今回は土地を売却する予定がある中小企業の経営者の方向けに、税金の計算方法や特例制度・控除などを紹介します。
「売却後にどれくらいキャッシュが手元に残るのか？」
「利益が出た時はどうやって節税すればいいのか？」
この辺りの疑問も解消していきますので、参考にしてみてください。
土地売却を法人がする際に関わる税金一覧
法人が土地売却をする際に関わる税金は大まかに3つあります。
土地売却によって得られた利益が「法人税」の金額に影響を与え、法人税の金額が「法人住民税」や「法人事業税」の金額に影響を与えます。まずはこれら3つの税金の税率や計算方法を押さえましょう。
法人税
法人税は、規模や所得額に応じて税率が2段階に分かれます。
年間所得が800万円以下であれば税率15％、年間所得が800万円を超える場合または資本金が1億円を超える場合は税率23.2％です。それぞれの計算式は以下の通りです。
・年間所得が800万円以下の場合の計算式
700万円（年間所得） × 15%（税率） = 105万円
・年間所得が800万円を超える場合（または資本金が1億円の場合）の計算式
1,500万円（年間所得） × 23.2%（税率） = 348万円
法人住民税
法人住民税とは、都道府県や市町村に事業所や事務所を構える法人に課される税金です。個人が課される住民税と区別するため、「法人住民税」と呼ばれています。
また、法人住民税には道府県民税と市町村民税の2種類があり、算出方法もそれぞれ「均等割」と「法人税割」の2種類があります。以下が法人住民税をまとめた表です。
法人住民税 |
道府県民税 |
均等割 |
従業員数や資本金額に応じて課税 |
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法人税割 |
法人税の額に応じて課税 |
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市町村民税 |
均等割 |
従業員数や資本金額に応じて課税 |
|
|
法人税割 |
法人税の額に応じて課税 |
まず均等割は、法人の所得金額を基準とせず、従業員数や資本金額によって算出する方法です。年間7万円が最低額となっているため、仮に法人税額がゼロの場合も7万円の法人住民税が発生します。
次に法人税割は、法人税の税額に規定の税率を乗じることで算出する方法です。つまり、法人税の額が少ないほど、法人住民税の額も少なくなる仕組みです。
なお法人住民税は、各自治体によって税率が異なりますので、詳しくは各自治体の窓口か担当の税理士に相談することをオススメします。
法人事業税
法人事業税とは、法人がおこなう事業や個人のおこなう事業に対し、事務所または事業所のある都道府県が課す税金のことです。
一般的に「法人税等」と表現される場合、「法人税＋法人住民税＋法人事業税」を指しますが、法人事業税だけは他の2つと異なる性質があります。それは、納付時に「損金」として計上できる点です。つまり、税金でありながら税務上は経費として認められています。
また、法人事業税の算出方法には、付加価値割、資本割、所得割、収入割の4種類があり、
法人区分によって細かく税率が細かく決められているため、詳しくは総務省のサイトをご参照ください。
土地売却時の各税金のシミュレーション
こちらでは前章の内容をもとに、土地売却時に各税金がそれぞれいくらになるのか、シミュレーションをおこないます。あくまでも簡易的なシミュレーションですので、正確な計算をする際は税理士の協力のもとでおこなうことをオススメします。
＜前提＞
・東京都23区内に事務所をかまえる普通法人
・令和元年10月1日以後に事業開始
・資本金：500万円
・事業によって生まれた利益：800万円
・土地売却によって生まれた利益：1,500万円
・課税所得：2,300万円
＜シミュレーション＞
・法人税
課税所得が2,300万円であり800万円を超えているため、税率は23.2％です。2,300万円×23.2％＝533万6000円が法人税額となります。
・法人住民税
法人住民税額 ＝ 法人税額 × 税率（7%）であるため、533万6000円 × 7％ = 373,520円 が法人住民税額となります。
・法人事業税
資本金が1億円以下の普通法人であり、課税所得が年800万円を超えるため、税率は7％です。2,300万円×7％＝161万円 が法人事業税額となります。
土地売却をする前に知っておきたい法人税の仕組み
こちらでは、土地売却をする前に知っておきたい法人税の仕組みをさらに深掘りします。今回は、
