「地盤調査をしようと思っているが、どの程度の費用がかかるのかわからない」

こちらの記事では、このような疑問に回答するとともに、地盤調査費用を安く抑えるコツも紹介します。地盤調査を検討している方や、新たに土地を購入する予定がある方は参考にしてみてください。

地盤調査のタイミングと内容

まずは地盤調査をおこなうタイミングと、その内容について解説します。

地盤調査のタイミング

一般的に土地を契約する前の地盤調査はNGとされているため、調査をおこなうタイミングは、基本的に「土地を契約した後」です。

NGである主な理由は、土地を購入する前まで、土地の所有権が前オーナーにあるからです。しかし、中には例外もあるので、担当の不動産会社や現オーナーに問い合わせて確認してみてください。

たとえば、競合が少ない状況で、少しでも早く土地を売却したいオーナーであれば、厚意で契約前に調査できるケースもあります。

地盤調査をするもう1つのタイミングとしては、「建て替えをするタイミング」です。古い建物を解体し、更地の状態にしたのち、地盤調査をおこないます。

「以前から建物が建っていたなら問題ないのでは？」と思う人もいるかもしれませんが、過去に建物が建っていた事実と、地盤の安定性は必ずしもイコールではありません。同じ敷地内でも、場所によって地盤の耐久性にムラがあるケースもあります。

なお、原則として建物の建設前に地盤調査が必要であることは、建築基準法でも義務付けられています。

地盤調査で調べる内容

地盤調査で調べる内容は、耐久性です。土地の上に建物を建てても安全な地盤かどうかを調べます。

より具体的な調査内容は、調査方法によって異なります。地盤の固さのみを調べる簡易的な調査もあれば、土のサンプルを採取して、土質や土層を詳しく調べる調査もあります。

また、複数の調査方法で共通の指標として使われるのが「N値」です。N値とは、地盤の強度を表す指標のことで、主に標準貫入試験で用いられます。

63kg程度の重りを一定の高さから落下させることで、棒状の専用機器が30cm打ち込まれるのに必要な打撃の回数をN値と言います。

なお、似たような言葉に「換算N値」がありますが、これは標準貫入試験以外の試験結果から、換算式によって求める値です。N値と同等の指標か、あるいは参考値として用いられます。

このような数値を求めることで、地盤の固さや締まりの程度を正確に読み取ることが可能です。

地盤調査の流れとかかる時間　

こちらでは、地盤調査の主な流れと所要時間について解説します。

地盤調査の流れ

地盤調査の主な流れは以下となります。

地盤の安全性に問題がなく、地盤改良の必要がなければ、調査報告を受けて終了です。

地盤調査にかかる時間

地盤調査にかかる時間は、どの調査方法を選ぶかによって異なります。

たとえば、比較的作業時間の短いスウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）であれば、3〜5時間程度で済むと言われています（戸建住宅の場合）。逆に、ボーリング調査（標準貫入試験）はデータを集めるのに時間がかかるため、報告書の作成も含めて10日〜14日ほどかかると言われています。

ただし、どの調査方法だとしても、当日の天候や敷地の状況、担当者の技量などによって調査時間は前後します。

地盤調査の費用相場

こちらでは、各調査方法の費用相場を紹介します。補足として、作業の簡単な流れと調査時間も紹介しますので、参考にしてください。

スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）

スウェーデンが発祥の調査方法であり、主に木造一戸建て住宅で用いられます。地盤の固さを調べることを目的とした、簡易的な調査方法です。広い作業スペースを必要としないため、狭い土地の調査に適しています。

