高齢化が進む日本で、ここ数年注目を浴びているのが「終活」です。
終活とは、人生の終わりを迎える前に、遺された家族に負担がかからないよう、身の回りの人間関係や資産などを整理することをいいます。そんな終活の中でも、非常に難易度の高いものが「土地や建物の処分」です。
売却が正解なのか、それとも相続か、生前贈与かなど、土地を処分する選択肢は複数あります。そこで、こちらの記事では終活において土地を処分する方法を3つ紹介します。
終活では土地売却をした方がいいのか
そもそも、日本人の家計資産において土地や建物などの不動産が占める割合は、諸外国と比較して多い傾向があります。先祖代々引き継いできた土地や持ち家はあるが、貯金や証券などの金融資産はほとんどない、そのような家庭が多いのです。
そんな日本人が終活において土地を売却した方がいいかどうかは、各家庭の状況次第で変わると言えます。
そこでこちらでは、
- 相続税の負担度合い
- 相続人の適性
- 土地の特徴
以上の3つの観点から、土地を売却した方がいいかについて解説します。
相続税の負担度合いによる
土地を相続する際は、相続人に対して相続税が課せられます。
金融資産であれば、それらの中から相続税を賄えますが、土地はすぐに現金化できないため、相続税の支払いに充てられません。つまり、土地を相続した相続人は、自己資金から相続税を支払う必要があるのです。
そのため、相続人に相続税の支払い能力がなければ、相続せずに売却した方が良い場合があります。
相続人の適性による
相続人に相続税の支払い能力があったとしても、土地を相続するかどうかは慎重に検討した方がいいでしょう。
なぜなら、土地を相続することは、その後の活用や管理を相続人が引き継ぐことを意味するからです。おおまかに言えば、自分で住むか、第三者に貸すか、売却するかの3択から、適切な選択をする必要があります。自分で住む場合はまだ良いですが、土地貸しや売却をするにはビジネス的な感覚やオーナーとしての適性が必要です。
それらの適性を兼ね備えていない場合、管理不足によって土地や建物の資産価値が下落したり、近隣とのトラブルが発生したりなど、さまざまなリスクがあります。相続人にオーナーとしての適性がない場合は、相続せずに売却した方が良いこともあるでしょう。
土地の特徴による
土地の特徴もまた、相続か売却かを判断する上で、重要な指標の1つです。
なぜなら、相続人が複数存在し、全員が土地の相続を求めている場合、土地を分割して相続する必要があるからです。しかし、土地は等分割することが難しいため、公平性をめぐって相続人同士でトラブルが起こる傾向があります。そのような場合は土地を相続せず、売却して現金化してから、平等に相続した方が良い場合もあるでしょう。
終活で土地を処分する3つの方法
終活で土地を処分する方法は「売却」だけではありません。
亡くなる前に資産を引き渡す「生前贈与」や、特に何もせず「相続」することも選択肢の1つです。そこで、こちらでは売却、生前贈与、相続の3つの処分方法について解説します。
売却
終活で土地を売却するメリットは、相続時のトラブルを回避できるだけではありません。早めに売却をすれば、自分自身の老後資金を確保することにもつながります。また、売却をすれば固定資産税などの維持費の支払いが不要となり、管理をする手間からも解放されます。
ただし、売却する土地に自宅が建っている場合は、新たに住居を探す手間が発生するので注意が必要です。子供と同居するのか、賃貸住宅を契約するのか、あるいは高齢者向けの施設に入所するのか、いずれにしても売却後に住む家を確保する必要があります。
生前贈与
生きている間に、特定の人間に資産を引き渡すことを生前贈与と言います。相続との主な違いは、所有者の意見が反映されやすいかどうかです。相続の場合、仮に遺言書で処分の方法を伝えてあったとしても、相続人がその通りにおこなう義務はありません。その点、生前贈与の場合、所有者が生きているので相続人と話し合って、処分の方法を決められます。
また、生前贈与をおこなえば相続時の財産が減るため、相続税対策になることがあります。ただし、税率は相続税より贈与税の方が高いので、むしろ税負担が増える可能性もあるでしょう。
相続
亡くなる際、不動産を引き渡すことを相続と言います。土地に自宅が建っている場合、最期まで住み続けられる点や、生前贈与と比べて税負担が軽いことがメリットです。
