事業用不動産の買取で依頼をするとき、どこに依頼すれば迷う人も多いのではないでしょうか。こちらの記事では、事業用不動産の買取をどこに依頼すればいいのか、また買取の流れや注意点について解説します。
事業用不動産の買取はどこに依頼する？
こちらでは、地区別に事業用不動産の買取にオススメの業者を紹介します。
また、仲介業者と買取業者の違いについても解説するので参考にして下さい。
事業用不動産の買取にオススメの業者
・北海道
株式会社ビルド
投資用のマンションから商業店舗までを取り扱う札幌の不動産会社です。
札幌不動産買取センター
札幌で戸建、アパート・マンション、事業用不動産などの買取をおこなう創立40年の老舗の不動産会社です。
・東北
成和産業株式会社
不動産開発事業や事業用不動産流通事業などをおこなう福島県の不動産会社です。
株式会社ワールドアイシティ
仙台を拠点として、売買仲介事業をおこなう不動産会社です。主に戸建やマンションを建設するための事業用不動産を募集しています。
・関東
リブレ株式会社
神奈川県横浜市に本社を構える不動産会社です。
神奈川県や東京都を中心に土地や開発用地の買取をおこなっています。戸建やマンション、事業用ビルから、狭小地や崖、不整形地まで、幅広い土地を買取可能である点が強みです。
アイ・ラック
アイ・ラックは神奈川県横浜市南区に本社を構える不動産会社です。
不動産売買や仲介、管理、コンサル事業をメインに活動しており、法人か個人かを問わず土地の買取をおこなっています。
・中部
株式会社ライフプランニング
愛知県春日井に本社を構える不動産会社です。
春日井市を中心に、アパート・マンション、商業ビルやオフィス、ロードサイド店舗や事業用不動産などの買取をおこなっています。
アイエス不動産
愛知県名古屋市で事業用不動産の開発を営む不動産会社です。
空き家の不動産買取・仲介、ロードサイド店舗や倉庫、事務所用地等の開発業務を得意としています。
・関西
近畿住宅流通
当サイト『トチカツプロ』を運営する大阪府吹田市の不動産会社です。
関西地区を中心に、北は北海道から南は沖縄県まで、全国の事業用不動産買取をおこなっています。
株式会社サンホーム
大阪府大阪市に事務所を構える不動産会社です。戸建用地やマンション用地やパーキング用地などを中心に買取をおこなっています。
・中国
山章株式会社
不動産事業、環境事業、教育事業の3事業を展開している会社です。広島と東京に本社を構えており、個人法人を問わず不動産買取をおこなっています。
株式会社ケイ・ワイ・プラン
山口県下関市に事務所を構える不動産会社です。下関市を中心に不動産の売買事業や賃貸事業をおこなっています。
・九州
株式会社九州地域研究社
福岡県福岡市に事務所を構える不動産会社です。
アパート・マンションだけでなく、事業用不動産の売買も積極的におこなっています。
株式会社南栄開発
熊本を中心に不動産開発やコンサルティングをおこなっている不動産会社です。
地域密着型のデベロッパーとして、事業用不動産の買取も積極的におこなっています。
仲介業者と買取業者の違い
事業用不動産の売却を相談する際、不動産業者の選択肢は主に2つあります。
1つは「仲介業者」です。仲介業者の仕事は不動産を買いたい人を探し、仲介することです。
売買が成立したら、仲介業者は売主から成果報酬として仲介手数料をもらって売上を立てています。
もう1つは「買取業者」で、弊社のように土地売買や土地活用を専門におこなっている業者のことです。
買い取った土地を貸して地代を得たり、土地の価値を上げて売却したりして売上を立てています。
売主にとって何が変わるかというと、「時間」と「費用」です。
仲介業者に依頼する場合、買主を見つけるまでに相応の時間がかかります。
仲介業者が買主を見つけて決済・引き渡しに至るまでには、少なく見積もって3ヶ月、長くて半年以上はかかると思っていいでしょう。
一方で買取業者に依頼する場合は、業者自身が買主なので大幅に時間を短縮できます。
お互いに条件面で納得がいけば、早くて1〜2ヶ月で決済・引き渡しまでおこなうことが可能です。
また、「仲介手数料の有無」も大きな違いと言えます。
仲介業者に依頼する場合は売買契約成立時に仲介手数料が発生しますが、買取業者と取引する場合は仲介する業者がいないため、仲介手数料が発生しません。
きちんと適正な価格で買い取ってもらえるのであれば、仲介業者を挟むより買取業者に直接売却した方が、時間的にも費用的にもメリットが大きいと言えるでしょう。
事業用不動産の買取業者を選ぶ際の注意点
こちらでは、事業用不動産の買取業者を選ぶ際の注意点について解説します。
買取実績が豊富にあるか
事業用不動産の買取業者を見定める基準は、ひとえに買取実績が豊富にあるかどうかと言えます。
