物件の管理方法、入居者の募集方法などが記載された提案書を管理会社から受け取ります。契約前のため、この時点で納得のいく提案内容でなければ、断ることも可能です。

4:契約
提案書の内容をすり合わせ、双方の合意が取れたら契約書を交わします。なお、契約書は管理会社が作成してくれます。

5:入居者募集
管理会社が入居者募集を開始します。

6:賃料の支払い
入居者の支払う賃料から手数料を引いた金額が、毎月オーナーに支払われます。なお、一般的に契約日から2〜3ヶ月前後の期間は、免責期間（入居者募集のための期間）が設定されます。

そのため、免責期間中、オーナーは賃料を受け取ることができません。

一括借り上げのメリット・デメリット

続いて、一括借り上げのメリットとデメリットについて、それぞれ解説します。

一括借り上げのメリット

メリット1：空室リスクを回避できる
賃貸業において、最大のリスクと言えるのが「空室リスク」です。

たいていは家賃収入からローンを返済するため、建物のローン支払いが残っている間は、空室による収入ダウンは経営上大きなダメージとなります。

その点、一括借り上げであれば、入居率の変動や滞納の有無に関わらず、毎月決まった賃料を得られるのです。

先述のように、賃料設定が途中で変わってしまうリスクもありますが、中には長期間賃料固定の一括借り上げシステムを運営している企業もあります。

例えば、「旭化成ホームズ」の一括借り上げシステムでは、「10年間は賃料の見直しはしない」という内容になっています。（※1）

長期にわたって安定収入が見込めるため、収支計画が立てやすいというメリットがあるのです。

メリット2：管理や運営をしなくていい
一括借り上げを希望するオーナーにとって、もう1つの大きなメリットが、「管理や運営をしなくていい」ということです。

賃貸経営は、入居者の募集や契約業務、滞納者への督促業務、物件設備の管理、共用部分の点検・清掃や入居者同士のトラブル対応など、多岐にわたります。

そういった大量かつ煩雑な業務から解放され、管理会社に業務を完全に委託できるのは大きなメリットです。

※1：「30年一括借り上げシステム」（旭化成ホームズ）https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/support/ikkatsu.html/

一括借り上げのデメリット

主なデメリットは、手数料の高さです。

一般的な管理委託だけなら、手数料は賃料の3〜5％が相場と言われています。その点、一括借り上げによる管理委託では、賃料の10〜15％の手数料がかかってしまうのです。

メリットを考えればやむを得ないとも言えますが、利回りが低くなるのは、賃貸業にとって大きな足枷となるでしょう。

さらに、更新によって賃料が下がれば、利回りはさらに悪化するので、収支計画の再調整が必要となる可能性もあります。

もちろん、強制的に賃料が変更されるわけではないですが、協議で合意に至らなかった場合、契約が解除されることもあるのです。解除となれば、オーナー自身が経営をおこなうか、新たにサブリース会社や管理会社を探さなければなりません。

一括借り上げがオススメの土地活用は？

ここでは、一括借り上げをする場合でオススメの土地活用について紹介します。

アパート・マンション経営

一括借り上げやサブリースの用途として、主流なものといえば「アパート・マンション経営」です。

空室リスクを回避できる上、膨大な量の管理・運営業務を委託できるため、多くのオーナーから支持を得ています。

アパート・マンションの特徴としては、まず安定収入が得られやすいです。部屋数が多く、空室リスクを分散できるため、収入面でのリスクをコントロールしやすいと言えます。

また、「レバレッジ効果」があるのも特徴の1つです。

レバレッジ効果とは、実際に投じる金額に対して、それよりも大きな金額の取引ができることを言います。

一般的に、アパート・マンションは金融機関からのローンを利用して建てるため、時間をかけてローンを返済していくことで、最終的には自己資金以上の建物を取得することができるのです。

一方で、アパート・マンション経営で懸念されているのは、「人口減少」と「競争の激化」です。

今もなお、日本の人口は減り続けており、立地次第ではアパート・マンションに不向きな土地もあります。とくに郊外や限界集落のような土地には注意してください。若者離れと高齢化が進行していますので、需要が供給に追いつかなくなる可能性が高いです。