・法人税は当期純利益に対して課税される
・土地売却の損失は繰越欠損金にできる
の2点を解説します。
法人税は当期純利益に対して課税される
法人が土地を売却した場合、事業で生じた営業利益等と土地の売却益は合算され、税引き前当期純利益に対して法人税が課せられます。そこで押さえておきたいのが「簿価（ぼか）」です。
簿価とは「帳簿価額」の略称で、帳簿に書かれた資産・資本・負債の評価額を指します。法人が土地を取得した場合、取得に要した金額を簿価として記帳しておくのです。
つまり、貸借対照表に記載されている簿価より高い金額で土地を売却できれば利益（特別利益）が発生し、簿価より低い金額で売却となれば損（特別損失）とみなされます。
例えば、バブルのように土地が高い時代に買った土地は簿価が高いため、売却すると損となる場合が多いです。このように簿価の高い土地は、事業の営業利益が多すぎる年度のタイミングで売却すれば、当期純利益を圧縮することができ、法人税の節税につながります。
逆に簿価が低い土地は、事業の赤字を補填したい年度に合わせて売却すれば利益を生み出せるので、キャッシュフローの改善につながります。このように、事業の経営状況に合わせて簿価の高低を上手く利用することが可能です。
土地売却の損失は繰越欠損金にできる
法人が土地売却をして大きな損失を出した場合、その損失は繰越欠損金として10年間計上が可能です。
例えば、経常利益が2,000万円の法人が土地売却によって1億円の損失を出したとします。1億円の赤字は繰越欠損金として10年間計上できますので、2年目は2,000万円の利益が出ていても、8,000万円の赤字とみなされるのです。つまり、2年目は法人税が発生せず、繰越欠損金が残っている限り翌年も同様の扱いとなります。
繰越欠損金の仕組みは個人にも適用されますが、個人と法人の大きな違いは対象期間です。
個人の繰越期間は3年間ですが、法人は10年間となっています。このように、土地売却によって大きな損失が出る場合、個人より法人のほうが税務上のメリットがあると言えるでしょう。
土地売却を法人がする際に押さえておきたい「消費税」と「経費」と「仕訳」
こちらでは、法人が土地売却をする際の「消費税」と「経費」と「仕訳」について解説します。いずれも売却時の経理処理の動きを理解する上で重要な内容ですので、押さえておきましょう。
法人が建物を売却すると消費税が発生する
土地は非課税ですので売却時に消費税は発生しませんが、建物がある場合は別です。法人が建物を売却する時は、消費税が発生します。
例えば、建物と土地の総額が5,000万円の物件で、消費税額が300万円だったとします。2022年現在の消費税は10％ですので、消費税額は500万円になると思われるかもしれません。税額に矛盾があるように見える原因は、建物にのみ消費税が課せられているからです。
この場合、土地代金が2,000万円で、建物代金が3,000万円であるため、消費税額は3,000万円×10％＝300万円になっています。このように、建物を含む不動産売買では総額（土地と建物）と消費税が、一見矛盾しているように見えるケースがあるので注意しましょう。
法人が土地・建物を売却する際の経費
土地・建物を売却する際の経理処理をするには、売却時の経費を把握する必要があります。
わかりやすいものだと仲介手数料や契約書に使う印紙代などがありますが、経費の中でも大きな割合を占めるのが「土地や建物そのものが持つ経費としての価値」です。
つまり、土地や建物を売却して得られる利益とは、「取引金額から経費としての価値を差し引いた金額」となります。土地や建物の経費としての価値は、売却時の帳簿価額でわかります。
まず土地は、造成工事などの追加費用が発生していない限り、取得価額がそのまま帳簿価額です。それに対して、建物は毎年減価償却されるので、取得価額から累計の減価償却額を差し引いた金額が帳簿価額となります。表にまとめたものが以下です。
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土地・建物を売却する際の経費としての価値の求め方 |
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土地 |
取得価額（別途造成工事などをしていない場合に限り） |
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建物 |
取得価額ー累計の減価償却額 |
