土地売却を考える際、多くの方が気になるのが不動産会社への仲介手数料です。土地売却において手数料がいくらかかるのか、またどのように計算されるのかは、知らない人がほとんどでしょう。
そこでこちらの記事では、土地売却で不動産会社に払う仲介手数料の相場や計算方法を紹介します。また、仲介手数料の有無だけで不動産会社を選ばない方が良い理由も解説するので、参考にしてください。
土地売却で不動産会社に払う仲介手数料とは
一般的に土地売却では不動産会社に買い手を探してもらうのが通例です。その際、不動産会社には一定の報酬として仲介手数料を支払います。
そこで、まずこちらでは仲介手数料の仕組みを解説します。
仲介手数料とは
仲介手数料とは、土地や建物を売却する際に、仲介してくれる不動産会社に対して売主が支払うものです。販売活動や買い手との交渉、売買契約などを代行してくれたことに対する報酬になります。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料の計算方法は、簡易的な速算式と複雑かつ正確な計算式との2つがあります。
- 速算式
速算式は売買金額が「200万円超え〜400万円以下」か、「400万円超え」かによって変わります。詳しくは以下の通りです。
| 売買金額 | 速算式 | 例 |
| 200万円超え〜400万円以下 | 売買金額×4％＋2万円＋消費税 | 売買金額が300万円の場合の仲介手数料は15万4000円 |
| 400万円超え | 売買金額×3％＋6万円＋消費税 | 売買金額が600万円の場合の仲介手数料は26万4000円 |
- 正確な計算式
仲介手数料は厳密には以下の方法で計算します。
| 売買金額 | 計算式 |
| 200万円以下の部分 | 売買価格×5％＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下の部分 | 売買価格×4％＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売買価格×3％＋消費税 |
例えば、売買金額が2000万円の場合の仲介手数料は、以下のように分けて計算します。
200万円以下の部分：200万×5％＋消費税＝11万円
200万円超～400万円以下の部分：200万×4％＋消費税＝8万8000円
400万円を超える部分：1600万円×3％＋消費税＝52万8000円
200万円以下の部分が11万円、200万円超～400万円以下の部分が8万8000円、400万円を超える部分が52万8000円です。
そのため、売買金額が1600万円の場合の仲介手数料は合計で72.6万円となります。
仲介手数料には上限がある
土地売却における仲介手数料は、不動産業法によって上限が設けられています。
つまり、前述の計算方法によって算出される金額が法定上限額ということです。もしも法定上限額を超える金額の仲介手数料を請求された場合は、違法行為に当たりますので、不動産適正取引推進機構や消費生活センターに相談しましょう。
仲介手数料を払うタイミング
仲介手数料を払うタイミングは行政庁の指導により決められており、売買契約を締結する際に50％、決済完了時に残りの50％を払うのが一般的です。
仲介手数料で損をしないためには
仲介手数料には法定上限額があるため、極端に高い金額を請求されることは基本的にありません。
しかし、キャンペーンの利用や値引き交渉などの工夫を何もしなければ、損をする可能性はあります。そこでこちらでは土地売却の仲介手数料で損をしないコツを2つ紹介します。
キャンペーン中の不動産会社を選ぶ
時期や地域によって、不動産会社が仲介手数料の割引キャンペーンをおこなっていることがあります。
特にオープン記念や周年記念などはキャンペーンをする不動産会社が増える傾向にあるのです。こうしたキャンペーンを利用すれば、通常よりも仲介手数料を安くし、売却後の手残りを増やせる可能性があるでしょう。
値引き交渉をする
仲介手数料は、法律で定められた上限内であれば、不動産会社が自由に設定できます。
そのため、値引き交渉の余地が残されているのです。競合する不動産会社の仲介手数料やサービスを調べておけば、その情報をもとに交渉を進めやすくなります。
なお、値引き交渉を成功させるには次の2つが重要です。
1つは「買い手がすでにいることを伝える」です。こちらは買い手が見つかっていないと難しいですが、すでに見つかっていれば不動産会社は販売活動をせずにすみます。
つまり、最小限の労力で仲介手数料を稼げるということです。もう1つは「リピートの約束をする」です。
