「土地を売却したいけど、売るのに適した時期ってある？」

「売る時期によって、どういうメリットやデメリットがあるか知りたい」

今回はこのような疑問に応えていきます。土地の売却を検討している方は参考にして下さい。

土地を売却する時期によって変わる3つのこと

土地を売却する時期によって変わるのは、

• 価格
• 取得費用
• 税金

の3つです。それぞれ詳しく解説します。

土地を売却する時期によって「価格」が変わる

公示地価を見る限り、過去30年の間で地価は2度長期的に下落しています。1度目はバブル崩壊後、2度目はリーマンショック後です。以下の図解をご参照下さい。

このように、地価は常に変動しているため、地価が安い時期に土地を売却してしまうと、損をしてしまいます。今後地価は上がるのか下がるのか、過去の傾向を参考にしながら大局的な視点で判断する必要があるでしょう。

土地を売却する時期によって「取得費用」が変わる

取得費用とは、土地や建物を取得するためにかかったコストのことです。売却益に対して課せられる譲渡所得税を計算する際に用いられます。以下が計算式です。

　譲渡所得（売却益）＝　販売価格 　ー　（取得費用　＋　譲渡費用）

つまり、取得費用が高ければ高いほど、会計上の譲渡所得が減り、節税につながります。

重要なのは、建物の取得費用が月日の経過とともに減少する点です。なぜなら、建物は土地と違い年々劣化して価値が減少するからです。

そのため、土地の場合は「購入費用＝取得費用」ですが、建物は「購入費用ー減価償却分＝取得費用」となります。

例えば、木造の戸建住宅であれば築10年で価値が半分ほどになり、築20年であれば価値はほぼゼロになると言われています。築20年の時期に売却すると、建物の取得費用がほぼゼロになるため、譲渡所得税の負担が大きくなってしまうでしょう。

建物がある土地を売却する場合は、売却する時期を後にずらすほど取得費用が減るので、注意が必要です。

土地を売却する時期によって「税金」が変わる

土地売却の時期によって影響を受ける税金は、主に「譲渡所得税」と「相続税」です。以下、詳しく解説します。

・譲渡所得税

土地を売却して得られた利益に対して課される税金です。所有期間が5年を超えるか超えないかによって、税率が大きく異なります。

また、譲渡所得税に関しては控除の特例が複数存在する点も押さえておきましょう。例えば、自宅用地の売却によって発生した譲渡所得は、解体から1年以内の売却であれば3,000万円まで控除されるなどの特例があります。

さらに、被相続人が死去した日から3年10ヶ月以内に相続した家屋を売却した場合、所得税の負担が軽減されます。これを「取得費加算の特例」と言います。

土地を売却する時期を見極める5つのポイント

こちらでは、土地を売却する時期を見極めるためのポイントを

• 築年数
• 所有期間
• 住宅ローンの金利
• 社会情勢
• 季節

の順に紹介します。

築年数

1つめの見極めポイントは「築年数」です。

• 築浅で売却するのが最適とは限らない
• 築3年以内なら売却せずに活用する
• 築20年を超えると使えなくなる特例がある
• シミュレーションをして損をしないタイミングを見つける

の4点を解説します。

・築浅で売却するのが最適とは限らない

先述のように、建物の価値は年々減少するため、できるだけ築浅の物件の方が高く売れる可能性があります。しかし、築1〜5年のようにあまりに築年数が少な過ぎると、「なぜこれほど早く売りに出したのだろう？」と、逆に買い手を不安にさせかねません。

また、中古物件を探している人は価格がリーズナブルな物件を求めていますから、価格を高額に設定し過ぎると買い手がつきにくくなります。築浅の物件だからといって、必ずしもスムーズに売れるわけではないので注意しましょう。

・築3年以内なら売却せずに活用する

新築の住宅にかかる固定資産税は、3年間（マンション等の場合は5年間）2分の1に減額されます（※1）。そのため、新築後に住宅がいらなくなった場合でも、3年間は住み続けた方がお得です。

維持費がさほどかからないので、たまにしか使わないとしても、売却するのは3年が経過してからの方がいいでしょう。

※1「新築住宅に係る税額の減額措置」（国土交通省）

・築20年を超えると使えなくなる特例がある

売却をする時は、買い手の立場になって取り組むことが重要です。買い手が中古物件を購入する際に使える特例は複数ありますが、以下の3つは築20年超の物件には適用されません。

