市街化調整区域では原則的に建物の建築が認められていないため、土地活用で悩まれている方も多いのではないでしょうか。

市街化調整区域の土地には畑や田んぼが多く、土地活用には不向きな立地条件で諦めている方もいます。しかし市街化調整区域でも土地活用をすることは可能です。

市街化調整区域でも自治体の許可や出店するテナントがいれば、土地活用をおこなうことができますので、市街化調整区域の土地活用の手続きからおすすめの活用方法までご紹介します。

市街化調整区域とは？

日本の法律である「都市計画法」では市街化調整区域は以下のように定められています。

都市計画法

第2章都市計画

第1節　都市計画の内容

（区域区分）

第七条　都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。

一　次に掲げる土地の区域の全部又は一部を含む都市計画区域

イ　首都圏整備法第二条第三項に規定する既成市街地又は同条第四項に規定する近郊整備地帯

ロ　近畿圏整備法第二条第三項に規定する既成都市区域又は同条第四項に規定する近郊整備区域

ハ　中部圏開発整備法第二条第三項に規定する都市整備区域

二　前号に掲げるもののほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの

２　市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

３　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

引用：「都市計画法 | e-Gov法令検索 」（デジタル庁）https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=343AC0000000100

日本の土地は都市計画法によって「都市計画区域」「都市計画区域外」「準都市計画区域」の3つの区域に分けられています。

さらに都市計画区域では「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つの区域に分けられていて、それぞれの区域によって土地の活用方法に制限があります。市街化区域

市街化区域とはすでに市街地として形成されている地域、または10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。市街化区域の中にはさらに「用途地域」が定められており、用途地域によって建てられる建物が異なります。

・市街化調整区域
市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域で、原則として建物を建てることができません。しかし、あくまでも原則であって都道府県や市町村の許可を得た場合には建物の建築を行える場合もあります。

・非線引き区域
非線引き区域は、市街化区域にも市街化調整区域にも区分されていない区域のことです。。

市街化調整区域で土地活用はできるの？

原則的には建物の建築が認められていない市街化調整区域でも、土地活用は可能なのでしょうか。市街化調整区域でも土地活用をすることは可能ですが、市街化区域に比べさまざまな制限があります。

市街化調整区域で土地活用をする場合には、各自治体によって土地活用の制限が異なるため注意しましょう。市街化調整区域での土地活用の方法やメリット・デメリットについて解説します。

自治体に相談して許可が出れば建築も可能

市街化調整区域では自治体の許可が出れば建物の建築が可能です。各自治体によって建物を建てるための審査や条件は異なりますが、大阪府で建てられる建物の一例を紹介します。

• 日常生活のため必要な物品の販売店等
• 「自動車の運転者の休憩のための適切な規模の休憩所」に関する取扱基準
• 介護老人保健施設の建築を目的とする開発行為等の取扱い
• 指定道路の沿道における小売店舗の建築を目的とする開発行為等の取扱い
• 市街化区域内において建築し又は建設することが困難又は不適当な建築物等

引用：「大阪府／審査基準 より〔法第34条第1項各号〕 市街化調整区域の立地基準」（大阪府）https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshi_shinsa/kaihatukyoka/kaihatu-sinsakijyun.html

このように市街化調整区域でもコンビニエンスストアやガソリンスタンド、ドラッグストアなどの建築が可能な場合もあります。

市街地調整区域で土地活用をするメリット

一般的に土地活用が難しいとされる市街化調整区域ですが、市街化調整区域で土地活用するメリットもあります。

市街化調整区域では自治体の許可を得なければ建物を建てることはできません。そのため、市街化調整区域でコンビニエンスストアやドラッグストアなどのテナントを誘致しても、近隣に同じような店舗が出店できる可能性は低いため、競合が増えにくいというメリットがあるでしょう。

また市街化調整区域では、市街化区域に比べ固定資産税が安いというメリットもあります。さらに都市計画税の負担もありませんので、市街化区域に比べ税負担を軽減することができるのも嬉しいポイントです。

税負担が軽減されることにより、土地活用をした場合にも年間の支出を抑えることができ、土地活用の収益性も見込めます。

その他にも市街化調整区域では広大な場所が多いため土地活用の幅が広がる点や、市街化区域に比べて環境の変化が生じにくく、安定した土地活用が見込めるというメリットもあるのです。

市街地調整区域で土地活用をするデメリット

市街化調整区域ならではのメリットがあり、驚いた方も多いのではないでしょうか。しかし市街化調整区域での土地活用にはデメリットも多いので、土地の有効活用を考えている方は注意が必要です。

