土地を所有する方の中には、「所有している土地の値段を知りたいけど、どう調べればいいのかわからない」などの悩みを持つ方が多くいます。土地の値段は面積や立地、周辺環境や経済情勢などのさまざまな要素によって変わるので、正しい調べ方を知らないと、安売りして失敗する可能性があるでしょう。
そこでこちらの記事では、土地の値段の調べ方や注意点、土地の値段に影響を与える要素などを紹介します。土地売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
土地の値段の調べ方の前に知っておきたい4つの分類
土地の値段には大きく4つの種類があります。
- 公示地価
- 相続税路線価
- 固定資産税評価額
- 実勢価格
以上の順番で紹介します。
公示地価
国土交通省が毎年3月下旬に発表する土地の価格を「公示地価」と言います。土地の取引が適正におこなわれることを目的とし、土地の売買や公共事業の取引価格の指標となっています。
たとえば、ニュースで「銀座の〜地価が日本一高い」などと報道されているのは、公示地価を指標としたものです。主要な情報をまとめたものが以下となります。
| 調査主体 | 国土交通省 |
| 調査地点数 | 約2万6000 |
| 調査時点 | 1月1日 |
| 特徴 | 土地取引の時価評価などに活用 |
ただし、公示地価はあくまでも時価評価や金融機関の担保評価の指標でしかありません。実際に売買取引をする際の価格とは乖離があることがほとんどですので注意しましょう。
なお、公示地価は国土交通省が運営するサイト「標準地・基準地検索システム」で確認できます（※1）。
相続税路線価
相続税や贈与税を計算する際に指標となるのが「相続税路線価」で、国税庁が毎年7月初旬に「財産評価基準書」で発表しています。
対象となるのは「主要な道路に面した土地」であるため、土地によってはそもそも価格がつかないこともあるので注意が必要です。なお、こちらは土地の売買で指標にすることはほとんどなく、あくまで相続税や贈与税の計算の際に用いられます。主要な情報をまとめたものが以下となります。
| 調査主体 | 国税庁 |
| 調査地点数 | 約33万6000 |
| 調査時点 | 1月1日 |
| 特徴 | 相続税や贈与税の算定基準となる |
一般的には、公示地価の80％にあたる金額が相続税路線価の金額です。
なお、正確な相続税路線価は国税庁が運営する「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます（※2）。
固定資産税評価額
3年に1度、4月〜6月に各市区町村が発表する土地の価格を「固定資産税評価額」と言います。
土地の固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税を算出する際に用いられるものです。主要な情報をまとめたものが以下となります。
| 調査主体 | 各市区町村 |
| 調査地点数 | 自治体により異なる |
| 調査時点 | 1月1日 |
| 特徴 | 各種不動産関連の税金の算出に利用 |
ただし、需要が高いエリアはこちらの方法で適正な価格を算出できないケースもあるので注意が必要です。
実勢価格
土地売買で実際に取引された価格を「実勢価格」と言います。
実勢価格は国土交通省が運営する「土地総合情報システム」というサイトで確認可能です（※3）。主要な情報をまとめたものが以下となります。
| 調査主体 | 国土交通省 |
| 調査地点数 | 記録やアンケートの回答数による |
| 調査時点 | 取引の時期による |
| 特徴 | 実態に近いデータである |
なお、実勢価格は取引の記録やアンケート調査に基づいて発表されています。そのため、公示地価とは異なる場合があるので注意が必要です。
4つの土地の値段の一覧表
4つの土地の値段を一覧にしたものが以下となります。
| 公示地価 | 相続税路線価 | 固定資産税評価額 | 実勢価格 | |
