沖縄で土地活用をして収入を得るには？成功のポイントを紹介

2024 4/15

今回の記事は、沖縄市で土地活用をしたい方を対象に、沖縄市でオススメの活用方法やエリアごとの賃料相場、成功のポイントなどを解説していきます。

沖縄市に土地を所有している方は、参考にしてみてください。

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沖縄でおすすめの土地活用

沖縄県の面積は日本で4番目に小さいですが、人口密度は約637人/km²で、国内2位となっています。

日本で唯一、高温多湿な亜熱帯気候であることが特徴で、1年を通して非常に過ごしやすい環境です。

そんな沖縄ではどのような土地活用がオススメなのか、

都心部
住宅地
狭い土地
郊外

の4つに分けて解説していきます。

都心部での土地活用

沖縄県は、少なくとも2000年以降は人口が増え続けており、賃貸需要は安定していると言えます。

中でも人口が多いのは、県庁所在地でもある那覇市で、次いで沖縄市やうるま市が栄えています。

このような都心部では、以下のような土地活用がおすすめです。

沖縄の都心部での土地活用方法

オフィスビルや貸店舗
テナント兼賃貸住宅
ホテル経営
コインパーキング

それぞれの活用方法の特徴、メリット、デメリットについて説明します。

・オフィスビルや貸店舗

沖縄での土地活用において、特筆したいポイントは「人口増加」だけではありません。

県民1人当たりの所得が、6年連続で増加している点にも注目です（※1）。

元々の水準が高くないという側面もありますが、着実に経済成長を遂げている1つの証左と言えるでしょう。

調査を担当した沖縄県統計課によれば、インフラ工事や大規模商業施設の工事によって建設業界の景気が上向いたことを、成長要因の1つとしてあげています。

実際、ここ数年は都市計画道路の整備が順調に進んでいたり、2021年には沖縄県で最大規模のオフィス複合施設として、「O2 Okinawa Office」がオープンしたりしています。

また、働き盛りの中年層が多いという人口バランス、アジア圏の貿易の要衝となりえる地理的な利点なども、沖縄の経済成長を促す要因となっているかもしれません。

新型コロナウィルス感染症の影響で観光業が苦境に陥っているとはいえ、オフィスビルや貸し店舗の需要は、今後も高まっていく可能性があります。

オフィスビルや貸店舗を経営するメリットとしては、「賃貸住宅と比べて、高い賃料を設定しやすい」点があります。

那覇市や、那覇市に隣接する浦添市はアクセスも良いので、立地次第では収益性の高い賃貸経営が実現できるでしょう。

デメリットとしては、初期投資の負担が大きいことです。

オフィスビルや店舗は、建物の大きさや構造次第で、建築費がかなり高額になります。

また、1戸の賃料が高い分、空室時の損失が大きいので、敷金を多めに請求するなどして、慎重に資金繰りをおこなう必要があるでしょう。

※1：「県民経済計算の概要」（沖縄県統計課）https://www.pref.okinawa.jp/toukeika/accounts/hyou.html

・テナント兼賃貸住宅

「テナント兼賃貸住宅」という活用方法もあります。

建物の1階部分をテナントとして貸し出し、2階以上の階を賃貸住宅として貸し出すという方法です。

一般的に、賃貸住宅の低層階は、日当たりや景観の悪さ、防犯上の理由で入居者がつきにくい傾向にあります。そのため、上層階と比べて家賃を下げざるをえないのです。

そこで、賃貸住宅として不人気の1階を、テナントとして貸し出すのがこの方法です。

低層階は通行人の目に触れやすく、新規顧客の流入を見込めるので、店舗経営においてはメリットの方が大きいと言えるでしょう。

しかも、「住宅」ではなく「テナント」として貸し出すので、高い賃料を設定しやすくなります。都心で、かつ露出の多い1階部分であれば、相応の賃料を得られるでしょう。

デメリットとしては、飲食店がテナントになった場合、匂いや騒音、マナーの悪い行列客などに対して、住民から苦情がくる可能性があります。

飲食店を誘致する際は、そういったトラブルが起こらないよう、事業内容をしっかり確認したり、利用方法を徹底させたりする必要があるでしょう。

・ホテル経営

続いて紹介するのは、ホテル経営です。

新型コロナウィルス感染症の影響で、海外からの客足が少ない状況下では、小規模なホテルや宿泊施設の撤退は続いていくと思います。

一方で、需要の回復を見越して、続々と新しいホテルが建設されている現状もあります。

例えば、2022年だけでも、「非接触」をコンセプトにした「変なホテル」や、初の沖縄進出を正式に発表した「プリンスホテル」、グアムのホテル開発で好調な株式会社ケン・コーポレーションによる「琉球ホテル＆リゾート」など、複数のホテルが沖縄で開業される予定です。

