夫の死亡後に家の名義変更をする手続きの流れを解説します。また、名義変更をする上で押さえておきたい基礎知識や、名義変更をしないデメリットも解説するので、参考にしてください。
夫の死亡後に家の名義変更をするのは義務？
夫の死亡後に家の名義変更をするのは義務であり、違反をすれば罰せられる可能性があります。そこでここでは、いつから義務化が始まるのか、名義変更は自分でできるのかについて解説します。
2024年4月1日から相続登記の義務化が開始
亡くなった夫から妻へ、不動産（家）の名義を変更することを「相続登記」と言います。相続登記は2024年4月1日から法的に義務化され、夫の死亡後3年以内に相続登記をおこななければ、最大で10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、この義務化は過去に遡っての相続にも適用されるため、既に発生している相続についても注意が必要です。相続が発生した場合は、速やかに相続登記の手続きをおこないましょう。
家の名義変更は自分でできるのか
亡くなった夫の不動産の名義変更は、妻が自分でおこなうことが可能ですが、必要な書類の取得や法務局での手続きなどが必要です。戸籍謄本の取得や遺産分割協議書の作成など、複雑な作業が伴うため、すべてを1人でおこなうのはハードルが高いでしょう。そのため、司法書士に有償で作業を依頼するのが一般的です。
夫の死亡で家の名義変更をする前に押さえたい基礎知識
続いて、家の名義変更をする上で押さえたい基礎知識として、
- 夫が死亡したときの相続人
- 相続登記にかかる費用
- 必要書類
の3つについて解説します。
夫が死亡したときの相続人
夫が亡くなった際の相続人は、主にその妻と子どもです。法定で定められた相続分において、妻は遺産の半分を、子どもたちは残りの半分を等分で相続します。
たとえば、夫が亡くなり、3人の子ども（長女、長男、次男）がいる場合、妻の相続分は遺産の半分です。各子どもの相続分は残りの半分を3等分したものですので、遺産の6分の1ずつとなります。このように、法定相続人と相続分は法律で明確に定められており、夫の死亡に伴う相続ではこれらのルールに従うことになります。
相続登記にかかる費用
相続登記には、司法書士への報酬と実費が必要です。具体的には、
- 不動産の名義変更申請で約6万円
- 相続関係説明図の作成で1万円
- 故人の出生から死亡までの戸籍謄本の取り寄せに2万円（必要な場合）
- 遺産分割協議書の作成に2万円（必要な場合）
以上が一般的な報酬額となります。
しかし、特定の状況下ではさらに報酬が増えるケースもあります。たとえば、
- 相続人に故人の兄弟や甥姪が含まれる場合
- 複数の相続人が不動産名義を取得する場合
- 二次相続がある場合
- 不動産が複数の市区町村にわたる場合
- 共有私道の存在や調査が必要な場合
などです。
実費としては、法務局に納める登録免許税が主で、これは相続する不動産の固定資産評価額合計の0.4％に相当します。また、登記事項証明書（不動産1筆につき600円）、戸籍謄本類の発行手数料、取り寄せにかかった郵便代、定額小為替の発行手数料なども実費です。
必要書類
夫の死亡後、妻が不動産の名義変更（相続登記）をおこなうには、複数の必要書類を準備し、夫名義の不動産が所在する法務局に提出する必要があります。具体的には以下の書類です。
- 登記申請書：相続登記の申請に必要な正式な書類
- 相続関係説明図：相続人とその関係を明確に示す図
- 亡くなった夫の戸籍謄本：夫の出生から死亡までの全期間をカバーする戸籍謄本
- 亡くなった夫の戸籍の附票・住民票：夫の戸籍の附票と最終の住民票
- 法定相続人の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書：妻と子どもなど、法定相続人の関連書類
- 遺言書・遺産分割協議書：相続人間で遺産分割について合意し、その内容を記載した書類