こちらは、他に売却予定の物件がある方しか実践できませんが、取引が今回限りではないことを伝えれば、値引き交渉を有利に進めやすくなります。交渉が苦手な方もいるかもしれませんが、丁寧に対応すれば不要な摩擦も起こりませんので、ぜひ試してみてください。
特例で上限が18万円になることがある
極端に建物が古いケース、または交通の便が悪すぎるケースでは、仮に売買金額が400万円以下の土地でも、仲介手数料の上限が18万円まで引き上げられることがあります。
これを『低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例』と言います。
理由としては、物件の調査費や交通費によって不動産会社の負担が大きくなるときは、そうした手間代や経費を仲介手数料に加算して良いことになっているからです。
売ろうとしている土地が「低廉な空家等」に当てはまる場合は、通常より高い仲介手数料を請求されることもあるので押さえておきましょう。
土地売却で不動産会社に仲介手数料を払わずに済む方法
土地売却において仲介手数料は絶対に支払うものと思われている方もいるかもしれません。しかし、仲介手数料を払わずとも土地売却をする方法はあります。こちらでは3つの方法を紹介するので参考にしてください。
土地の買取業者に売却する
仲介業者に買主を探してもらうのではなく、土地の買取業者に直接売却すれば、仲介手数料はかかりません。ただし、買取業者の中には相場より安く買い取ろうとする業者もいるので注意が必要です。
また仲介業者を挟まないので、価格交渉を売主自身がおこなわなければならない点もデメリットでしょう。身近な知人や親戚、友人などに直接土地を売却する場合、仲介手数料はもちろん、その他の手数料も最小限に抑えることができます。
ただし、正式な手続きや契約の内容について、十分な知識がないとトラブルの原因となるため、注意が必要です。
知人に直接売却する
友人や知人に直接土地を売却するのであれば、不動産会社を介さないので、同じく仲介手数料は発生しません。しかし、この方法には複数のデメリットがあるので注意が必要です。
売買契約書の作成、諸々の手続き、トラブル対応など、本来は仲介業者がおこなってくれる業務をすべて自分でおこなう必要があるのです。慣れない作業によって負担が増えたり、余計に時間や手間がかかる可能性があるでしょう。
さらに、2020年の民法改正によって、売主側の契約不適合責任の範囲が拡大された点にも注意が必要です。契約不適合責任とは、民法改正までは瑕疵担保責任と呼ばれていたもので、物件の引き渡し後に物件が契約内容と異なっていた場合、売主側が負う責任を指します。
具体的には契約不適合があった場合、買主側には以下の5つの権利があります。
- 追完請求
- 代金の減額請求
- 損害賠償請求
- 催告解除
- 無催告解除
このように、何かあった時に売主側は立場が弱いので、知人に直接売却するのはあまりオススメしません。仲介業者を通して売るか、買取に慣れている買取業者に売るのが妥当でしょう。
なお、民法改正に関する詳細は中小機構のサイトを参照してください（※1）。
※1「民法改正による新制度（第3回）－ 契約不適合責任」（中小機構）
空き家バンクを活用する
あまりメジャーな方法ではないですが、空き家バンクを活用する方法もあります。空き家バンクとはさまざまな自治体が運営するウェブサイトで、空き家を探している人と空き家の所有者をマッチングしてくれます。
傾向としては、山間部に格安で建てられた家屋を扱っていることが多いです。こちらの空き家バンクを利用すれば、仲介手数料を払わずに土地を売却できます。
仲介手数料の有無で不動産会社を選ばない方がいい理由
土地売買で仲介をする業者の中には、仲介手数料を値引くことでお得感をアピールする業者もいますが、それを基準を不動産会社を選ぶのはオススメしません。
なぜなら、業者選びにおいて重要なのは、仲介手数料が安いことではなく高く売ってくれることだからです。「仲介手数料」と「売却価格」では、基本的に桁が違います。仮に仲介手数料を半額にしてくれたとしても、売却価格が安ければ最終的に大損をする可能性があるのです。
であれば、仲介手数料の割引がなくても、より高く売ってくれる仲介業者の方が、売主により多くの利益をもたらしてくれます。
土地売却で仲介手数料以外に発生する費用
土地売却の際に発生する費用は仲介手数料だけではありません。想定外の出費とならないように、こちらでは土地売却で発生する費用をまとめて紹介します。
印紙税
売買契約書に貼る印紙代として、印紙税がかかります。売却価格に応じて納税額が異なるので、一部を紹介します。詳しくは国税庁のサイトを参照してください。
| 売却価格 | 税額 |
