「愛知県に事業用地を持っているけど放置している」
「将来的に愛知県で事業用地を相続する予定がある」
そういった人に向けての記事です。ぜひ参考にしてください。
愛知県の事業用地の特徴
地域によって、メインとなる事業用地は変わってきます。愛知県ならではの事業用地の特徴を2点紹介します。
研究開発型企業団地「テクノヒル名古屋」がある
愛知県名古屋市では、産業活性化を目的として、1987年に「なごやサイエンスパーク事業」が始まりました。
なごやサイエンスパーク事業とは、市内の研究開発機能を強化する施策の1つで、産・学・行政が連携した拠点を建設するものです。
具体的には、以下の3つのゾーンからなります。
- Aゾーン：大学や行政などの中核的な研究機関がある
- Bゾーン：医療や福祉、健康産業分野の研究開発をおこなう企業と、医療施設の連携を目的とする
- Cゾーン：公的研究機関の成果を中小企業に波及させることを目的とする
中でもCゾーンは「テクノヒルなごや」とも呼ばれており、事業用地との関係が深いです。
Cゾーンでは、中小企業は分譲でも賃貸でも立地が可能であり、補助金などの制度にも恵まれています。公的研究機関との連携もスムーズであり、「研究開発型企業団地」とも呼ばれています。
愛知県内は調整区域内でも倉庫や店舗運営ができるケースもある
愛知県は、県内の土地のほとんどが市街化区域と市街化調整区域とに分かれています。
そのうち、市街化調整区域は市街化を抑制するエリアであるため、開発に制限があるのです。たとえば、貸店舗営業は都市計画に違反するため、原則としておこなえません（自分の建物でおこなう店舗営業は許可制です）。
そのため、調整区域にある空き店舗でテナントを募集している物件は、高確率で違反対象と言えます。もしも違反が発覚した場合、最悪営業停止処分となる可能性があります。
ただし、例外として「昭和45年以前から存在する建物」は、一部制限の対象外です。
というのも、愛知県では昭和43年に初めて都市計画区域が整備され、昭和45年に全市で開発許可制度が適用となりました。そのため、昭和45年以前から営業をしていた店舗や商業施設、倉庫・工場などは一部営業が可能なのです。
以下が、営業可能な物件の主な条件となります。
・昭和45年以前にすでに営業していた建物またはその建て替えた建物
→同じ業種の営業であれば、自己用でも賃貸でも営業が可能。
・昭和45年以前から地目が宅地であった土地
→自己用の住居、店舗、事務所、医院、福祉施設、倉庫・工場は営業が可能。賃貸は住宅のみ可能。
・昭和45年以降に開発許可が出て建てられた建物
→原則として所有者だけが使用可能。第三者には貸せない。
より詳しい情報は、愛知県の定める「市街化調整区域の審査基準」を参照してください（※1）。
※1「市街化調整区域の審査基準」（愛知県）
愛知県の事業用地を活用する場合
こちらでは、愛知県の事業用地を活用する上で知っておきたい制度について解説します。
名古屋市内では土地区画整理事業がおこなわれている
土地区画整理事業とは、土地区画整理法で定められた制度です。
簡単に言えば、古くからある狭い道路が原因で複雑な区画となっている市街地を、碁盤の目のように綺麗に整理し直すことです。土地所有者や組合、または各自治体が主体となっておこないます。
区画を整理するメリットは、道路が綺麗になり使いやすい土地になることで、地価が上がる点です。また、デメリットは地価が上がるため、固定資産税なども上がる可能性があります。
事業用地を活用する上で注意したいのは、土地区画整理事業が進行中の土地を売買するのと、通常の土地を売買するのとで勝手が異なる点です。
通常、土地を売買する場合、土地に関する正しい情報を把握するために「登記簿」を確認します。
しかし、区画整理が進行中の土地の場合、登記簿に記載されている面積や形状は参考になりません。なぜなら、登記簿に記載されている情報は、区画整理をされる前の情報だからです。
そのため、区画整理中の土地を売買する際は、「仮換地指定通知」や「仮換地図」と呼ばれる資料を参照することになっています。それらの資料を見れば、実際に取引する土地の情報を得ることが可能です。
名古屋市の土地区画整理事業について詳しく知るには、名古屋市のサイトを参照してください（※2）。
※2「土地区画整理事業の制度の概要」（名古屋市）
開発許可制度がある
開発許可制度とは、無秩序な都市開発を防止し、住みやすい街を形成するために設けられた制度です。
許可が必要な土地において、無許可で建築などの開発行為をおこなった場合、都市計画法の違反対象となります。違反対象となった際は、建物の使用が禁止されたり、建物の撤去を求められることがあります。
制度の対象となる建物や敷地面積など、愛知県の開発許可制度に関する詳しい情報は、以下の愛知県のサイトを参照してください（※3）。
※3「開発許可制度の概要」（愛知県）
公有地の先買い制度がある
「公有地の拡大の推進に関する法律（以下、公拡法）」に基づき、愛知県内で一定の要件を満たす土地を取引する際は、事前に市町村長に届け出をする義務があります。
都市の健全な発展を促進するために、県や市町村が公共用地を計画的に取得しやすいように、土地の「先買い制度」が設けられているのです。
届け出が出され、県・市町村が買取を希望して売買が成立した場合は、譲渡所得金額のうち1,500万円まで特別控除を受けることができます。
届け出の対象となる詳しい要件や手続きの流れに関しては、愛知県のサイトを参照してください（※4）。
※4「公有地の拡大の推進に関する法律に基づく届出及び申出」（愛知県）
愛知県の事業用地を活用する場合の相談先は？
最後に、愛知県の事業用地を活用する際に相談先として有効な企業を紹介します。自社サイトに掲載物件数が多い企業を優先的に紹介するので参考にしてください。
「株式会社ウェーブ」
ビジネス用地、店舗出店地、オフィスなど、あらゆる事業用不動産を取り扱っており、賃貸仲介と売買仲介の両方に対応しています。
また、改装工事にもワンストップで対応できる点が特徴です。詳しくは会社のホームページを参照してください。
「株式会社VELETA」
商業施設や店舗の施工から、事業用不動産の売買、融資の仲介まで幅広く対応している会社です。
内装工事や建築工事、リフォーム、飲食店経営の企画やコンサルティングなど、トータルでプランニングができる特徴があります。詳しくは会社のホームページを参照してください。
「株式会社テンポアップ」
「COMMERCE BANK」という商業用不動産流通業を営む株式会社テンポアップの名古屋支社があります。
テナントや商用ビルの賃貸・売買仲介のほか、小規模な店舗の「事業承継型M＆A」など、
独自のサービスを数多く展開しているようです。詳しくは会社のホームページを参照してください。
「株式会社テナントライフ」
名古屋を中心としたテナント・貸店舗・居抜き店舗・ロードサイド店舗・貸事務所・借地などの仲介をメインとする会社です。居抜き物件の売買仲介も積極的におこなっているようです。詳しくは会社のホームページを参照してください。
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