「これから土地活用をしようと思っているが、どのような活用をしたらいいか全然わからない」
今回はこのような疑問に回答していきます。土地活用の初心者向けの活用方法を紹介する他、成功させるためのポイントも解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
土地活用で初心者にオススメしたい活用方法9選
こちらでは、土地活用初心者の方にオススメしたい活用方法を9つ厳選して紹介します。初期投資が少なく済み、比較的リスクが低い活用方法を紹介しますので、参考にしてみてください。
月極駐車場
初心者向けの活用として、まずオススメしたいのが「月極駐車場」です。月極駐車場とは、利用者と契約を交わして毎月賃料を得る活用方法です。
特に土地が荒れていないのであれば造成工事をおこなう必要がなく、専用機器を導入する必要もないので、極力コストを抑えたい方にオススメの活用と言えるでしょう。
【月極駐車場のメリット】
・初期投資が少ない
建物がない更地の状態であれば、初期投資をする必要はほとんどないため、すぐにでも始められます。コストがかかる部分があるとすれば、看板の制作費用や集客の代行費用くらいでしょう。
看板は大きさによって予算が変わりますが、数千円〜数万円で制作できます。集客を代行する場合は、最寄りの不動産会社に相談してみるといいでしょう。
・他の活用方法に転用しやすい
更地の状態で運営することがほとんどですので、後々別の活用方法に変更する際も、移行がスムーズです。そのため、次の活用方法が決まるまでの暫定的な活用として、月極駐車場を始める人も珍しくありません。
・狭小地でも活用可能
駐車できるスペースさえあれば、狭小地でも活用が可能です。立地的に駐車のニーズがある限り、安定した収益を見込めるでしょう。
【駐車場経営のデメリット】
・収益性は高くない
エリアの相場にもよりますが、月極駐車場の収益性は一般的に高くありません。建物を建てて賃貸経営をするケースと比べると、収益性は低い傾向にあります。
・価格競争に巻き込まれる可能性がある
月極駐車場は参入障壁が低いことから、競合が発生しやすい特徴があります。周辺エリアに月極駐車場ができてしまうと、価格競争に巻き込まれてしまい、収益性がさらに下がってしまう可能性があるでしょう。
コインパーキング経営
駐車場経営には月極駐車場のほかに「コインパーキング」もあります。コインパーキングは「自営タイプ」と「一括借り上げタイプ」で経営方法が異なるため、それぞれ紹介します。
・自営タイプ
設備の購入、設置などの準備から、メンテナンス、実際の運営・管理に至るまで、すべての工程をオーナー自身がおこなう方法です。
・一括借り上げタイプ
コインパーキングの専門業者に土地を一括で貸し出し、初期投資や運営・管理などを全て専門業者がおこなう方法です。
以下、それぞれのメリットとデメリットを解説します。
【コインパーキング 自営タイプのメリット】
・自分のやりたいように経営できる
どこまでコストをかけるのか、料金設定はいくらにするか、どのように運営・管理をするのかなど、全ての業務や選択をオーナーの裁量でおこなえる点がメリットです。
・高い収益を狙いやすい
いわゆる自営業の形式なので、稼働率が上がって売上が増えるほど、リターンを享受することが可能です。
【コインパーキング 自営タイプのデメリット】
・初期投資がかかる
精算機やフラット板、車止め、看板、照明などの設備をオーナー自身が購入する必要があります。駐車台数にもよりますが、少なくとも100万円〜200万円程度の初期投資がかかるでしょう。
・設備の導入やメンテナンスを自分でおこなう必要がある
オーナー自身が業者を手配し、整地や舗装、ライン引きなどをおこなう必要があります。また、精算機やフラット板、車止め、看板、照明などの購入、設置作業も必要です。
さらに、機材の定期的なメンテナンス、清掃や巡回などの保守業務も発生します。利用者同士のトラブルや機器の故障への対応が求められる場面もあるでしょう。
・赤字リスクがある
