「アパート・マンション経営はなんとなくイメージできるけど、テナント経営はよくわからない」
「テナント経営ってハードルが高そう・・・」
土地活用を検討しているオーナーの方の中には、こういった悩みをお持ちの方も少なくないでしょう。
そこで今回の記事では、現在土地を所有しているオーナーの方向けに、テナント経営のメリットやデメリット、注意点や成功のコツをお伝えします。ぜひ、今後の参考にしてみてください。
土地活用におけるテナント経営のメリットとは？
テナント経営は、費用面や収益面、税制面において、アパート・マンション経営とは異なるメリットが複数あります。今回は5つ紹介していきます。
初期費用を極力かけずに土地活用ができる
「テナントを誘致するには、すでに建物がなければならない」と誤解されている方もいるでしょう。
一般的に、商用利用できる建物を建てるには巨額の予算が必要であり、テナント経営を始める上で高いハードルとなっているのです。
しかし、実際には建物がない状態でも、テナント経営をはじめられます。土地のみを貸し出し、建物は借り手である事業者自身に建ててもらいます。
これなら、土地オーナーは大きな初期費用をかけることなく、ローリスクでテナント経営を開始できます。
また、土地の貸し方には大きく2種類あり、契約期間を定めていないものを「普通借地権」、契約期間を定めたものを「定期借地権」といいます。
定期借地権の中でも、事業用に土地を貸す場合は「事業用定期借地権」と呼ばれ、10年以上50年未満の間で契約期間を決め、賃借契約を結ぶのです。
契約満了時には、更地にして土地を返すことが法的に義務付けられているので、オーナーは安心して土地を貸すことができます。
この方法であれば、初期費用の負担を負わずにテナント経営を始められますし、テナントが撤退しない限りは安定した収益を得やすいでしょう。
高収益になる可能性が高い
テナント経営は、賃貸住宅経営以上に高収益を狙える可能性を秘めています。
なぜなら、賃貸住宅と商用施設・オフィスビルとでは、借り手の目的が異なるからです。
賃貸住宅の場合、借り手の目的は「そこに住むこと」ですが、商用施設・オフィスビルの場合は、その場所を活用して「利益を生むこと」が目的です。
つまり、借り手が事業者の場合、家賃に見合うリターンがあると判断すれば、高い家賃でも契約しやすい傾向にあるのです。
例えば、その立地で店舗経営をする方が集客に有利だったり、特定のオフィスビルを利用したりしていること自体が会社のブランディングに繋がったりすると、高い家賃でも前向きに検討してもらえます。そういった借り手のニーズに応えられるような土地や建物であれば、相場よりも高い家賃設定にして、高収益を得られる可能性があるのです。
転用がしやすい
テナント経営の大きな強みとして、転用のしやすさがあります。
アパート・マンションの賃貸契約では更新制であるのが一般的です。事前に借り手が契約更新を望めば、原則として貸し手は契約を更新しなければなりません。
つまり、オーナー側にとっては一度契約を結んでしまうと、自分の都合で自由に建物を解体したり用途を変えたりできないというデメリットがあるのです。
それに対して、テナント経営における賃貸契約では、更新制をとらないのが主流となっています。
これを「定期借家契約」と言い、契約時に決めた期間が満了となれば、借り手は土地を返還しなけれればいけません。
土地が自分のもとへ返ってくる時期が確約されているため、オーナーは今後の土地活用プランを事前に立てやすくなるでしょう。
相続税の対策がしやすい
テナント経営では、相続税の節税効果が期待できます。
理由は、土地や建物を第三者に貸し出すことで、本来オーナーの所有物である土地や建物の利用がある程度制限されるためです。自分の資産であるにもかかわらず、自由に利用できないという状況が考慮され、相続税評価額が軽減される傾向にあります。
厳密に言うと、建物をオーナー側が建てるのか、テナント側が建てるのかによって節税効果は異なります。順番にみていきましょう。
・貸家建付地
土地オーナーの自己負担によって建物を建て、その建物を第三者に貸している状態の土地を貸家建付地といいます。以下が、貸家建付地の相続税の評価方法です。
