土地の売却査定について、やり方や注意点、計算方法から価格アップのコツまで詳しく解説します。さらに、

など、土地の売却査定で気になる疑問にも一挙に回答します。安心して土地を売却するために必要な情報を一通り紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

土地の売却査定の方法

土地の売却査定には大きく分けて「1つは自分で調べる方法」と「不動産業者に依頼する方法」の2つの方法があるので、以下で詳しく解説します。

自分で調べる

自分で調べる場合、基本的にはインターネット上の情報を参考にします。不動産売買に関連したサイトやアプリを利用すれば、不動産の相場情報を確認できるでしょう。

近隣エリアの土地の価格を知れば、そのエリアの相場が把握できるはずです。他にも、路線価を調べる方法もあります。路線価とは、道路に面する宅地の1㎡あたりの価額のことです。国税庁が7月〜8月に毎年公表しているもので、課税価格を計算する際の基準となっています。

路線価を調べるには、国税庁のホームページで『財産評価基準書路線価図・評価倍率表』を見るのが早いでしょう。あるいは一般財団法人資産評価システム研究センターが運営するサイト『全国地価マップ』でも路線価を確認できます。このように、自力でも土地の価値を調べる方法は複数あります。

不動産業者に依頼する

より正確に土地の査定をするのであれば、自力ではなく不動産業者に依頼することをオススメします。不動産業者なら市場動向に詳しいですし、過去に似たような取引を経験している可能性もあります。

なお、査定を依頼する際には、複数の不動産業者に見積もりを出しましょう。それぞれの業者が提出した査定額を比較することで、価格の相場を把握できます。

また、不動産業者による査定は無料でおこなっているところがほとんどですので、気軽に依頼してみましょう。ちなみに弊社でも土地の売却査定は随時無料で受け付けています。手前味噌ですが、これまで100件以上の土地買取をおこなってきた土地活用のプロですので、安心して売却査定をお任せいただけます。

土地の売却査定における計算方法

土地の売却査定ではさまざまな計算方法が用いられますが、こちらでは3つの計算方法を紹介します。

取引事例比較法

取引事例比較法は、過去におこなわれた似た条件の土地取引のデータを参考に、査定額を算出する方法です。同じエリアで同じような条件の土地が、いくらで取引されたかを調べ、それを基準にして土地の価格を推定します。

実際の取引データを元に査定額を算出するので、市場の動向や実際の相場に即した評価ができるのが利点です。ただし、あくまでも似た取引が過去にあることを前提とした計算方法になります。

収益還元法

収益還元法は、土地を賃貸物件として活用する場合の収益を考慮し、査定額を算出する方法です。土地の賃料相場や入居率、維持管理費などをシミュレーションし、将来的に発生する収益を基準に査定額を導き出します。

土地のもつポテンシャルを加味した計算ができるのは利点ですが、不確定要素が多いため、正確さに欠けるのが難点です。

原価法

原価法とは、建物単体、または「建物＋建物が建つ土地」の資産価格を求める方法です。計算が複雑で専門的な知識を必要とするため、不動産鑑定士の資格を持つ人がおこなうのが一般的です。

土地の売却査定の流れ

続いて、土地の売却査定の流れを簡単に説明します。

簡易査定を受ける

土地の売却査定では、いきなり業者に現地を訪問してもらうことは基本的にありません。まずは「簡易査定」を受けることから始まります。

簡易査定とは、所在地や面積、形状、用途地域など、土地に関する最低限の情報だけを伝えて、その情報を基に査定してもらう方法です。

ただし、簡易査定で提示された金額がそのまま取引価格になることはまずありません。簡易査定で提示される金額は正確さに欠けるので、あくまで参考程度と考えておきましょう。

訪問査定を受ける

簡易査定で提示された査定額に満足できない場合、または正確な査定額を知りたい場合は、訪問査定を受けましょう。不動産業者が実際に現地を訪れて、土地の状態や立地条件を踏まえて細かく査定してくれます。

なお、弊社では査定希望の土地が一定の条件に当てはまる場合、最速で翌日には訪問査定に伺うことが可能です。近畿住宅流通ではロードサイドの土地を中心に積極的な買取をおこなっていますので、どうぞお気軽にご相談ください。