| 調査主体 | 国土交通省 | 国税庁 | 各市区町村 | 国土交通省 |
| 調査地点数 | 約2万6000 | 約33万6000 | 自治体により異なる | 記録やアンケートの回答数による |
| 調査時点 | 1月1日 | 1月1日 | 1月1日 | 取引の時期による |
| 特徴 | 土地取引の時価評価などに活用 | 相続税や贈与税の算定基準となる | 各種不動産関連の税金の算出に利用 | 実態に近いデータである |
土地の値段の調べ方6選
土地の値段を調べるのは難しいと思われがちですが、そこまで複雑な計算は必要ありません。
前章で説明した4つの土地の値段を基準に算出することもできますし、
国土交通省のサイトを使って過去の取引事例から算出したり、不動産業者の査定サービスを活用したり、さまざまな方法があります。
インターネット上の情報だけで完結する方法がほとんどですので、ぜひ試してみてください。
公示地価から調べる
公示地価は、土地の売買を検討していて、該当エリアの相場を知りたい方にオススメの調べ方です。
国土交通省が運営するサイト「土地総合情報システム」を利用して調べます。具体的な手順は以下の通りです。
⑴土地総合情報システムのサイトを開く
⑵地価公示・都道府県地価調査を選択
⑶任意の都道府県を選択
⑷任意の市区町村を選択
⑸調査年や用途区分などの検索条件を指定し「検索」を選択
⑹該当の土地を選び「詳細を開く」を選択
以上のステップで、任意の土地の公示地価を知ることが可能です。
公示地価は実勢価格の9割程度になっていることが一般的ですので、以下の計算式で土地の値段を算出可能です。
土地の値段 ＝ 公示地価 × 土地面積 × 1.1〜1.2
公示地価が1㎡あたり5万円で土地面積が100㎡であれば、5万円 × 100㎡ × 1.1〜1.2 と計算できるので、土地の値段は550万円〜600万円となります。
相続税路線価から調べる
相続税路線価は、本来相続税や贈与税の金額を算出する際に使われるものですが、土地の値段を調べる際に応用することも可能です。具体的な手順は以下の通りです。
⑴全国地価マップのサイトを開く
⑵「相続税路線価等」をクリック
⑶利用上の留意事項に同意する
⑷任意の都道府県を選ぶ
⑸任意の市区町村を選ぶ
⑹地図上で道路の価格を確認する
地図上では、道路の価格が「50C」のような書き方がされています。
路線価は1㎡あたりの価格が1000円単位で表示されているので、50Cの場合は1㎡あたり5万円という意味です。
なお、数字の後ろにあるアルファベットは借地権の割合を表しています。アルファベットごとの割合は以下の通りです。
| A | B | C | D | E | F | G |
| 90％ | 80％ | 70％ | 60% | 50％ | 40％ | 30% |
つまり、「50C」と書かれている場合は、「1㎡あたり5万円」で「借地権割合が70％」と読み取れます。
一般的に相続税路線価は、公示地価の8割程度になるように定められているので、以下の計算式で土地の値段を算出可能です。
土地の値段＝ 相続税路線価 × 土地面積 ÷ 0.8 × 1.1
仮に「50C」と表示された土地の面積が100㎡であれば、5万円 × 100㎡ ÷ 0.8 × 1.1 ＝ 687万5000円 が土地の値段となります。
固定資産税評価額から調べる
所有している土地の固定資産税をきちんと払っていれば、固定資産税評価額から土地の値段の目安を調べることが可能です。
ただし、固定資産税評価額は他の3つの価格と違い、3年に1度しか発表されていません。土地の価値は3年で大きく変動することもあるので、あくまでも目安として知っておきましょう。具体的には以下の手順で調べることが可能です。
⑴固定資産税納税通知書を用意する
通知書がない場合は課税明細書でも問題ありません。手元にどちらの書類もない場合は、役場や都税事務所で固定資産評価証明を発行してもらいましょう。
⑵固定資産税評価額を確認する
以下の資料の青で囲んだ部分が、固定資産税評価額です。
