今回の記事は、福岡県で土地活用をしたい方を対象に、福岡でオススメの活用方法やエリアごとの賃料相場、成功のポイントなどを解説していきます。

福岡に土地を所有している方は参考にしてみてください。

福岡でオススメの土地活用　

福岡県は3大都市圏（東京・大阪・名古屋）以外で人口密度が1,000人/㎢以上の、唯一の県です。

昭和45年の国勢調査以降、人口がいまも増え続けており、賃貸需要は申し分ないと言えます。そんな福岡県で土地活用を成功させるためには、立地に合った活用方法を選ぶことが重要です。

そこで、

• 都心部
• 住宅地
• 狭い土地
• 郊外

の4つに分けて、それぞれ最適な活用方法を紹介します。

都心部での土地活用

福岡県の都心部ではオフィスビルや賃貸住宅などの需要があるため、以下のような土地活用がおすすめです。

それぞれの活用方法の特徴、メリット、デメリットについて説明します。

・オフィスビルや貸店舗
福岡県の中でも、福岡市は福岡空港へのアクセスが抜群によく、特に博多区や天神地区は主要なオフィス街として人気です。

博多駅前周辺が特に人気ですが、法務局がある中央区も地場産業の企業にとって、利便性が高いエリアです。

オフィスビルや貸店舗の賃貸需要は申し分なく、かつ賃貸住宅と比べて収益性も高いので、オススメの活用方法と言えます。

デメリットは、建物の規模や構造次第で建築費が高額になりやすい点です。戸数が少ないケースもあるので、空室リスクにはより警戒する必要があるでしょう。

・テナント兼賃貸住宅
テナント兼賃貸住宅とは、建物の1階部分をテナント向けに貸し出し、上層階を賃貸住宅として貸し出す活用方法です。

通常、賃貸住宅において低層階は賃料が低くなりがちですが、好立地という都心部ならではの長所を生かしてテナントを誘致することで、効率的に収益を増やせます。

デメリットとして、飲食店がテナントとして入る場合、匂いや騒音によって苦情やトラブルが発生する可能性があります。そのような状況を避けるためには、入居者への事前説明を徹底する必要があるでしょう。

・ホテル経営
続いて紹介するのは、ホテル経営です。

メトロエンジンリサーチの調査（2019年）によると、福岡県内には全部で980の宿泊施設があります。そのうち半数以上が福岡市や北九州市などの都心に位置しているのです。

アジアの玄関口とも言われる福岡には、東アジアからの観光客も多く、ホテルの需要は高いといえるでしょう。

ホテル経営には、オーナーが建物を建ててホテル事業者に貸すタイプ（建物貸し）と、建物を建てずに土地のみをホテル事業者に貸すイプ（土地貸し）があります。

建物貸しのほうが収益性は高いですが、その分リスクも高いです。ホテルの構造の中で最もメジャーといえる鉄骨造の建設費用は、坪単価で100万円以上すると言われています。リスクが高い分、綿密な事業計画が不可欠でしょう。

一方で、自分自身で経営をおこなわず、ホテル事業者に全面的に業務を委託する方法もあります。「事業用定期借地」や「サブリース方式」などがそれにあたります。

収益性は低くなりますが、経営に自信のない方や、安定性を重視する方は検討してみてください。

・コインパーキング
都心部での土地活用は、立地に恵まれている分、収益性が高い活用方法が多いです。しかし、同時に建築費などの巨額の初期投資が必要となり、リスクが高まります。

そこで、リスクは極力避けたいが、更地にしておくのも避けたいという方には、「コインパーキング経営」がオススメです。

具体的な方法としては、自分自身で専用設備を導入して運営する方法と、専門業者に土地のみを貸して土地代を受け取る方法があります。

収益性は前者のほうが高いですが、初期投資や運営の手間が発生します。初期投資をせず、管理や運営もしたくない方には後者がオススメです。

いずれにしても、建物貸しよりは収益性が下がりますが、ローリスクで安定性を重視する方は検討してみてください。

住宅地での土地活用

福岡県は人口も多く、住宅の賃貸需要も高いため、土地活用として以下の方法が考えられます。

それぞれの活用方法の特徴、メリット・デメリットについて見てみましょう。

・アパート・マンションなどの賃貸住宅
アパート・マンションは、最寄駅から徒歩圏内の立地であれば、多くのエリアで入居の見込みがあります。

賃貸住宅を建てる際のポイントは、該当エリアを事前にしっかりリサーチすることです。単身世帯が多いのか、ファミリー世帯が多いのか、ターゲット層の需要を調べ上げ、間取りや内装などの設計プランに反映させましょう。