市街化調整区域での土地活用最大のデメリットは活用できる方法に制限があることでしょう。市街化調整区域では都市計画法第34条によりさまざまな制限があります。

例えば、大阪府の市街化調整区域でコンビニエンスストアなどの小売業の店舗を建てたい場合には、次のようになります。

• 申請地の半径300m以内（市街化調整区域内）に住宅が100戸以上存在すること
• 対象区域内に同種の店舗がないこと
• 予定建築物の敷地は、原則として600平方メートル以下とすること。

引用：「大阪府／日常生活のため必要な物品の販売店等（都市計画法第34条第１号(令第36条第３号イ））」（大阪府）https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshi_shinsa/kaihatukyoka/rittikijyun-34-1-b.html

上記のように市街化区域にはないさまざまな制限があります。

市街化調整区域では水道やガスなどのインフラ整備が整っていないことも多く、住宅や店舗などの建物を建てるためには新たにインフラ整備をおこなわなければいけません。

対象地に接する道路（接道）に水道やガスなどの本菅が通っていない場合には、市街化調整区域で建物を建てることは難しいでしょう。

また市街化調整区域の場所によっては、アクセスの悪さや近くに住んでいる人が少ないという問題が予測されます。そうなるとコンビニエンスストアやドラッグストアなどの店舗を仮に出店できても、集客が見込めずテナントが早期撤退してしまうリスクもあるので注意が必要です。

市街化調整区域でおすすめの土地活用

市街化調整区域にはさまざまなメリットとデメリットがあり、活用方法に悩まれる方も多いと思います。市街化調整区域でもコンビニエンスストアやドラッグストアなどのテナントを誘致することで、ある程度の収益性が見込める場合もあるでしょう。

しかし市街化調整区域で事業用の建物などを建てるのはハードルが高くなるので、建物を建てない土地活用もおすすめです。

駐車場経営

市街化調整区域での建物を建てない土地活用としておすすめなのが駐車場経営です。駐車場経営には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2通りの活用方法がありますが、それぞれの活用方法でメリット・デメリットが異なります。

	メリット	デメリット
月極駐車場	安定した収益が見込みやすい	空車リスクが高い
コインパーキング	月極駐車場より収益性が高い	維持費や管理費がかかる

月極駐車場はコインパーキングに比べ、初期投資や設備費用がかからないため金銭的リスクを少なくして事業を始めやすいです。

一方コインパーキングは初期投資や維持費がかかりますが、月極駐車場に比べ高い収益が見込める場合があるため、収益性を重視する方はコインパーキング事業の方がいいでしょう。

いずれにせよ駐車場経営を行う場合には、対象地に駐車場としての需要があるかの見極めが重要であるため、駐車場経営が始めやすいからといって安易に取り組むのは危険です。

また、市街化調整区域の農地を駐車場に転用するには、「農地転用の許可」の手続きが必要なため、事前に自治体への確認・申請が必要になってきます。

市街化調整区域での駐車場経営は固定資産税や相続税の軽減などがないため、長期的な土地活用というよりは短期的な土地活用に向いている活用方法でしょう。

高齢者施設

高齢者施設とはサービス付き高齢者向け住宅（通称：サ高住）や住宅型有料老人ホームのことです。

高齢者施設の一覧は次の通りです。

高齢者施設は一般的なマンションやアパートなどの土地活用に比べ、広い敷地が必要になるため市街化区域では土地の確保ができない場合もあります。

また高齢者施設はバリアフリー設計やエレベーターなどの設備投資にも費用がかかるため、市街化区域では採算が合わないことも多いです。

しかし市街化調整区域では、広い土地の確保がしやすい点や土地代や固定資産税が安いため、高齢者施設の活用が向いていると言えるでしょう。

また、高齢者施設は、郊外にある市街化調整区域でも比較的需要があるため、立地面の不安も解消しやすいというメリットがあります。

また、サービス付き高齢者向け住宅には、さまざまな補助金や優遇制度が適用される場合もあるのをご存じでしょうか。一定の条件をクリアすれば、建築費の一部や固定資産税や不動産取得税などが軽減されることもあるため、節税対策としてもおすすめの土地活用方法です（※1）。

※1：「住宅：サービス付き高齢者向け住宅 」（国土交通省）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000005.html