さらに、競合が多い地域にも注意が必要です。

よほど魅力的で、他と差別化ができている物件でない限り、入居者の主な選択基準は「家賃」に絞られます。価格競争に巻き込まれれば、家賃を下げ続けることになり、利回りはどんどん悪化してしまうでしょう。

ただし、繰り返しになりますが、立地次第では十分魅力的な活用方法です。サブリースを利用することで、より事業の安定性を高めることもできるでしょう。

オフィスビル・商業ビルの経営

続いて紹介するのは、オフィスビル・商業ビルの経営です。主に企業に対して事業用に部屋を貸し出し、賃料を得る方法となります。

賃貸用住居との大きな違いは「賃料」です。

賃貸用住居の場合は、地域やエリアごとに賃料の相場があるため、下手に賃料を吊り上げると、入居者が集まりにくくなります。

その点、オフィスビルや商業ビルの賃料は、比較的高く設定しやすいのです。

住居と違い、オフィスビルや商業ビルを借りる企業は、その場所で事業活動をおこない、利益を出すことを目的としています。そのため、費用対効果があると判断すれば、少々高い賃料でも「必要経費」とみなす傾向があるのです。

また、長期契約を結べる見込みが高いのも、オフィスビル・商業ビルの特徴と言えます。

賃貸用住居の場合は、契約期間が2年であるのが一般的ですが、事業用の物件の場合は、10年、20年となるケースもざらにあります。

事務所や店舗の移転はコストもかなりかかるので、大規模な事業拡大でもしない限り、借主側としては出て行く理由がないのです。

一方で、オフィスビルや商業ビルのような事業用不動産は、「ローンの審査が通りにくい」という欠点があります。

「事業計画に問題はないか」「オーナーに返済能力はあるか」など、厳しく見られるのです。

また、もう1つ、賃貸用住居との違いとして、「景気の影響を受けやすい」という特徴があります。

借主は企業が主ですので、会社の業績が悪化すれば、賃料の値下げ交渉をされることもあるのです。経営不振の状況では、新規出店に足踏みをする企業もありますから、新規のテナント付けに苦労することもあるでしょう。

そして、このような空室リスクを解決してくれるのがサブリースです。

たとえば、店舗専門不動産会社のレスタンダード株式会社では、店舗専門のサブリースサービスを展開しています（※2）。

賃料を保証してくれるのはもちろん、市場リサーチやテナントの募集、内装工事の手配やテナント側との契約業務、督促業務やトラブル対応に至るまで、トータルでサポートしてくれます。

オフィスビルや商業ビルの経営を考えている方は、ぜひこういった店舗専門サービスを検討してみてください。

※2「ビルオーナー様へ　店舗専門のサブリースや店舗物件管理などビルオーナー様に向けたサービス内容です。」（レスタンダード株式会社）https://restandard.co.jp/work-owner/

高齢者施設の経営

次に紹介するのは、老人ホームなどの「高齢者施設」です。

高齢者用の施設を建て、介護の専門業者をテナントとして呼び込み、一括借り上げをしてもらい、賃料を得るのです。

アパート・マンションと比べるとイメージが湧きにくいかもしれませんが、少子高齢化が進む昨今、介護業界は市場拡大が大きく期待されています。

高齢者施設のメリットとしては、まず「高い収益性を狙える」ということです。

アパート・マンションの場合、戸数が限られているので、賃料収入の上限は最初から決まっています。

しかし、高齢者施設の場合は、広い敷地に多数の利用者を収容することになるため、利用者が多いほど高い収益性を実現できるのです。

もちろん、建物に収容できる適正人数があるので、売上の上限はありますが、それでもアパート・マンションよりは売上の伸び代があります。

もう1つのメリットとしては、「節税効果」を期待できます。

建物を第三者に貸し出している状態だと、オーナーによる土地の利用が制限されるため、固定資産税や相続税の評価額が軽減される可能性が高いのです。

ちなみに、高齢者施設の場合、国の補助金制度や助成金制度を活用できるというメリットもあります。

一方で、高齢者施設にはデメリットもあります。1つは、「初期費用が高い」ということです。

すでに高齢者施設に適した土地を所有していれば別ですが、そうでない場合、広めの土地を取得する必要があります。

一般的に広い土地は価格が高く、建物と同等の費用か、あるいは建物以上の費用がかかることもあるのです。

福祉介護施設の建設費が、全国的に上がっているという事情もあるので、初期費用はかなり高額になると思っておきましょう。（※3）

2つ目のデメリットが「転用が困難である」ということです。

高齢者施設は、高齢者が過ごしやすく、介護しやすいように設計されており、ほとんどの場合、特殊な造りになっています。そのため、介護事業以外の事業をおこなうことが難しいのです。

