コンビニへの土地貸しは、収益性の高さから土地活用における魅力的な選択肢とされていますが、一方でトラブルが起こる可能性も秘めています。そこでこちらの記事では、コンビニへの土地貸しでよく起こるトラブル事例、将来性などについて解説します。
コンビニへの土地貸しでよくあるトラブル
まずはコンビニへの土地貸しでよくあるトラブルや悩み事をいくつか紹介します。
賃料の交渉
コンビニ運営会社から、賃料の値下げ交渉をされる場合があります。たとえば、該当の店舗での売上が下がっているので、賃料を見直してもらいたいなどの打診があるのです。
コロナ禍ではこうした売上減少による賃料交渉が全国的に発生していました。地主からすれば、コンビニに撤退されると、新たにテナントを探さなくてはなりませんし、その間の賃料収入はゼロになります。そのため、渋々提案を受け入れるケースが多いです。
建設協力金制度
資金不足の地主向けに「建設協力金」という制度が用意されることがあります。注意したいのは、建設協力金はいわば「借り入れ」と同じであり、「資金提供」ではないことです。
建設協力金はあくまで建設協力に対する一時的な援助であるため、地主はこれを返済していく必要があります。具体的には、賃料の一部を返済部分と相殺することで、5年〜20年ほどかけて返済していきます。
たとえば、賃料が本来月100万円のところ、毎月20万円が返済部分と相殺されて、月80万円の賃料になるなどです。建設協力金制度は「土地はあるけど資金がない地主」に対しておこなわれる、交渉の常套手段となっています。
直接的な関係の欠如
地主とコンビニオーナーは通常、コンビニ本部を仲介役として契約を結んでいるため、直接的な関係がありません。そのため、地主がコンビニオーナーとの契約や関係図を理解していないことが原因で、トラブルが発生することは珍しくありません。
たとえば、コンビニの本社から地主に対して賃料減額の交渉があったとき、地主がコンビニオーナーに苦言を呈するなどです。
コンビニへの土地貸しの種類
コンビニへの土地貸しには、大きく分けて2つの方法があるので、それぞれ紹介します。
リースバック方式
リースバック方式とは、地主自身がコンビニ店舗を建設し、その土地と建物をコンビニ運営会社に貸す方法で、「建て貸し」とも呼ばれることもあります。リースバック方式では地主が建設費用を負担するため、土地のみを貸す場合と比べて、賃料を高く設定しやすいのがメリットです。
レジや冷蔵庫、陳列棚などは基本的にコンビニ運営会社が負担しますが、一部の契約ではこれらの設備まで地主側が用意しなければならない場合もあります。そのため、リースバック方式では契約内容を細かく確認することが重要です。
事業用定期借地方式
事業用定期借地方式は、店舗の建設費用などをすべてコンビニ運営会社が負担する賃貸借契約です。この方式では、地主は土地だけをコンビニ運営会社に貸し出すため、リースバック方式と比較すると、月々の賃料は低くなる傾向があります。
一方で、店舗建設費用などに関する借り入れリスクを地主側が背負う必要はなくなります。契約期間は10年以上50年未満と定められており、契約満了時にはコンビニ運営会社側が建物を解体し、更地の状態で返還するのが決まりです。
リースバック方式と事業用定期借地方式の違い
リースバック方式と事業用定期借地方式の違いを以下の表にまとめたので、参考にしてください。
| リースバック方式 | 事業用定期借地方式 | |
| 土地名義 | 地主 | 地主 |
| 土地の整地 | 地主 | 地主 |
| 建物名義 | 地主 | コンビニ業者 |
| 店舗建設費 | 地主 ※ | コンビニ業者 |
| 店舗内装工事 | 地主 ※ | コンビニ業者 |
| 賃料 | 高い | 安い |
| 契約期間 | 10～20年 | 10～30年 |
※コンビニ運営会社から建設協力金という形で費用を借ります。運営会社によっては、内装工事のみ運営会社側が負担するケースもあります。
コンビニへ土地貸しをする流れ
こちらでは、コンビニへ土地貸しをする大まかな流れを
- ⑴適性をチェックする
- ⑵コンビニ業者に打診する
- ⑶賃貸借契約を結ぶ
の順に解説します。
⑴適性をチェックする
まず、自身が所有する土地がコンビニ経営に適しているかどうかを確認しましょう。コンビニ経営に適した土地の主な特徴は以下の3つです。
人通りの多い場所にある土地
駅の近くや市街地の中心部など、人通りの多い地域に土地を所有している場合、コンビニ経営に適していると言えます。こうした場所では、自動車での来客が比較的少ないため、大規模な駐車場を確保する必要がありません。60～100坪ほどの土地でも、コンビニ経営には十分なスペースと言えるでしょう。
さらに、1階をコンビニとして利用し、2階以上を賃貸物件にすることで、さらなる収益性を見込むことができます。
幹線道路沿いにある広めの土地
幹線道路に面した、広大な土地を所有している場合も、コンビニ経営に理想的な条件と言えます。ただし、市街地と違って自動車での来客がメインであるため、十分な駐車スペースが必要です。300坪以上の土地が望ましいでしょう。トラックの出入りが頻繁な場所では、1,000坪程度の土地が必要となることもあります。