また、賃貸住宅は固定資産税や都市計画税、相続税の節税対策としても有効です。きちんと需要があるエリアであれば、堅実に節税をしながら、安定した収益を長期で得られる可能性があります。

デメリットとしては、まず初期費用がかかる点です。

建築費用はどんなに安くても数千万円、高いと億単位の費用がかかります。金融機関からの借り入れは、まず欠かせないでしょう。

また、エリアごとの特性を理解せずに建物を建ててしまうと、いざ賃貸を開始した時に多くの空室が発生する可能性があります。

現地に足を運んで市場調査をしたり、複数の不動産会社やハウスメーカーなどに相談したりして、少しでも空室リスクを減らしましょう。

・戸建賃貸
アパート・マンションを建てられるほどの敷地面積がないという方には、戸建賃貸もオススメです。

福岡県はいまも人口が増え続けており、賃貸需要が高いです。戸建の需要は全国的にも高く、エリア次第では「アパート・マンションより、戸建に住みたい」という需要もあります。

戸建賃貸のメリットは、ファミリー層の入居が多いため、長期間での入居が見込める点です。長期的に収益が安定しやすく、アパート・マンションと比べて、新たに入居者を探す手間やコストもぐっと下がります。

ただし、入居者がいない場合は収入がゼロになるというリスクがあります。賃料交渉に応じたり、初期費用を抑えたりなど、入居者が決断しやすいように工夫する必要があるでしょう。

・資産の買い替え
いま所有している土地では、希望する活用の実現が難しい場合もあるでしょう。

そういった場合、土地を買い替えるという手段があります。所有している土地を建売業者などに売却し、売却益を用いて他の土地を購入したり、市街地のアパート・マンションを買ったりするのです。

ちなみに、事業用の資産の買い替えをおこなった際は、税制の特例措置を受けられる場合があります。詳しくは国税庁のサイトを確認してみてください（※1）。

※1：「事業用の資産を買い換えたときの特例」（国税庁）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3405.htm

・店舗運営
ある程度の敷地面積があり、土地周辺にそれなりの近隣住民がいる場合は、コンビニやドラッグストアなどの店舗運営もオススメです。

オーナー自身が建物を建てて建物貸しをしてもいいですが、あまりリスクを負いたくない方は、土地のみを企業に貸し出して土地代を得る土地貸しという手段もあります。

建物は借主である企業が建ててくれますし、期間満了時には、更地の状態で土地が返還されます。次の活用に転用しやすいのも、土地貸しのメリットといえるでしょう。

ただし、用途地域によってはコンビニやドラッグストアなどの店舗を建ててはいけないケースもあるので注意しましょう。用途地域について調べるには、各市町村のホームページを閲覧してみてください。

狭い土地の有効活用方法

アパート・マンション、戸建住宅も建てられないほど、敷地面積が狭い土地もあるでしょう。そのような場合は、以下のような活用方法がオススメです。

駐車場や駐輪場であれば、狭い土地でも収益化を狙うことができます。

都心部でないと厳しい可能性もありますが、近年ではバイクのコインパーキングもそれなりに需要があるようです。

いずれも、専門業者への土地貸しをおこなえば、設備投資や集客、管理運営もすべて一括で対応してもらえます。初期投資をかけることなく、手離れの良い活用ができるでしょう。

また、駐車場や駐輪場と併用して、自動販売機や広告看板を設置するという活用方法もあります。

1つ1つの収益は決して多くないですが、デッドスペースをなくすことで、土地を最大限に無駄なく活用できるはずです。

郊外の土地活用

郊外に土地を所有している場合は、以下のような活用方法が考えられます。

一定の交通量を見込める場所で、大きな通りに面している土地は、ロードサイド型の店舗として活用するのに向いています。

コンビニやドラッグストア、飲食店、紳士服店、家電量販店、ホームセンターなど、テナントを誘致することで、事業用定期借地として貸し出すのです。需要が安定している限り、長期的に安定した土地代を得られるでしょう。

