・土地を相続する予定なのですが、維持費ってどれくらいかかる？
・土地の維持費は具体的にどのようなものがある？
・土地の維持費を減らす方法ってある？
今回の記事ではこのような疑問に回答します。土地を相続する予定がある方は参考にして下さい。
土地の維持費一覧
こちらでは、土地の維持費には具体的にどのようなものがあるのかを解説します。
税金
まず土地を所有する上で避けられない維持費の1つが「税金」です。土地を所有しているだけで、毎年「固定資産税」と「都市計画税」の支払いが発生します。以下、それぞれ詳しく解説します。
・固定資産税
土地や家屋などの固定資産に対して毎年課せられる地方税の一種です。納税額は以下の式で算出されます。
固定資産税 ＝ 課税標準額 × 標準税率（1.4％）
課税標準額とは、固定資産税額を算出する際のもとになる金額のことです。土地の場合、固定資産税評価額の70％程度が目安と言われています。
土地の固定資産税評価額を調べる場合は、納税通知書や各自治体の『固定資産課税台帳』、
ウェブサイトの『全国地価マップ』（※1）を活用して下さい。
・都市計画税
都市計画税とは、土地や家屋などを所有している者に課される市町村税です。都市計画事業や土地区画事業に充当することを目的としています。
ただし、都市計画税を課すことができるのは、原則として「市街化区域」にある土地や家屋だけであり、「都市計画区域外」に該当する土地には課税されません。なお、納税額は以下の式で算出されます。
都市計画税 ＝ 課税標準額 × 0.3％ ※市区町村によって異なる場合あり
毎年4月〜6月頃に各自治体から納税通知書が届くので、規定の手順に従ってこれら2つの税金を支払う必要があります。
管理費用
税金の他に発生する維持費が「管理費用」です。各管理費用の詳細と費用相場を紹介するので、参考にして下さい。
・草刈り
土地を放置し続けていると雑草が生えてくるため、定期的な草刈りが必要です。自分でおこなうのは大変なので、造園会社などに依頼するのが一般的です。
雑草の量や土地の広さによって費用は異なりますが、100坪程度の土地であれば数万円程度で依頼できるでしょう。ただし、管理会社に土地の管理を委託している場合は、それ以上の金額になる可能性があります。
・光熱費
水道や電気が通っている場合は基本料金を支払う必要があるため、たとえ土地や家屋を使用していなくても料金がかかります。年間にして1万円〜2万円はかかると思っておくといいでしょう。
防犯用の外灯や散水を利用しない場合は、解約しておくと維持費の節約になります。
・保険料
建物が建っている場合は火災保険に加入するのが一般的であるため、保険料も発生します。
もし加入していない場合は、これを機に加入することをオススメします。なぜなら、仮に近隣からのもらい火で建物に損害が生じたとしても、火元に大きな過失がない以上は損害賠償を請求できないことが、失火責任法で決められているからです。
なお、保険料は立地や建物の構造によって異なります。例えば、東京にある延べ床面積が100㎡の鉄骨造住宅の場合、5年の保険に加入するのに最低1万7000円程度の保険料がかかります（※2）。
土地の維持費を計算する方法
こちらでは土地の維持費を計算する方法を、「税金」と「管理費用」に分けて解説します。
＜前提条件＞
- 更地
- 200平米
- 土地の固定資産税評価額は10万円/平米
- 課税法標準額は固定資産税評価額の70％
【税金の計算】
- 固定資産税の計算
固定資産税評価額 ＝ 固定資産税路線価 × 土地の面積
＝ 10万円／平米 × 200平米
＝ 2000万円
続いて、課税標準額を求めます。
課税標準額 ＝ 固定資産税評価額 × 70％
＝ 2000万円 × 70％
＝ 1400万円
課税標準額が1400万円であるため、
固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4％
＝ 1400万円 × 1.4％
＝ 19万6000円
固定資産税は19万6000円となります。
・都市計画税の計算
都市計画税 ＝ 課税標準額 × 0.3％ であるため、
＝ 1400万円 × 0.3％
＝ 4万2000円
都市計画税は4万2000円となります。
年間の税金＝ 固定資産税 ＋ 都市計画税 であるため、
＝ 19万6000円 ＋ 4万2000円
＝ 23万8000円
年間の税金の合計は23万8000円となります。なお、建物がある場合は、建物にも別途固定資産税と都市計画税がかかります。
【管理費の計算】
草刈りの代行費用（年2回）：5万円
水道代（基本料金のみ・都内）：1170円 × 12ヶ月 = 1万4040円
電気代（基本料金のみ・40A）：1144円 × 12ヶ月 = 1万3728円
建物の火災保険料：1万7000円
＝ 5万円 + 1万4040円 + 1万3728円 + 1万7000円
＝ 9万4768円
年間の管理費は9万4768円となります。なお、土地や建物の管理を管理会社に依頼する場合、年間で別途10万円前後の費用がかかります。