また、役場や都税事務所で発行してもらえる固定資産評価証明のサンプルが以下となります。
固定資産税評価額は、公示地価の7割程度になるように定められているので、以下の計算式で土地の値段を調べることが可能です。
土地の値段 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1
仮に固定資産税評価額が500万円であれば、500万円 ÷ 0.7 × 1.1 ＝ 約785万円が土地の値段の目安となります。
実勢価格を調べる
実勢価格は、国土交通省が運営するサイト「土地総合情報システム」で知ることができます。具体的な手順は以下の通りです（※4）。
⑴「土地総合情報システム」を開く
⑵任意の都道府県を選択する
⑶地図上で任意のエリアを選択する
⑷「詳細表示」をクリックする
⑸任意の土地の坪単価を確認する
なお、土地総合情報システムでは土地以外にマンションなどの建物の実勢価格も調べられます。
過去の取引事例から計算する
値段を調べたい土地と類似した土地の情報を、過去の取引事例から見つけ出し、計算する方法もあります。
実際に取引された価格を知れるため、より実態に近い相場を確認できるでしょう。具体的な手順は以下の通りです。
⑴土地総合情報システムを開く
⑵「不動産取引価格情報検索」を選択する
⑶「時期」と「不動産の種類」を選択する
⑷任意の土地があるエリアを選択する
⑸任意の土地と類似した土地の価格を確認する
⑹実勢価格を換算する
実勢価格を換算する際は、参考にする土地の㎡単価を基準にして計算します。
土地の値段 ＝ 参考にする土地の㎡単価 × 任意の土地の面積
ただし、過去の取引事例の中には、何らかの事情で相場と乖離した価格で取引しているものもあります。そのため、1件だけでなく複数の類似した土地の情報をもとに、相場を計算するのが理想的です。
不動産業者のサービスで調べる
不動産業者の査定サービスを活用して、土地の値段の見積もりを出すことが可能です。
具体的には、過去の取引事例や公示地価などを参考に算出する「簡易査定」と、実際に現地を調査して算出する「訪問査定」の2つがあります。特に訪問査定の場合は、土地の個別の状況や市場の動向、経験則も踏まえて査定してくれるので、売主自身が調べるよりも実態に近い相場を知れる可能性があるでしょう。
なお、不動産業者による査定では「査定から3ヶ月以内に売れるであろう金額」を算出するのが一般的です。
ただし、不動産業者が査定で提示する土地の値段は、基本的に仲介料を含めた値段ですので、業者によって差が出ることがあります。そのため、不動産業者のサービスを活用して土地の値段を調べる際は、極力複数の業者を利用することをオススメします。
不動産業者に訪問査定を依頼する手順は以下の通りです。
⑴一括査定サイトをにアクセスする
⑵フォームで求められた情報を入力する
⑶条件に合う不動産業者を選ぶ
⑷不動産業者から連絡が来たら日時を決める
⑸訪問査定を受ける
⑹約1週間後にメールか郵送で結果を受け取る
土地の値段に影響する5つの要素
土地の値段には、立地や面積、周辺環境や交通アクセス、開発可能性、さらには地域の需要と供給バランスなど、さまざまな要素が影響します。
ただ計算方法を押さえるだけでなく、これらの要素を理解することで、土地の価値をより正確に評価できるようになるでしょう。業者からの査定価格を鵜呑みにせず、自分自身で適正価格の根拠を知るためにも、ぜひ以下の内容を参考にしてください。
経済情勢
土地の値段は好景気の時ほど高騰しやすい傾向にありますが、そのためには投資家や企業が安定した環境下で投資をおこなえる必要があります。そういった意味で、現代は国内情勢だけでなく国際情勢も土地の値段に大きな影響を及ぼすため、両方の経済情勢に留意する必要があるのです。
特に都心部などの不動産取引が盛んな地域では、外国の資本も積極的に不動産取引に参入するため、国際情勢の影響を受けやすいです。