貸家建付地の相続税評価額
＝ 自用地評価額 ×（1 -（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
まず「自用地評価額」とは、第三者に貸していない状態の、土地の評価額のことです。
自用地評価額は「敷地面積（㎡）×相続税評価額（路線価）」という式で計算されます
（路線価は国税庁のホームページで確認可能です）。
次に、「借地権割合」とは、土地の全面積のうち借地が占める割合を表す数値です。こちらも、国税庁のホームページ内にある「路線価図・評価倍率表」で確認ができます。
「借家権割合」とは、建物全体の価値に対する借家権の割合のことを指します。借家権とは、借り手側が建物を借りる権利のことです。
最後に「賃貸割合」とは、建物の床面積のうち何％入居しているかを表す数値です。入居しているかを判断する尺度は、部屋の数ではなく床面積ですので気をつけてください。まとめると、貸家建付地の場合は、入居率次第で相続税の評価額が変わるということです。
入居率が高いほど評価額が下がり、節税につながります。
・貸宅地（かしたくち）
もうひとつが「貸宅地」と呼ばれるものです。こちらは、土地オーナーではなく借り手が建設費用を負担します。以下が、貸宅地の相続税の評価方法です。
貸宅地の相続税評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1-借地権割合）
自用地評価、借地権割合ともに、調べ方は貸家建付地の場合と同様です。貸宅地の場合は、借地権割合の数値次第で、評価額が下がる傾向にあります。
貸家建付地にも貸宅地にも共通して言えるのは、第三者に土地や建物を貸していることによって、オーナー自身が土地の利用を制限されている点です。
そのため、第三者に貸し出しをしていない自用地と比べて評価額が下がり、結果的に相続税対策につながるのです。
トラブルリスクを回避しやすい
居住用の賃貸経営では、家賃の滞納、住民同士のいざござや騒音など、トラブルがつきものといわれています。
管理会社を介していれば、オーナー自身が直接対応する必要はないですが、その代わりに管理委託料が発生するので、経費がかかるでしょう。
その点、テナント経営では借り手の多くが法人のため、トラブルは比較的起きにくい傾向にあります。なぜなら、法人の場合は用途や利用方法が明確であり、何かトラブルを起こしてオフィスや店舗を短期で移すのは、借り手としてもリスクになるからです。不要なトラブルを回避しやすいという点においては、居住用の賃貸経営よりもテナント経営の方がおすすめと言えます。
土地活用におけるテナント経営にもデメリットはある？
テナント経営にはメリットがある分、当然デメリットもあるのです。こちらでは、テナント経営におけるデメリットを4つ紹介します。
店舗の売り上げや景気に左右される
テナント経営は、事業が安定している法人さえ入居すれば、長期に渡り安定した収益を得られる見込みがあります。
テナント経営というビジネスモデルが「高収益で長期的に安定している」という長所は、あくまで借り手の法人が健全に経営できていることが前提なのです。
テナントを募集する際は、候補となる企業の実績や業界の傾向、周辺地域の競合の有無など、しっかりリサーチした上で検討しましょう。
テナント募集に関する知識が必要
土地を所有しているだけでは、テナントを誘致するのは難しいでしょう。
仮に、土地に「テナント募集中」という看板を出しておいても、必要としている企業の目に留まらなければ、ないのと同義です。
そのため、テナント経営を実現させるには、テナントを募集する術を知っておく必要があります。
広告を出せばすぐに見つかると思われがちですが、広告は戦略的に取り組まなければ、経費をかけても集客できない可能性が高いです。
- そもそもどの媒体に広告を出せばいいのか
- ターゲットはどうやって絞るのか
- ターゲットに刺さる言葉はなにか
- ターゲットが目を留めそうなデザインは？
このような戦略をたてて、売り出していく必要があります。
