北海道で土地活用を検討しているが、どんな活用をすればいいか分からず困っている方も多いと思います。土地活用ではその地域に適した活用が成功のポイントです。

北海道は本州とは異なり雪が多く降り積もりやすい地域のため、土地活用には注意が必要です。建物によっては建築費が高額になったり、管理費が高額になったりする場合もあります。

今回は、北海道の都心部や住宅地、幹線道路にあるような広い土地の活用方法などを紹介し、家賃相場や家賃推移をもとに北海道ではどのような土地の活用方法がおすすめなのかを解説します。

北海道でおすすめの土地活用

北海道の人口は約538万人（令和3年時点）で東京都（1,352万人）、神奈川県（913万人）、大阪府（884万人）、愛知県（748万人）、埼玉県（727万人）、千葉県（622万人）、兵庫県（553万人）に続き、第8位です。

全国でも比較的人口が多い都道府県ですが、人口密度は69人／㎢と全国で最も人口密度が低い都道府県です。人口密度が低い北海道ですが、約440万人が市部に集まっており、北海道内の中心部と郊外地では人口割合が大きく異なっています。

北海道で土地活用をする際には、中心部や郊外地などでおすすめの活用方法が異なりますので、それぞれについて説明します。

都心部での土地活用

北海道では札幌市を始め、ニセコ町や函館市、富良野市など多くの観光地がありますが、人口が多く最も栄えているのが札幌市です。札幌市のような中心地では以下のような土地活用がおすすめです。

それぞれの活用方法の特徴について説明します。

オフィスビルや貸店舗

北海道では札幌駅エリアや大通・すすきのエリアなどにオフィスビルや貸店舗の需要があります。令和3年の三幸エステートの調査によれば札幌市の空室率は3.3％と全国主要都市の中でも最も低い水準でした。

札幌市ではIT企業やコールセンターなどに企業が進出しており、コロナ禍においても空室率が他の都市に比べ低くなっていました。

また札幌市は「札幌市コールセンター・バックオフィス等立地促進補助金」をはじめ、コールセンター運営をサポートする体制をとっています。事実、月刊コールセンタージャパン編集部の「コールセンター立地状況調査」では、札幌市は98拠点と全国地方都市の中でトップという結果でした。

テナント兼賃貸住宅

テナント兼賃貸住宅とは、建物の1階部分やにコンビニなどのテナントを誘致し、上層階は居住スペースにして賃貸として貸し出す方法です。

テナント兼賃貸住宅では自宅部分の面積を2分の1以上にすると、一般住宅のように固定資産税の軽減を受けることができます。そのほかにも住宅ローンの控除も受けることができるので、テナントや賃貸住宅の需要があるエリアでおすすめの活用方法です。

上層階をオーナー様の居住スペースにすることにより、住居スペースの確保と収益性が見込めます。

しかし、テナントによっては匂いや騒音トラブルが発生する可能性もあるため、誘致するテナントについては検討する必要があるでしょう。

ホテル経営

北海道と言えば郊外の自然豊かな観光地でのホテル経営などを想像される方が多いですが、札幌市中心部には飲食店やオフィス街があるので、観光客やビジネスマンのホテル利用も一定の需要があります。

ホテル経営には立地条件や土地の広さが求められ、建物の容積率も必要になってくるため開業できるエリアはかなり限られます。

また、建築費や初期費用などで最低でも数億円以上の資金調達が必要になってくるため、難易度は高めです。

年間収益がどれくらいになるのか、ホテルの運営や経営は誰が行うのかなど事前の打ち合わせや確認が重要になってきます。

コインパーキング

コインパーキングや月極駐車場などの活用は建物を建てる土地活用に比べ、節税対策などのメリットは低くなりますが、初期費用を安く抑えたり、建物の修繕費などランニングコストがかからないため、短期的な土地活用におすすめでしょう。

北海道では札幌市などの中心部では電車やバスなどで生活には困りませんが、中心部から離れた地域では車がないと不便な場所も多いです。そのため、郊外から都心部へ車で来る人や観光客がレンタカーを利用する方も多いので、都心部でのコインパーキング経営はおすすめの土地活用の一つです。