さらに、中央分離帯がなくどちらからも進入可能な土地や、四方からの出入りができる角地や交差点に面した土地も、コンビニ経営に適しています。
競合コンビニの少ない地域
土地の周辺に競合するコンビニ店舗が少ない場合、コンビニ経営に適した土地と言えます。たとえ競合店があったとしても、特定のコンビニ業者がそのエリアに店舗を持っていなければ、出店に興味を示す可能性があるでしょう。特に郊外や農村地域では、コンビニATM、公共料金の支払い、宅配の受け取りといったサービスが地域住民に重宝されます。
以上の条件を満たす土地は、コンビニ運営会社にとって魅力的であり、コンビニ経営の適性が高いと言えるでしょう。
⑵コンビニ業者に打診する
所有している土地をコンビニ業者に貸したい場合、地主側からコンビニ業者に土地貸しの打診をすることが可能です。
たとえば、大手コンビニチェーンのセブンイレブンでは、物件募集の専用WEBサイトを用意しています。そちらのサイトで必要な情報を入力し、送信することで、担当者からのメールや電話連絡を受けることが可能です。サイト内では過去に出店した地主の体験談を読むこともできるので、参考にしてください。
⑶賃貸借契約を結ぶ
コンビニ運営会社に打診した後、話がまとまったら賃貸借契約を結びます。契約前に確認したい事項は次の3つです。
- 途中撤退時の建設協力金の免責
- 保証金に関する詳細
- 賃料の発生タイミング
特に、途中撤退時の規定については、契約書の特約事項に必ず盛り込むことをオススメします。また、途中撤退に応じて保証金の返還割合を細かく決めておくことも重要です。例えば、3年未満に撤退する場合は30％の返還、5年未満の場合は50％の返還など、具体的な条件を明示することが良いでしょう。
さらに、賃料の発生タイミングについても、事前に明確に確認しておくことが重要です。具体的には、賃料が店舗の開店後に発生するのか、契約締結時点で賃料が発生するのかなどです。口頭での確認ではなく、必ず契約書に明記するようにしましょう。
通常、契約書はコンビニ運営会社側が提供してくれるので、上記の3点に関しては、入念に確認することをオススメします。
コンビニに土地を貸すメリットとデメリット
続いて、コンビニに土地貸しをするメリットとデメリットを紹介します。
【メリット】
- 駐車場経営や飲食店経営などに比べて収益性が高い
- 市街化調整区域内でも出店可能
- 住宅地から多少離れていても出店可能
- 建設協力金が提供されれば、自己資金0円で出店可能
【デメリット】
- 売上不振による途中撤退のリスクがある
- リースバック方式では高額な初期投資が必要
- 契約期間が長いため、自由に活用・売却ができない
土地貸しをする相手にはさまざまな選択肢がありますが、コンビニはその中でも賃料が高いことで有名です。実際、弊社がおこなっている土地貸しの中でも、コンビニの賃料相場は高い傾向があります。
しかし、先述のように賃料の減額交渉をされることは珍しくありません。事業として全国でさまざまな土地貸しをしているので、多少の減額をしても経済的に大ダメージを負うことはないですが、個人の方の場合は違います。契約時に設定した賃料が将来的に減額される可能性は十分にあるので、注意が必要です。
コンビニへの土地貸しの将来性
コンビニへの土地貸しの将来性は、国内のコンビニ業界の現状や展望に紐づけて考える必要があります。
現在のコンビニ業界は、新規出店による成長は限られており、既存店舗の売上向上が求められている状況です。コロナウイルスの影響で販売額は一時的に減少したものの、緩やかな回復傾向が見られ、コンビニ業界は持ち直したと言えるでしょう。
一方で、少子高齢社会と人口減少の影響もあって、国内のコンビニ店舗数は頭打ち状態であり、新たな店舗展開には限界があるともされています。
そのため、コンビニ大手は海外市場への展開を模索しているところです。具体的には、セブン＆アイ・HDは北米を中心に、ローソンは中国での事業展開を強化しています。このように、コンビニ業界には大きな課題が残るものの、店舗の需要がなくなる兆しはないため、コンビニへの土地貸しの将来性はまだあると言えるでしょう。
コンビニに貸さずに売却するのもあり
コンビニ運営会社によっては、土地の買取制度を設けているところもあります。実際、セブンイレブンの公式ウェブサイトには、「定期借地」「リースバック」「買い取り」という3つの選択肢が示されているのです。ただし、土地を買い取ってもらう場合、通常は条件が良い土地に限定される傾向があります。
また、土地を買い取るのはコンビニ運営会社だけではありません。弊社のような土地活用の専門業者が買い取ることも可能です。企業への土地貸しではなく売却を検討されている場合は、どうぞお気軽にご相談ください。
土地売却のご相談なら近畿住宅流通へ
「土地を手放すのはもったいない」と思う人もいるかもしれませんが、今後のライフプランによっては、土地貸しをして収益を得るよりも、売却して得た資金を別の形で運用した方が良いこともあります。
今所有している土地を今後テナントに貸すつもりがなく、自分で活用する予定もない方は、ぜひ売却を検討してみてください。弊社であれば、条件次第では現金での即時買取も可能ですので、お気軽にご相談ください。