- 固定資産評価証明書：不動産の価値を証明するための書類
- 権利証：不動産の所有権を示す書類
- 法定相続情報一覧図：法務局で取得できる書類。この書類がある場合、相続関係説明図は不要になることがある
相続登記の際は、基本的にこれらの書類が必要です。
夫の死亡後に家の名義変更をする手続きの流れ
家の名義変更をする手続きの流れは以下の通りです。
登記事項証明書を取得する
まずは登記事項証明書の取得が必要です。この証明書は、不動産の現在の登記状況を示す公的な書類で、名義変更の根拠となります。直接法務局の窓口で申請するか、オンラインで申請するか、郵送で申請するか、3つの方法から選ぶことが可能です。
必要書類を揃える
先述したように、登記申請書や相続関係説明図、遺産分割協議書など、諸々の必要書類を揃えます。詳しくは、不動産を管轄する法務局のホームページを参照してください。
参考：管轄のご案内（法務局）
相続登記申請書を作成する
相続登記申請書は、遺言書の有無や遺産の配分方法によってその記入方法が異なります。具体的には以下の表を参考にしてください。
| 相続の仕方 | 該当する申請書 |
| 遺言書がある | 17）所有権移転登記申請書（相続・公正証書遺言）18）所有権移転登記申請書（相続・自筆証書遺言）22）所有権移転登記申請書（相続人に対する遺贈・単独申請） |
| 法定相続分の通りに分ける | 19）所有権移転登記申請書（相続・法定相続） |
| 法定相続分以外の配分で分ける | 20）所有権移転登記申請書（相続・遺産分割） |
法務局で手続きする
相続登記の申請方法には、
- 直接法務局で手続きする
- オンラインで手続きする
- 郵送で手続きする
以上の3つがあるので、それぞれ紹介します。
直接法務局で手続きする
不動産を管轄する法務局に直接出向き、申請をおこないます。直接法務局で手続きするメリットは、疑問点を窓口で直接相談できることです。しかし、窓口受付は平日に限られているので注意してください。
オンラインで手続きする
オンライン申請には、法務局の登記・供託オンライン申請システムを使います。手数料はインターネットバンキングやATMで納付可能です。
郵送で手続きする
法務局のホームページからダウンロードした申請書に必要事項を記入し、収入印紙を貼付して郵送します。書類に不備があると、修正のやり取りに時間がかかるので注意してください。
夫の死亡後に家の名義変更をしないデメリット
夫の死亡後、家の名義変更をせずに放置しておくと、さまざまな損をする可能性があります。そこでここでは、名義変更をしないデメリットを6つ紹介するので、参考にしてください。
家を売買できなくなる
相続登記をおこなわないと、家を売買できなくなります。通常、不動産の売買は名義人が直接おこなう必要があるため、所有者が亡くなると売買可能な人間が不在となるのです。高齢や障害などで意思表示が難しい場合には「成年後見人制度」による代理人取引が可能ですが、所有者が亡くなった後の取引はこの制度の範囲外となります。
そのため、相続登記が完了していない家は、家族間であっても自由に売買できません。将来的に売却を検討している場合でも、予期せぬ事態に備えて早めに名義変更を済ませておくことをオススメします。
新築を建てられなくなる
相続登記が未完了の状況では、土地に新築住宅を建てることが難しくなります。特に、住宅ローンを利用して新築を計画している場合、融資の際に土地や建設予定の家が担保となるため、名義人の承諾が不可欠です。
しかし、相続登記がおこなわれていない土地は、法的には亡くなった方の名義が維持されており、金融機関からの融資が受けられない可能性があります。これは、担保として設定する土地の法的な所有権が明確でないと、金融機関がそれをリスクとみなすためです。その結果、資金調達が上手くできずに新築住宅を建てられない可能性があります。
家が共有状態となり扱いにくくなる