住宅地での土地活用

北海道では積雪が多いため、雪かきの必要がないマンションタイプの物件が人気です。一方札幌市などの中心部から離れた場所では車がないと不便な場所も多いため、駅から離れているような場所では駐車スペースを確保するなどの工夫が必要になってくるでしょう。

しかし札幌市以外でも、釧路市や函館市、千歳市などでも賃貸住宅の需要はあるので、住宅地での活用もおすすめです。

狭い土地の有効活用方法

建物を建てるのも困難な北海道の狭い土地では、活用方法は限られてしまいますが、以下のような活用方法もあります。

建物が建てられない土地でも、駐車場や自転車の駐輪場などでも、収益を得ることもできます。

札幌市では住宅地の平均価格が9年間で1.5倍も高騰しており、狭い土地でも売却や活用が可能です。

土地の高騰に伴い、狭い土地でも土地を探している方もいるので、活用が難しくても売却できる場合もあります。

郊外の土地活用

北海道の郊外での土地活用には以下のような活用方法もあります。

北海道での郊外の土地活用方法ロードサイド型店舗トランクルーム太陽光発電ホテル経営有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅など

ある程度の交通量があるような幹線道路に広い土地を所有しているのであれば、テナントやトランクルームなどを誘致して収益化する活用方法もあります。

コンビニエンスストアやドラッグストアなどのテナントは長期間安定した家賃収入を見込むことができます。

事業用定期借地権であれば、工事費などはテナント側負担となることや契約期間満了時には更地で返還されるなど貸出時の負担を少なくして活用できます。

その他にも北海道には自然が多いため郊外地に訪れる観光客なども多いので、土地が広ければ郊外でホテル経営も可能です。

また北海道全体として少子高齢化の影響を受け、高齢者の割合も増えているので、有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅などの高齢者向けの施設も一定の需要があります。

北海道での土地活用は安泰？家賃相場と推移を解説

北海道全体で人口は減少傾向にありますが、今後も土地活用は安泰と言えるのでしょうか。北海道全体での賃貸マンションや貸オフィスの家賃相場や家賃推移を解説します。

北海道の家賃相場

北海道の賃料相場を「賃貸住宅・貸しオフィス・土地貸し」などそれぞれの項目別に見てみましょう。

賃貸マンション

北海道の賃貸マンションの家賃相場（上位5都市）

ワンルーム・1K・1DK/マンションの相場
釧路市	5.81万円
札幌市中央区	4.99万円
千歳市	4.76万円
札幌市西区	4.67万円
札幌市北区	4.47万円

1LDK・2K・2DK/マンションの相場
釧路市	6.83万円
旭川市	6.27万円
札幌市中央区	5.96万円
函館市	5.55万円
札幌市西区	5.55万円

2LDK・3K・3DK/マンションの相場
札幌市中央区	8.83万円
札幌市豊平区	7.12万円
札幌市北区	7.07万円
札幌市厚別区	6.95万円
札幌市西区	6.91万円

3LDK・4K・4DK/マンションの相場
札幌市中央区	13.91万円
札幌市北区	13.16万円
札幌市西区	10.24万円
札幌市豊平区	9.71万円
札幌市白石区	8.81万円

引用：「東京駅の賃貸オフィス賃料相場。全物件仲介手数料無料のofficee」（47株式会社）

札幌市の貸オフィスのマーケット状況ですが、令和2年には「THE PEAK SAPPORO」や「THE PLACE SAPPORO」などが竣工され、賑わいを見せています。

札幌市は他の地方主要都市に比べ、オフィス賃料は比較的抑えられている傾向にあります。また札幌市はスタートアップ企業やベンチャー企業の進出も促進しているので、そういった企業に向けての貸しオフィスに一定の需要がありそうです。

