「土地の相続はトラブルが多いと聞くけど、どんなトラブルがあるの？」

「土地相続のトラブルを防ぐために、知っておいたほうがいいことは何？」

今回はこのような疑問に回答していきます。今後、土地を相続する予定がある方は参考にしてください。

土地相続の際の分割方法

土地相続に関するトラブルを未然に防ぐためには、相続前から相続者同士で話し合いを重ねることが肝要です。

そして、話し合いをおこなう上で最低限知っておきたいのが遺産の「分割方法」です。土地を相続するにはいくつか分割方法があるので、紹介します。

換価分割

換価分割とは、土地や株式などの遺産を売却して得た利益を、相続人同士で分け合う方法です。

遺産が土地の場合、必ずしも相続人が土地の活用を希望するわけではありません。その場合、所有しているだけだと固定費がかかるため、売却し、法定相続分に応じて現金を分け合うことになります。

土地のまま分割しようとすると、地形によっては公平に分割させるのが難しいです。その点、現金であれば1円単位で計算できるため、公平に遺産を分割することが可能です。

ちなみに、遺産を相続すると相続税が発生するので、原則として相続した翌日から10ヶ月以内に現金一括で納めなければいけません。手元にまとまった資金がない場合、換価分割でまとまった現金を確保できる点もメリットでしょう。

土地を売却することに反対する相続人がいなければ、換価分割によってスムーズに相続ができる可能性があります。

ただし、相続税は一般的に現金よりも不動産として相続したほうが節税につながります。

現金よりも、不動産のほうが評価額が低い傾向にあるからです。土地の場合、現金資産と比べて2割減の評価額になると言われています。

代償分割

代償分割とは、分割が難しい遺産を複数の相続人に分割する場合、特定の1人が対象の遺産を相続する代わりに、残りの相続人に対して代償となる財産を交付する方法です。

客観的に考えて、土地や建物を相続したほうがいい特定の人物がいるのであれば、わざわざそれを他の相続人と分割するのは非効率的と言えます。

たとえば、被相続人と同居していた相続人が継続して居住する場合や、事業用の不動産を相続して事業を引き継ぐ場合などです。

その点、代償分割なら合理的かつ公平性のある相続ができます。たとえば、相続人として2人の兄弟がいたとして、2,000万円の価値がある土地を相続する場合、兄がそのまま相続すると弟の取り分がなくなります。

「共同所有にすればいいのでは？」と思う人もいるかもしれませんが、共同所有では土地に関するあらゆる権利が分散化するため、管理面や売却面でトラブルが起きやすくなるでしょう。

しかし、代償分割であれば、兄が相続する代わりに、兄が弟に1,000万円を支払うことで、公平に土地を相続できます。

このように、特定の人物が土地や建物を相続したほうがいいと判断できる場合は、代償分割がオススメです。

現物分割

現物分割とは、遺産を現物ごとに分けて相続する方法です。たとえば、長男が不動産を相続し、次男は株式を、長女は車を相続するなどです。

同様に、土地を複数に分筆するのも現物分割のパターンの1つとなります。分筆とは、土地を分割して、複数の土地として登記し直す手続きです。

現物分割ができるなら、かなりスムーズに遺産相続が完了します。上記の例でいえば、不動産も株式も車も、基本的には名義変更をすれば手続きは完了です。

また、評価に関するトラブルが発生しにくいというメリットもあります。各々が「この財産は価値がある」と判断すれば済む話なので、厳密な評価を算定する必要がありません。

とくに不動産にはさまざまな評価方法があるため、公平性を巡って揉め事が発生しやすい傾向があります。基本的に話し合いで分割が決定できるので、平和的な相続を実現できるでしょう。

共有分割

共有分割とは、遺産の全部または一部を物権法上の共有取得とする方法です。複数名の相続人による「共有物」として、遺産を相続します。

しかし、土地や建物を共有物にすると、常にトラブル発生の可能性を抱え続けることになるでしょう。管理面でも売却面でも、1つの意思決定を下すたびに双方の合意が必要だからです。

