土地売却を検討している方にとって、測量の必要性や手続きに関する疑問が浮かぶことは少なくありません。
そこで本記事では、土地売却に必要な期間や費用相場、一般的な流れ、さらに測量の義務の有無について詳しく解説します。適切な測量をおこなえばトラブルや法的問題を未然に防げる可能性があるので、土地売却を考えている方はぜひ参考にしてください。
土地を売却する際の測量に必要な期間と費用
スムーズな土地の売却において、測量は重要な手続きの一つです。しかし、多くの方が測量にかかる期間や費用について疑問を抱えています。
そこでこちらの章では、
- 測量に必要な時間
- 測量にかかる費用相場
- 測量費用が高額になりやすい4つの事例
を紹介します。
そもそも測量とは
測量は、土地の面積や形、高低差、障害物などを測定し、隣地との境界を確定するために、測定機器を用いておこなわれる作業です。
隣地所有者および行政担当者の立ち合いのもとでおこなわれるもので、「境界確定測量」とも呼ばれます。
土地売買において測量が必要とされる理由は、土地の正確な価格を算出するために、土地に関する正確な情報、例えば面積や形などが必要であるためです。
土地の情報は登記簿謄本でも確認できますが、昔からある土地の場合、情報が古くなっていることがあります。
また、昔は存在しなかった障害物が埋まっていたり、謄本と現況が一致しない場合があるため、測量が必要になることがあります。
さらに、測量によって境界を確定させることで、将来的に隣地所有者とのトラブルを予防することが可能です。
測量に必要な期間
測量には1ヶ月〜3ヶ月程度かかるのが一般的です。
ただし、隣地所有者の合意が得られなかったり、行政担当者と隣地所有者の両方の立会いが必要であったりする場合は、3ヶ月以上の期間を要することもあります。
また、土地所有者が複数名いる場合も注意が必要です。所有者が多いと、立会いの際のスケジュール調整が上手くいかず、測量に要する期間が伸びてしまう可能性があるためです。円滑に土地売却を進めるには測量が完了している必要があるので、余裕を持ってスケジュールを組むことをオススメします。
測量にかかる費用相場
測量にかかる費用は測量の種類によって異なるため、それぞれ紹介します。
・地積測量と確定測量の費用相場
官民査定があるかどうかによって、地積測量と確定測量の費用相場は変わります。官民査定が不要の場合、100㎡あたり35万円〜45万円程度の費用がかかります。
一方で、同等の面積で官民査定が必要な場合は、70万円前後が相場です。ただし、これらはあくまで相場であり、業者によって費用は前後するので注意して下さい。
・現況測量の費用相場
相場は、100坪以下の土地だと40万円前後です。比較的リーズナブルな価格で測量できますが、確定測量より精度が劣るので、売却目的でおこなうのはオススメできません。
測量費用が高額になりやすい4つの事例
こちらでは、測量費用が高額になる可能性がある4つの事例を紹介します。
⑴官民査定が必要
確定測量には行政の立会いが必要なケース（官民査定）と不要なケースがあります。必要な場合は、70万円前後の費用がかかると言われています。
なお、官民査定が必要となるのは、所有地が公用地と隣接している場合などです。
⑵隣地所有者と揉めている
隣地との境界線を確定させるためには、隣地所有者の合意を得る必要があります。何かしらのトラブルが起きて、合意を得るのが困難である場合、時間も費用も相場よりかかる可能性があるでしょう。
⑶特殊な形状の土地
土地の形状が複雑だと、作業者が入りにくいなど、通常よりも測量に手間がかかるため、費用も高くなりがちです。
⑷複数で所有する土地
複数の人で土地を所有している場合、立会いのスケジュールを調整するのが難航し、所要期間が伸びる事があります。期間が伸びるほど費用もかさむ傾向があるので、注意が必要です。
土地を売却する前に測量の具体的な流れを把握しておこう
測量の必要性を知ってはいても、具体的な流れまで把握できている人は多くありません。
完全に業者に丸投げするわけにはいかず、売主側で資料を用意したり、隣地所有者へ挨拶をしたりなど、意外に作業が多いので注意が必要です。
そこでこちらでは一般的な測量の流れを、
- 土地家屋調査士に相談する
- 資料収集
- 隣地所有者へ挨拶
- 事前調査
- 境界確定
- 境界杭の設置
- 測量図や図面の作成
の順に紹介します。
土地家屋調査士に相談する
測量の第一歩は土地家屋調査士に相談することから始まります。管轄の法務局に相談すれば、調査士を紹介してもらえます。法務局に行けない場合は、不動産会社に相談するか、インターネット上で最寄りの土地家屋調査士会のサイトを閲覧しましょう（※1）。
サイトを閲覧すれば、会員名簿から検索して調査士に直接連絡を取ることが可能です。
資料収集
調査士への相談が完了したら、測量に備えて以下の必要資料を集めます。
- 登記簿謄本
- 建物図面
- 地積測量図
- 公図
- 共同担保目録
なお、これらの書類は基本的に市役所や法務局で取得可能です。
隣地所有者へ挨拶
測量において隣地所有者への配慮は非常に重要です。正確に測量をするためには隣地に踏み込んだり、現場に立ち会ってもらったりすることがあるので、予め挨拶をしておく必要があります。
その際、測量の具体的な作業内容を説明しておくと、その後の作業がスムーズに進みやすいでしょう。同様に、立会いに協力してもらう自治体の担当者にも、事前に挨拶を済ませておくことをオススメします。
事前調査