整理すると、10万円/平米の200平米の更地にかかる維持費は、税金が年間23万8000円、管理費用が年間9万4768円、計33万2768円となります。
土地の維持費を計算する際にチェックしたいポイント
こちらでは、土地の維持費を計算する際にチェックしておきたいポイントを3つ紹介します。
何の区域に指定されているか
土地は都市計画法によって大きく2つの区域に分けられます。
1つは「市街化区域」で、積極的な市街化の促進を目的とする区域です。主に住宅や商業施設が密集しています。もう1つは「市街化調整区域」で、市街化の抑制を目的とする区域です。原則として建物を建てることが許可されていません。
2つのうち比較的負担が小さくなりやすいのが、「市街化調整区域」です。建築に関する制限が多いため、固定資産税評価額が低くなる傾向があり、それにともなって固定資産税も低くなります。
都心部の土地か地方の土地か
所有している土地が都心部にあるか、地方にあるかによって固定資産税や都市計画税の負担が異なります。なぜなら、都心部の土地のほうが固定資産税評価額が高い傾向があるからです。評価額が高ければ、固定資産税や都市計画税も高くなります。
例えば、島根県の2022年の固定資産税評価額は坪単価5.9万円／坪であるのに対し、同年の神奈川県の固定資産税評価額は坪単価44.8万円／坪です。
このように、所有する土地が都心部にあるか地方にあるかによって、固定資産税評価額に7倍以上の差があることもあります。
建物があるか否か
土地の維持費を計算する上で、固定資産税や都市計画税の負担度合いを大きく左右するのが「建物の有無」です。
なぜなら、建物が建っている場合は『小規模宅地の特例』によって、それらの税負担が大幅に軽減されるからです。具体的には以下のように軽減されます。
・固定資産税
| 対象となる面積 | 軽減内容 |
| 200㎡以下の部分 | 課税標準の6分の1に軽減 |
| 200㎡を超える部分 | 課税標準の3分の1に軽減 |
・都市計画税
| 対象となる面積 | 軽減内容 |
| 200㎡以下の部分 | 課税標準の3分の1に軽減 |
| 200㎡を超える部分 | 課税標準の3分の2に軽減 |
このように、建物の有無によって維持費は大きく変わります。これから土地を取得する方は、建物の有無や敷地面積を注意してみるようにしましょう。
土地の維持費を軽減するには
最後に、土地の維持費を軽減する方法を2つ紹介します。
建物を解体しない
先述のように、建物がある土地と更地とでは、固定資産税や都市計画税の負担が大きく変わります。そのため、すでに建物があるのであれば、解体しないことで維持費の負担増を回避することが可能です。
以下、固定資産税のみに焦点を当てて、解体した場合と解体しなかった場合で比較しました。参考にして下さい。
＜前提条件＞
- 土地の敷地面積が200平米
- 戸建住宅の面積が100平米
- 土地の固定資産税評価額：10万円/平米
- 課税法標準額は固定資産税評価額の70％
【建物を解体した場合の固定資産税】
固定資産税評価額 ＝ 固定資産税路線価 × 土地の面積 であるため、
＝ 10万円／平米 × 200平米
＝ 2000万円
課税標準額 ＝ 2000万円 × 70％ ＝1400万円
固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4％ なので、
1400万円 × 1.4％ ＝ 19万6000円
建物を解体した場合の固定資産税は19万6000円となります。
【建物を解体せず残した場合の固定資産税】※建物の固定資産税は省略しています
固定資産税評価額＝固定資産税路線価 × 土地の面積 であるため、
＝10万円/平米 × 200平米
＝2000万円
100㎡＜200㎡であるため、土地全体の固定資産評価額は6分の1となり、土地の課税標準額は2000万円×6分の1＝333万円となります。
固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4％ なので、
333万円 × 1.4％ ＝ 4万6620円
建物を解体せず残した場合の固定資産税額は4万6620円となります。
整理すると、
- 建物を解体した場合の固定資産税は19万6000円
- 建物を解体せず残した場合の固定資産税は4万6620円
となり、建物の有無によって固定資産税の負担が大きく違うことがわかります。
土地活用をする
土地活用をして利益を出すことで、維持費の負担を軽減することもできます。活用によって継続的な収益を獲得できれば、維持費を補填するだけでなく、利益を手元に残すことも可能です。
活用方法は、
- アパート・マンション経営
- 商業施設経営
- 駐車場経営
- 土地貸しなど
土地の特性によって様々なものがあります。活用方法に関する詳しい情報は、ぜひこちらの記事を参照して下さい。
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