上記の特例は数百万円規模の控除になるため、使えないと買い手にとって大ダメージとなります。つまり、築20年を超えてから売り出すと、買い手からは「お得な特例を使えない物件」と思われるのです。

このように、築年数が長過ぎると建物そのものの価値が減少するだけでなく、買い手にとっての税制上のメリットが大幅に減るので注意しましょう。

・シミュレーションによって損をしないタイミングを見つける

建物が老朽化すれば、ゆくゆくは大規模な修繕やリフォームが必要になります。それに加えて、固定資産税の支払いも毎年発生します。実際に20〜30年住むと仮定して、支出をシミュレーションしてみると、それなりに大きな出費になることがわかるでしょう。

そういった将来かかるであろう出費と売却益を比較して、どの時期に売却すれば損をしないかを逆算するのも手です。

所有期間

2つ目の見極めポイントは、土地や建物の「所有期間」です。

• 譲渡所得税は所有期間によって税率が変わる
• 価値の下落を考慮して売却する
• 相続した土地は3年10か月以内に売却する

の3点を解説します。

・譲渡所得税は所有期間によって税率が変わる

土地や建物を売却して利益が出ると、譲渡所得税（所得税＋住民税）が課せられます。課税対象となる譲渡所得の計算方法が以下の通りです。

　譲渡所得（売却益）＝　販売価格 -　（取得費用　＋　譲渡費用）

上記の計算で算出された譲渡所得に対して、規定の税率がかけられます。税率は土地や建物を所有していた期間によって大きく異なるので注意が必要です。以下が期間ごとの税率を表した表です。

【譲渡所得税の税率】

所有期間	所得税	住民税
5年を超える（長期）	15.315%	5%
5年以下（短期）	30.63%	9%

なお、所有期間は「土地や建物を取得した日から、引き渡し年の1月1日まで」です。5年を超えるか否かで、税金の負担度合いが大きく変わるので注意しましょう。

・価値の下落を考慮して売却する

譲渡所得税の税率を考えれば、5年以上所有してから売却した方が税負担は小さくなります。しかし、だからと言って長期間所有し続けると、今度は建物の価値が下がります。

木造の戸建住宅の場合、築10年で価値は半分になり、築20年も経てば価値はゼロになると言われているほどです。

例えば、3年間所有している物件をあと2年所有し続ければ、譲渡所得税は安くなります。

ただし、その代わりに2年で物件の価値が10％ほど減少するわけです。「譲渡所得税の節税」と「早期の高額売却」のどちらが得になるか、きちんとシミュレーションをおこなう必要があるでしょう。

・相続した土地は3年10か月以内に売却する

土地や建物を相続した場合、相続した日から10ヶ月以内に申告（相続税の支払い）が必要です。そして、申告から3年以内に物件を売却すれば、支払った相続税の一部を取得費用に加算できます。これを「取得費加算の特例」と言います。

取得費用とは、土地や建物を取得するためにかかった費用のことです。以下のように、譲渡所得税の対象となる譲渡所得額を算出する際に用いられます。

　譲渡所得（売却益）＝　販売価格 -　（取得費用　＋　譲渡費用）

つまり、土地や建物を相続してから3年10ヶ月以内に売却できれば節税につながり、最終的に手元に残る資金が増えます。

住宅ローンの金利

3つ目の見極めポイントは「住宅ローンの金利」です。

前提として、住宅ローンが低い時は売り時と言えます。なぜなら、大抵の買い手は住宅ローンを利用して物件を購入するからです。販売価格が同じでも、金利が低い方が利息が減り、総支払額が大幅に変わるので、買い手も購入に前のめりになります。

また、住宅ローン金利が低い時は競争原理も働きやすいのがポイントです。借入金利が安いと、金利より高い利回りで運用できる人が増えるので、「借金する方がお得」と考える人が増えます。

• 人で戸建物件を購入して事業として賃貸に出して運用する人
• 資金調達のハードルが下がり、買取の価格を上げる不動産業者

が現れやすいということです。買取業者間で価格競争が起こり、売却額が上がりやすくなります。

逆に金利が上がると、毎月の返済額が増えて家を買える人が減ったり、手放す人が増えたりします。そうなると、競争原理が弱まっていき、買取金額が下がりやすいです。このように、住宅ローンの金利が低い時は土地売却のタイミングとしてオススメです。

