共有名義の土地売却は、通常の土地売却と勝手が異なります。手順を間違えれば売却完了まで膨大な時間がかかる可能性がありますし、下手をすると他の共有者とのトラブルが発生する可能性もあります。

そこで、こちらでは共有名義の土地を売却する手順と注意点を解説します。共有名義の土地の売却を検討中の方は参考にしてください。

共有名義の土地は売却可能

そもそも共有名義の土地は通常の土地と何が違うのか、どういう場合であれば売却が可能なのか、詳しく解説します。

共有名義の土地とは

共有名義の土地とは、所有者が2人以上いる土地のことです。一般的には遺産相続や結婚を機に、所有者の名義が1人から複数名に変わるケースが多いです。売却や使用における法的なルールは以下の通りです。

• 保存行為や使用は単独で可能

土地を良好な状態に保つための行為であれば、単独でおこなうことが可能です。例えば、経年劣化した建築物の修理、不法占拠者を排除する行為などが該当します。

さらに、共有中の不動産を居住目的で使用することも単独で可能です。しかし、その場合は他の共有者に使用料を支払う義務が生じます。特に押さえておきたいポイントは、共有者は「持ち分に見合った使用」ではなく、「土地全体の使用」が許されている点です。

• 管理行為をするには過半数の同意を要する

管理行為とは、土地の適切な管理や価値の維持・向上を目的とした行為を指します。たとえば、短期間の賃貸契約や改修などがこれに当たります。このような管理活動を実行するためには、共有持分の半数以上の共有者の賛成が必要です。

• 処分行為は全員の同意を要する

処分行為とは、土地を売却したり、抵当権を設定したりなどの行為を指します。これらの行為をおこなうには、共有者全員の同意が必要となります。

自分の持分だけなら独断で売却可能

自分の持分だけであれば、自己都合で売却が可能です。仮に、A氏とB氏が50:50の持分で土地を共有している場合、A氏はB氏の同意を得ずに自分の持分を売却できます。しかし、共有している土地の100％を売却する場合は、全ての共有者の同意が必要です。

共有名義の土地を売却する2つの方法

共有名義の土地売却には、主に2つの方法が存在するので紹介します。

共有者全員の同意を得て売却する方法

まずは、自分の持分を含むすべての土地を売却する方法です。手順としては、まず共有者全員と協議をおこない、売却に同意してもらいましょう。

次に、自分で売却先を探すか、不動産業者に探してもらうかして、売却先を決めます。その後、交渉が終わったら買い手と契約書を締結しましょう。

共有者全員の名義で契約書を作成し、署名・捺印をおこないます。なお、こちらの方法であれば、土地全体を売却できるので、販売価格を最大化できる可能性が高くなります。その代わり、共有者全員の意見を一致させる必要があるので、時間がかかる可能性があるでしょう。

自分の持分のみを売却する方法

自分の持分のみを売却する場合の手順はシンプルです。売却先を自分で探すか不動産業者に探してもらい、売却先を決めます。

お互いに納得のいく価格が決まったら、自分の名義で契約書を作成し、署名・捺印をおこないます。こちらの方法であれば、他の共有者の同意を得る必要がないため、自分のペースでスムーズに売却できるでしょう。

しかし、土地全体ではなく一部の土地を売るので、価格が安くなる恐れがあります。

共有名義の土地を売却する流れ

共有名義の土地においてスムーズな売却を実現するためには、情報の漏れを防ぐこと、そして争いの芽を先に摘んでおくことがポイントです。具体的には以下の流れに沿って売却をおこなってください。

共有者を正確に把握する

土地売却について共有者全員の同意を得るために、まずは共有者を正確に把握する必要があります。具体的には登記簿謄本を取得することで、現在の共有者の情報を得ることが可能です。

共有者の中に、すでに亡くなった方や音信不通の方がいる場合、手続きがさらに面倒になるため、早めに確認することをオススメします。

リーダーを決める

共有者全員を把握できたら、次にリーダーを決めます。誰がどの業務を担当するのか、情報共有の方法はどうするかなど、役割やルールを決める上でリーダーがいる方がスムーズに進むためです。