広告という手段の他にも集客方法はあるので、テナント経営に詳しい不動産業者に協力を依頼したり、その道に詳しいプロに相談したりすることをおすすめします。
店舗に空きが出た時の損失が大きい
テナント経営は、住居用の賃貸経営と違い、賃料を高めに設定しやすい傾向があります。
これは、収益面においては大きなメリットですが、空室が発生した際は大きなデメリットになるのです。
仮に、居住用の賃貸経営において、「家賃6万円×20世帯＝月120万円の売り上げ」という物件があるとしましょう。
一方で、テナント経営において、「家賃30万円×4社＝月120万円の売り上げ」という物件があるとします。
どちらも、同様に月120万円の売り上げです。
居住用であれば、1部屋が空室になっても月6万円の損失で済みますが、テナント用では1部屋が空室になると月30万円の損失になります。どちらが経営的にダメージがあるかは明らかでしょう。
また、比較的小さなオフィスビルや商業施設であれば、1つの会社が全スペースを借り上げることもあります。
そのような状態で、契約満了前に退去することになれば、土地オーナーとしては大きな痛手ですし、経営そのものが立ち行かなくなる可能性があります。
固定資産税や都市計画税の節税には不向き
先述ように、テナント経営は相続税において節税効果を期待できますが、それは住居用の賃貸経営に関しても同じことです。
テナント経営特有のメリットというわけではありませんし、相続の機会がなければ恩恵を受けることはありません。
一方、毎年支払いが必要な「固定資産税」や「都市計画税」に関しては、住居用の賃貸経営かテナント経営かで、税負担の程度が大きく異なります。住居用賃貸経営のように、人が住んでいる「住宅用地」であれば、税金の軽減措置を受けられるのです。
まずは、固定資産税について具体的に説明します。通常、固定資産税は「固定資産税評価額×1.4％」という式で算出されます。固定資産税評価額とは、固定資産税などを計算する上で基準とされる価格のことです。各区役所に保管されている固定資産税課税台帳で確認できます。
土地に関しては、国土交通省が公表している基準地価の70%が固定資産税評価額の目安となっているのですが、住宅用地は例外です。住宅用地の場合、200㎡以下の面積までは固定資産税評価額が6分の1まで軽減され、200㎡を超える範囲に関しては、3分の1まで軽減されるのです。
また、都市計画税も同様です。本来は「固定資産税評価額×0.3%」という式で計算されます。
しかし、住宅用地であれば200㎡以下までは3分の1まで軽減され、200㎡を超える範囲に関しては、3分の2まで軽減されるのです。それに対して、商用施設やオフィスビルには人が住まないため、住宅用地には該当せず、上記のような軽減措置を受けられません。
もし、土地活用をする目的が節税対策なのであれば、テナント経営は不向きであると言えます。
土地活用におけるテナント経営の注意点は？
テナント経営は、契約相手が「個人」ではなく「法人」がメインです。
そのため、アパート・マンション経営と比べて、市場のリサーチ能力や家賃交渉、契約内容の取り決めなど、ビジネス的なスキルや専門的な知識を求められる場面が少なからずあります。
以下、テナント経営における注意点をまとめたので確認してください。
周りの競合を事前に確認しておく
テナント経営は、立地が決め手と言っても過言ではありません。
例えば、オフィスビルの場合は最寄り駅に近いほうが通勤には便利です。多少建物が古くても、利便性を優先する企業は少なくないでしょう。
また、商業施設の場合は周辺に競合他社がいるかどうかを、しっかり調査することをオススメします。コンビニや飲食店、ドラッグストアなど、似た業種が近くに集中してしまえば、顧客の取り合いになる可能性があります。このような地道なリサーチ作業も、テナント経営をする上ではとても重要です。
契約の種類が2種類あるので注意する
土地オーナーがすでに建物を所有している場合、テナントの契約形態には2つのやり方があります。ひとつは「普通借家契約」で、契約満了時に契約の更新ができるというものです。借り手が契約の解除を申し出ない限り、契約は更新され続けます。