太陽光発電

太陽光発電には、「住宅用太陽光発電」と「産業用太陽光発電」という2種類の方法があります。

住宅用太陽光発電は主に自宅の屋根などにソーラーパネルを設置し、発生した電力を自家用として使い、余った電力を売却することができる活用方法です。

「産業用太陽光発電」では、広い空き地や工場などの屋根にソーラーパネルを設置し、発電した電力を全て売却することで利益を得ることができます。郊外にある市街化調整区域でアパートや住宅を建てても需要が見込めない場合には、産業用太陽光発電による土地活用もおすすめです。

市街化調整区域でもできる産業用太陽光発電は、FIT制度（20年間の全量買取制度）によって長期的に安定した収支を見込むこともできるでしょう。

しかし、注意点としては太陽光発電には設置費用が高額になる場合や土地の状況によっては、切土や盛り土などの開発行為が必要になってくる場合もあります。太陽光発電を行う際はご自身で発電設備を設置するか、太陽光発電事業者に土地を貸して地代収入を得るかで、初期投資費用やリスクが異なってくるので、事前の確認が必要です（※2）。

※2：「固定価格買取制度｜なっとく！再生可能エネルギー 」（経済産業省）https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saiene/kaitori/

資材置き場

市街化調整区域で建物を建てない活用方法としては、資材置き場にするという方法もおすすめです。建築資材の搬入・搬出には大型トラックの出入りも多いため、広い敷地や全面道路の幅員が広い土地を探している事業者も多いため、市街化調整区域は資材置き場に向いている場所が多いこともあります。

市街化調整区域の土地を資材置き場にする際の注意点としては、地目が田や畑の場合には、農地転用の届け出が必要ということです。建物を建てない場合でも農地を農地以外の方法で利用するためには、農地転用の届け出が必要になってきますので注意してください。

またプレハブや事務所などの建築物を建てる予定がある場合は、建築物に該当するため建物を建てない土地活用にはなりません。市街化調整区域の土地を資材置き場にする場合は、農地転用の届け出が必要であること、原則プレハブや事務所などの建築物は建てられない点に注意が必要です。

その他にも事業者に対して土地を貸し出す場合には、残置物を放置されてしまうリスクなどもあることに注意しましょう。

霊園・墓地

市街化調整区域の意外な土地活用方法として挙げられるのが、霊園や墓地にするといった活用方法です。東京都や千葉県・神奈川県・埼玉県の首都圏では霊園や墓地が不足しており、土地を探している宗教法人や事業者が一定数います。

霊園や墓地は市街地などでは心理的に敬遠されるケースが多い点や、土地代が高いことから市街化調整区域での活用の方が向いているとも言えます。霊園や墓地は立地条件が悪くても事業にはあまり関係してきませんので、郊外の土地の活用方法として検討してみてはいかがでしょうか。

注意点としては、霊園や墓地は長期的に貸し出す必要があり途中解約は難しいことや、契約期間が終了しても、霊園や墓地だった場所はその後の活用が難しいという点に注意してください。

その他にも墓地を建設する際には関係法令の他に、「墓地、埋葬等に関する法律」も関わってきますので、専門的な知識や業者が必要不可欠になってきます。場合によっては、宗教法人などに土地を売却してしまい、売却資金で他の土地活用をした方がいい場合もあります。

市街化調整区域で土地活用する際の手続き

市街化調整区域で土地活用をする際は、市街化区域で土地活用する場合と手続きが異なります。

市街化調整区域では原則として建物の建築が認められていないので、該当地で検討している活用方法ができるのか、事前の確認が必要になりますので注意しましょう。市街化調整区域での土地活用は自治体との協議や提出する必要書類なども多いため、不動産会社や建築事務所などに依頼することをおすすめします。

また、建物を建てない土地活用でも、地目が宅地以外の場合は農地転用の届け出などの提出が必要な場合もあるため、必ず自治体に確認するようにしましょう。

土地を持っている自治体に申請をする

市街化調整区域での土地活用では、自治体や土地の場所によって建てられる建物や活用方法が異なりますので、事前に自治体への確認・相談が必要です。

市街化調整区域でも建築可能な建物の基準は、都市計画法第34条に沿って判断されます。

自治体への電話やメール、窓口の事前相談だけでは該当する土地で建物の建築が可能か、土地活用が可能なのか、正式な回答を得ることができない点に注意して下さい。

具体的にどういった建物を建てられるのか、またはどういった活用ができるのかの正式な回答を得るためには自治体への照会申請（事前審査）が必要になります。

必要書類を提出

市街化調整区域で行う土地活用が開発事業に適用される場合には、以下の書類が必要になります。

※法務局発行書類は3カ月以内のもの

その他にも土地活用方法や相談内容によっては以下の書類が必要になる場合もあります。

引用：「市街化調整区域の一般的な手続きの流れ」（相模原市）https://www.city.sagamihara.kanagawa.jp/shisei/machitsukuri/kaihatsu/kyokaseido/1004726.html