そんな高齢者施設ですが、中には専門のコンサルティング会社もあります。

「太陽ハウス株式会社」では、サブリースよりもさらにリスクを減らし、収益の安定性を重視した「テナント型」のサービスを提供しています。（※4）

サブリースとは違い、入居率に応じた賃料が入る仕組みですが、たとえ満室状態でなくても、赤字リスクを軽減できるそうです。

さらに、入居率が高い時には一般的なサブリースの収益よりも高い収益をあげられるという、少し変わった特徴をもっています。

詳しい情報を知りたい場合は、ぜひホームページを確認してみてください。

※3：「建築着工統計調査」（国土交通省）https://www.mlit.go.jp/statistics/details/jutaku_list.html

※4 ：「テナント式の紹介」（太陽ハウス株式会社）https://www.taiyo-house.co.jp/satsuki_owner/tenant/

駐車場経営

最後に紹介するのは「駐車場経営」です。駐車場は、とにかく初期費用が少ないのが特徴となります。

最もコストがかからないのが「月極駐車場」で、土地を整備する必要がなければ、簡単な看板を設置する程度で始められます。

「コインパーキング」の場合でも、駐車可能台数が5台〜10台程度であれば、およそ200万円〜500万円あたりが相場と言われています。

ただし、専門業者と契約し、一括借り上げにしてもらえれば、初期費用はほぼかからない上に、運営・管理業務も発生しません。ローリスクかつ手離れのよい活用方法と言えます。

一方で、収益性は決して高くありません。一括借り上げであれば、なおさら手残りは少なくなります。

また、税制面での優遇措置がないのも、駐車場の特徴の1つです。アパート・マンションのように、固定資産税や都市計画税、相続税などの軽減措置はないので注意してください。

駐車場経営における一括借り上げの具体的な方法に関しては、やはり業者によって内容が異なります。

たとえば、「三井のリパーク」では、月々固定の金額で一括借り上げをするタイプもあれば、固定と歩合のハイブリッドタイプもあるようです。詳しくはホームページを確認してみてください。（※5）

※5：「資料請求」（三井のリパーク）https://www.repark.jp/lp/

土地活用で一括借り上げを失敗しないために

最後に、一括借り上げやサブリースで失敗しないために、注意したいポイントについて解説します。

一括借り上げで起きやすいトラブルを理解しておく

こちらでは、一括借り上げで起きやすいトラブルを4つ紹介します。

・強引な営業行為
サブリースが保証する内容は、オーナーにとって大変魅力的ですので、アパートを販売する営業マンにとって、強力なアピールポイントとなります。

営業マンによっては、「サブリース契約をすれば安心ですので、アパートを建てませんか？」と、あたかもリスクがないかのように宣伝する人もいるのです。

実際、不動産に関する知識が乏しい高齢者がターゲットにされ、心配になった家族が消費者センターに相談するケースが多々あります。

そのような現状を鑑み、消費者庁や金融庁、国土交通省から注意喚起も出されているほどです。

サブリースの保証内容は確かに魅力的ですが、契約相手が企業である以上、絶対の保証はありません。経営不振に陥れば、賃料が下がる可能性もありますし、会社が倒産する可能性もあります。

また、サブリースのトラブルが増加したことで、2020年12月には通称「サブリース新法」が施行されました（※6）。

「不当な勧誘等の禁止」「誇大広告等の禁止」など、強引な営業行為を法的に取り締まれるようにはなりましたが、今もなお「保証」を強く謳う営業行為は存在します。

「契約内容の説明は不十分ではないか？」「提案されたシミュレーションに穴はないか？」など、オーナー自身の厳しい目利きが求められるでしょう。

※6：「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」（国土交通省）https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001368270.pdf