需要さえ回復すれば、ホテル経営にもまだ可能性は十分に残されていると言えます。

具体的に、ホテル経営をする方法は大きく2つあります。

1つは、建物を建てて、ホテル事業者に貸し出す方法です。

この方法が最も収益性が高くなりやすいですが、巨額な初期投資が必要となります。

立地や部屋数によって見積りは変わりますが、少なくとも数億円の建設費用がかかるでしょう。入念な市場調査や事業計画が欠かせません。

もう1つの方法が、土地のみをホテル事業者に貸し出す方法です。

この方法の場合、建物の建設はホテル事業者がおこなうため、オーナーが大きな金銭的リスクを背負う必要はありません。ホテル経営も事業者がおこなうため、実務的な負担もほぼないと言えます。

建物を貸すより収益性は下がりますが、安定性を重視する方にはオススメです。

いずれにしても、いま沖縄の都心部で土地を持て余している方は、将来を見越して事業計画を進めるのもありでしょう。

・コインパーキング

沖縄の主要な公共交通機関はバスやモノレールです。「ゆいレール」というモノレールを除き、電車が走っていません。

一般的に通学や通勤の移動手段は「自動車」であり、那覇を中心にラッシュアワーの時間帯はよく渋滞が発生します。そのため、徒歩や自転車、バイクで通勤する方も多いようです。

自動車の普及率自体はそこまで高くないですが、駐車の需要は安定していると言えるでしょう。

そういう意味で、都心部での「コインパーキング経営」はオススメの活用方法の1つです。

コインパーキングを始める方法としては、大きく2つあります。

1つは、オーナー自身が専用設備を導入して運営する方法、もう1つは専門業者に土地のみを貸し、土地代を受け取る方法（土地貸し）です。

極力初期費用をかけず、手離れのよい活用をするのなら、土地貸しがオススメです。専用設備の導入やコインパーキング経営も、すべて専門業者がおこなってくれます。

金銭的に大きなリスクを背負えない方や、建物を建てられるほどの敷地面積がないという方は、ぜひコインパーキングを検討してみてください。

住宅地での土地活用

繰り返しになりますが、沖縄県の人口は増加傾向にあるため、住宅地での土地活用にも期待ができるでしょう。

具体的な活用方法としては、以下が考えられます。

沖縄の住宅地での土地活用方法

マンションやアパートなどの賃貸住宅
戸建賃貸
資産買い替え
店舗運営

それぞれの活用方法の特徴、メリット・デメリットについて見てみましょう。

・アパート・マンションなどの賃貸住宅

土地活用の中でも、比較的メジャーな活用の1つが「アパート・マンション経営」です。きちんと需要を満たすことができれば、長期的に安定した収益を得られるでしょう。

また、アパート・マンション経営の副次的なメリットとして、「節税効果」があります。固定資産税や都市計画税、相続税の節税対策として有効です。

沖縄県内でアパート・マンション経営に向いているエリアとしては、那覇市や浦添市、宜野湾市などがあげられます。

とくに那覇市の南部には那覇空港もあり、転勤で沖縄県に移住する人は南部に住むことが多いと言われています。

ただ、那覇市は地価が高いことにくわえ、空港が近くて高層マンションを建てにくいため、那覇市に近い豊見城市・糸満市・浦添市なども人気です。

アパート・マンションの建築を検討している方は、参考にしてみてください。

アパート・マンションを建てる際のポイントは、上記のように該当エリアを事前にリサーチすることです。

土地周辺にはどのような人々が暮らしているのか
単身世帯が多いのか、家族世帯が多いのか
近い将来都市計画で人の行動様式が変わることはないか

等々、市場調査を重ね、事業計画を練りましょう。

また、沖縄県でアパート・マンションを建築する場合、配慮してほしいのが「台風」です。

沖縄県は台風の被害を受けやすいので、構造としては鉄筋コンクリート造が一般的となります。

実際、国土交通省の建築物着工統計によると、2019年の時点で那覇市の全建築物の7割強が鉄筋コンクリート造でした（※2）。

しかし、鉄筋コンクリート造は木造と比べ、建築費が高くなりがちです。

鉄筋コンクリート造で、かつコストを少しでも抑えるのであれば、仕上げ材や設備の仕様において質を下げるなどの工夫が必要です。

具体的には、外壁をタイル貼りではなく塗装仕上げにしたり、床を二重床ではなく直床にしたりなどです。

沖縄県の家賃相場は全体的に低い傾向にあるので、建築費用が高過ぎて利回りが悪くならないよう、設計の時点で様々な工夫が求められるでしょう。

（※2）住宅着工統計（e-Stat）https://www.pref.okinawa.jp/site/doboku/jutaku/kikaku/jutakuchakkoutoukeinomikata.html