そもそも他の分割方法を実現できない時点で、関係性が良好でないケースが多く、共有物についての話し合いをスムーズにできない可能性が高いでしょう。

そのため、換価分割や代償分割、現物分割を実現できなかった場合、あくまで最終手段として共有分割を選ぶことをオススメします。

土地の遺産相続でよくある5つのトラブル事例

続いて、土地の遺産相続で起きやすいトラブルを5つ紹介します。

親族間での共有名義での遺産相続トラブル

すでに紹介したように、土地の遺産相続トラブルの中でもとくに多いのが、共有名義に端を発するものです。所有権を共有しているため、頻繁に意見が衝突する傾向があります。

たとえば、本来所有者が1人であれば、土地の売却はオーナーの意思で自由にできます。しかし、共有名義で所有している場合、民法において売却には「共有者全員の同意が必要である」と定められており、スムーズに売却しにくいのです。

これは賃貸業をおこなう上でも同様のことが言えます。他の共有者の同意を得られなければ、賃貸借契約を結べないことがあります。売却ほどハードルは高くないですが、少なくとも過半数の同意が必要と考えられているのです。

結果として、売却や賃貸業をスムーズにおこなえず、土地が有効活用されずに放置された状態になる傾向があります。

ちなみに、住宅を共有する場合もトラブルが起きやすいと言われています。

というのも、共有名義だと、各自がどの部分を持分としているかにかかわらず、独断で住宅の全てを使用することが可能だからです。共有者の1人が、他の共有者から同意を得ずに住宅に住んだとしても、他の共有者はそれを拒否したり明け渡しを要求したりできません。

ただし、あくまで共有物であるので、共有持分に応じて他の共有者へ相当の賃料を支払う義務があります。すると、今度は賃料の妥当性をめぐって争いに発展するケースもあるのです。

他にも、共有者と連絡がつかず、活用しようにも同意を得られずに、放置せざるを得ないというケースもあるでしょう。

あるいは、付き合いの浅い親族などが相続人であれば、まともに連絡が取れずに相続の作業が滞る可能性も十分に考えられます。

さらに、土地や建物の管理費用で揉めるケースもあるでしょう。固定資産税や建物の管理費、修繕費用の支払い、土地の手入れなどを、共有者のうち誰が担当するかがスムーズに決まらないなどです。

土地の管理や放置による遺産相続トラブル

相続した土地や家屋を利用せず放置すると、いくつかのリスクがあります。

まず、家屋が老朽化します。壁や床が傷み、土地の草木も生え放題となるため、本格的に人が利用できない状態になってしまうでしょう。

また、悪臭にも注意が必要です。排水管から発生した悪臭が建物に染み付いて、近所から苦情がくるケースもあります。再び活用する際は相応の修繕費用がかかると覚悟しておきましょう。

そして、忘れてはいけないのが、このように誰も寄り付かない放置された不動産だとしても、所有している以上は固定資産税が発生する点です。

とくに共有名義で所有している場合、これらの費用を誰が負担するのか、また誰が管理するのかを巡ってトラブルに発展する可能性があります。

生前の家族への貢献具合で相続の割合が変わる遺産相続トラブル

相続人の1人が、何らかの事情で親の自宅で長年同居していた場合、必ずしもその人物が不動産を相続できるとは限りません。

長年親の介護をしたり、二世帯住宅で同居したりしていると、「自分が不動産を相続するもの」と思う人もいるかもしれませんが、相続する権利を主張する法的な根拠とはならないのです。

そのような親への貢献を相続時に考慮してもらうには、「寄与分」を利用する必要があります。

寄与分とは、被相続人が財産を維持または増加させる上で、貢献した人物がいる場合、貢献度に応じて財産を相続できる制度です。たとえば、親の介護に要する費用の大部分を負担したとか、家業を助けて財産の構築に貢献したなどです。

寄与分の可否は、まず相続人同士による話し合いで決められます。この場合、具体的な金額や相続対象となるものは、他の相続人の合意があれば自由に決めることが可能です。

話し合いで寄与分が認められない場合、寄与分を求める人物は家庭裁判所に申し立てをおこなうことができます。

裁判所を通して調停を申し立て、それでも認められないときは、裁判官の審判を求めることが可能です。ただし、家庭裁判所で寄与分を認めてもらうのは、一般的にハードルが高いと言われています。

労力や時間を割く上、弁護士への依頼料などコストもかかるので、できれば裁判は避けたい選択です。

税金の支払いによる遺産相続トラブル

土地を相続すると、規模によっては相続税の課税対象となるので、相続が発生した日の翌日から10ヶ月以内に相続税を支払う義務があります。

相続したものが現金であれば、その中から相続税の支払いを補填できますが、土地の場合そうはいきません。つまり、土地などの不動産のみを相続した場合、自力で相続税分の現金を用意しないといけないのです。