測量は基本的に数回に分けておこなわれます。そのうち、最初の工程が「事前調査」です。
「仮調査」とも呼ばれ、資料を元に現地を調査し、現況測量図を作成します。この段階では、まだ隣地所有者や自治体の担当者の立会いは必要ありません。
境界確定
隣地所有者や自治体の担当者の立会いを必要とするのが、境界確定です。
仮の境界杭を設置し、問題がなければ立会い人に境界確定の承諾書にサインしてもらいます。所有地に隣接する全ての土地や道路の関係者の承諾を得られない限り、承諾書を受け取ることはできません。
境界杭を打ち込む
次に、該当箇所に本番用の境界杭を打ち込み、土地の区分けをします。なお、境界標を打ち込む際は隣地所有者にも立ち会ってもらうのが一般的です。
測量図や図面の作成
境界杭の設置を含め、測量作業が完了したら、境界確認書を作成してもらいます。あとは確認書に署名捺印をすれば完了です。なお、境界確認書は土地売却をする上で非常に重要な書類ですので、大切に保管しましょう。
【測量費無料】トチカツプロで土地売却するメリット
先述のように、一般的に測量には費用も時間もかかるものです。
特に個人の地主の方にとって、数十万円の測量費用はかなり大きな負担と言えるでしょう。確かに、一般的に売却前の測量は売主が負担をするものですが、例外も存在します。
弊社のような買取業者が直接土地を買い取る場合、測量費用を全額負担してもらえるケースがあるのです。そこでこちらでは、弊社のサービス『トチカツプロ』を例に、買取業者に土地売却をするメリットを3つ紹介します。
最短で翌日には現地査定
トチカツプロでは全国どこでも査定に伺います。立地次第では即日の査定も可能です。少数精鋭ならではのフットワークの軽さが強みですので、お気軽にご相談下さい。
最大100万円のキャッシュバック
トチカツプロでは土地を売却された売主様へ最大100万円のキャッシュバックをおこなっています。お買取りした土地を活用（再販含む）して利益が発生した場合、売主様へ利益の一部をキャッシュバックします。
また、トチカツプロによる買取は仲介業者を介さない直接取引となるため、仲介手数料（売値の3％+ 6万円［税別］）は不要です。昭和63年の創業以来、全国の土地買取をおこなってきた経験から、最適な価格でのご提案をさせていただきます。
測量費用は無料
トチカツプロが個人の方の土地買取をおこなう場合、測量費用はトチカツプロが負担します。売主様のご負担は一切ありませんのでご安心下さい。なお、参考までに過去にトチカツプロがお買取りした土地の測量図の例を3つ紹介します。
・地積測量図の例
・現況測量図の例
・確定測量図の例
土地の売却時の測量でトラブルが起きた場合は筆界特定制度を活用する
土地売却時の測量でありがちなトラブルとして、境界確定について隣地所有者の合意を得られないことがあります。
話し合いですぐに解決できない場合、土地家屋調査士に調整役として入ってもらいましょう。このような場合によく使われる制度が「筆界特定制度」です（※2）。
筆界特定制度とは、土地所有者の申出に基づき、筆界特定登記官が民間の筆界調査委員の意見を踏まえながら、隣地との筆界（法律上の境界）を明確にすることです。こちらの制度を利用すれば、隣地所有者の合意がなくとも境界を法的に確定させられるため、裁判をせずに解決を図る方法として知られています。
土地家屋調査士への依頼料の相場は20万円〜30万円ほどで、弁護士に依頼することも可能です。円満に解決できる可能性がありますが、境界が確定するまでに半年から1年ほどかかると言われているため、ある程度長期戦を覚悟した方がいいでしょう。
土地売却時の測量に関してよくある質問
普通に暮らしていて、測量について詳しく知る機会はそう多くありません。実際、測量に関する質問は弊社の元にも日々多く寄せられています。
たとえば、測量は義務なのか、どういう時に必要なのかなどです。そこで、最後に土地売却時の測量に関してよくある質問に3つ回答します。
土地売却で測量は義務ですか？
土地のスムーズな売却には、測量が非常に重要です。法律上の義務はありませんが、測量を行わないことによるデメリットは多々あります。
正確な土地情報が不明瞭であるため、土地価格が相場よりも低くなったり、境界が曖昧なため、売却後に隣地所有者とのトラブルが発生したりすることがあります。測量は時間と費用がかかりますが、土地売却を円滑に行うためには非常に重要な作業と言えるでしょう。
測量が必要なのはどういう場合ですか？
境界杭が設置されていない土地、塀がない土地は境界がわかりにくい状態であるため、測量が必要な場合が多いです。
また、都市部の住宅地は地価が高いため、敷地面積の誤差があると取引金額に大きく影響します。そのため、都市部の住宅地の売買では測量を必要とする場合がほとんどです。
測量が不要なのはどういう場合ですか？
分譲したばかりの土地のように、すでに境界が明確である場合は測量が不要です。また、売っても利益が少ない地価の低い土地、敷地面積が広すぎて測量費用が膨大にかかる土地は、採算が合わないため測量をしないことがあります。
土地売却なら近畿住宅流通へご相談下さい
弊社はこれまで北は北海道から南は沖縄まで、累計100件以上の土地売買取引をおこなって参りました。
弊社が個人の地主様から土地を買取させていただく際、測量費用は一律弊社負担でおこなっております。時間的にもコスト的にも、測量に関するご負担はおかけしませんのでご安心下さい。他にも土地売却に関してご不明な点やご不安な点などありましたら、どうぞお気軽にお問合せ下さい。