査定結果を知る

訪問査定が完了したら、後日不動産業者から査定結果が届きます。査定額やその根拠、査定の詳細内容などを確認し、査定結果が妥当かどうかをしっかり判断しましょう。

査定結果に納得できたら売却の手続きに進みます。不動産業者と媒介契約を結び、販売活動を始めてもらいましょう。査定額に納得できない場合は、他の不動産業者にも査定を依頼して、比較検討するのもありです。

土地の査定額が決まるポイント

土地の査定額は、さまざまな要因によって左右されます。中でも特に影響を与えやすいポイントをいくつか紹介しますので、不動産業者の査定結果の妥当性を判断する際の参考にしてください。

土地の面積

土地の面積は、査定額にかなり影響を与えます。傾向としては、面積が広いほど査定額は高額になりやすいです。ただし、面積が広くても用途が極端に限られる場合は、相場よりも査定額が安くなります。

土地の形状

土地の形状も査定額に影響を及ぼす要素の1つです。整形地や角地のように使い勝手の良い土地は、建物を建てやすく、さまざまな用途に活用できる可能性があるので、査定額が高くなる傾向があります。

一方で、不整形地や三角地、旗竿地などは活用が難しい場合があるので、よほど立地が良くない限りは査定額が低くなります。

日当たり

日当たりの良さも土地の査定額に影響を与えます。南向きや西向きなど、日当たりが良い土地は居住に向いているため、需要が高く、高い査定額がつく可能性があります。

一方で、日当たりが悪い土地は、建物の利用価値が低くなるため、査定額が低くなるのが一般的です。

間口の広さは奥行きの長さ

土地の間口の広さと奥行きの長さも査定額に影響を与えます。まずは間口に関して査定額が高くなりやすいのは、間口が広い場合です。

間口は土地が道路に接する部分のことなので、間口が狭いと土地の利用しにくいので、価値が低いと判断されます。たとえば、同じ100㎡の土地でも、間口の幅が5mしかない細長い土地と、間口が10mある正方形の土地とでは、後者の方が査定額が高くなる傾向があります。

また、奥行きがどれだけ長かったとしても、間口が狭い土地は建物の設計が難しくなります。そのため、まだ間口が広くて奥行きが短い土地の方が、評価が高くなりやすいです。

接している道路

土地そのものではなく、土地に接している道路の状況も、土地の査定額に影響を与えます。たとえば、幅広い主要道路に接している土地はアクセスが良く、商業施設や交通機関へのアクセスが便利ななので、査定額が高くなる傾向があります。

一方で、狭い私道に接している土地は、アクセスが制限されるので査定額が低くなる傾向があります。

最寄り駅までの距離

土地から最寄りの駅までの距離も査定額に影響します。交通の利便性が高い土地ほど需要が高まり、査定額も上昇する傾向があります。一方で、遠い駅からのアクセスが難しい土地は需要が限定されるため査定額が低くなることがあります。ただし、こちらはあくまでも限られた用途に関してのみ言えることです。

例えば、賃貸アパート・マンションや店舗、オフィスビルなどは最寄り駅まで近い方が便利です。そのような用途に向いている土地は、最寄り駅までの距離が近い方が高い査定額がつくでしょう。

一方で、工場や倉庫、郊外の大型飲食店などは、車で出入りすることが多いため、最寄り駅までの距離はそこまで重要ではありません。むしろ、最寄り駅から離れている方が都合が良いこともあります。最寄り駅までの距離は、用途次第で査定額にかなり影響を与えるでしょう。

周辺の生活施設の有無

土地の周辺に学校や病院、商業施設などの生活施設が豊富にある場合は、居住性が高まり需要が増加するため査定額が高くなる傾向があります。

一方で、周辺に生活施設が少ない場合は査定額が低くなることがあります。同様に、査定額が下がる可能性があるのは、人に不快感を与えかねない施設が周辺にある場合です。たとえば、以下のような施設になります。

• 墓地
• 下水処理場
• 産業廃棄物処理施設
• 軍事基地　
• 送電線

特に、住宅地として売却する場合、こういった施設の有無は査定額に大きな影響を及ぼすため注意が必要です。

用途地域

どこの用途地域に属しているかも、査定額に影響を与える重要な要素です。用途地域とは用途が定められた地域のことで、全部で13種類あります。地域ごとに建てて良い建物の種類や高さ、建ぺい率や容積率などが指定されています。