＜相場費用＞

費用は15万～25万円程度と言われています。金額の振れ幅があるのは、土の性質次第で作業工程が変わるためです。

土質が良い場合は15万円前後で済みますが、支持層が深いとより深く掘る必要があるため、費用が高くなります。なお、支持層とは建物の荷重に耐えられる地盤のことです。

＜作業の流れ＞

⑴先端がキリ状になっている細い棒のような機器を、回しながら地面にねじ込む

⑵25cm刺さるごとに、何回転したかを計測する（最大深度は通常10m）

⑶⑴と⑵の工程を5ヶ所前後のポイントでおこなう（1ヶ所30分程度）

＜調査時間＞

1ヶ所30分程度の作業を5ヶ所前後のポイントでおこなうため、

早くて2〜3時間、長くて半日程度で終わると言われています。

ボーリング調査（標準貫入試験）

ボーリングとは、地盤に細い穴をあけることです。ボーリングによって採取した土・岩盤の資料を観察することで、地質の状況を把握する方法をボーリング調査と言います。

マンションなど、大きめの建物を建てる際におこなわれるのが一般的です。また、一言にボーリング調査と言っても、標準換入試験や孔内載荷試験など、多様な種類があります。

＜相場費用＞

相場費用は25万〜30万円程度と言われています。調査対象である地盤の状態や深さ、範囲によって費用は前後します。傾斜地などの特殊な土地の場合、さらに費用が高くなる可能性もあるでしょう。

＜作業の流れ＞

⑴地盤に円筒形状の穴をあける

⑶深さ1mごとに土のサンプルを採取

＜調査時間＞

調査データを得るまでに数日単位の時間を要するため、報告書の作成も含めて10日〜14日ほどかかると言われています。

スクリュードライバーサウンディング試験（SDS試験）

スクリュードライバーサウンディング試験とは、SWS試験を改良した調査方法です。SWSで測定する「荷重」にくわえ、「回転トルク（回転軸周りの力）」と「沈下量」の2つが測定項目数として追加されます。

これらの3つのデータを解析することで、土質をより細かく判定することができ、液状化の判定にも有効です。

＜相場費用＞

費用はボーリング調査の3分の1程度と言われているため、8〜10万円程度が相場といえるでしょう。

＜作業の流れ＞

⑴先端がキリ状になっている細い棒のような機器を、回しながら地面にねじ込む

⑵先端にかかる荷重や、1回転の沈下量を計測

⑶25cm貫入するごとに機材を1cm引き上げ、回転トルクを計測

＜調査時間＞

調査時間はボーリング調査の5分の1程度と言われているため、2〜3日が相場といえるでしょう。

平板載荷試験（へいばんさいかしけん）

「載荷板（さいかばん）」という特殊な機器を用いて、地盤の硬軟や杭の支持力の限度などを調査するものです。プレハブをはじめとして、簡易的な建物の地盤調査に有効と言われています。

＜相場費用＞

相場費用は、1箇所を調査するのに8万円前後かかるとされていますが、実際は業者によって差があります。

＜作業の流れ＞

⑴対象となる地盤の整形および養生をする

⑵載荷板を設置し、載荷装置を組み立てる

⑶8段階以上に当分割して、荷重を与える

⑷最大荷重載荷後、沈下量を測定する

＜調査時間＞

調査時間は、装置の設置から撤去までを含めて4時間程度であり、比較的短めです。

表面波探査法（レイリー波探査）

地盤を掘らず、意図的に発生させた振動を利用して、地盤の強度を測定する方法です。

仕組みとしては、振動を検出する装置によって、振動波が伝わる速度を測定します。

SWS式試験よりも効率的かつ正確に地盤の状態を調査できる、精度の高い解析法です。

＜相場費用＞

費用相場は8～12万円が目安と言われています。

＜作業の流れ＞

⑴起振機により、人工的に微弱な地震波を起こす

⑵地震波の周波数を変化させる

⑶検出器で波の速度を測定する

＜調査時間＞

建物の四隅と中央の1箇所、計5箇所を測定するため、2.5時間〜3時間程度かかると言われています。地盤の状況次第で、それ以上時間を要するケースもあるようです。

依頼先によって費用や調査方法は変わる　

地盤調査の費用相場や調査方法は、依頼先によって変わります。

依頼先から調査内容の提案や結果報告を受けて、「地盤が良いエリアのはずなのに、なぜ大掛かりな調査方法を選ぶのだろう？」「改良工事が高すぎる気がするけど、本当に工事が必要なの？」などの疑問を抱くケースがあるでしょう。

あるいは、「SWS試験では改良の必要性があると判断されたのに、別の調査方法では改良が不要と判断された」などのケースも少なくありません。

そのような場合は、他社に見積もりを依頼してみるのもありです。または、セカンドオピニオンに意見を求めてもいいでしょう。

たとえば、住宅向けの地盤調査を専門とするビイック株式会社では、納得のいかない地盤調査結果に関する問い合わせに対応しています（※1）。

このようなサービスを利用することで、改良工事や杭工事が不要と判断されるケースもあるようです。

一社のみによる調査内容や調査結果を鵜呑みにせず、広い視野で客観的な情報を収集することをオススメします。

※1「地盤調査のセカンドオピニオン」（ビイック株式会社）
https://www.vic-ltd.co.jp/business/jibanchousa/jibanchousa-second-opinion/

