土地売却に伴う税金の支払いは、多くの人にとって悩ましい問題です。

しかし、ふるさと納税の仕組みを活用することで、税金の負担を軽減できる可能性があります。そこで、本記事では土地売却で払う税金の仕組み、ふるさと納税を活用する方法、ふるさと納税を活用する際の注意点を解説します。

土地売却で払う税金の仕組み

土地売却によって利益（譲渡所得）が発生すると、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。そこで、こちらではまず譲渡所得税の仕組みを詳しく解説します。

譲渡所得税とは

有価証券や不動産などの資産を譲渡した際に課せられる税金を譲渡所得税と言います。土地の場合、取得当時の価格から、売却価格や売却に要した経費を差し引いた金額に対して課税されます。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得に所定の税率をかけることで算出します。譲渡所得の算出方法は以下の通りです。

　譲渡所得　＝　売却価格　ー　（取得時の価格＋経費）

経費とは、売却に伴って発生した修繕費や仲介会社へ支払う手数料などが含まれます。

なお、譲渡所得がマイナスになった場合、譲渡所得税は発生しません。次に、譲渡所得税の税率は不動産を所有していた期間によって異なります。詳細は以下の通りです。

名称	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63％（所得税 30.63％ 住民税 9％）
長期譲渡所得	5年を超える	20.315％（所得税 15.315％ 住民税 5％）

このように、5年の所有期間を境に税率が倍近く変わります。

控除や特例が適用されることもある

譲渡所得税は控除や特例を活用することで、大幅に負担を軽減することが可能です。例えば、

• 住居用として所有していた土地を解体して売る場合、3000万円の特別控除がなされることがあります
• マイホームの買い換えである場合、買い換え特例を使える可能性があります
• 平成21年、22年に取得した土地を売却した場合、保有期間が5年以上なら1000万円の控除がなされることがあります

などです。

詳しい要件を確認する場合は、国税庁のサイトをご覧ください（※1）。

※1「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」（国税庁）

土地売却で払う税金はふるさと納税で負担を減らせる

土地売却に伴って支払う税金は決して安い金額ではありません。

しかし、先述した控除や特例を活用することで、負担を軽減することが可能です。さらに、もう1つの負担を軽減する方法として、ふるさと納税を活用する方法を紹介します。

ふるさと納税の仕組み

そもそもふるさと納税とは、地方自治体に寄付をすることで、返礼品として地方の特産品を受け取れる制度です。寄付額から一律2000円を引いた金額が、翌年の所得税や住民税の控除の対象となります。

つまり、実質2000円の負担で、2000円以上のお買い物ができる仕組みと言えます。所得が多い人ほど控除される上限額が高くなるので、土地売却によって所得が大幅に増える方にオススメの制度です。

ふるさと納税の控除額には上限がある

ふるさと納税の寄付金額自体に上限はありません。しかし、寄付による譲渡所得税の控除額には上限があります。

なお、控除額の上限は独身か所帯持ちか、共働きかそうでないか、子供は何人いるかなど、納税者の状況によってさまざまです。総務省が運営するサイトを使えば、家族構成と年収別に控除額の上限を確認できます（※2）。

※2「税金の控除について」（総務省）

ふるさと納税の恩恵を受けるには確定申告が必要

土地売却による税金支払いの負担をふるさと納税で軽減するためには、確定申告が必要です。確定申告をすると、寄付金額から一律2000円を引いた金額が還付・控除されます。たとえば、以下のような流れです。

このような状態であれば、自己負担額は一律2000円ですので、3万円ー2,000円＝28,000円が控除の対象となります。

注意したいのは寄付をしただけでは還付や控除は受けられない点です。寄付をした翌年の3月15日までに、所轄の税務署へ確定申告をおこないましょう。

ふるさと納税ワンストップ特例制度とは

ワンストップ特例制度とは、ふるさと納税の寄付をおこなったあと、確定申告をしなくても控除を受けられる制度です。

「ふるさと納税を活用したいけど、確定申告が面倒」という方のためにつくられました。土地売却後にふるさと納税を活用したい方にもオススメですので、参考にしてください。

まず、特例制度を利用する条件は、寄付をする自治体の数が5つ以下であることです。寄付をする際に、自治体に申請書を提出すれば、確定申告の代わりとなる手続きができます。本来であれば、ふるさと納税は所得税の還付と住民税の控除からなりますが、特例制度を利用することで翌年の住民税から控除額全額が引かれる形となります。

ただし、土地売却で利益が生じた場合、確定申告は必須です。確定申告の手間をなくすために特例制度を利用しても、結局確定申告をすることになり、二度手間となるので覚えておきましょう。