土地の買取に自信がある業者は、基本的にコーポレートサイトで買取実績を開示しているので、過去にどのような土地を買取しているか確認してみて下さい。
どのような物件をいくらくらいで買い取っているか、またどのあたりのエリアを買い取っていることが多いかなど、細かくチェックしてみて下さい。
なお、コーポレートサイトだけで判断するのが難しい場合は、外部の口コミサイトなどを参考にするといいでしょう。
事業用不動産を売却する流れ
こちらでは、弊社を例に事業用不動産を買取業者に売却する流れを解説します。
簡易査定
まず最初は簡易査定の依頼を出します。
データを元におこなう査定のため「机上査定」とも呼ばれており、住所や面積、間取り、公示地価などを参考にして査定金額を算出するものです。
ただし、あくまで簡易査定であるため、必ずしも査定時の価格で売却できるわけではありません。
次項の現地査定によって下がる可能性もあるので、参考程度に留めておきましょう。
現地査定
簡易査定の次に現地査定をおこないます。
弊社の担当者が実際に現地を訪問し、土地や建物の状態、接近条件や環境条件等をチェックした上で、査定金額を算出するものです。
査定結果は長くて1週間程度でわかるので、結果に問題がなければ売買契約に移ります。
売買契約
売買契約では、「売買契約書」と「重要事項証明書」を交わします。
担当者による重要事項説明を聞き、問題がなければ署名と捺印をし、契約は完了です。
決済・引き渡し
後日、弊社から代金のお支払いをおこないます。
なお、司法書士に所有権の移転登記を依頼する場合は、別途依頼料がかかります。費用は土地の規模にもよりますが、5万円前後が相場です。
移転登記が終われば、引き渡しが正式に完了となります。
テナントへ連絡
売却した不動産をテナントに貸し出し中の場合は、各テナントに所有者が移転した事実を伝えましょう。
テナントから敷金を預かっている場合は、弊社への引き継ぎ業務が必要です。
事業用不動産の売り時
こちらでは、事業用不動産の売り時を3つ紹介します。
資金不足である時
1点目は「資金不足である時」です。
事業用不動産を所有する会社が資金不足を理由に、不動産を売却することは比較的よくあります。
まとまった現金を手に入れて、キャッシュフローの改善に役立つからです。
また、将来的に支出が増えそうであることが予測できる場合も、不動産売却によって早めにキャッシュを確保しておくといいでしょう。
バランスシートの調整をしたい時
バランスシートとは、賃借対照表のことです。
例えば、不動産を売却することで資産を減らし、売却益を負債に充当することで負債を減らすことができます。
このように資産と負債のバランスを調整することで、資産の保有リスクをの回避や総資本利益率（ROA）の改善が可能です。
事業承継前に株式評価を下げたい時
事業承継をするにあたり、相続税上の自社株式評価が高いと、相続税額が高額になります。
そのような時に、含み損のある不動産を売却することで赤字を出すのです。
そうすることで、一株あたりの利益金額や簿価純資産価額を下げ、株式評価を下げることにつながります。
事業用不動産の買取ってもらう際の注意点
最後に事業用不動産の買取ってもらう際の注意点を5つ紹介します。
相場を把握する
事業用不動産を適正価格で売却するためには、売主が相場を把握できていることが大前提です。
価格の基準となる公示地価、過去の取引価格、固定資産税評価額などは、売主自身で確認可能ですので、できるだけ確認しておきましょう。それぞれの確認方法は以下の通りです。
・公示地価および過去の取引価格
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で確認可能です。
・固定資産税評価額
各自治体から届く納税通知書に添付されている課税明細書で確認ができます。
課税明細書が見当たらない場合は、市区町村の役所で固定資産課税台帳の閲覧申請をしましょう。
あるいは、固定資産評価証明書を発行する手段もあります。申請書、本人確認が可能なものを役所に提出し、手数料を支払うことで発行可能です。
なお、事業不動産の価格は良くも悪くも相場価格とは乖離することがあります。
その理由は、事業不動産の価値をはかる上で「どれくらいの利回りが出るか？」が重要な指標となっているからです。
例えば、ロードサイドの事業用不動産の場合、
- 視認性は良好か？
- 交通量はどの程度か？
- 駐車場を作るスペースはあるか？
- 道路から敷地内への導線はスムーズか？
などが、現地査定の際にチェックされます。
先述の「土地総合情報システム」では過去に売買取引があった土地の価格を確認できるので、自分の所有する土地と似た条件で取引された土地の価格を見てみるといいでしょう。