社会情勢

4つ目の見極めポイントは「社会情勢」です。

• 世帯数の増減
• 生産緑地の解除による2022年問題

の2点を解説します。

・世帯数の増減

戸建住宅付きの土地を購入するのは、一般的に世帯を持った人です。つまり、世帯数の増減は中古の戸建住宅の需要にダイレクトに影響を及ぼす可能性が高いと言えます。

現状、日本全体での世帯数は上昇傾向にあります（※2）。2015年の世帯数総数が53,332世帯であるのに対し、2020年の世帯数総数は55,705世帯です。

しかし、注意したいのは主に増加しているのが「単独世帯」という点です。この傾向が続くとすれば、戸建住宅を必要とするファミリー世帯の母数は減少することが予想されます。もちろん、地域によっても傾向は変わるため、一概に断定はできませんが、需要の減少を見込んで早めに売却するのも1つの手と言えるでしょう。

※2「第2章　人口・世帯」（総務省統計局）

・生産緑地の解除による2022年問題

不動産業界で昨今取り沙汰されているのが、生産緑地の解除による「2022年問題」です。生産緑地とは、1992年に制定された生産緑地法によって税制上の優遇措置が適用された農地のことです。

優遇措置が適用される代わりに、30年間はその土地で農業をおこなわなければならず、土地を売却することが許されていません。その30年という縛りから開放されるのが「2022年」であり、維持が困難となった多くの農地が売りに出されるだろうと予測されています。

つまり、土地の供給が増えることで、土地全体の価格が下がる可能性が懸念されているのです。ただし、国も「生産緑地の10年延長」や「贈与税や相続税の納税猶予」などの対策を講じているため、一概に地価が下がるとも言い切れません。

前項の世帯数の増減と同様に、地価に影響を与えかねない要因の1つであることは、知っておいて損はないでしょう。

季節

最後の見極めポイントは「季節」になります。戸建ての住居がある土地を売却する場合、買い手となるターゲット像から逆算して時期を見極めるのも手です。

例えば、戸建を購入するきっかけとなりやすい転勤や転職は、時期が偏っています。一般的には「4月」や「9月」に転勤・転職をする人が多いので、その時期を狙って販売活動を始めれば、スムーズに売れる可能性が多少高まるでしょう。

ただし、昨今は昔と違ってサイト上でいつでも売り出し中の物件をチェックできるので、そこまで大きな効果は期待できません。

土地を売却する時期を決める際の注意点

どれだけ売却する時期を慎重に考えて取り組んだとしても、計画通りに売却できるとは限りません。そこでこちらでは、土地を売却する時期を決める際の注意点を

• 不動産業者によって売却期間が異なる
• 立地やエリアによって売却期間が異なる
• そもそも売却しにくい土地に時期は関係ない

の順に解説します。

不動産業者によって売却期間が異なる

スムーズに売却できるかの大部分は、不動産業者にかかっていると言っても過言ではないでしょう。動きの良くない業者に当たった場合、想定よりも売却に時間がかかる可能性があります。

また、不動産業者とどのような媒介契約を結ぶかも影響します。媒介契約に関する詳細はこちらの記事を参考にして下さい。

「土地を売却する際の注意点を流れに沿って解説！相続予定の人は要チェック」（トチカツプロ）

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エリアによって売却期間が異なる

土地がどのエリアにあるかによっても、売れやすさは変わります。例えば戸建の中古物件を売却する場合、需要はエリアによって異なります。

実際、都道府県別の転入者数を確認すると、2022年8月は東京都が最も多い31,429人、次いで神奈川県が17,506人、埼玉県が14,481人です（※3）。一方、数が最も少なかったのが鳥取県の633人、次いで高知県が665人、徳島県が689人でした。

このように、エリアによって転入者の数が大きく異なっていることがわかります。エリアによっては、中古物件を買いたい人の絶対数が少ないことがあるでしょう。特に地方は都市部よりも売却に不利な傾向があるので、長期計画で売却に取り組むことをオススメします。

※3「日本国内における移動状況」（総務省統計局）

そもそも売却しにくい土地に時期は関係ない

時期に関係なく、そもそも売却しにくい土地もあります。

例えば、

などです。

中でも「隣地との境界確定」は、買い手から購入の条件として提示されることが一般的です。隣地との境界線が曖昧なまま購入すると、隣地の所有者とトラブルになる可能性があるからです。

特に、何十年も前に取得したような土地は、境界線が曖昧になっている傾向があります。スムーズな売却をおこなうために、できるだけ測量は事前におこなっておきましょう。ただし、測量には時間もコストもそれなりにかかるため、着手する前に不動産業者に相談することをオススメします。