ただし、不動産の相続は相続人同士でトラブルになるケースが多いです。そのため、複数の相続人がいる場合、誰にどのように分割するのかを事前に話し合っておく必要があります。
終活で土地売却をするメリット
生前贈与や相続の場合は、あらかじめ土地を引き渡す相手がいます。
しかし、売却の場合は不動産業者に仲介を依頼し、買い手を探すのが一般的です。簡単に買い手が見つからないこともありますし、希望通りの金額で売れないこともあるので、それなりに労力はかかります。ただ、それでも土地売却をするメリットはあります。こちらでは、終活で土地売却をするメリットを2つ紹介します。
相続によるトラブルを防げる
土地売却による大きなメリットの1つが、相続によるトラブルを防げる点です。
土地は金融資産のように単純分割ができないので、土地のまま相続すると公平性を巡ってトラブルになりがちです。その点、売却してしまえば現金を平等に分けられます。また、現金で相続すればそこから相続税の支払い分を捻出できるので、相続人にとって負担が軽減されるでしょう。
資金調達ができる
もう1つのメリットは、資金調達ができる点です。
土地を売却すれば現金が手に入るので、老後資金として活用できます。手元に現金を残しておく必要がない場合は、株式や債券などの投資で運用するのもありでしょう。その他の使い道としては、老人ホームの費用やお墓の購入費用に充てるのも有効です。
ただし、資金調達を目的に土地を売却する場合は注意が必要です。「すぐに現金が必要だから」と土地を売却しようとすれば、売るタイミングを自分で選べなくなります。焦って売ろうとすれば安く買い叩かれたり、不動産価格が下がっている時期に売らざるを得なくなったりするでしょう。
そのため、資金調達を目的に土地を売却する場合は、余裕を持ったスケジュールを組むことをオススメします。
終活で土地売却をする際の注意点
終活で土地売却をする際、やり方を間違えると思わぬトラブルや損失を被る可能性があります。そこで、こちらでは終活で土地売却をする上で注意したい点を2つ紹介します。
住む場所を確保する必要がある
所有する土地に自宅がある場合、当然ですが、売る前に次の住居を確保しなければなりません。介護付きの老人ホームに住む場合は問題ないですが、賃貸への引越しを検討している場合は注意が必要です。高齢者が独り身で賃貸に住もうとする場合、孤独死を懸念され、大家から敬遠される可能性があります。
その結果、次に住む場所が見つからないケースがあるのです。
「家は売りたいが、このまま住み続けたい」という方には『リースバック』がオススメです。
リースバックとは、住んでいる家や土地を不動産会社に売り、その後は賃貸に切り替えてそのまま住み続ける仕組みを言います。「資金調達」と「住居の確保」が両方できるのはリースバックの大きなメリットですが、リースバックの売却益は相場よりかなり低くなります。また、その後の家賃が高い傾向があるので、不動産会社との契約内容は十分に吟味する必要があるでしょう。
損をする可能性がある
土地を売る上で知っておきたい重要なことの1つは、不動産の価格が流動的であることです。つまり、売るタイミング次第では大きく損をする可能性があります。不動産価格の今後の推移に関して、正確な予想をすることは誰にもできません。
また、土地の売り時は所有者の状況や土地の状態によって変わります。土地の売り時を見極めるポイントについては、こちらの記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
終活で土地を相続する場合の注意点
繰り返しになりますが、相続はトラブルが起こりがちです（※1）。
東京スター銀行の調べによると、2020年には年間で1万件以上の相続トラブルが起きています。また、過去に国税庁が調査した内容によれば、日本人の相続財産の5割弱が、土地や建物などの不動産です（※2）。
終活で土地を相続する際にトラブルに発展する可能性は十分にあるでしょう。そこで、こちらでは土地を相続する際の注意点を3つ紹介します。
遺言書を用意しておく
不動産の相続においてトラブルを回避するには、遺言書の作成をオススメします。
「遺言書なんて大袈裟では？相続税も大してかからないような土地ですけど」という方もいるかもしれません。
しかし、そのような状況だとしても、相続人が複数いるのであれば、トラブルが起こる可能性はあります。誰に、どの資産を、どの程度相続するのか、明確に意思を記しておきましょう。