所有期間に注意する
土地の売り時を見極める上で「所有期間」が重要である理由は2つあります。
1つ目の理由は、「長期間所有していると建物が老朽化してしまうため」です。
木造戸建住宅の場合、10年で価値が半分になり、20年でほぼ価値がゼロになります。土地に建物が建っているのなら、建物に値段がつくうちに売却しましょう。
2つ目の理由は、「所有期間によって譲渡所得税の税率が大幅に変わるため」です。
所有期間が5年を超えているか否かで、税率が倍近く変わります。
なお、親から不動産を相続した場合に、所有期間について知っておきたいルールが2つあります。
1つは、親の所有期間を引き継げることです。
例えば、親が6年間所有していた不動産を子が相続した場合、すでに所有期間は5年を超えているため、長期譲渡所得の税率が適用されます。
もう1つは、相続した土地を3年10ヶ月以内に売却すれば、相続税を取得費用に加算できることです。
これを「取得費加算の特例」と言います。取得費用が増えれば譲渡所得を圧縮できるので、譲渡所得税の節税につながります。
できる限り取得費用を多く計上する
取得費用とは、土地を売却する際の譲渡所得税を計算する際に用いられる用語で、土地や建物を取得するためにかかった費用を指します。
譲渡所得 ＝ 取引価格 ー （取得費用 ＋ 譲渡費用）
上記のように、譲渡所得は取引価格から取得費用を差し引いて計算するため、取得費用が多いほど譲渡所得税を減らすことが可能です。
つまり、最終的に手元に残る利益を増やせます。
取得費用を多く計上する上で知っておきたいのは、建物の取得費用が年々減っていくことです。
建物は年月の経過によって劣化するため、価値が減少します。そして、減少した分は減価償却費として毎年差し引くことになります。
例えば、木造の戸建住宅の価値は10年で半分ほどになると言われているため、3000万円で建てた木造戸建住宅が築10年の場合、建物の取得費用は概算で「1500万円」です。
また、土地の購入費や建物の建設費用以外に取得費用として計上されやすいものが以下となります。
- 不動産業者への仲介手数料（取得時）
- 売買契約時の印紙税（取得時）
- 登録免許税（取得時）
- 不動産取得税（取得時）
- 登記時に司法書士へ支払った依頼料（取得時）
- 取得時に支払った立退料（ない場合もある）
- 取得時の建物の解体費用（ない場合もある）
- リフォーム費用（ない場合もある）
該当する取得費用をもれなく計上することで、譲渡所得を圧縮し、譲渡所得税を軽減できます。
できる限り譲渡費用を多く計上する
譲渡所得税を減らすことで、利益の手残りを増やすもう1つの方法が、譲渡費用を多く計上することです。
譲渡費用とは、土地や建物を売るために要した経費を指します。
譲渡所得 ＝ 取引価格 ー （取得費用 ＋ 譲渡費用）
上記のように、譲渡所得を計算する際に用いられます。
つまり、取得費用と同様に、譲渡費用をできる限り多く計上することで、譲渡所得税の節税が可能です。
一般的には以下のものが譲渡費用として認められると言われています。
・不動産業者への仲介手数料
・売主が負担する印紙税
・地下埋設物の撤去費用
・建物の解体費用
・貸家を売るために借主に支払う立退料（ない場合もある）
詳しい判断基準は国税庁のサイトを参照して下さい。
特例や控除を利用して税負担を減らす
譲渡所得税を減らすことで利益の手残りを増やす方法は他にもあります。それが特例や控除を活用する方法です。
譲渡所得税の負担を軽減する特例や控除は複数あり、要件を満たして適用されれば、大幅な負担減となります。
例えば、以下のようなケースで特別控除の対象となる可能性があります。
| 特別控除の対象となり得るケース | 控除額 |
| マイホーム（居住用財産）を売却した | 3,000万円 |
| 公共事業などのために土地・建物を売却した | 5,000万円 |
| 特定住宅地造成事業などのために土地を売却した | 1,500万円 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地を売却した | 2,000万円 |
譲渡所得の金額次第では所得額をゼロにすることも可能であり、その場合は譲渡所得税が発生しません。
事業用不動産の買取のご相談はトチカツプロへ
事業用不動産の買取は、一般的な不動産買取と勝手が違います。
安く買い叩かれないためにも、事業用不動産の扱いに慣れている専門家や専門業者を頼るのが妥当です。
その点、弊社は昭和60年の創業以来、全国各地の土地の買取をおこなってまいりました。
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