「土地を貸して、地代を得る」という方法は、土地オーナーにとって最もイメージしやすい活用方法のひとつでしょう。
企業に対して土地を貸すことができれば、借主側の事業が安定している限り、10年、20年単位で地代を得ることができるので、土地活用の選択肢としては非常に魅力的です。
ただし、そのような土地活用をしていくのであれば、「借地権」に関する知識は押さえておくべきでしょう。
・どの程度の期間、土地を貸し続けなければいけないのか？
・居住用賃貸物件のような更新制度はあるのか？
・貸した土地に建てられた建物は、契約満了後どうなるのか？
これらはすべて、法律で決められています。今後、土地の貸し出しを検討されているのなら、ぜひ参考にしてみてください。
土地活用における借地権の種類と特徴
ここでは、土地活用における借地権の種類と特徴について解説していきます。借地権の種類は複数あるので、詳しく見ていきましょう。
借地権とは
地代を払う代わりに土地を借りられる権利のことを「借地権」と言います。かつては「普通借地権」と呼ばれていました。
普通借地権の場合、原則として書面による契約は必要なく、貸し出しの期間を設ける必要もありません。
借主が引き続き土地の利用を希望する場合、法律（旧法）に則って利用を継続することができたのです。借主の立場が強く、時には土地オーナーが自分の土地を返還してもらえないという問題が起きていました。
そこで、土地オーナーと借主との力関係を改善するために1992年に施行されたのが「借地借家法」という法律です。
この法律が画期的だったのは、「定期借地権」という新たな制度を生み出したことです。定期借地権について次項にて説明します。
定期借地権とは
定期借地権とは、一定の期間を経過すると土地をオーナーに返さなければいけない借地権のことを言います。
契約前に期間を決められるため、期間満了となれば、土地のオーナーは必ず土地を返還してもらえるのです。
これにより、土地オーナーは安心して土地を貸し出せるようになりました。以下が、定期借地権の一覧となります。
| 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | |
| 契約期間 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 契約形式 | 公正証書 | 公正証書 | 書面 |
| 利用目的 | 特に制限なし | 事業用 | 特に制限なし |
| 返還時の条件 | 更地にして返還する | 更地にして返還する | 建物を地主が買い取る |
では、それぞれの定期借地権について具体的に紹介していきます。
一般定期借地権とは
一般定期借地権とは、一定の期間（50年以上）を定めた上で、土地を借りられる権利のことです。
契約の更新はなく、建物買取請求権が発生しないので、土地オーナーは建物を買い取る必要がありません。土地を更地の状態にして、返してもらうことができます。
事業用定期借地権とは
事業用定期借地権は、事業用の利用を目的としてのみ、土地を借りられる権利のことです。
賃貸住宅などを目的とした利用はできず、事業用の建物のみ建てることが許可されています。契約の更新はなく、契約満了時に建物買取請求権も発生しません。土地は必ず更地に戻された状態で返還されます。
また、2008年に契約期間に変更が加えられたのも特徴です。
借地借家法の施行時、事業用定期借地権の契約期間は「10年以上、20年未満」でした。
建物を建てて、ゼロから事業をはじめて、事業の収益からローン返済をするには少々期間が短かったのです。
そのため、借主が新しい建物を建てたくても、採算の都合上耐用年数の短い、解体しやすい建物にせざるを得ませんでした。それを受けて、借地借家法の一部が改正され、契約期間が「10年以上、50年未満」に拡大されたのです。
建物譲渡特約付借地権とは
建物譲渡特約付借地権とは、契約締結から30年以上経過したのち、土地オーナーが建物を時価で買い取ることができるという権利です。
こちらの借地権が登場したのは1992年のため、30年以上の契約期間を満了し、建物を買い取った事例はまだありません。
一般定期借地権による土地活用のメリット、デメリット
こちらでは、一般定期借地権による土地活用のメリットとデメリットについて解説します。
一般定期借地権のメリット
土地オーナー側のメリットとしては、契約期間が長いため安定的な収入を得やすい傾向があります。
また、期間の延長や契約更新の義務がないため、契約満了時には必ず土地を返還してもらうことができるのです。
建物買取請求権が発生しないので、オーナーが建物を買い取らずに済み、解体費用もかかりません。
さらに税制面でもメリットがあり、借主が住居用を目的とした建物を建てると、土地オーナーが負担する固定資産税は減額されるようになっています。
一般定期借地権のデメリット
デメリットとしては、契約更新がない分、長期間自分の土地を自由に使えなくなる点です。
50年以上という縛りがあるため、土地オーナーの存命中に返還されないケースもあり得るでしょう。
事業用定期借地権による土地活用のメリット、デメリット
続いて事業用定期借地権による土地活用のメリット・デメリットについて解説します。
事業用定期借地権のメリット
メリットとしては、一般定期借地権と比べて契約期間が短い点です。
一般定期借地権の契約期間が50年以上であるのに対して、事業用の期間は10年以上50年未満となっています。
まず土地を借りる企業にとっては、特定の土地で事業をしたくても、わざわざ土地購入するのはリスクがあります。
土地の購入は経費扱いできない上に減価償却もできないため、借地を利用して事業を開始できるのは好都合なのです。