中でも「商業地域」は、他の用途地域と比べて用途の制限が緩いことから需要が高く、査定額も高くなりやすいです。なお、自分の土地がどの用途地域に属しているか調べるには「地域名　用途地域」でネット検索をすると、関連情報から確認できます。

土地の売却査定をする前に必要な準備

土地の売却査定をスムーズに進めるためには、いくつかの準備が必要です。そこで、こちらでは土地の売却査定前に必要な準備について解説します。

書類の用意

土地の査定において、用意が必須の書類は特にありません。しかし、あった方が査定がスムーズに進みやすくなり、査定額を正確に出してもらいやすくなるので、できれば事前に準備しておきましょう。

具体的には以下の書類です。

• 登記済権利証または登記識別情報通知書

こちらの2つは、土地の所有権を移す手続きをした際に、法務局から交付されるものです。査定する土地が自分の所有物であることを示すのに有効です。

• 確定測量図

確定測量図は、所有地に接する隣地や道路との境界を示す資料です。査定時に不動産業者から提示を求められることが多いので、あれば準備しておきましょう。

• 地積測量図

土地の測量の結果を明らかにした図面のことで、法務局で取得できます。

• 境界確認書

土地家屋調査士に依頼して作成してもらった、土地の境界を示す図面です。

• その他税金関連であるといい書類

土地購入時の「売買契約書」は査定時には不要ですが、土地売却後の税金計算の際に必要です。また「重要事項説明書」も購入時に受け取っているもので、物件に関する注意事項や隣地との約束事などの重要な情報が記載されています。買主と売買契約を結ぶ際に役立つでしょう。

さらに「固定資産税納税通知書」や「固定資産評価証明書」には、その年に払う固定資産税や都市計画税の情報が記載されています。売却後に固定資産税の精算をする際に必要となります。

名義の確認

土地を複数人の名義で登記している場合は、売却前に誰が名義人なのかを把握する必要があります。なぜなら、土地売却にはすべての名義人の同意が必要だからです。相続や贈与の際に土地名義が変更されている可能性もありますので、早めに確認しておきましょう。

雑草やゴミの除去

土地の売却査定では、土地の状態の良し悪しも影響します。雑草が生い茂っていたり、ゴミが散乱しているようでは査定額に悪い影響を与えかねません。

買主が視察にきた時の印象も悪くなり、最悪の場合、取引を白紙にされる可能性もあります。できる限り土地の清掃をおこない、状態を整えて査定額をアップさせましょう。

宅地以外の土地の売却査定をする際の注意点

宅地以外の土地、つまり農地や貸地、古家付き土地、市街化調整区域などを売却する際は、少し注意が必要です。そこでこちらでは、それらの土地ごとに査定の注意点を紹介します。

農地

農地の売却査定では、土地の用途や地域の制約が大きな影響を与えます。農地は建物を建てたり事業を展開したりしにくく、農業にしか利用できない場合が多いです。そのため、同じ広さの宅地と比べるとかなり低い査定額がつく可能性があります。

貸地

貸地とは第三者に貸している土地のことです。貸地を査定する場合は、借地期間、賃料などが査定額に影響を及ぼします。借地権者との契約内容を確認し、残りの契約期間や更新条件を考慮して査定をしましょう。また、借地契約の内容によっては売却が制限される場合もあるので、まずは契約書の内容を確認してみてください。

古家付き土地

築年数が40年を超えるような木造家屋を「古家」と言います。古家付き土地を売却する主な選択肢は、そのまま売る方法と、古家を解体して売る方法の2つです。解体して更地にした方が売れやすいのは確かですが、解体費用がかかります。

さらに「住宅用地の特例」が適用されなくなるので、固定資産税や都市計画税の負担が大幅に上がります。古家付き土地を売る場合は、解体した方がいいかどうか、不動産業者としっかり話し合いましょう。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、簡単に言うと都市化を抑制している地域です。原則として、新たに住宅や商業施設を建てることが認められておらず、建設するには行政の許可が必要となります。このように、買い手からすればかなり活用しにくい土地ですので、査定額には悪い影響を与える可能性が高いでしょう。