土地売却を法人がする際の仕訳事情
「仕訳」とは帳簿に記録する簿記特有の表現です。簿記は法人の活動を記録する手段であり、貸借対照表や損益計算書などの決算書を作成するために必要なものです。そこでこちらでは、法人が土地売却をする際の仕訳け方を解説します。
まず簿記は、日々の取引を「勘定科目」に振り分けて記録することから始まります。勘定科目とは主に、「資産」「負債」「純資産」「収益」「費用」の5つです。
そして、5つのどれかに振り分ける際、1つの取引を原因と結果に分ける作業を「仕訳」と言います。以下に仕訳の例をまとめたので、参考にしてください。
＜前提条件＞
・所有する不動産（土地・建物）を4,000万円で売却
・契約時に普通預金で1,500万円を受け取り
・後日、普通預金で残りの2,500万円を受け取り、不動産を引き渡し
・土地の帳簿価額は3,000万円
・建物の期首帳簿価額が1,000万円
・期首から売却日までの減価償却費が100万円
・引き渡し日＝不動産の譲渡日
【契約時の仕訳】
| 借方勘定科目 | 借方科目 | 貸方勘定科目 | 貸方 | 備考 |
| 普通預金 | 1,500万円 | 前受金 | 1,500万円 | 頭金受取 |
→引き渡し日＝不動産の譲渡日であるため、収益はこの時点で未確定です。
【売却時の処理】
・減価償却費の仕訳
| 借方勘定科目 | 借方科目 | 貸方勘定科目 | 貸方 | 備考 |
| 減価償却費 | 100万円 | 建物 | 100万円 | 期首から売却日までの減価償却額 |
→減価償却後の建物の帳簿価額は、1,000万円－100万円＝900万円となります。
・売却時の仕訳
| 借方勘定科目 | 借方科目 | 貸方勘定科目 | 貸方 | 備考 |
| 前受金 | 1,500万円 | 土地 | 2,500万円 | |
| 普通預金 | 2,500万円 | 建物 | 900万円 | |
| 固定資産売却益 | 600万円 |
→売却時の仕訳で、前受金の1,500万円を精算します。
土地売却で法人が利用できる特例制度
こちらでは土地売却で法人が利用できる特例制度や控除について、
・収用等の場合の特別控除
・特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の特別控除
・特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の特別控除
・平成21年及び平成22年に土地等を取得した場合の特例制度
の4つを解説します。
収用等の場合の特別控除
土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地や建物を売った場合、所得税（譲渡所得）に関して2つの特例を受けられます。
・特例⑴対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例
売却できた金額よりも買い換えた金額のほうが多い時、所得税の課税が将来に繰り延べられ、売却した年には譲渡所得がなかったものとなります。
逆に、売却できた金額よりも買い換えた金額のほうが少ない時は、差額が収入（譲渡所得）として計算されます。なお、こちらの特例を受けるためには規定の要件を全て満たす必要があります。要件の詳細は国税庁のサイトにてご確認ください。
「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例」（国税庁）
・特例⑵譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例
土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った方を対象に、最高5,000万円までの特別控除が差し引かれる制度です。要件を全て満たしている状態で、所轄の税務署に提出書類を出すことで適用されます。
要件の詳細は国税庁のサイトにてご確認ください。
「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例」（国税庁）
特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の特別控除
国土交通省が推進する特定の土地区画整理事業に土地を売却すると、譲渡所得のうち2,000万円を控除してもらうことが可能です。
区画整理は市街地だけでも全国で3割程度の面積が対象となっており、法人の所有する土地がエリア対象となる可能性もゼロではないでしょう。詳しくは国税庁のサイトをご確認ください。