| 1万円未満 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1千円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2千円 |
| 500万円を超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 2万円 |
建物の解体費用
更地にして売る場合は建物の解体費用がかかります。解体費用は坪数や建物の構造によってさまざまです。一般的にはより広く、より丈夫な構造の建物ほど高い費用がかかります。おおよその相場は以下の通りです。
| 建物の構造 | 40坪 | 80坪 |
| 木造 | 100万円台〜200万円台 | 200万円台〜500万円台 |
| 鉄骨造 | 100万円台〜200万円台 | 200万円台〜500万円台 |
| RC造 | 100万円台〜300万円台 | 200万円台〜600万円台 |
廃棄物の処分費用
建物を解体して発生した廃棄物を処分するために費用がかかります。廃棄物の量や種類によって異なりますが、おおよそ10万円台〜50万円台の費用がかかるでしょう。
測量費用
隣地との境界や接する道路との境界が不明確である場合、基本的に測量が必要です。境界を確定しておかないと、後々土地の利用を巡って隣地所有者とトラブルになる可能性があるためです。
測量費用は土地の面積や状態によって変わりますが、おおよそ40万円前後の費用がかかります。
譲渡所得税
土地売却によって得た利益、すなわち譲渡所得に対してかかる税金です。売却価格から土地の取得コストや販売コスト、それまでの固定資産税などを差し引いた金額に対して課されます。
抵当権の抹消費用
土地についている抵当権を抹消するために費用がかかります。内訳は登記費用と司法書士への報酬です。登記費用は土地1筆につき1000円かかります。司法書士への報酬は1万円台が相場です（※3）。
※3「報酬アンケート結果（2018年）」（日本司法書士連合会）
土地売却時の仲介手数料に関してよくある質問
土地を売却する際の仲介手数料は、多くの人にとって気になるポイントの一つです。そこでこちらでは、仲介手数料についてよくある質問を紹介します。
仲介手数料を半額や無料にしている業者がいるのはなぜ？
仲介手数料を半額や無料にできる業者がいるのは、いくつか理由があります。1つは、ウェブサービスを含めて競争が激化したことで、お客様に少しでもお得に感じてもらうために工夫をしているからです。半額や無料にしても売上を立てられるのは、買主のほうから仲介手数料を得られるためです。
妥当な仲介手数料の値段はいくら？
土地や建物などの不動産売買では、仲介手数料の相場が3%+ 6万円となっています。ただし、都市部や競争の激しい地域では、相場よりも低い料金を設定しているケースもあります。
仲介手数料の値引き交渉はしない方がいい？
仲介手数料の値引き交渉はできないこともないですが、あまりオススメしません。なぜなら、値引きが成功する代わりに、仲介業者のモチベーションが下がる可能性があるためです。
仲介手数料を下げた結果、安い値段で土地を売られるより、仲介手数料を満額で払い、より高い値段で土地を売ってもらった方が、最終的な手残りは増える可能性が高いでしょう。
売買契約がキャンセルになれば仲介手数料は返金されますか？
売買契約がキャンセルになったとしても、仲介手数料が返金されないケースもあります。たとえば、売主側の過失によるキャンセルの場合、売主と仲介業者の合意解除の場合、媒介契約に支払い義務の規定がある場合などです。
逆に、返金される可能性があるケースとしては、仲介業者の契約義務違反による解除の場合、買い替え特約や住宅ローン特約による契約解除の場合などです。基本的には媒介契約に記載されている内容に基づいて、返金されるかどうかが決まります。
会計処理をする時、仲介手数料の科目は何になりますか？
仲介手数料は支払い手数料という科目となります。なお、仲介手数料の仕訳処理をおこなう場合は、仕訳の日付を正確に処理しましょう。
具体的には媒介契約が成立した日、売買契約が成立した日、土地を引き渡した日です。これらをきちんと区別することで、利用できる税金の特例や控除が変わってくるので注意しましょう。
土地売却のご相談は近畿住宅流通へ
長年の経験と専門的な知識を持つプロフェッショナル集団として、近畿住宅流通がお客様の土地売却をトータルサポートします。弊社は土地買取の専門業者ですので、条件に合致する場合は弊社自身がお客様の土地を直接お買取します。
本来不動産会社に支払う仲介手数料が発生しませんので、その分売却後の手残りを最大限増やすことが可能です。所有している土地を少しでも高く売りたい方はお気軽に近畿住宅流通までご相談ください。