コインパーキングは月極駐車場と違い、稼働状況によって売上が増減します。毎月の売上が安定するとは限らないため、稼働状況によっては経営が立ち行かず、赤字となる可能性があります。
【コインパーキング 一括借り上げタイプのメリット】
・専門業者に業務をすべて委託できる
一括借り上げの場合、初期投資や立ち上げ、運営に至るまで全ての業務を専門業者に委託できます。金銭的な負担や時間的な拘束がない状態で、収益を得ることが可能です。
・収益が安定している
土地代として賃料をもらうため、売上の増減にかかわらず、毎月安定した賃料を得ることができます。
【コインパーキング 一括借り上げタイプのデメリット】
・収益が一定である
一括借り上げは土地を貸すことで賃料を得るビジネスモデルのため、どれだけ売上が好調だったとしても、それがオーナー側の収益に反映されることはありません。
・業者選びのリスクがある
コインパーキングの業者は大手から小規模な企業までさまざまです。運悪く運営や管理がずさんな業者を選んでしまうと、経営に悪影響を及ぼしたり、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
貸し農園
農地を貸し出して、賃料や利用料を得る活用方法です。土地の整備が必要な場合は多少の初期投資がかかりますが、駐車場と同様に比較的コストを抑えやすい活用の1つと言えます。
運営方法には主に2種類あるので、それぞれ紹介します。
・賃貸借契約
賃貸住宅と同様に、毎月固定の賃料をもらう方法です。農地を貸し出すだけなので、農具や苗などの用意は基本的に利用者がおこないます。最もコストを抑えやすい方法と言えるでしょう。
・体験農園
月額の賃料ではなく、その都度利用者から利用料や入園料を払ってもらう方法です。農業の指導ができるスタッフが必要なので、外部に指導を委託する場合は人件費が別途発生します。単発での利用が一般的であるため、農園の管理は基本的にオーナーがおこなう必要があります。
【貸し農園のメリット】
・初期投資を抑えやすい
建物を建てる必要がないので、初期投資を抑えやすいメリットがあります。農業委員会への申請手続きさえ済めば、すぐにでも始められます。
・郊外の土地でも実現しやすい
賃貸住宅と違い、立地に左右されずに運営できる点もメリットです。都会の喧騒を忘れて農作業に没頭したい利用者も多いため、むしろ郊外の土地のほうが都合が良いでしょう。
【貸し農園のデメリット】
・売上を拡大しにくい
貸し農園の賃料相場は、一般的に低い傾向にあります。何かしらの付帯施設を建てて、商品やサービスのラインナップを増やせば、売上を拡大できる可能性もありますが、相応の初期投資や維持費が発生するため、投資リスクは高まります。
・税金の軽減措置がない
住居が建っている土地だと「固定資産税が最大6分の1に軽減される」などの措置を受けられますが、貸し農園の場合、原則として税金の軽減措置を受けられません。
シェアサイクル
手軽に始められる土地活用の選択肢として、近年注目を浴びているのが「シェアサイクル」です。コインパーキングの一括借り上げと同様に、専門業者に土地を一括で貸すことで毎月安定した賃料を得られます。初期費用が発生しないため、初心者にオススメしたい方法の1つです。
【シェアサイクルのメリット】
・初期投資がかからない
設備の導入、運営や管理、設備の撤去に至るまで全て専門業者がおこなうため、オーナー側が金銭的な負担をする必要がありません。
・狭小地でも活用可能
駐車場として活用するには狭すぎる場合も、シェアサイクルであれば活用できる可能性があります。
【シェアサイクルのデメリット】
・収益性は高くない
土地を貸し出すだけなので、建物を建てて賃貸経営をするケースと比較すると収益性は低いです。
土地信託
土地信託とは、信託会社に所有権を移し、土地活用を代行してもらうことで収益を得る方法です。信託会社は土地を活用して収益を生み出し、オーナーは配当金として収益の一部を得ることができます。