そのため、国際情勢が不安定になれば、外国資本が日本市場に流入しなくなり、土地の値段が下落する可能性があるでしょう。直近だとウクライナ情勢による金融市場への影響が大きいため、土地の値段に影響を与える可能性は十分にあります。
国内イベントや再開発
国内で大規模なイベントが開催されると、観光客の増加が見込まれます。
それによって、周辺地域の宿泊施設、飲食店などの需要が高まって、土地の値段が上昇する可能性があるでしょう。直近では2025年に大阪で万博が予定されており、不動産を含む経済への影響が注目されています。
また、大阪に関してはIR（統合型リゾート）誘致への期待もあり、土地の値段が上昇する可能性があります。
さらに、公的な再開発プロジェクトも、土地の値段の上昇に影響を与える要因の1つです。
たとえば、日本では古くなった駅前の繁華街などが増え、治安や経済の悪化が問題視されています。このような地域に都市再開発法を適用し、開発を進めることで新たな人々を呼び込むケースが増えているのです。
再開発エリアは一般的におしゃれな商業施設が立ち並び、利便性も向上するので、ブランドイメージが高まりやすく、土地の値段の上昇につながる可能性は高いでしょう。
立地
土地の値段を大きく左右する要因の1つが「立地」です。駅からの距離や周辺エリアの発展度合いによって、土地の値段は大きく変わることがあります。
たとえば、近くに学校や大型のスーパー、病院がある土地は、アパートやマンションを建てるのに都合がいいので、土地の値段は高くなる可能性があるでしょう。逆に、中心街から離れた場所にあるような利便性の悪い土地は、土地の値段が相場より低くなる可能性があります。
方角
土地の方角が値段に影響を与えることもあります。方角によって、日当たりの良し悪しが変わるためです。
たとえば、土地に面する道路が南側に位置し、日当たりが良好である場合、同様の条件をもつ周辺の土地と比較して、高い値段がつきやすい傾向があります。
逆に、日当たりの悪い北側の道路に面する土地は、低い値段がつきやすいでしょう。
土地の特徴
土地の大きさや形も値段に影響を与えます。まず土地の大きさですが、敷地面積が広いほど値段が高くなるとは限りません。
土地は通常「その地域で適切な広さ」に整備されています。そのため、そのエリア内の他の土地と比較して「大き過ぎる」または「小さ過ぎる」といった場合、値段が低くなる可能性があります。
また、土地の形は一般的に長方形や正方形のような「整形地」の需要が高いです。
そのため、一部が斜めになっていたり、鋭角があるなどの「不整形地」は値段が低くなる傾向があります。仮に長方形の形状であっても、間口が狭い土地または奥まった場所にある旗竿地などの場合、建物の建設が難しいため、値段が低下する可能性があります。
土地の値段を調べるときの注意点
土地の値段に影響する要素について紹介してきました。最後に土地の値段を調べるときの注意点を2つ紹介します。
複数の業者に査定依頼をする
不動産の査定を依頼する際は、できるだけ複数の不動産仲介会社に依頼することが重要です。
なぜなら、業者によって得意なエリアや分野が異なるため、査定価格に差が生じることがあるからです。1社のみに査定を依頼すると、相場の感覚を掴めずに安売りしてしまう可能性があるので注意しましょう。
また、査定結果に納得がいかない場合は、査定結果の根拠や理由を確認することも重要です。複数の業者に根拠や理由を聞くことで、自分の土地の特性を知ることにもつながるでしょう。
買取業者への売却も検討する
土地売却において、一般的な方法は仲介業者に買主を探してもらうものです。仲介手数料が発生するものの、基本的には業者にお任せできるので手間がかかりません。
一方で、仲介業者を介さず、弊社のような土地の買取業者に直接売却する手段もあります。
こちらは仲介が不要なので、仲介手数料を浮かせることができ、売却益を最大化できるのがメリットです。
土地売却のご相談なら近畿住宅流通へ
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