リーダーに決まった人には、意見の取りまとめや必要書類の収集、不動産業者との交渉などをおこなってもらいます。

費用を負担する割合を決める

リーダーが決まったら、土地売却に向けて決めなければならない重要なことがあります。それが、販売活動に要する費用の負担を、共有者同士でどう割り振るかです。

土地の売却には仲介手数料や税金、その他諸経費が発生します。これらの負担の割合をあらかじめ共有者間で決定しておくことで、後々のトラブルを防げます。

持分に応じて負担するか、平等に分けるかなど、割合の決め方はさまざまです。共有者全員が納得できるまで協議を重ねましょう。

最低売却価格を決める

共有者同士のトラブル防止のために、事前に決めておくことの1つが最低売却価格です。こちらを決めておかないと、交渉によって際限なく価格が下がる可能性があります。

共有者全員が「どれだけ安くなったとしても、最低●●円で売れる」と認識している状態ですので、不動産業者も安心して販売活動ができます。

土地の評価額や市場価格を参考にして、最低売却価格を決めてみてください。なお、価格を決める際はできるだけ専門家の意見も取り入れましょう。市場の動向や土地の特性、周辺環境などを踏まえた上で、適切な価格を設定することが、利益を最大化するコツです。

確定申告をする

土地売却によって得られる利益は、所得とみなされるため、課税されます。したがって、売却後の確定申告は必須の作業です。

確定申告は共有者が各々自分でおこなってもいいですが、売却益の計算方法や、共有者ごとの税額の算出など、難しい場合は税理士に協力を依頼しましょう。

共有名義の土地売却で必要な書類

共有名義の土地売却では主に以下の書類が必要です。

• 登記識別情報

登記識別情報とは、登記済証の代わりに発行される12桁の記号で、登記名義人になった人にのみ通知されます。

• 地積測量図・境界確認書

法的な義務ではありませんが、一般的に土地売却では境界確定を示す書類が必要です。

境界が確定しないと隣地所有者とのトラブルが起こる可能性があり、活用するのに不便なため、境界が確定していない土地は基本的に買い手がつきません。これらの書類がない古い土地の場合、測量をおこない境界を確定させる必要があります。

• 身分証明書・印鑑証明書・住民票・実印

これらの身分証明書は、共有名義となっている人物全員分が必要です。相続を繰り返すうちに、知らずに共有者が増えているケースもあるので、早めに誰が名義人かを把握しておきましょう。

共有名義の土地売却で起こりがちなトラブル　

共有名義の土地は、様々なリスクと問題を抱えています。以下では、そのトラブルと対処方法を詳しく紹介します。

共有持分権者を見落とす

共有名義の土地の売却には、名義人全員の同意が必要です。また、売却に至るまでに必要な過程で名義人全員が常に同席し、意思確認が取れている必要があります。

一人でも見落とすと、売却において大きなトラブルの原因となる可能性があるので注意が必要です。たとえば、忘れられていた名義人が、自分の持分を勝手に売却されたことに関して、他の名義人に訴訟を起こすなどのトラブルが考えられます。

共有持分権者の見落としがないか、古い土地の売却では十分に確認することをオススメします。

離婚時の財産分与が複雑化する

土地を夫婦の共有名義にしている場合、離婚時に協議が難航することがあります。仮に共有状態のまま離婚したら、リフォームや売却などのタイミングで、その都度連絡を取ることになるでしょう。

そのため、共有名義の土地はできるだけ離婚時に共有を解消することをオススメします。具体的な解消の方法としては、まずどちらかが片方の土地を買い取って単独名義に変える方法です。

その際は、一方が財産分与として共有持分を譲る代わりに、土地の価値の半額分を代償金として受け取ります。あるいは、夫婦間の合意がある場合、代償金なしで土地を譲ることも可能です。