オーナー自身が建物を建てて活用する場合、金融機関からの借り入れをするのが一般的ですが、土地信託の場合はそれらの初期費用を信託会社が負担してくれます。
土地信託の方法は大きく2つです。1つは「賃貸型」で、オーナーと信託会社が契約を結び、契約期間が終了するまで信託会社が土地を管理・運用します。
収益が発生すればその一部が配当金としてオーナーに支払われ、期間が終了すると土地はオーナーに返還されます。一般的に「土地信託」というと、賃貸型を指す場合が多いです。
もう1つは「処分型」で、こちらは運用によって収益を生み出すのではなく、売却による収益を目的とするものです。信託会社が開発行為によって土地の付加価値を上げ、土地や建物を売却します。オーナーは、売却によって発生した収益の一部を配当金として受け取ることが可能です。
【土地信託のメリット】
・土地活用に関する知識や経験が不要
土地信託は資金の借入から建物の建築、運営・管理に至るまで、全ての業務を信託会社に任せます。オーナー自身が土地活用をするわけではないため、知識や経験は基本的に不要です。
・初期投資がかからない
必要な資金は信託会社が借入をおこなうため、オーナーは初期投資の心配をする必要がありません。
・信託受益権を担保に利用できる
土地信託の契約をする際に発生する信託受益権は、それ自体が財産です。そのため、信託受益権を担保にして借入れをしたり、信託受益権を売買したりできます。同じ「土地を貸す」行為でも、借地とは大きく異なる特徴と言えるでしょう。
【土地信託のデメリット】
・土地信託をおこなえない土地がある
どのような土地でも無条件に土地信託を実現できるわけではありません。信託会社としても、収益を得られる見込みが少ない土地をわざわざ活用するわけにいかないためです。
立地や広さなど、事業をおこない収益を生み出せるだけのポテンシャルを有しているか否かが決め手となるでしょう。
・負債を抱える可能性がある
信託会社が土地の運用に失敗して負債が発生すれば、その負債はオーナー側が負担することになります。信託会社が主体となって活用をすれば、それなりに大きな事業規模になることが予想されますので、その分負債の額も大きくなる可能性があるでしょう。
・信託報酬を払う必要がある
土地の運用を信託会社に任せるわけですから、オーナーは信託会社に信託報酬を支払う必要があります。そのため、オーナー自身が1人で活用をおこなう場合と比べて収益性は下がります。
・配当金が減る可能性がある
配当金の支払いは確約されているわけではありません。事業によって順調に収益が得られなければ減額されたり、配当金がゼロの月が発生したりする可能性があります。
資材置き場
建設業者や土木業者向けに資材置き場として貸し出し、賃料を得る活用方法です。駐車場と同様に更地の状態で活用できるため、初心者向けの活用方法と言えます。市街化調整区域のように住宅や商業施設を建てられないエリアでも実現可能です。
【資材置き場のメリット】
・初期投資がかからずに始められる
資材を置くスペースさえあればいいので、発生する作業は簡単な草刈りくらいです。土地が荒れている場合は整地作業が必要ですが、特に大きなコストをかけることなく活用を始められます。仮にコストが発生するとしても、契約のやり方次第で借主に負担してもらうことが可能です。
・管理する手間を省ける
資材置き場として貸し出している間は、草刈りなどの管理をする必要がなく手間が省けます。更地は不法投棄の温床となることも珍しくないですが、借主がいる間はそういった心配をする必要もありません。
・次の土地活用への転用がしやすい
契約終了後は更地の状態で返還されるので、別の土地活用を検討している場合、転用がしやすいメリットがあります。
【資材置き場のデメリット】
・収益性が高くない
資材置き場のようにシンプルな土地貸しの場合、一般的に賃料相場は低いです。借主からの交渉次第では、固定資産税分程度の収益しか得られない可能性もあります。収益性を重視するオーナーには、不向きな活用方法と言えるでしょう。
・税金の軽減措置がない