土地貸し

土地貸しの賃料相場は路線価をベースに計算されることが多いです。

しかし、居住用なのか事業用なのかで相場は変わってきます。居住用であれば土地価格の2〜3％程度、事業用であれば土地価格の4〜5％を目処に賃料を計算します。

土地を貸す場合には、近隣の事例や固定資産税などを基に、土地を貸し出して事業として成り立つのかを確認してから行うようにしましょう。

北海道の家賃推移

北海道で賃貸住宅などの土地活用を検討されている方は、北海道での賃料推移も気になるところでしょう。

北海道では人口は減少傾向にありますが、賃料推移は緩やかに上昇していることがわかりました。

引用：「日本最大級の不動産・住宅情報サイト　ライフルホームズ」（株式会社LIFULL）

北海道では札幌市中央区であれば様々な賃貸需要があると説明しましたが、北海道内で最も人口が増加しているのは上川郡東神楽町です。

上川郡東神楽町は旭川空港がある地域で、平成22年から平成27年にかけて人口増加率10.1％を達成しています。北海道内でも子供の割合が最も多い地域で、子育て支援や教育に力を入れている町です。

40年以上に渡り人口が増加しているので、札幌市だけでなく他の地域でもファミリー向けの賃貸住宅など一定の需要が今後もあると言えます。

北海道で土地活用を成功させるには？

北海道では都心部と郊外地での不動産の需要に大きな違いがあることがわかりました。北海道は雪が多く降るためJRの駅などから徒歩で遠い場所などの住宅は人気がなく、退去スピードも早くなりがちです。

そのため賃貸住宅の活用を検討する際には、駅から遠い場所などの活用は慎重に計画する必要があります。

しかし、所有されている土地の最適な活用方法は、ご自身だけで判断するのは難しいでしょう。

土地活用の方法に悩んだ時は、土地活用に詳しい不動産会社やコンサルティング会社などに相談してみましょう。

北海道で高収入を得られる土地活用の方法

北海道で土地活用を成功させるためには、どのようなことに気をつければいいのでしょうか？成功率を高めるためのポイントを3つ紹介しますので、参考にしてみてください。

不動産業者選びが重要

北海道での土地活用には、不動産業者の協力が必要不可欠です。

ハウスメーカーであれば賃貸住宅などの活用は得意ですが、ロードサイド型の店舗の活用などは得意としていません。

また、資産状況によっては節税対策のため借入を行い土地活用をすべきなのか、売却をした方が良いのか個人の状況によって変わってきます。

近畿住宅流通では、大阪府を中心に全国の不動産情報を取り扱っています。自社でも収益不動産の保有や売買も行っておりますので、不動産のことならなんでもご相談ください。

郊外での土地活用なら市街化調整区域がおすすめ

市街化調整区域では原則として建物を建てることは出来ませんが、行政の一定の基準をクリアすれば建物を建てることも可能です。

例えば市街化調整区域でも近隣に住む居住者に公益上必要な施設や店舗であれば、開発許可を得られれば建物を建てることも可能です。

その他にも北海道では高齢者が増えていることもあるため、高齢者向け施設や社会福祉施設なども認可を得れば建てることができます。

市街化調整区域での活用は、各行政によって開発条件などが異なりますので、事前に行政への確認が必要です。

北海道の土地活用の相談なら近畿住宅流通へご相談ください

北海道は国内外問わず観光地として人気の高い都道府県です。北海道全体として人口は減っていますが、賃貸住宅などの賃料は上昇傾向にあるため、札幌市中央区など人気の高いエリアであればある程度の収益が見込めるでしょう。

また、観光地として人気のあるエリアであれば、飲食店やテナントなどに土地や建物を貸し出すことによっても収益を得ることができます。

しかし北海道で土地活用する際には、土地の条件やオーナー様の資産背景などによっても最適な活用方法は異なってくるでしょう。

近畿住宅流通では、オーナー様への土地活用の提案はもちろんのこと、自社でも投資用不動産を保有し、運用しています。

土地貸し、建て貸し、テナント誘致、建築まで幅広く対応していますので、北海道の土地活用でお困りの方は、土地活用や収益不動産に強いトチカツプロを運営する近畿住宅流通にご相談してみてはいかがでしょうか。