「第65条の3 《特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係」（国税庁）
特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の特別控除
特定住宅地造成事業などの土地収用法に基づく土地売却の場合、1,500万円の所得控除が受けられます。各役所のホームページで都市計画が開示されており、所有している土地が該当するかどうかはそちらで確認できます。
なお、こちらの特別控除が適用される特定宅地造成事業の事業範囲は以下の通りです。
- 住宅地の造成
- 工業用地の造成
- 防災街区の整備
- 公有地の拡大
- 沿岸道路整備
- 公用施設の整備
- 景観の整備
- 産業廃棄物処理施設の整備
- 中心市街地の活性化
- 商店街の活性化
- 歴史的風致の維持および向上
- 絶滅が危惧される野生動物の保護
上記の他、30種類近くの事業が範囲に含まれます。詳しくは国税庁のサイトをご確認ください。
「第65条の4《特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係」（国税庁）
平成21年及び平成22年に土地等を取得した場合の特例制度
平成21年〜22年の間に土地を購入し、5年以上保有のあと売却した場合、1,000万円が控除される制度です。購入時期が限定されているので認知度は高くない制度ですが、他の特例と併用可能なケースもあり、大きなメリットを享受できる可能性があります。
こちらの制度がつくられた背景には、2008年のリーマンショックが関係しています。社会全体が先行き不安な状態となり、不動産取引が一時縮小したため、取引を促すために導入されたのがこちらの制度です。
そのため、対象期間がリーマンショックの翌年である平成21年から22年の2年間に設定されています。詳しくは以下の国税庁のサイトをご確認ください。
「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」（国税庁）
土地売却で法人が活用しやすい税金対策
最後に、土地売却で法人が活用しやすい税金対策を2つ紹介します。
売却益を設備投資に充てる
1つは、売却益を設備投資に充てる方法です。例えば、以下のような設備投資をおこなって税負担を軽減することができます。
・不動産（建物）を購入する
・パソコンや電話、コピー機などの機器を購入する
・オフィスをリノベーションする
・社用車の買い替えなど
特に大きな節税につながりやすいのが「不動産（建物）を購入する」です。新たに土地を購入しても減価償却はできませんが、建物を購入すれば減価償却費として計上し、法人の利益を減らせます。
なお節税目的であれば、耐用年数が短い木造や軽量鉄骨の建物の方が、より多くの経費計上を前倒しで実行できます。
また、設備投資をする際は『中小企業投資促進税制』の活用を検討してみてください。こちらの制度を活用すれば、1台160万円以上の機器または1つ70万円以上のソフトウェアの導入時に、「取得価額の30％を特別償却」「取得価額の7％を税額控除」などの措置を受けることができます。
特別償却とは、通常の減価償却費とは別枠で、特別に償却できる制度です。また、税額控除とは法人税額の控除を指します。中小企業投資促進税制を受けるには、規定の要件を満たす必要がありますので、詳しくは国税庁のサイトをご確認ください。
売却益を退職金に充てる
もう1つが、土地の売却益を役職員の退職金支払いに充当する方法です。役職員に支払った退職金は特別損失としてカウントされるため、利益が減って税負担の軽減につながります。
このように、役職員が退職するタイミングに合わせて土地や建物を売却し、売却益を原資にして退職金を支払う方法は、昔からよくおこなわれています。
土地売却は近畿住宅流通にご相談ください
土地売却は、法人にとって経営に影響を与える一大イベントと言えます。少しでも高く売るのはもちろん、今回記事内で紹介したような特例制度や税金対策を活用するのも重要です。
手前味噌ではありますが、弊社は昭和60年の創業以来、全国各地の土地の買取をおこなってまいりました。対法人の売買実績も豊富にございます。もし弊社に売却のご相談をいただいた際は、迅速かつ丁寧にご対応させていただきます。
土地売却でお困りのことがございましたら、どうぞお気軽にトチカツプロを運営する近畿住宅流通までお問合せください。