自治体内で審査や協議がおこなわれる

必要書類の提出が完了したら自治体の関係各課の調査や、都市計画法で建築が認められている建物なのかなどの審査や協議がおこなわれます。活用方法が開発行為などに該当する場合（建物などを建てる場合）には、審査に2か月程度かかる場合もあるので余裕を持ったスケジュールが必要です。

許可が降りれば通知書が発行される

建物を建てる場合の活用方法であれば、審査に通った場合は「開発行為の許可書」などが交付され、実際に造成工事や建物の建築作業に移ることが出来ます。繰り返しになりますが、建物を建てない場合でも地目が宅地以外であれば、「農地転用の届け出」の許可が必要になる点に注意して下さい。

市街地調整区域での建築の流れ

都市計画法第29条の「開発許可」や都市計画法第43条の「建築許可」などが取得できたら、建築確認申請を行います。建築確認申請が通れば「建築確認済証」が発行され工事を着工でき、工事が完成した後には「検査済証」が発行され、建物の利用や事業を開始することができます。

市街化調整区域で土地活用する際の注意点

市街化調整区域で土地活用する場合には、市街化区域にはないさまざまな制限や税金面での違いがあります。また、所有している土地だけで活用方法を考えると活用方法が限られてしまいます。そのため、資産の買い替えなども考慮して活用方法を考えると、市街化調整区域の土地をもとに収益性を高めたり節税対策ができる活用ができる場合もあります。

市街化調整区域は税金を自治体に確認する

市街化区域の土地を保有していると、毎年固定資産税と都市計画税が課されます。固定資産税は市街化区域、市街化調整区域どちらの土地や建物にも課税されますが、都市計画税は市街化調整区域の土地や建物には課税されません。

住宅が建てられている宅地であれば、住宅用地の特例による軽減措置によって固定資産税や都市計画税が軽減される場合もあります。市街化区域で空き地を保有している場合は固定資産税や都市計画税の負担が大きいため、税金の負担を軽減するためには土地活用は必須と言えるでしょう。

一方、市街化調整区域では原則建物を建てることができないため、市街化区域に比べ固定資産税の負担が少なく都市計画税も発生しません。しかし、自治体によっては固定資産税や都市計画税の計算方法に誤りがあり、余計に税金を納めてしまっていたという事例もあります。市街化調整区域なのに余計な税金を払ってしまっていたということにならないためにも、各自での税金額の確認は必要になってくるでしょう（※4）。

※4：「固定資産税・都市計画税の課税誤りについて」（千葉市）https://www.city.chiba.jp/somu/shichokoshitsu/hisho/hodo/documents/191015-3.pdf

土地貸しや経営が難しければ売却も視野に入れる

市街化調整区域では原則建物を建てることができないため、活用方法に悩む方も多いのではないでしょうか。市街化調整区域で出来る土地活用には自治体や土地の場所によって方法が異なるため、活用方法に限りがあります。

市街化調整区域の立地条件によっては、戸建住宅などの建設に向いている土地などもあるため、土地貸しや事業の経営が難しい場所であれば売却も視野に入れるといいでしょう。

専門家に相談する

市街化調整区域の土地活用には、書類の作成や申請方法など一般の方が進めるには複雑で、不安を抱えることも多いです。活用方法に制限があるため、一般の方が自身の力だけで市街化調整区域の土地を活用することは難易度が高いと言えます。

建物を建てない駐車場や資材置き場の活用でも、市街化調整区域の土地活用は農地転用の届け出など自治体への書類提出や認可が必要になってきます。貸テナントとのトラブルや書類未提出などの問題が発生しないよう、専門家に相談することでトラブルを未然に防ぎやすくなります。

土地活用のご相談なら近畿住宅流通へ

市街化調整区域での土地活用には、建物を建てない土地活用から自治体の認可を受けて建設できる高齢者施設などがあります。

しかし、一概に全ての市街化調整区域でおすすめできる土地活用方法はなく、その土地にあった土地活用の方法を選択することが重要です。自身で所有している市街化調整区域の土地で、どういった土地活用ができるかは実際に調査してみないとわからないことも多いです。

トチカツプロを運営している近畿住宅流通は、全国の土地や建物の活用のご相談から買取など幅広く相談を受けています。

市街化調整区域の土地の活用方法、売却などでお困りの方はぜひ一度近畿住宅流通にご相談ください。