立地的にテナントを誘致するのが困難な場合は、太陽光発電やトランクルームとして活用する方法もあります。

太陽光発電やトランクルームは、土地活用の中でも立地の重要性が低く、多少アクセスが悪い場所でも実現可能です。

ただし、いずれも業者に土地を貸す土地貸し形式でおこなうことが多く、オーナー自身が経営するわけではないので、高い収益性は期待できません。

太陽光発電に関する詳しい情報はこちらの記事を参照してください。

「広い土地のおすすめの活用方法は？田舎でも活用できる方法を紹介」｜トチカツプロ

福岡での土地活用は安泰？賃料の推移を解説　

福岡での土地活用は今後も安泰なのか、参考までに賃料相場を紹介します。

福岡の賃料相場

福岡の賃料相場を「賃貸住宅・戸建賃貸・貸しオフィス・土地貸し」など、それぞれの項目別に見てみましょう。

福岡のマンション・アパートの家賃相場（上位5都市）

ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパートの相場
福岡市中央区	5.35万円
福岡市博多区	5.06万円
行橋市	5.00万円
福岡市早良区	4.99万円
北九州市戸畑区	4.69万円

1LDK・2K・2DK/マンション・アパートの相場
福岡市中央区	8.15万円
福岡市早良区	7.75万円
福岡市南区	7.33万円
福岡市博多区	4.99万円
春日市	4.69万円

2LDK・3K・3DK/マンション・アパートの相場
福岡市中央区	13.04万円
福岡市南区	10.44万円
福岡市早良区	10.39万円
福岡市博多区	9.81万円
福岡市西区	9.25万円

3LDK・4K・4DK/マンション・アパートの相場
福岡市中央区	15.50万円
福岡市早良区	14.60万円
福岡市博多区	11.47万円
北九州市小倉北区	11.24万円
福岡市南区	11.13万円

引用：「【ホームズ】福岡県の地域から家賃相場を調べる｜家賃を調べる[目安・平均]なら家賃相場」（株式会社LIFULL）https://www.homes.co.jp/chintai/fukuoka/city/price/

福岡県での賃貸住宅の家賃相場は、いずれの間取りも「福岡市中央区」周辺が高めです。

中央区は商業集積地である天神を擁しており、鉄道やバスなどの交通の要衝でもあるので、いつも多くの人でにぎわっています。福岡市の中で海と山の両方に面する「早良区」は、単身だけでなくファミリー層からも人気です。空港線、七隈線の2つの地下鉄路線が走っており、博多や天神まで10分〜20分ほどで移動できます。

印象としては、ワンルーム・1K・1DKに関しては、地区によって賃料相場に大きな差は見られません。部屋数の増加にともなって賃料相場の差が開いており、3LDK・4K・4DKに関しては、中央区と南区で4万円ほどの差が見られます。

東京都の家賃相場と比べると、全体的にかなりリーズナブルな印象です。福岡県は毎年人口が増え続けていますから、アパート・マンションの賃貸需要は今後も期待できるでしょう。

・賃貸戸建

3LDK・4K・4DK/一戸建ての相場
久留米市	9.10万円
直方市	9.01万円

引用：「【ホームズ】福岡県の地域から家賃相場を調べる｜家賃を調べる[目安・平均]なら家賃相場」（株式会社LIFULL）https://www.homes.co.jp/chintai/fukuoka/city/price/

福岡県の戸建賃貸の相場をみてみると、福岡で貸し出している戸建賃貸の物件は少ないようです。

ちなみに、「福岡ポスティング」の調べによると、久留米市は集合住宅数よりも一戸建数のほうが上回っています（※2）。戸建自体の人気はあるが、賃貸より購入を選ぶ人が多いことがわかります。

※2：「福岡一戸建て数」（福岡ポスティング）https://www.posting-nippon.com/fukuoka/number2/fukuoka.html

・貸しオフィス
貸しオフィスの場合は、オフィスによって広さが異なりますので、坪単価で家賃相場を比べてみましょう。

エリア	20坪～30坪	30〜50坪	50〜100坪	100〜300坪	300坪以上
大宮	15,018円	14,118円	14,363円	15,985円	–
浦和	15,283円	11,002円	11,220円	–	–
その他	9,274円	9,791円	10,476円	8,388円	5000円

引用：「福岡県の賃貸オフィスの賃料相場・目安｜賃貸オフィス・賃貸事務所のオフィスター」（株式会社 スリースター）https://officee.jp/price/fukuoka/

