ファミレス跡地を貸したい地主の方向けに、知っておいて欲しい予備知識3選を紹介します。
ファミレス跡地を貸したいなら知っておきたい予備知識3選
ファミレス跡地を貸し出す際に知っておいて欲しい予備知識は以下の3つです。
- 借地権の種類
- 地代の決め方
- 契約書作成の際の注意点
以上の順番に解説します。
借地権の種類
借地権とは、第三者から土地を借りて地代を支払い、その土地に建物を建てる権利のことを言います。借地権の種類は2つあり、1つは「普通借地権」です。
普通借地権は、基本的に一度契約すると貸主の意向で解約することができない不利な契約のため、現在では普通借地権の契約をする地主はほとんどいません。
一方で、「定期借地権」はあらかじめ契約期間を決められる契約で、事業用定期借地権・一般借地権・建物譲渡特約付借地権の3種類があります。
なお、ファミレス跡地を企業向けに貸し出す場合は、「事業用定期借地」の契約を交わすのが一般的です。事業用定期借地であれば10年〜50年未満で貸すことができ、契約期間の更新や延長はありません。
さらに、期間満了後は更地の状態で土地を変更してもらえます。その他、一般借地権や建物譲渡特約付借地権については、国土交通省のサイトの解説を参考にしてください（※1）。
地代の決め方
通常、地代には用途ごとに相場が存在するため、そこから大きく乖離することはありません。大まかにですが、住宅用に土地を借りる場合は土地価格の2〜3％、事業用の場合は土地価格の4〜5％が、年間の地代の相場となります。
上記を基準にするとファミレス跡地は土地価格の4〜5％が年間の地代の相場となりますが、そこから上振れることもあります。なぜなら、ファミレス跡地のような事業用地は、活用方法次第で大きな利益を生む可能性を秘めているからです。
たとえば、商業施設やオフィスビルの近くでは、土地価格が高くなるのが一般的です。土地が繁華街や主要な交差点に位置している場合、その価値はさらに高まるでしょう。また、新しいビジネスモデルやコンセプトを持ったテナントが入居することで、その地域全体の価値が向上する可能性も考えられます。
さらに、借り手となる企業がその土地で何の事業をおこなうかによっても、地代は変わります。実際、似たような立地で、似たような広さの土地だとしても、ネイルサロンを個人で経営するのと大手企業がコンビニを経営するのとでは、売上規模が大きく変わるのです。ちなみにこちらの2つを比較した場合、一般的にはコンビニの方が売上規模が大きいため、必然的に地代も高く設定できます。
このように、地代には相場があるものの、土地のポテンシャルや事業内容次第ではより高い地代を設定できる可能性があるので、地代の金額設定はくれぐれも慎重におこないましょう。
契約書作成の際の注意点
ファミレス跡地を貸すための事業用定期借地の契約書を作成する際は、いくつかの注意点があります。万が一賃貸人側に不利な契約を結んでしまうと、何十年も損をし続ける可能性があるので、以下の5つの注意点をしっかり押さえておきましょう。
⑴契約期間を確認
事業用定期借地の契約期間は最低10年です。10年未満だと事業用定期借地とみなされないので注意が必要です。
⑵建物内に居住スペースがないか
契約期間と同様に確認が必要なのが、建物内に居住部分がないかどうかです。事業用定期借地は事業用に借りることが最低条件であるため、建物の中に居住スペースがあると事業用定期借地としてみなされません。
たとえば、老人ホームは居住スペースを含むので、賃借人が老人ホームを建てたいのであれば、そもそも事業用定期借地の契約は成立しないのです。事務所兼住居や社宅だとしても同様に不成立となるので、注意しましょう。
⑶賃貸人側に不利な条項がないか
借地契約を結ぶ際、あとあと借り主から地代の減額請求をされないように、「地代の増減はおこなわない」などの条項を記載をすることがあります。
しかし、借地借家法において、賃借人の賃料減額請求権はなくすことができないと定められています。そのため、契約書に「地代の増減はおこなわない」と記載したとしても、賃借人の賃料減額請求権は有効なままです。
ここで注意したいのが、賃借人の賃料減額請求権は削除できないのと同時に、賃貸人の賃料増額請求権の削除は認められている点です。つまり、契約書に「地代の増減はおこなわない」と記載した場合、賃借人の賃料減額請求権だけが残り、賃貸人の賃料増額請求権だけが排除されてしまうのです。
このように、借家借家法はそもそも賃借人に有利な傾向があることを押さえておく必要があります。契約書をチェックする際は自分に不利な条項がないかを入念に確認しましょう。
⑷公正証書で契約されているか
借地借家法により、事業用定期借地権の契約書は公正証書で作成されなければならず、それ以外の契約書だと滋養用定期借地権の効力を持ちません。なお、公正証書とは公証役場の公証人によって作成された証書のことで、個人が作成することはできないので注意が必要です。
⑸存続期間の延長がなく、建物買取請求権が無いか
30年以上の長期契約をする場合、「建物買取請求権が無いこと」と「存続期間の延長がないこと」が契約書に明記されているかに確認しましょう。こちらの2点は、普通借地権との違いを明確化するために必要な記載内容となります。