住居が建っている土地だと「固定資産税が最大6分の1に軽減される」などの措置を受けられますが、資材置き場の場合、原則として税金の軽減措置を受けられません。さらに、給与所得以外の所得合計が年間で20万円を超える場合、所得税の支払いが発生するので、資材置き場の賃料が年間20万円を超える場合は税負担がさらに増えます。
・近隣住民とのトラブルが発生する可能性がある
周辺に住宅があると、騒音や粉塵などが原因で近隣住民から苦情が寄せられる可能性があります。借主がしっかり対応できない場合、オーナー自ら仲裁に入らざるを得ないこともあるでしょう。
・需要が多くない
資材置き場はリスクが低く、非常に始めやすい活用方法ですが、需要は決して多くありません。賃料に関してオーナーの希望条件をそのまま受け入れてもらえるケースも稀でしょう。
そのため継続的な収益源としておこなうのではなく、あくまで暫定的な選択肢としておこなうことをオススメします。
定期借地
定期借地とは、土地の賃借を円滑におこなうために「借地借家法」により誕生した制度です。
借地期間を50年以上とする「一般定期借地権」や、借地期間を10年以上20年以下とする「事業用借地権」、契約後30年以上経過した時点でオーナーが建物を買い取る「建物譲渡特約付借地権」などがあります。
定期借地に関する詳しい情報は、こちらの記事を参照してください。
【定期借地のメリット】
・長期的に安定した収益を見込める
最低でも10年以上の契約期間となるため、長期的に安定した収益を見込めます。
・確実に土地が返還される
定期借地は、旧来の「普通借地権」と違って契約更新がありません。そのため、期間満了時に確実に土地がオーナーの元に返還されます。普通借地権に関する詳細は、こちらの記事を参照してください。
「土地活用の借地権について｜メリットとデメリットについて解説」（トチカツプロ）
・建物の建築費用を負担しなくていい
厳密には契約内容によりますが、一般的に定期借地契約で土地に建物を建てる場合、建築費用は借主側が負担します。オーナー側は金銭的に大きなリスクを背負わず、土地を貸すだけで賃料を得られる点は大きなメリットです。
・節税効果を見込める
借主が土地にマンションなどの住宅を建てた場合、「小規模宅地の特例」が適用されるので、固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられる見込みがあります。
敷地面積が200㎡以下の部分は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1、200㎡を超える部分は固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2まで軽減されます。
【定期借地のデメリット】
・長期間土地が拘束される
定期借地権による賃貸借契約は、最大50年以上と長期にわたります。長期的に安定した収益が得られる反面、オーナーは契約終了まで土地を自由に活用できません。
・費用面でのトラブルが起きやすい
事業用借地は対企業との契約です。契約時に貸主と借主の役割分担を明確に定めておかないと、トラブルの元になります。
建築費用や後々発生する修繕費用、電気やガス・水道などの運営に要する費用など、どちらがどの費用を負担するのか、線引きを明確にしておきましょう。
等価交換
等価交換とは、デベロッパーと呼ばれる土地開発業者と共同でおこなう活用方法です。
オーナーが土地の権利の一部をデベロッパーに譲渡し、譲渡した割合に応じてオーナーは建物の所有権を得ることができます。建物の建築費用はデベロッパーが負担するため、オーナーは土地の権利の一部と引き換えに、建築費用を負担せずに建物の権利を得られる仕組みです。
【等価交換のメリット】
・レバレッジ効果がある
オーナーは自己資金を使ったり借入れをしたりすることなく、大規模な開発事業に共同オーナーとして参画できます。土地の権利の一部を手放すという最小限の労力で、個人では実現困難な事業の権利を手に入れることが可能です。