相続税の支払額は決して小さなものではないので、相続人の中には、相続税を支払うために早期の売却をおこなう人もいます。

では、どのような場合に相続税の課税対象になるかというと、相続遺産の合計額が相続税の基礎控除額を上回っている場合です。

たとえば、「4,000万円の土地」と「2,000万円の現金」を「2人の法定相続人」が相続するとします。

基礎控除額の計算式は、3,000万円 + （600万円×法定相続人の数）と定められているので、基礎控除額は 3,000万円 + （600万円×2）= 4,200万円です。

相続資産の合計額は6,000万円ですので、6,000万円 – 4,200万円＝1,800万円、つまり、1,800万円が相続税の課税対象額となります。

ちなみに法定相続人とは、相続発生時に、民法に則って遺産を相続できる人物のことです。

被相続人の配偶者、または被相続人と血縁関係にあたる人物の中で、相続順位が高い人物が該当します。

いざ相続をした時に現金不足で困らないためには、上記のように早めに相続税の支払額を把握しておく必要があるでしょう。

土地の名義変更に関する遺産相続トラブル

意外かもしれませんが、不動産の登記に法的な義務はなく、名義変更も同様に義務ではありません。そのため、まれに土地の所有者が亡くなって実質的な所有者が代わっても、名義変更がおこなわれないケースがあります。

しかし、相続時の名義変更を怠ると、以下のようなトラブルが起こる可能性があるでしょう。

たとえば、他の相続人が勝手に共有登記をしていて、持分に相当する土地の一部を売却したり、部分的に抵当権を設定したりするなどです。

また、名義変更を怠っていると、再びその土地を相続する際に面倒になりがちです。

まず、次の相続人は土地が誰のものかを調べる必要があります。仮に、祖父名義の土地を相続した場合、わざわざ遡って父の名義に変更した上で、自分名義に変更する必要があるのです。

さらに、相続登記の資料には保存期間があるため、長期間放置すると保存期間が満了となり、役所で発行してもらえないケースもあります。そうなると名義変更ができず、「名義不明の土地」として放置せざるを得なくなるでしょう。

土地の相続でトラブルを防ぐために

最後に、土地の相続でトラブルを防ぐためのポイントを3つ紹介します。

生前に家族で話し合っておく

当たり前な話ですが、大切なのは相続以前から家族間で十分に話し合っておくことです。

被相続人がまだ存命中に相続について話すのは、少々不謹慎と思われる可能性もあるでしょう。しかし、先延ばしにすれば、親が高齢化して認知症のリスクが高まり、まともな話し合いや遺言書の作成ができなくなる可能性もあります。

また、いざ相続をしてから話し合いを始めても、一般的に相続に詳しい人はそう多くありません。相続に関する知識がない者同士で話し合いをしても、ただ場が混乱する可能性があります。

相続税を納める期限は相続した翌日から10ヶ月以内と決まっていますので、焦って話し合いを進めてしまう可能性もあるでしょう。

とにかく、遺産が多くて相続人が複数いる場合は話がこじれやすいので、早めに話し合うことをオススメします。可能であれば、どの分割方法を採用するのかまで具体的に決め、関係者が合意した旨を書類として残しておきましょう。

家族信託を活用する

家族信託とは民事信託の一種で、被相続人が生存中に信頼できる家族へ財産を託し、財産の管理や運用を任せる制度です。

被相続人に財産権を残しつつ、家族が不動産の管理や処分をすることができます。近年、親の認知症などにより判断能力が低下し、資産が凍結状態になったり、誰も不動産の管理をできなくなったりするトラブルが増えたため、生まれた制度です。

一般的に、家族信託は基本的に公正役場で公正証書を作成する必要があります。

個人で手続きもできますが、司法書士や弁護士などの専門家に依頼した場合、相談料、証書作成費用、不動産の登録免許税などを含め、50〜100万円程の費用がかかるでしょう。相談料に関しては、信託する財産の価格によって異なります。

また、比較的新しい制度であり、解釈が分かれている上に、信託法や民法、税務など、幅広い知識を必要とするため、司法書士などに助言をもらいながらおこなうのが妥当と言えます。