相続登記がおこなわれていない状態では、不動産を共有する相続人全員が家を共同で所有することになります。このような共有状態では、すべての相続人が売却に同意しない限り、家を売却できません。
一部の相続人が自己の権利分の範囲内で家を売却することは可能ですが、後に他の相続人が家を売却する際は、共有状態を解消するために購入者から家を買い戻さなければなりません。このように、共有状態の家は基本的に扱いが面倒になるので注意が必要です。
権利関係が複雑になる
不動産の登記をおこなわないまま放置すると、時間が経過するにつれて権利関係が複雑化することが予想されます。たとえば、もし兄弟が共同で不動産を相続した場合、次のような展開が考えられるでしょう。長男が亡くなり、その持ち分が配偶者に引き継がれた後、その配偶者も亡くなり、親や子がいない場合、その持ち分は配偶者の兄弟に引き継がれる可能性があります。
このように所有権の関係が次第に複雑になっていくと、権利関係者間で面識がなかったり、遠方に住んでいて容易に会えないなどの理由で、必要な手続きが進まなくなることがあるのです。初期の段階できちんと相続登記をしておけば、このような展開を防げるでしょう。
自分の子どもに迷惑がかかる
相続された不動産を登記せずに放置すると、将来的に子どもたちが負担するコストが大きくなる可能性があります。たとえば、親が相続登記をしないで亡くなった場合、その子どもたちは祖父母と親の2世代分の戸籍謄本を取得する必要があり、それに伴う費用も増えます。
さらに相続人が複数いる場合、権利関係が複雑になるので、司法書士に支払う報酬も高額になる可能性があります。
罰せられる
不動産の相続登記は2024年4月1日から法的に義務化され、原則として相続発生から3年以内に登記申請が必須となります。適切な登記申請をおこなわないと、10万円以下の罰金が科される可能性があります。なお、このルールは過去に取得した不動産にも適用されるため、名義変更をしていない不動産を所有している人は、速やかな登記が必要です。
夫の死亡後の家の名義変更に関してよくある質問
ここでは、夫の死亡後の家の名義変更に関してよくある質問に回答します。
夫が遺言書を残していた場合はどうなりますか？
夫が遺言（公正証書遺言）で「不動産のすべてを妻に相続させる」という旨を記していれば、妻は遺産分割協議書なしで名義を変更できます。
ただし、子どもたちには遺留分（最低限保証された遺産取得分）を受け取る権利があります。遺留分減殺請求の可能性もあるため、夫は遺言を作成する際、遺留分を侵害しない内容にすることが望ましいでしょう。
遺留分減殺請求とは、遺留分を侵害された相続人が、遺贈または贈与を受けた者に対して、それらの返還を請求することです。夫が遺言の内容について事前に相続人全員の同意を得ていれば、遺留分減殺請求のリスクは低くなります。
死亡した夫は家以外にも事業用の土地が複数あるのですが、どうすればいいですか？
まずは故人がどの不動産を所有していたのか調べましょう。固定資産税通知書や権利証を確認し、該当する市区町村の見当を付けます。そして、役場で名寄帳（なよせちょう）の写しを取得し、他にも不動産を所有していないか調べてみてください。最終的にその不動産を所有していたかどうかは、登記事項証明書を法務局で取得すれば確認できます。
事業用地の売却なら近畿住宅流通へご相談ください
「夫が家以外にも事業用の不動産を複数所有している」という話は、決して珍しくありません。すべての不動産を相続すると相続税の負担が大きくなるため、事前に一部の不動産を売却し、現金として相続する人も多いです。
しかし、事業用不動産の売却は一般的な家の売却とは勝手が違います。安く買い叩かれないためにも、事業用不動産の扱いに慣れている専門家や専門業者を頼るのが妥当です。その点、弊社は昭和60年の創業以来、全国で100件以上の土地の買取をおこなってまいりました。事業用地の売却をご検討中でしたら、お気軽に当社までお問合せください。