・賃料の減額
一括借り上げやサブリースに関するトラブルで、とくに散見されるのが「賃料の減額」にまつわるトラブルです。

「家賃保証」や「空室保証」と聞いて、契約時の賃料が半永久的に保証されると誤解するオーナーが多いためです。

管理会社から賃料減額の要求をされたオーナーが、「そんな話はきいてない」と主張し、トラブルに発展します。

しかし、賃料減額は裁判所にも認められた真っ当な権利であり、多くの場合、サブリースの契約書にも賃料減額に関する記載があります。

「サブリースは一定期間の賃料を保証してくれるが、更新時には賃料が下がる可能性もある」ということを再認識しておきましょう。

・簡単に解約ができない
「毎回更新のたびに賃料を減額されるから、もうこのサブリース会社との契約を解消したい！」

もしオーナーがそのような状況に置かれたとしても、中々簡単には解約できないのがサブリース契約なのです。

なぜなら、借地借家法において、貸主は自己都合で簡単に借主との契約を解除することはできないものとされているからです。借地借家法第28条によれば、契約を解除するには、正当な理由と立退料が必要となります。

一方で、借主側から契約を解除するのは簡単です。

入居率が悪く、思うように売上が立たなければ、サブリース会社も見切りをつけます。空室だらけのままサブリース会社と中途解約すれば、十分な賃料収入を得られず、資金繰りに失敗し、ローンの返済が難しくなってしまうでしょう。

繰り返しになりますが、貸主からの解約は簡単にできませんが、借主からの解約は簡単にできます。だからこそ、サブリース契約を交わす相手は、慎重に選ぶ必要があるのです。

・サブリース会社の経営破綻
最もリスクが大きいトラブルは、サブリース会社の経営破綻です。

たいていは賃料支払いの遅延・未払いなどに始まり、最終的には、サブリース会社が賃料未払いのまま倒産してしまいます。

このような状況下では、未払いの賃料を回収することも難しいです。仮に会社の代表に訴訟を起こしたとしても、支払い能力が低ければ微々たる金額しか得られず、下手をすると訴訟費用のほうが上回る可能性もあります。

また、サブリース会社の経営破綻が発覚した際は、物件を管理する法人が変更された旨を、1日でも早く入居者へ伝達することをオススメします。

入居者は、トラブルが発生していることを知りませんから、それまで通りサブリース会社の口座に賃料を払い続けるという、二次被害が発生する可能性もあるからです。

サブリース会社の経営破綻は、そこまで可能性は高くないものの、過去には大きな事件も起き、社会問題となっています。

「賃料設定は妥当か？」「過去のサブリースの実績はあるか？」など、できる限りのリサーチをした上で契約相手を選びましょう。

プロに事前に相談をする

土地活用では、さまざまな知識や能力が求められます。

「一括借り上げ」や「サブリース」は、多様なビジネスモデルの中の1つでしかなく、取り入れるも取り入れないもオーナー次第です。

また、土地活用では重要な決断をする場面も多くあります。「賃料設定はこれでいいのか？」「金利の交渉をもっとした方がいいかもしれない」「もしかしてこの業者に騙されているんじゃないか？」など、疑心暗鬼になってしまうこともあるでしょう。

だからこそ、土地活用をおこなう際は、事前に土地活用のプロに相談してみてください。

弊社のように、土地活用を専門におこなっている会社もあれば、個人で土地活用のコンサルタントをしている人もいます。そもそも土地活用をした方がいいのか相談したい方は、ファイナンシャルプランナーに相談してみるのもありです。

決して焦らず、今ある不安や疑問を綺麗に払拭した上で、活用プランを考えるようにしましょう。

土地活用のお悩みは近畿住宅流通へ

弊社は、創業以来30年以上にわたり全国の土地を活用してきた、いわば土地活用のプロです。

賃貸住居、コンビニ、駐車場、ガソリンスタンド、医療モール、商用ビル、宿泊施設など、
数々の土地活用を成功させてきた実績がその証拠です。

そして、今もなお全国を走り回り、各地域の経済活性化に貢献するべく、新たな土地の開発を続けています。

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