まず、メリットとして「成年後見制度より柔軟に財産管理の権限を移行できること」があります。

成年後見制度の場合、被後見人の財産は被後見人のためにしか使えず、投資活動などに使用することができません。

それに対し、被相続人が存命中に、財産の利用目的や希望を信託契約に盛り込んでおけば、契約内容に反しない限り、受託者はある程度柔軟に財産を活用できます。

たとえば、老朽化した収益物件をリノベーションしたり、新しい物件に買い替えたりすることで、収益性を高めたり、相続税対策をしたりできるでしょう。

ちなみに、家族信託は成年後見制度と併用することもできるので、どちらか一方を選ばなければいけないわけではありません。

他には、「受託者の判断で、自由に銀行口座から出金可能」である点もメリットです。被相続人が急死したり、認知症になったりした場合も、受託者の判断で口座から出金ができるため、口座が凍結する心配がありません。

さらに、「受託者が破産しても、家族信託で得た財産は守られる」点もメリットです。倒産隔離機能と言い、受託者が将来的に破産したとしても、信託した資産は個人のものとは別物として扱われるため、奪われる心配がないのです。

ただし、財産隠しなどを目的に家族信託を悪用した場合は詐害信託とみなされ、信託の効果がなくなります（※1）。

家族信託は非常にメリットが多く、時代に合った制度ですので、事業用不動産を相続する予定がある方はぜひ検討してみてください。

※1「信託法」（e-gov 法令検索）
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=418AC0000000108

弁護士や司法書士などの専門家に相談する

トラブルを未然に防ぐために、あるいはトラブルを深刻化させないために大切なのは、専門家を頼ることです。今回は、中でも重要な「司法書士」と「弁護士」について解説します。

・司法書士
司法書士は、相続における専門家の中でも最重要と言えるでしょう。以下のように幅広い業務に対応できます。

相続発生前	遺言書の作成、家族信託や生前対策のサポートなど
相続発生後	相続人の調査や相続財産の調査、遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更や金融機関の相続手続きなど

相続人同士だけだとトラブルに発展しそうだと判断したら、早めに司法書士に相談し、適切な相続手続きをサポートしてもらいましょう。

・弁護士
話し合いで解決しない場合は、弁護士に相談した上で「遺産分割調停」をおこないましょう。

遺産分割調停とは、調停委員会が公正な立場で、当事者双方の言い分をきき、遺産分割について具体的な解決案を提案するものです。

ただし、調停委員会はあくまで中立的な存在であるため、提案の強制力はありません。そのため、調停をもってしても解決しないこともあります。

強制力が必要な場合は、遺産分割裁判が必要です。遺産分割裁判では裁判官が最終的に判決を下すため、相続人は全員その内容に従わなければなりません。

「最初から裁判をしたほうが早い」と思う人もいるかもしれませんが、原則として分割裁判は調整を経ている必要があります。本来なら当事者同士の話し合いだけで解決できるのが理想ですが、どうしても難しい場合はこのように専門家の力を借りるといいでしょう。

相続前に売却するのもあり

土地の相続でトラブルが起きそうであれば、被相続人の存命中に売却するのも手です。

事前に土地を現金化できれば、相続時に平等に分割できますし、移転登記などの面倒な作業も必要ありません。

先祖代々受け継いできたため手放したくないなど、特別な事情がないのであれば、
下手に相続するよりも売却した方がトラブルを未然に防ぐことができます。

もしも土地の売却を検討されている場合は、以下のボタンよりお気軽にお問合せ下さい。

土地の相続でお悩みの方は土地活用や売却も検討しよう

土地を相続するのであれば、相続後の方針は大きく2つに分かれると言えます。

1つは「売却すること」です。相続人が複数いる場合は、換価分割や代償分割などを検討してみましょう。もう1つは、「土地活用をおこなうこと」です。まだ方針が決まっていない場合は、暫定措置として土地活用をおこなう選択もありです。

実際、土地や建物を第三者に貸すことで、固定資産税や相続税を節税できるケースは多いですし、活用がうまくいけば維持費以上の利益を出せる可能性があります。

ちなみに弊社は昭和63年の創業以来、全国の土地を活用してきた土地活用のプロフェッショナルです。これから土地活用に本格的に取り組むのであれば、きっと多くの場面でお役に立てるでしょう。

土地活用に関して何かお困りのことがあれば、ぜひお気軽に近畿住宅流通までお問い合わせください。