・戸建賃貸

沖縄県は、移動手段として車を利用する人が多いため、駐車場が完備されている賃貸住宅であれば、そこまで好立地でなくとも需要があります。

アパート・マンションではなく「戸建」であっても、賃貸の需要は見込めるのです。

戸建賃貸の主なメリットは、「長期間での入居が見込める点」です。

その理由は、ファミリー層の入居が多いことにあります。アパート・マンションに住むファミリー層は、子供が増えて手狭になったタイミングで引っ越すのが一般的です。

その点、戸建は元々室内が広く、部屋数も充実しているため、人数が増えても住み続ける傾向が強いのです。そのため、戸建賃貸は長期的に収益が安定しやすいと言われています。

また、長期的に住み続けてもらえれば、新たに入居者を探す手間やコストも軽減できます。

デメリットとしては、入居者がいない間、賃料収入がゼロになるということです。

入居希望者に対して、初期費用の負担を抑えたり、賃料交渉に応じたりなど、柔軟な対応が求められるでしょう。

・資産の買い替え

思い切って土地を買い替えるのも1つの手です。

土地を売却し、売却益を用いて他の土地を購入したり、市街地のアパート・マンションを買ったりします。

ちなみに、離島や沖縄北部は交通の利便性が悪く、開発も行き届いていないので、地価が下落傾向にあります。土地活用には不向きなことが多いので、買い替えを検討しても良いかもしれません。

なお、事業用の資産の買い替えをおこなう際は、税制の特例措置を受けられる場合があります。詳しくは国税庁のサイトを確認してみてください（※3）。

※3「事業用の資産を買い換えたときの特例」（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3405.htm

・店舗運営

「店舗運営」とは、所有している土地にコンビニやドラッグストアなどのテナントを誘致して、土地代を得るという方法です。

那覇市、そしてうるま市などを含む沖縄中部では、近年ショッピングモールや飲食店が増えており、観光客と住民の両方から人気のエリアと言われています。

そのため、一定数の住民がいる地域では、店舗の需要も見込めるでしょう。

建物はテナント側が建ててくれるので、金銭的な負担を背負う必要はありません。一度契約を交わせば、その後は基本的に実務も発生しないので、手離れの良い活用方法と言えます。

経営に関わることも基本的にないので、ローリスクかつ手離れのよい活用ができます。

「事業用定期借地」として貸し出せば、期間満了時に更地の状態で土地が返ってくるので、次の活用にも取り組みやすいでしょう。

事業用定期借地に関する詳しい情報は、こちらの記事を確認してみてください。

「土地活用の借地権について｜メリットとデメリットについて解説」/トチカツプロ

ただし、地域によっては店舗の建設が条例で禁止されているケースもあるので、注意が必要です。

「用途地域」といって、地域ごとに建築許可の出ている建物と、そうでない建物があるのです。

所有している土地の用途地域について知るには、各市町村のホームページを閲覧してみてください。

狭い土地の有効活用方法

土地の敷地面積が狭く、住宅や店舗を建てられないケースもあるでしょう。そのような場合は、以下の活用方法がオススメです。

沖縄での狭い土地の有効活用方法

月極駐車場、コインパーキング
バイク置き場、駐輪場

駐車場や駐輪場であれば、狭い土地でも有効的に活用できます。沖縄は車を利用する人が多いので、駐車場の需要は比較的高いでしょう。

オーナー自身が駐車場を経営する場合は、最低限の初期投資の他、集客や管理などの手間が発生します。

ただし、専門業者への土地貸しであれば、初期投資は不要ですし、そういった業務も発生しません。収益性こそ高くないですが、ローリスクで手離れの良い活用ができるでしょう。

また、駐車場や駐輪場と併用して、自動販売機や広告看板を設置するという活用方法もあります。収益性は低いですが、デッドスペースをなくすことで、無駄なく土地を活用できます。