もうひとつは「定期借家契約」と言い、こちらは契約の更新ができません。期間満了時には確実に契約が解消されます。借り手の事業の持続性や安定性を十分に見極めた上で、自身の土地活用プランに合うものを選択してください。
契約書内で「区分」を明確にしておく
テナント経営では、契約時に経費区分や原状回復時の工事区分など、貸し手と借り手との役割を明確にしておく必要があります。これらを曖昧にしておくと、借り手が退去する際にトラブルに発展しかねません。とくに注意して欲しいポイントを4つ紹介します。
⑴経費区分
税金の支払いや、修繕・取り替え費用、また光熱費や清掃費など、経費が必要になった際、どちらが何の支払いを担当するのか、細かに分けて契約書に記しておきましょう。
⑵建物附帯設備区分
建物本体の建築費用や、内装工事費、衛生設備、水道・ガス・電気の設備、空調の設備にかかる費用などに関しても、担当の区分を明確にしておきましょう。
弊社の場合は、契約書とは別に区分表を制作して共有しています。
⑶原状回復
原状回復のための工事も、事前に区分を決めておきましょう。
発注業務、業者選び、費用、これらの役割分担を明確にするため、A工事、B工事、C工事という3つの区分があります。
| 原状回復工事の区分一覧 | |||
| 発注 | 業者選び | 費用負担 | |
| A工事 | 土地オーナー | 土地オーナー | 土地オーナー |
| B工事 | 借り手 | 土地オーナー | 借り手 |
| C工事 | 借り手 | 借り手 | 借り手 |
以上のように、A〜Cのどの区分にするかを決めておかないと、トラブルの原因になりかねません。
⑷中途解約・保証金
中途解約や保証金に関する部分も、細かく定めて契約書に記しておく必要があります。
- 中途解約するときは、何ヶ月前までに申告するのか
- 即時解約するには、何ヶ月分の賃料を払わなければいけないのか
- 契約後何ヶ月以内に解約した場合、未償還分の保証金の何％を違約金として払うのか
など、あらゆる可能性を考慮して取り決めをしておきましょう。
テナント経営で成功させるコツ
以上の注意点を踏まえた上で、ではどうすればテナント経営における成功確率を上げられるのか、コツをまとめたので参考にしてみてください。
自身でテナント経営や契約などの知識を深めておく
テナント経営は、やり方次第では自分で建物を建てずに、法人に土地を貸すだけで賃料を得ることができます。
そのため、比較的ローリスクで効率的なビジネスに思えるかもしれません。しかし、現実はそこまで甘くはないと言えます。
契約に至るまで、借り手側の担当者とは何度も打ち合わせが必要ですし、家賃交渉も自分でやらなければいけません。
本記事で紹介したような、契約に関する知識や、工事や税金に関する知識も求められるでしょう。
また、立地に合った業種・業態のテナントを誘致するには、マーケティングや広告に関する知識もあった方がよりスムーズです。
このように、土地オーナー自身がテナント経営をするのであれば、幅広い予備知識を身につけておくのが成功のコツと言えます。
テナント経営で実績のある専門業者に頼む
自分でテナント経営をする自信がないのであれば、オーナー自身はテナント経営に直接的に関わらず、関節的にテナント経営に参画するという選択もできます。
オフィスビルや商用施設に関する専門知識をもち、テナント経営の実績が豊富な専門業者に業務を一任するのです。
土地オーナーから土地を借りた専門業者は、テナントを誘致してその土地を転貸することで、利益を生むことができます。
この方法であれば、土地オーナーは専門業者に土地を貸すだけで、面倒な契約業務や交渉、不要なトラブルに対応する必要がありません。
土地活用や事業用不動産についてはプロに頼ろう
弊社は前項でお伝えしたような転貸のシステムで、オーナーの方の土地活用に数多く携わってきました。
全国の土地でさまざまな土地活用に取り組んできた経験、蓄積したノウハウや知見を生かし、土地オーナーの方へのアドバイスやフォローをおこなっています。
もし、このような悩みを抱えている土地オーナーの方がいましたら、ぜひ近畿住宅流通までお気軽にお声かけください。