幹線道路沿いでないファミレス跡地は借りてもらえる？
ファミレス跡地は幹線道路沿いにあることが多いですが、中にはそうではない土地もあるでしょう。「幹線道路沿いでないファミレス跡地は、借り手がいないのでは？」と不安に思う方もいるかもしれません。
確かに、ファミレスは交通量が多い幹線道路沿いのような環境が向いています。しかし、仮に幹線道路沿いでなかったとしても、ファミレス跡地は借り手が現れる可能性が高いです。
なぜなら、ファミレス跡地ではファミレス以外にも駐車場やスーパーなど、他の用途での活用が期待できるからです。幹線道路沿いではないファミレス跡地だとしても、土地貸しを簡単に諦める必要はないでしょう。
ファミレス跡地を貸すメリットとデメリット
こちらではファミレス跡地を貸すメリットとデメリットを紹介します。跡地ならではのデメリットもあるので、しっかり押さえておきましょう。
メリット
事業用定期借地の契約がしやすいのが大きなメリットと言えます。元々ファミレスがあったということは、商業用に向いている土地のはずです。ですので、活用の用途は他にもたくさんあるでしょう。
また、事業用定期借地であれば、自分で建物を建てる必要がないので、金銭的な負担も不要です。一度契約を結べば最低でも10年以上、長期に渡って地代を稼ぎ続けられる可能性があります。
デメリット
事業用定期借地はメリットばかりではありません。賃借人が地代を払えるのは、その土地でおこなう事業が成功しているからです。経営が傾けば、支払いを滞納されたり、地代の減額請求をされたりするリスクがあります。最悪の場合、契約期間中の解約または倒産という可能性もゼロではないのです。
また、ファミレス跡地は過去にファミレスの経営が上手くいかなかったことを意味しています。そのため、「飲食店を経営しても失敗する可能性が高い」とネガティブなイメージを持たれて、飲食関連の借り手が現れない可能性があるでしょう。
ファミレス跡地を貸す3つの方法
こちらでは、ファミレス跡地を貸す3つの方法を紹介します。
建て貸し
建て貸しとは、地主自ら建物を建てて、土地と建物をセットで貸す方法です。建物の建設コストが浮くため借り手が見つかりやすく、賃料も高く設定しやすい特徴があります。土地も建物も地主名義であるため、賃料以外のさまざまな条件交渉も優位に進めやすいでしょう。
リースバック方式
リースバック方式とは、土地を借りたい企業が建設協力金を地主に差し出し、地主がその資金で建てた建物を企業に貸し出す方法です（協力金は低金利または無利子であることが一般的です）。借り手である企業は、毎月地主に地代や建物の賃料を支払います。一方で地主側は、その賃料収入から返済分を差し引き、残りを利益として受け取れます。
メリットは自己資金や融資を使わずに建物を建てられること、契約期間中に企業側の都合で解約となった場合、建設協力金は企業側に返さなくて良いことです。
デメリットとしては、建物の所有権は地主にあるため固定資産税の支払いが生じること、契約終了後も建物が残り続けることなどが挙げられるでしょう。
事業用定期借地
事業用定期借地は、10年以上50年未満の間、企業に対して土地を貸す方法です。建物を建設する際は借り手である企業が費用を負担するため、地主側に大きな初期コストがかかることは基本的にありません。
また、普通借地権のように契約期間が更新されることもないため、貸した土地は必ず戻ってきます。借り手である企業は期間満了時までに建物を撤去して更地の状態で返還する義務があるため、解体費用が不要であるのも利点です。
ファミレス跡地の売り時の見極めポイント
「ファミレス跡地を売りたい」と思っていても、必ず借り手が見つかるとは限りません。借り手がいない状態で土地を所有し続けていれば、固定資産税や管理コストがかかる一方でしょう。そこで、最後にファミレス跡地の売り時を見極めるポイントを2つ紹介します。
資金不足である
元々ファミレスを運営できていた土地であれば、立地は悪くなく、住宅や店舗を建てても需要がある可能性は高いでしょう。そのため、跡地を売りに出せばそれなりの金額で売れる可能性があります。資金不足で現金を必要としている場合は、売り時と言えるでしょう。
バランスシートを調整したい
バランスシートとは賃借対照表のことです。土地を売って資産を減らし、売却益を負債の返済に充てれば、資産と負債のバランスを調整できます。このように、総資本利益率の改善や資産保有リスクの回避をしたい方は、売り時と言えます。
ファミレス跡地を売るなら近畿住宅流通へ
ファミレス跡地は広くて立地も良いので、好条件で売れる可能性が高いです。そこで、少しでも手残りを増やしたい場合は、不動産仲介業者を経由せず、直接弊社のような買取業者に売却することをオススメします。
買取業者への売却であれば仲介手数料が発生しない分、手元に残る金額を最大化できる可能性があります。その点、弊社は全国で100件以上の土地買取をおこなってきた買取のプロです。ファミレス跡地の売却でお困りでしたら、お気軽に近畿住宅流通までお問い合わせください。