郊外の土地活用

郊外に土地を所有している場合は、以下のような活用方法が考えられます。

沖縄での郊外の土地活用方法

ロードサイド型店舗
太陽光発電
トランクルーム

一定の交通量を見込める場所で、大きな通りに面している土地であれば、「ロードサイド型の店舗」として活用するのに向いています。

例えば、コンビニ、飲食店、ドラッグストア、紳士服店、ホームセンター、家電量販店など、テナントを誘致することで、事業用定期借地として貸し出すことができます。

周辺の交通網に大きな変化がない限り、客足が安定しやすいので、長期的に安定した土地代を得られるでしょう。

立地的にテナントを誘致するのが困難な場合は、「太陽光発電」や「トランクルーム」として活用する方法もあります。

太陽光発電やトランクルームは立地の重要性が低く、多少アクセスが悪い場所でも実現可能です。

ただし、太陽光発電に関しては、沖縄は年間の日照時間が短いというハンデがあります。そのため、日照時間が長くなる期間に効率的に発電するなどの工夫が必要です。

台風によって太陽光パネルや配線が被害を受けないような対策も必要でしょう。太陽光発電に関する詳しい情報は、こちらの記事を参照してください。

「広い土地のおすすめの活用方法は？田舎でも活用できる方法を紹介」/トチカツプロ

なお、今回紹介した活用方法は数ある土地活用の方法のほんの一部です。

他の活用方法を詳しく知りたい方は、ぜひ「土地活用のおすすめは？人気の土地活用ベスト13をご紹介」をご参照ください。

沖縄での土地活用は安泰？賃料の推移を解説　

沖縄での土地活用は今後も安泰なのか、参考までに賃料相場を紹介します。

沖縄の賃料相場

沖縄の賃料相場を「賃貸住宅・戸建賃貸・貸しオフィス・土地貸し」など、それぞれの項目別に見てみましょう。

・賃貸住宅

沖縄のマンション・アパートの家賃相場（上位5都市）

ワンルーム・1K・1DK
中頭郡北谷町	5.03万円
那覇市	4.89万円
浦添市	4.75万円
名護市	4.74万円
豊見城市	4.64万円

1LDK・2K・2DK
沖縄市	6.49万円
島尻郡南風原町	6.31万円
中頭郡西原町	6.2万円
島尻郡与那原町	6万円
中頭郡中城村	5.9万円

2LDK・3K・3DK
中頭郡北谷町	21.3万円
中頭郡中城村	16万円
宜野湾市	12.3万円
島尻郡南風原町	7.9万円
島尻郡八重瀬町	7.5万円

3LDK・4K以上
糸満市	19.8万円
沖縄市	12.07万円
那覇市	11.68万円
南城市	10万円
うるま市	10万円

引用：「【ホームズ】沖縄県の地域から家賃相場を調べる｜家賃を調べる[目安・平均]なら家賃相場」（株式会社LIFULL）homes.co.jp/chintai/okinawa/city/price/

那覇市は、人気の都市だけあって、関東の地方都市と似た家賃相場となっています。逆に、浦添市や名護市など、北部にいくほど家賃相場は下がる傾向にあります。

浦添市に関しては、那覇市に隣接していて都心部へのアクセスが良く、かつ家賃を抑えやすいエリアとして人気があるようです。

沖縄市は、人口数が県内2位なので、上位に入るかと思われましたが、1LDK・2K・2DK以外の間取りでは家賃相場が低い傾向にあります。都心である那覇市から少々離れていることが、要因と言えるかもしれません。

・賃貸戸建

一戸建ての家賃相場

戸建ての家賃相場
那覇市	12.5万
沖縄市	17.2万
うるま市	16.9万

引用：「沖縄の賃貸・不動産を探すなら【グーホーム】」（株式会社プロトソリューション）https://goohome.jp/

大手不動産サイトで調べたところ、沖縄県内の賃貸アパート・マンションが13,356軒あるのに対し、戸建賃貸は162軒という結果でした。

アパート・マンションに対する戸建の比率は、戸建賃貸の利用が多い名古屋とほぼ変わらないですが、そもそも戸建の軒数がかなり少ない印象です。

また、同じ市内でも3万円台のものもあれば50万円台のものもあり、家賃にかなり差があるようです。

・貸しオフィス

貸しオフィスの場合は、オフィスによって広さが異なりますので、坪単価で家賃相場を比べてみましょう。

	1坪〜10坪	10坪〜20坪	20坪～30坪	30坪～50坪	50坪～100坪	100坪〜
那覇市	6.2万	14.7万	18.2万	36.4万	54万	–
浦添市	–	6.8万	12.6万	19.2万	29.7万	55万