ただし、土地に住宅が建っていて、そのローンの残債がある場合は名義変更できないこともあるので覚えておきましょう。

他の所有者から共有物分割請求をされる

共有持分割請求とは、共有名義の土地の共有状態を解消し、他の共有者に分割を請求することです。共有名義人はいつでもこのように解消を求める権利が認められています。

なお、共有物分割請求には法的な強制力があるので、請求された場合は話し合いをしなければいけません。もしも話し合いで解決しなければ、裁判所で訴訟を起こし、土地の処遇が決められます。

このような状態にならないために、可能な限り別の方法で共有状態を解消しておきましょう。

残債の一括返済が発生する　

土地に建物が建っていて、まだローンの残債がある場合、売却前に一括返済が必要です。売却益から返済できないときは、自己資金から捻出しなければならないこともあります。自己資金を使う場合は、共有持分権者のうち誰がいくら負担するのかを決める必要があります。

共有持分買取業者に土地を売却するリスク　

土地や不動産の共有持分の売却を検討する際、一般の買い手が見つからないケースがしばしばあります。そのような状況では、共有持分買取業者に売却するのも手です。ただし、業者への売却にはリスクもあるので、詳しく解説します。

買取業者から強引な提案をされる

一般の買取業者も含め、不動産業界には顧客に対して強引な提案をする業者もいることは否めません。

特に共有持分の売却においては、一般の買取市場とは異なるため、業者の立場が強い傾向があります。そのため、売主にとって不利益な取引を提案するケースもあるのです。

具体的には、市場価格よりも低い価格での買取を強く勧められたり、相場より高めの手数料を取られたりなどです。

共有不動産購入者が土地を自由に出入りする

共有持分を買取業者に売却した場合、その業者が新たな共有者となります。その結果、土地や建物に対して一定の権利を持つことになり、自由に出入りする可能性があるでしょう。これにより、他の共有者や隣地所有者との摩擦やトラブルが起こる可能性があります。

収益の請求

土地や建物の貸出しによって賃料が発生している場合、共有者には持分割合に応じて賃料を取得する権利があります。そのため、賃料などの収益の分前を請求されることがあるでしょう。

固定資産税の滞納

土地や建物に課せられる固定資産税は、持分割合に応じて各共有者が負担しなければいけません。つまり、持分を得た買取業者にも支払い義務があるため、事前に負担する割合や金額を話し合う必要があります。話し合いがこじれて税金を滞納しないように注意しましょう。

そもそも土地の共有を避けるには

土地の共有は複数の名義人の意向や権利を考慮しなければならず、売却や管理などが複雑になりがちです。では、そもそも土地の共有を避けるにはどうすればいいのか、2つのポイントを紹介します。

遺産分割時に共有名義のデメリットを共有する

遺産相続が土地の共有名義の最も一般的な原因の一つです。だからこそ、遺産相続時に共有名義になるデメリットを家族全員で理解しておくことが、土地の共有を避ける無難な方法と言えます。

遺産分割時に選択できる共有以外の方法としては、現物分割、代償分割、換価分割などが考えられます。それぞれの詳細は以下の通りです。

現物分割	土地を分筆し、それぞれが分けた土地の所有者となる
代償分割	誰か1人が他の相続人に代償金を支払う代わりに、単独で土地を相続する
換価分割	土地を売却した利益を名義人全員で分け合う

弁護士に相談する

土地や建物の相続時に、相続人同士で争いが起こることは珍しくありません。共有名義の不動産であれば、なおさらトラブルが起こりやすいと言えます。

そうならないためには、早めに不動産に詳しい弁護士に相談するのがオススメです。手遅れでなければ、共有状態にせずに済む方法や、共有状態をスムーズに解消する方法を教えてもらえる可能性があります。

土地売却なら近畿住宅流通にご相談ください

土地売却には多くの法的手続き、税務対応、適切な価格設定など、豊富な知識と経験が求められます。特に共有名義の土地の場合、その複雑さは一層増しますでしょう。

近畿住宅流通は土地売却のプロフェッショナルとして、多くの売却実績と高い専門知識がありますので、土地売却のことならお気軽にご相談ください。