地盤調査と改良の費用を抑える方法　

最後に、地盤調査や改良工事の費用を抑えるポイントを2つ紹介します。

土地購入の際に地盤の良さそうなエリアを選ぶ

1つ目のポイントは、土地購入の際に自力である程度地盤の良し悪しを判断することです。

たとえば、「地名」は良し悪しを判断する材料になります。一般的に、地名はその土地の特性や状況が反映されているケースが多いです。

地名に「川」や「田」という字が含まれているのなら、その土地には古くから田んぼや川があった可能性があり、地盤が弱いかもしれません。ちなみに、国土地理院のサイトで昔の航空写真を確認できるので、可能性があれば、該当する土地を照らし合わせてみるといいでしょう（※2）。

また、同様に過去の歴史をヒントにするのであれば、神社の近隣エリアは地盤が強い可能性があります。できるだけ自然災害の影響を受けにくいような土地が選ばれているためです。

もう1つ、地盤の良さそうな土地を見極める指標として有効なのが「標高」や「海抜」です。

日本の地理的な歴史を振り返ると、標高や海抜が低いエリアは、元々河川や海の一部であったケースがあります。そのようなエリアは、地盤が緩くなっている可能性があるのです。

つまり、標高が高いエリアのほうが地盤は比較的強い可能性があります。ただし、盛り土によって標高が高くなったなどの経緯があれば、該当しないケースもあるでしょう。

地盤の改良工事は、表層の工事だけでも30万〜50万円程かかると言われていますし、工法によっては100万円以上かかることもあります。初期投資の負担が大きいほど土地活用の利回りは下がりますから、土地の購入段階でしっかり地盤の良し悪しをチェックしておきましょう。

※2「地図・空中写真・地理調査」（国土地理院）https://www.gsi.go.jp/tizu-kutyu.html

地盤調査報告書の見方を最低限心得ておく

地盤調査の結果次第で改良工事をおこなう必要がありますが、注意点として、改良工事は過剰になりがちです。

なぜなら、地盤調査会社が改良工事会社に依頼をする際、紹介料が発生しているケースがあるからです。つまり、改良工事をおこなったほうが双方にメリットがあります。

すべての業者に当てはまるわけではないですが、少なくともこのようなビジネス構造があることは知っておきましょう。

その上で、押さえておきたいのが「地盤調査報告書の見方」です。最低限、報告書の見方を押さえておけば、提案された改良工事が必要かどうかを判断するのに役立つでしょう。

以下が、実際に弊社が過去に地盤調査を依頼したときに受け取った報告書です。

地盤の耐久性の強弱を判断する上で参考になるのが、「自沈層」です。

自沈層とは、100kgの重りをつけた際、スクリューと呼ばれる機器が無回転で沈んでしまう地層のことです。地下2mの深さまで重りが勝手に沈むようだと、地盤がかなり弱い可能性があります。

上記の資料を見ると「貫入状況」の項目で「無回転急速」の記載があり、この辺りの「換算N値」が低いことがわかります。

このような前提となる知識を知っておくだけでも、工事の提案内容の妥当性を判断するのに役立つでしょう。それでも提案内容に不服がある時は、先述のようにセカンドオピニオンに相談してみてください。

土地活用でお悩みの方は近畿住宅流通へ

繰り返しになりますが、地盤調査の費用相場は依頼する業者によって異なります。数万円で済む簡易的な調査もあれば、数十万円ほどかかる調査もあり、できるだけ安い金額に抑えたいと思うのが自然でしょう。

しかし、地盤調査は建物を利用する人間の人命にかかわる重要な工程です。建物を建て、長期的な活用を望むのであれば、多少のコストは惜しまず調査をすることをオススメします。

また、地盤調査の必要の有無にかかわらず、弊社では土地活用に関する相談を随時受け付けています。もし、現在所有している土地について相談したいことがありましたら、お気軽に近畿住宅流通までお問い合わせください。