福岡県でも利便性の高い博多駅前エリアでは、坪単価1万5千円〜2万1千円が貸しオフィスの相場となります。

天神、大名、赤坂を擁する「中央区」に関しては、賃貸住宅と貸しオフィスともに需要が高そうです。

また、賃貸住宅と同様に、全体的に賃料はリーズナブルな印象です。

・土地貸し
土地貸しの賃料相場は、住宅用として貸し出すのか、事業用として貸し出すのかによって異なります。

賃料の計算方法としては、「積算法」と呼ばれる方法や「公租公課倍率法」などがあります。

基本的には路線価をベースに賃料相場を計算しますが、土地貸しの場合は活用方法やテナントによって家賃が大きく異なるため、一概に賃料相場の計算は難しいでしょう。

土地貸しでの土地活用を検討されている方は、不動産会社やコンサルティング会社に一度相談してみることをおすすめします。

福岡の賃料の推移

福岡県の賃貸マンションの賃料相場についてまとめたので、マンション経営を検討している方は参考にしてみてください。

引用：「福岡県の賃貸マンション家賃・相場｜住まいインデックス」（株式会社LIFULL）https://lifullhomes-index.jp/info/areas/fukuoka-pref/rent/mansion/

福岡県の賃料相場は、ここ10年右肩上がりに上昇を続け、新型コロナウィルス感染症の流行以後も、変わらず上昇を続けています。

今後も福岡県の賃貸住宅需要はあるといえるでしょう。

福岡で土地活用を成功させるには？

福岡で土地活用を成功させるためには、その土地の特性やニーズに合った活用方法を選ぶことです。

その上で、さらに成功率を高めるために必要なポイントを3つ紹介します。参考にしてみてください。

福岡で高収入を得られる土地活用の方法

福岡で収益性の高い賃貸経営をするのなら、天神付近や空港沿線の土地で、「オフィスビル経営」をするのがオススメです。

オフィスビルは賃料を高めに設定しやすく、契約期間も長い傾向にあるので、長期的に安定した収益を得られる可能性があります。

天神付近や空港沿線の土地であればアクセスも良く、ビジネスマンから重宝されやすいでしょう。

また、同じく高い賃料を得たい場合は、「ロードサイドでの商業施設経営」もオススメです。

ロードサイドは車によるアクセスが便利で集客力があるので、大手企業のテナントも誘致しやすいと言えます。周辺の商業施設が競合になりにくく、「ついで買い」目的で来店してもらえるようなテナントが理想です。

不動産業者選びが重要

土地活用の成功の可否は、不動産業者選びにかかっていると言っても過言ではありません。土地活用の目的によって相談する業者は変わるので、以下を参考にしてください。

相談内容	相談する業者
賃貸住宅	ハウスメーカー、工務店
土地貸し	仲介を得意とする不動産会社
売却	売買を得意とする不動産会社
土地活用全般	土地活用の専門業社

中には、「何から相談すればいいのかわからない」という方もいるでしょう。

そんな方はぜひ、近畿住宅流通までお問合せください。30年以上にわたり、全国各地の土地活用に取り組んできた弊社が力になります。

郊外での土地活用なら市街化調整区域がおすすめ

市街化調整区域は原則的に建物を立てることはできませんが、土地活用ができる場合もあります。

具体的には、資材置き場や駐車場などの活用方法のほか、自治体の認可を得て建築できる高齢者向け施設などが建築できる場合があります。

また、市街化調整区域の土地価格は一般的に安いため、土地の評価額も低くなります。そのため、市街化区域と比べて固定資産税の負担が軽いのです。

都市計画税にいたっては、市街化調整区域では負担不要とされています。

福岡の土地活用の相談なら高価買取の近畿住宅流通へご相談ください　　

弊社は、一般的な不動産会社とは違います。

通常の不動産会社のように、仲介や売買もおこなっていますが、業務のメインは事業用不動産の運用、つまり土地活用です。30年以上、常に土地活用のプレイヤーとして最前線を走ってきたからこそ、培うことができた知識や経験、ノウハウがあります。

賃貸住宅経営からコンビニや飲食チェーンへの土地貸し、オフィスビルや医療モールの経営など、ここでは紹介しきれないほどの実績を有しています。

土地活用未経験の方に対して、総合的なアドバイスやお手伝いができると自負しております。土地活用について何かお困りのことがあれば、どうぞお気軽に近畿住宅流通までご相談ください。