査定前に土地の価値を向上させる方法

土地売却で少しでも高く売るためには、査定前に土地の価値を向上させておくことが重要です。そこでこちらでは、土地の価値を上げる方法を3つ紹介します。

建物や施設の整備

土地に建物が建っている場合は、修繕やリフォーム、設備の改善をおこなうことで、土地の価値が高まる可能性があります。マンションや商業施設などを使う人がどれだけいて、どれほどの収益が発生するかを伝えられれば、自ずと査定額は上がるでしょう。

ただし、修繕やリフォームには相応のコストがかかるので、それに見合う査定額となるかどうかは、慎重に吟味する必要があります。

街づくりや景観づくりの参加

土地が属するエリアの街づくりや景観づくりに協力してみましょう。地域のコミュニティ活動に参加したり、公共スペースの整備に協力したりすることで、土地の魅力が高まり、需要が増える可能性があります。

土地の活用方法の検討

土地の活用方法を見直すことで、査定額を向上させられる可能性があります。例えば、住宅用地としての活用から商業用地や事業用地への転用をすることで、需要が高まって査定額が上がる可能性があります。土地の立地条件を踏まえ、周辺のニーズをリサーチして、最適な活用方法を見つけ出しましょう。

土地の売却査定に関してよくある質問

土地の売却査定については、さまざまな疑問や不安が生じるものです。ここでは、よくある質問とその回答について解説します。

土地の正確な面積がわからないと、査定はできないですか？

より正確な土地の価値を把握する上で、事前に面積を調べておくことは確かに重要です。ただし、必ずしも正確な面積がわかっていないと査定ができないわけではありません。査定には大きく「簡易査定」と「訪問査定」とがあり、簡易査定は概算の面積さえわかっていれば問題なく実施できます。

ただし、訪問査定の場合は正確な面積がわかっている必要があるため、面積の情報が載っている書類を探しておく必要があります。そういった書類がない場合は、測量をおこなう必要があるでしょう。

隣地との境界がわからないと、査定はできないですか？

隣地との境界線も面積の場合と同様に、査定で必ず必要な情報ではありません。境界線が明確でなくとも、簡易査定をおこなうことは可能です。

ただし、隣地との境界が不明確な場合は、査定に影響を及ぼす可能性があります。土地の所有権や面積は隣地との境界によって変わることがありますので、境界を確認することが重要です。隣地との境界がわからない場合は、測量業者や行政機関に依頼して境界確定を行うことが推奨されます。

相続した土地を売却する場合、注意点はありますか？

相続した土地を売却する場合に注意したいことは大きく3つです。まずは、相続関連の手続きがきちんと完了しているかを確認する必要があります。

例えば、相続が発生した翌日から10ヶ月以内に、相続税の申告や納税をおこなっているかです。税務署や税理士と連携して、しっかり確認しましょう。次に注意したいのは、相続した土地が共有名義の場合です。共有名義の土地を売るためには、共有者全員の承諾が必要になります。

1人でも売却に反対する人がいれば売却はできないため、共有名義の土地売却はよく難航しがちです。3つ目の注意点は、一般的に土地の相続税評価額と売却価格には差があることです。

相続税評価額はいわゆる路線価によって算出されるものであり、市場や周辺地域の影響を受けやすい売却価格とは差があるのが通常です。「相続税評価額と同じくらいの金額で売れるだろう」と思っていると、想定外に売却価格が安くなることがあります。

共有名義で土地を所有している場合、どう売却するのが望ましいですか？

共有名義で土地を所有している場合は、共有者全員の同意が必要です。共有者が一致して売却に同意すれば、売却が可能です。ただし、共有者間で意見の相違がある場合は売却が難航する可能性があります。難航しそうな場合は、時間がかかることを想定して早めに話し合いを開始することをオススメします。

土地に古家があるのですが、更地にしないと売れないですか？

土地に古家がある場合でも、売却は可能です。ただし、古家の状態次第では更地にした方が査定額が高くなることもあります。あるいは、古家の状態が良好である場合、古家をリノベーションして売却することも検討できます。かかるコストと売れそうな金額を天秤にかけて、ベストな選択をしましょう。

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