・土地活用の知識や経験が不要
等価交換によっておこなわれる事業は、デベロッパーが指揮をとって進めてくれます。そのため、基本的にはオーナー側に土地活用の知識や経験は不要です。
デベロッパー側が主導で進めることで、パワーバランスの悪さを懸念する意見もありますが、大きな資本力や豊富な経験、培われたノウハウ、ブランド力を活用できるのは、相当なメリットと言えるでしょう。
【等価交換のデメリット】
・100％自分の所有物ではなくなる
等価交換をおこなうと、土地の権利は100％オーナーのものではなくなります。また、土地や建物を共有すると利害関係で意見が衝突したり、売却しにくくなったりなど、何かと不都合が起きやすいです。このように、権利が複雑化してしまう点は等価交換の大きなデメリットと言えます。
・土地次第で実現できない可能性がある
等価交換を実現させるためには、立地や敷地面積など、土地そのもののポテンシャルが高い必要があります。デベロッパー側が「投資する価値がある」と思えるような土地でなければ、等価交換はまず実現できないと言えるでしょう。
売却
土地を運営・管理したり、第三者に貸し出したりせず、売却するのも有効な活用方法の1つです。
【売却のメリット】
・資産の組み替えができる
土地や建物を売却して売却益を得ることで、資産の組み替えが可能となります。株式や他の不動産に組み替えたり、複数の種類の資産に分散させることもできるでしょう。
・固定費の支払いがなくなる
土地を手放せば、固定資産税や都市計画税などの固定費の支払いから解放されます。
【売却のデメリット】
・譲渡所得税が発生する
仮に土地を売却できたとしても、売れた金額がそのまま収益となるわけではありません。取引金額から仲介手数料や印紙税の他、諸々の経費を差し引いた金額が「売却益」となり、売却益には所得税と住民税の支払い義務が発生します。
所有期間次第ではかなりの金銭的な負担となる可能性もあるので、事前に把握しておきましょう。譲渡所得税の詳しい計算方法は、国税庁のサイトを参照してください（※1）。
※1「譲渡所得の計算のしかた」（国税庁）
土地活用を初心者が成功させるためのポイント
続いて、土地活用を初心者の方が成功させるためのポイントについて、
- 目的を明確にする
- 建築条件を調べる
- 市場調査を徹底する
- リスクを想定しておく
の4つを紹介します。
土地活用の成功ポイント⑴目的を明確にする
どの活用方法を選ぶかは、土地活用をおこなう目的次第と言えます。長期的に安定した収益の獲得が目的なのか、それとも節税対策、資産の組み替えが目的なのか？目的から逆算して活用方法を選ぶといいでしょう。
目的別に活用方法を比較した表が以下になりますので、参考にしてください。
| 目的 | 活用方法 | メリット | デメリット |
| 資金の獲得 | 売却 | ・資金を獲得し、資産の組み替えが可能・税金などの維持費用がなくなる | 土地を手放す |
| 長期的な収益 | 定期借地、土地信託、等価交換 | 賃料収入や配当金が発生する | ・長期間土地を利用できない・等価交換の場合、一部の権利を失う |
| 一時的な収益 | 貸し農園、資材置き場、駐車場等 | ・転用しやすい・初期投資を抑えやすい | 収益性が低い |
| 長期的な収益と節税対策 | アパート・マンション経営、商業施設・オフィス経営 | ・賃料収入がある・節税対策をしやすい | ・建築費が発生する・空室リスクがある |
土地活用の成功ポイント⑵建築条件を調べる
土地活用は、オーナーが好き勝手に建物を建てて、望む事業をおこなえるわけではありません。なぜなら、土地は法律や条例、行政の指導などによってさまざまな規制を受けているからです。
中でも特に重要なものが「都市計画制度」になります。都市計画制度とは、都市計画法によって定められたまちづくりのルールです。「地区」「用途知識」「区域」などの分類が細かく定義されており、エリアごとに建てられる建物の種類や建築上の制限が決められています。詳しくは国土交通省の資料を参照してください（※2）。