大手不動産サイトを確認した限りでは、10軒以上の空きオフィスがある市はこの2つだけでした。やはり、都心部である那覇市と、そこに隣接する浦添市が人気のようです。

特に、浦添市に関しては、10年先のまちづくりを見据えた「第五次浦添市総合計画」を立て、「スマートシティ構想」を掲げています。

AIやIoTなどの最新テクノロジーを駆使して、あらゆるモノやサービスを情報で繋げようとするものです。

その集められた情報を民間企業や行政などが相互活用することで、より利便性の高いサービスの拡充を目指しています。

このような施策が実現していけば、那覇市だけでなく、浦添市が事業活動をおこなう場として、需要が増えていく可能性は十分にあるでしょう。

・土地貸し

賃料の計算方法には、「積算法」と呼ばれる方法や「公租公課倍率法」などがあります。

ただし、土地貸しの賃料相場は、住宅用か事業用かによって異なります。また、テナント次第で家賃が大きく異なるため、一概に賃料相場の計算は難しいでしょう。

土地貸しを検討していて、賃料相場を調べたい方は、不動産会社やコンサルティング会社に一度相談することをおすすめします。

沖縄の賃料の推移

沖縄の賃貸マンションの賃料相場の推移は、以下のようになっています。

出典：「沖縄県で賃貸マンションを借りる-家賃・賃料相場や推移」（株式会社LIFULL）https://lifullhomes-index.jp/info/areas/okinawa-pref/rent/mansion/

2018年以降は、過去の数年間と比べて飛躍的に賃料が上昇しているようです。

沖縄で土地活用を成功させるには？

沖縄で土地活用を成功させるためには、その土地の特性やニーズに合った活用方法を選ぶことです。

その上で、さらに成功率を高めるために必要なポイントを3つ紹介します。参考にしてみてください。

沖縄で高収入を得られる土地活用の方法

沖縄で高収入を得られる土地活用の方法について解説します。

・観光系の需要に応える

今はまだ、新型コロナウィルス感染症の影響で、観光業界は下火です。外国客に関しても、いまだに日本への入国制限措置がとられているため、当面の間は厳しい状況が続くと思われます。

しかし、元々沖縄を訪れる観光客の7割前後は国内客であることから、国内客の需要が回復するだけでも、観光業は十分通用するでしょう（※4）。

だからこそ、大手のホテル会社が需要回復を見込んで、こぞって新しいホテルを建て始めているのだと言えます。沖縄の観光業界の市場規模は、元々数千億円レベルですから、大きなビジネスチャンスがあることに変わりはありません。

国内客の需要回復を祈りつつ、今から長期計画でホテル事業の準備を進めておくのも1つの手でしょう。

※4：「平成30年度入域観光客数」（沖縄県）https://www.pref.okinawa.jp/site/bunka-sports/kankoseisaku/kikaku/statistics/tourists/h30-nendo-syuusei-tourists.html

・在日外国人の需要に応える

沖縄県には、多くの米軍基地が存在します。

そのため、基地に近い宜野湾市や北谷町、嘉手納町、読谷村などには、外国人が多く暮らしていると言われています。立地次第では、このような外国人向けの賃貸住宅を経営するのもありです。

日本人に貸すよりも賃料を高く設定しやすいですし、退去者が出ても、比較的すぐに入居者が決まりやすいようです。

デメリットは基本的に日本人向けのアパート・マンションと変わりないですが、文化や常識は少なからず異なるので、住民トラブルが発生しやすいというリスクはあります。

・軍用地投資も検討する

沖縄ならではの特性を活かすのであれば、「軍用地投資」という方法もあります。

沖縄県には、米軍基地や自衛隊の基地が複数存在しますが、それらの土地は、元から国が所有していたわけではありません。

土地の所有者が「国」に対して土地貸しをすることで、土地代を得ているのです。建物を自分で建てるわけではないので、金銭的な負担は基本的にありません。

軍用地投資のメリットとしては、

メンテナンス費用がかからない
国の借地権がつくため、固定資産税や相続税の負担が軽減されやすい
土地代が過去30年ほど微増し続けている

などがあげられます。

デメリットとしては、米軍基地の縮小や撤退によって、土地が返還される可能性があるという点です。

返還後も、3年間は土地代の保証として給付金が支給されますが、事業用定期借地のように10年、20年と賃借が確約されるわけではないので、注意が必要です。

業者選びが重要

土地活用の成功の可否は、不動産業者選びにかかっているとも言えます。土地活用の目的によって相談する業者は変わるので、以下を参考にしてください。

相談内容	相談する業者
賃貸住宅	ハウスメーカー、工務店
土地貸し	仲介を得意とする不動産会社
売却	売買を得意とする不動産会社
土地活用全般	土地活用の専門業社