土地を高く売却するために重要な「時期」以外のポイント

土地を少しでも高く売却するためには、「時期」以外にも重要なポイントがあります。

• 複数社で見積もりを取る
• 取得費用をできる限り多く計上する
• 譲渡費用をできる限り多く計上する
• 要件を満たす特別控除を積極的に活用する
• 事前に土壌汚染調査をおこなう
• 隣地を買い増ししてから売却する

の6つを解説します。

複数の業者に見積もりを取る

準備段階では、相場価格を知るために複数の不動産業者に見積もりを取りましょう。この時、査定価格だけを判断基準にして業者を選ばないことがポイントです。なぜなら、必ずしも最初の査定価格で売却できるとは限らないからです。

また、提示された査定価格が相場と乖離している可能性もあります。適切な相場感覚を身につけるために、まずは複数の業者に見積もりを依頼することをオススメします。

ちなみに多くの場合、最初の査定は「簡易査定」です。相場の情報をもとに、業者がおおよその価格を算出するだけです。正式に依頼する業者が決まったら、現地で土地の状態や立地を確認してもらい、正確な査定価格を出してもらいましょう。

取得費用をできる限り多く計上する

先述のように、取得費用を多く計上するほど譲渡所得額が減り、譲渡所得税の負担を軽減できます。主な取得費用は土地の購入費と建物の建設費ですが、他にも以下のように取得費用として計上しやすいものがあります。

これらは取得費用として認められやすいです。なお、建物から取り外しができる家具などのオプションは、取得費用には含まれないので注意しましょう。

譲渡費用をできる限り多く計上する

取得費用と同様に、譲渡費用も多く計上するほど譲渡所得額が減り、譲渡所得税の負担軽減につながります。譲渡費用とは、土地や建物を売却する上でかかったコストのことです。

一般的に譲渡費用として認められやすい支出が以下の通りです。

詳しくは国税庁のサイトで判断基準を参照してください（※4）。

※4「裁判例から見た譲渡費用の概念と具体的事例の判断基準」（国税庁）

要件を満たす特別控除を積極的に活用する

規定の要件を満たしており、特別控除を使える場合は積極的に活用しましょう。会計上の売却益（譲渡所得）を減らすことで、譲渡所得税の負担を軽減し、手元に残る資金を増やすことが可能です。

例えば、以下のようなケースで特別控除の対象となる可能性があります。

特別控除の対象となり得るケース	控除額
マイホーム（居住用財産）を売却した	3,000万円
公共事業などのために土地・建物を売却した	5,000万円
特定住宅地造成事業などのために土地を売却した	1,500万円
特定土地区画整理事業などのために土地を売却し	2,000万円

これらの控除を利用することで譲渡所得額がゼロになれば、譲渡所得税は発生しません。

事前に土壌汚染調査をおこなう

土地をスムーズかつ高く売却するためには、買主の不安の芽を事前に摘んでおくことが肝要です。その1つが「土壌汚染調査」になります。土壌汚染を除去するには莫大なコストがかかるため、買主としては事前に調査しておいて欲しいのが心情でしょう。

ただし、開発業者が分譲したような土地は、開発時に調査や汚染の除去がおこなわれているのが普通なので、一般的に除去は不要です。

一方で、先祖から代々受け継いできたような土地は、汚染調査がおこなわれていない可能性が高いため注意が必要です。特に開発業者や事業者に土地を売却する場合は、事前に汚染調査をおこなっておいた方がいいでしょう。

調査の相場費用は「900㎡あたり20万円〜60万円」と言われています。実際には土地の形状や調査項目の数、有害物質の使用履歴の有無などによって変動します。買い手の立場に立ち、不要な不安は事前に取り除いておきましょう。

隣地を買い増ししてから売却する

土地の形状によっては、隣地を買い増ししてから売却するのも手です。

• 一部が欠けていて、隣地を買い増すことで整った形になるような土地
• 買い増すことで視認性が高まるような土地

このような土地は買い増した方が売れやすくなります。不動産業者が比較的おこなっている手法であり、ハードルは高いですが、高く売却できる可能性があるでしょう。

同様に、都市計画区域内にある道路に接していない土地は、接道部分を買い増すと価格が上がりやすいです。なぜなら、そのような土地は幅員4m以上の道路に土地が2m以上接していないと、建物を建てられないからです（※5）。

資金に余裕があり、隣地を買い増しした方が価値が上がりそうな土地の場合は、隣地を買い増ししてから売却するといいでしょう。

※5「建築基準法制度概要集」（国土交通省）

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