税金対策をしておく
土地を相続する場合、相続人には相続税の支払い義務が発生します。そのため、被相続人は事前に相続税を試算して、相続人がきちんと納税できるように、同程度の金融資産を相続するのが理想的です。
しかし、誰もがそのような余剰資産を有しているわけではありません。そのような場合に活用できるのが「生命保険」です。相続人を保険金の受取人にしておけば、相続時に払えなくなる状況を回避できます。
相続人との話し合いをしておく
繰り返しになりますが、土地や建物は公平に分割することが困難な資産です。
そのため、終活時の相続では資産の公平性をめぐって、相続人同士でトラブルが起こりがちです。そうならないよう、できる限り生前に相続人全員と話し合う場を設けましょう。可能であれば、相続人の配偶者も同席できるのが理想的です。
間接的に関わる人間も含め、関係者全員で納得のいく相続の配分を決めておきましょう。
終活で土地を扱う際の相談先
「終活」という言葉が生まれてから、それほど長い年月は経過していません。まだまだ事例が少ないことから、終活の相談相手に困る人は少なくないでしょう。
また、「人の死」という神経質なテーマであるため、誰にでも気軽に相談できることではありません。土地や建物などの不動産を処分するのであれば、なおさらハードルは高くなるでしょう。そこで、こちらでは終活で土地を扱う際の相談先を目的別に紹介します。
売却の場合は不動産業者へ相談する
土地を売却する場合は、基本的に不動産業者に相談しましょう。
査定は無料で対応している業者がほとんどですので、まずは一括査定サイトを使って複数の業者から査定価格を教えてもらうことをオススメします。ちなみに査定価格とは、不動産業者が仲介した場合に、3ヶ月前後で売却可能な価格を言います。査定価格は不動産業者のいち意見に過ぎず、必ずしも査定価格と同じ価格で売れるわけではないので注意しましょう。
なお、売却の相談には仲介会社だけでなく、弊社のような買取業者に直接相談する方法もあります。特に、工場・倉庫の跡地や事業用地などの売却を検討している場合は、買取業者の方が話が早いです。
また買取業者に直接売却すれば仲介手数料が発生しないので、経済的にもメリットがあります。
生前贈与の場合は司法書士へ相談する
土地を生前贈与する場合は、司法書士へ相談しましょう。司法書士は、土地を生前贈与する上で、法律の細かな部分をフォローしてくれます。
実際、弁護士に依頼したくても予算が足りない場合、代わりに司法書士に依頼するケースは少なくありません。不動産登記はもちろん、遺産分割協議のやり方を教えてくれたり、遺産分割協議書を代わりに作成してくれたり、司法書士によっては民事事件などもある程度まではサポートしてくれるでしょう。
ただし、司法書士への依頼には相応の費用がかかります。日本司法書士会連合会が平成30年におこなったアンケートによれば、贈与登記の依頼だけで4万円程度かかるのが相場です（※3）。
相続の場合は税理士へ相談する
土地を相続する場合は、税理士へ相談しましょう。
会計処理や申告書の作成を代行してくれたり、節税の相談に乗ってくれたりします。また、現在どれくらいの財産を所有しているのか、相続すると相続人はいくらの相続税を支払わなければならないのかなど、複雑な計算も手伝ってくれます。
ただし、税理士であれば誰でも相続に詳しいわけではありません。相続の中でも、とりわけ不動産に強いと謳っている税理士に依頼することをオススメします。なお、同じ相続をするのでも、そもそも相続税が発生しないのであれば、税理士に相談するメリットはあまりありません。
土地を含む相続する財産の総額が、基礎控除額である「3,000万円 ＋（ 600万円 × 法定相続人の数 ）」より少なければ、申告は不要ですので、税理士に相談する必要もないでしょう（※4）。
土地売却のご相談は近畿住宅流通へ
終活で整理する資産の中でも、土地や建物などの不動産は特に時間がかかりやすいものです。
売却する場合は、少なくとも数ヶ月の期間がかかると思った方がいいでしょう。焦って売ろうとすれば、足元を見られて安く買い叩かれる可能性があるので、余裕を持って売却準備に着手することをオススメします。
なお、近畿住宅流通では土地売却のご相談を随時受け付けています。特にロードサイドの土地や工場・倉庫の跡地は積極的に買い取っていますので、ご相談があればお気軽にお問い合わせください。