※2「都市計画制度」（国土交通省）
土地活用の成功ポイント⑶市場調査を徹底する
土地を第三者に貸し出したり、建物を建てたりなど、事業活動によって収益を得ようとしている場合、確実に取り組んでおきたいのが市場調査です。
該当エリアの賃料相場や世帯数や人口動態、人口構成比など、一通りのデータを分析することで、所有している土地にどのようなニーズがあるのかを探ることができるでしょう。
エリアごとの賃料相場は、不動産業者であれば専用サイトで確認できますが、一般の方は利用できません。アットホームやスーモなどの大手の不動産ポータルサイトで賃料相場の情報が公開されていますので、そちらを活用してみてください。
世帯数や人口動態、人口構成比は、最寄りの自治体窓口で調べることが可能です。全国的に人口は減少傾向にありますが、減少スピードや人口構成比は都道府県ごとに異なります。たとえば、総務省統計局のホームページで公開している「都道府県、年齢3区分別人口の割合」の表を見れば、都道府県ごとに構成の偏りがあるのがわかるでしょう。
総務省統計局「人口推計（2021年（令和3年）10月1日現在）」より引用
このようにデータを収集し、該当エリアの市場調査をすることで、相性の良い活用方法が絞れてくるはずです。
土地活用の成功ポイント⑷リスクを把握しておく
土地活用を成功させるには、どのようなリスクが潜んでいるのかを事前に把握しておくことも重要です。
こちらでは、
- 経営リスク
- 市場リスク
- 流動性リスク
の3つを紹介します。
⑴経営リスク
建物を貸し出す場合、空室が発生して収益が減ったり、建物が老朽化したり、災害によって建物が被害を受けたりなどのリスクは付き物です。アパート・マンションや商業施設、オフィスなど、賃貸業をおこなうのであれば空室対策は事前にしっかり練っておきましょう。
また、長期的に貸し出し続けるのであれば、建物の老朽化は避けられません。収支のシミュレーションをする際に、修繕費を忘れずに組み込んでおきましょう。災害によって建物が被害を受けるリスクは比較的低いかもしれませんが、地震保険や火災保険などの最低限のリスクヘッジは必要です。
⑵市場リスク
土地活用は長期的に取り組むのが一般的であるため、社会情勢や景気の影響を受ける可能性が十分にあります。
たとえば賃貸マンション経営では、人口の増減や周辺環境の変化によって市場のニーズが変わり、当初のシミュレーションの読みが外れてしまうことは珍しくありません。近所にあった大学が閉校になったり、人口減少が進行したりすることで、賃貸住宅が供給過多になる可能性も考えられるでしょう。
事前の市場調査を徹底することで、少しでもリスクを減らす必要があります。
⑶流動性リスク
土地や建物は、簡単に別の資産に替えることができないため、一般的に「流動性が低い」と言われます。売却したくても買い手がつかなかったり、希望条件で取引できなかったりするのです。
好立地の優良物件であれば話は変わるかもしれませんが、多くの場合流動性は低くなります。売却を検討している方は、くれぐれも余裕のあるスケジュールを立てることをオススメします。
土地活用初心者の方は近畿住宅流通へ相談を
土地活用でお悩みの方の状況は、
- 思いもよらず土地を相続することになり、扱いに困っている
- 所有している土地を放置しているのだが、維持費が出ていくばかりでもったいない
- 相続税の支払い期限までになんとか土地を売却したい
等々、人によって様々です。中には「何から相談すればいいのかわからない」という方もいるでしょう。そんな方はぜひ近畿住宅流通を頼ってください。
弊社は昭和63年の創業以降、大阪を中心に全国各地で土地活用に取り組んできました。賃貸住宅、駐車場、コンビニ、ドラッグストア、ガソリンスタンド、飲食店、医療モール、オフィスビル、宿泊施設など、豊富な実績があります。
企画面、財務面、資金調達面など、多面的なアドバイスが可能ですので、土地活用に関してお困りの際はぜひお気軽に弊社までお問い合わせください。