ふるさと納税には控除上限額がある

ふるさと納税を活用する際に注意したいのは、控除額には上限があることです。そこで、こちらではふるさと納税の細かなルールについて解説します。

所得によって上限額が異なる

ふるさと納税の控除額の上限は、まず所得によって変わります。一般的には所得が多い人ほどより多く寄付ができ、控除額の上限が高く設定されているのです。また、上限額は年々変わっており、法改正によって微調整されることがあります。

もし、上限額を超えて寄付をした場合、上限を超えた部分については控除がされません。そのため、ふるさと納税を活用する際は、きちんと自分の所得を確認し、控除額の上限を把握した上で寄付金額を設定する必要があります。

家族構成によって上限額が異なる

ふるさと納税の控除額の上限を決めるもう1つの要素が「家族構成」です。

独身か夫婦か、共働きか、子供は何人か、子供は高校生か大学生かなど、同じ所得でも家族構成によって控除額の上限が大きく異なります。2023年9月の時点では、子供を持たない家庭、特に独身や共働きの家庭のほうが上限額は高い傾向があります。

2000円までは自己負担

ふるさと納税の仕組みを理解する上で重要なのは、寄付する金額が全額控除の対象とはならないことです。寄付した金額のうち、一律で2000円は自己負担となります。

つまり、2000円は純粋に地方自治体への寄付金になるということです。控除額の上限が5万円以上の人が5万円を寄付したら4万8000円が、上限が10万円以上の人が10万円を寄付したら9万8000円が、控除の対象となります。

土地売却でふるさと納税を活用する際の注意点

土地の売却でふるさと納税を活用することは、税金負担を軽減しつつ、地域社会への貢献も実現できる素晴らしい方法です。しかし、計画的におこなわないと逆に損をすることもあります。そこでこちらでは、土地売却でふるさと納税を活用する際の注意点を紹介します。

逆に損をしないか確認する

ふるさと納税を利用する際は、控除上限額や自己負担額、返礼品の総額に注意する必要があります。

タイミングに気を付ける

土地売却でふるさと納税を活用する際は、売却益が発生した年の年末までに手続きをしましょう。また、確定申告をする際は土地の売却益に関する申告と、ふるさと納税の寄付金控除に関する申告が両方必要です。売却した翌年の3月15日までにそれぞれ手続きをおこなってください。

名義に気をつける

ふるさと納税による税額控除を受けるには、控除条件を満たす納税者本人が、自分の名義で申し込む必要があります。クレジットカードで支払う場合も、カードの名義が申し込み名義と同一でなければいけません。日常的に家族カードを使用している方は注意が必要です。

シミュレーションはあくまで目安である

ふるさと納税で節税効果を得るために、控除上限額のシミュレーションができるサイトが複数存在します。しかし、正確なシミュレーションをするためには必要な情報を全て正確に入力する必要があるのです。具体的には以下のような情報です。

シミュレーションはこれらのデータが正確でないと信頼性を持たなくなります。情報を入力する際は、源泉徴収票や確定申告書の控えなどを用意した上で、正しくおこないましょう。

ワンストップ特例制度は二度手間になる

一般的にふるさと納税を利用する際、ワンストップ特例制度を活用する場合があります。ワンストップ制度とは、確定申告をせずに寄付金控除を受けられる制度です。確定申告をする手間が省けることから利用する人もいますが、土地売却で利益が出た人にはオススメしません。

なぜなら、売却益が発生したら確定申告はしなければならないので、手続きが二度手間になってしまうためです。土地売却で利益が出るとわかっている時は、ワンストップ特例制度の利用は控えましょう。

寄付受領証明書を保管しておく

寄付受領証明書とは、ふるさと納税をおこなった寄付先の自治体から送られてくる書類です。送られて来るのが寄付をしてから2ヶ月後くらいであるため、つい保管するのを忘れたり、間違って捨ててしまったりしまいがちです。

しかし、寄付受領証明書は確定申告をする際に必要な大切な書類ですので、きちんと保管しておきましょう。

自宅の売却ならふるさと納税ではなくマイホーム特例を活用する

自宅ごと土地を売却する際は、ふるさと納税ではなくマイホーム特例を活用した方がお得になることがあります。理由は、控除額がマイホーム特例の方が大きいためです。

なおマイホーム特例では、譲渡所得が3000万円まで非課税となります。つまり、売れた金額が3000万円以下であれば、どれだけ利益が出ても税金は発生しません。自宅の売却で利益が3000万円を超えることはかなり稀なので、こちらの特例を使って非課税で利益を受けとるケースが多いです。

土地売却のご相談なら近畿住宅流通へ

一般的に土地売却は人生でそう何度も経験することではないでしょう。右も左もわからないまま安く売ってしまい、後悔する地主の方も少なくありません。

だからこそ、土地売却で失敗しないためにはプロのサポートを受けることが大切です。弊社はこれまで全国の土地を対象に、100件以上の買取をおこなってきました。土地の査定から売却に至るまで、二人三脚でサポートいたしますので、どうぞお気軽にお問合せください。