オーナー側としても、契約が満了すれば更地の状態で土地が返ってくるので、土地活用の長期的な計画を立てやすいでしょう。
また、契約時にきちんと公正証書で特約を定めておけば、期間延長、契約更新、建物の買取、これらの義務を負わずに済みます。借主側の事情に振り回されず、土地活用の方針を決められるのが魅力です。
事業用定期借地権のデメリット
デメリットは、用途が事業用に限られているという点です。
借主は賃貸用の住宅を建てることはできず、あくまで事業で利益を出し、賃料を支払う必要があります。
借主の事業が必ずしもうまくいくとは限りませんから、事業が傾けば賃料支払いの遅延や、期間満了前に退去される可能性もゼロではありません。
万が一、借主である経営者に無断で退去されてしまったら、解体や撤去の費用を土地オーナーが負担しなければいけないこともあるのです。
また、費用面でのトラブルが起きやすいのも事業用定期借地の特徴です。
契約を交わす際、建物の建築費用や後々の修繕費用、電気やガス・水道などの運営に要する費用など、負担する範囲の線引きを明確にしておきましょう。
事業用定期借地権の活用事例
こちらでは、事業用定期借地権の例として、実際に弊社が所有している土地を紹介します。
事例紹介①
こちらは、東京都立川市にある「トレーラーハウス」を活用したドライブスルー店舗です。
事例紹介②
2つ目に紹介するのが、兵庫県の伊丹市にある家族葬の店舗があります。
いずれも事業用定期借地として契約しているため、原則として契約満了時には更地の状態で返還されることになっています。
事業用定期借地権でよく起こるトラブルは？対処法も解説
こちらでは、事業用定期借地権において起こりやすいトラブルと、その対処法について解説します。
借主側の事業破綻に関するトラブル
事業用定期借地の契約における最大のリスクは、借主側の事業破綻と言えるでしょう。それだけ入念に精査したとしても、リスクをゼロにはできません。だからこそ、いざという時に被害を最小限に抑える工夫が必要です。
理想的には、借主から事前に建物の撤去費用に相当する金額と、数年分の地代に相当する金額を、敷金または保証金として受け取っておくことです。数年分の地代が厳しいようなら、少なくとも半年分から1年分に相当する額は確保しておきたいところです。これにより、金銭的なリスクを最低限回避できるでしょう。
保証金の返還義務に関するトラブル
前項で触れたように、土地オーナーは借主の破綻リスクに備えて、契約時に借主から保証金を預かることができます。
保証金はあくまでも一時金であるため、問題なく契約が満了すれば、土地オーナーは借主に保証金を返還しなければいけません。
しかし、ここで問題となるのが、土地オーナーが契約中の土地を誰かに相続した場合です。
相続が発生すれば、土地オーナーとしての地位は相続人に移りますが、同時に保証金の返還義務も相続人に移ることになっています。
つまり、実際には保証金に当たる金額を受け取っていない相続人が、保証金の返還義務を背負う形になってしまうのです。
そのため、保証金に相当する資金がなく、契約満了時に保証金を返還できないという事例も発生しています。
もし、契約する土地を契約満了前に相続する予定があるのなら、相続人に保証金の返還能力があるかを見定めた上で、金額を検討しましょう。
地代に関するトラブル
一般的に、一度契約で定めた地代をあとから変更するケースは稀です。
しかし、「固定資産税や都市計画税が高くなった」などの事情がある場合、地代を上げざるを得ないことがあります。そのとき、もし契約書に「地代の変更はしない」という特約がなければ、土地オーナーは地代の値上げをすることが可能です。もちろん、借主はこれに応じなければいけません。
参考までに、地代の増減について借地借家法では以下のように書かれています。
（地代等増減請求権）
第十一条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、
土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動または近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
このように、税金の増減や地価の上下、あるいは似た土地と比較して地代が不相応であると判断できる場合に限り、オーナーは地代の増減を借主に請求できることになっています。
ただし、提示した金額を借主側が承諾しない場合は、双方で話し合いのもと地代を決めることが可能です。話し合いをしても互いの合意点が見つからなければ、第三者に入ってもらい調停によって地代を決める必要があります。そういったトラブルに発展しないためにも、地代の増減が発生する可能性があるという内容を契約書に記載した上で、借主側にも事前に説明しておくことをオススメします。
事業用不動産の土地活用でお悩みの方は近畿住宅流通へ
先述のように、法改正によって事業用定期借地権の契約期間が「10年以上20年未満」から「10年以上50年未満」に変更されたことで、企業はそれまで以上に店舗開発に取り組みやすくなりました。飲食店、コンビニ、スーパー、ガソリンスタンドなど、あらゆるジャンルの店舗が事業用定期借地権を活用して、店舗を拡大してきたのです。
そして現在、新型コロナウイルス感染症の影響で撤退を余儀なくされた店舗が増えているとはいえ、同時に、積極的に店舗を増やし続ける企業がいるのも事実です。現に「条件の良い土地があればすぐにでも借りたい」という企業様の声は弊社にも多数届いています。
しかし、土地オーナーの方の中には、「土地をもってはいるけど、事業用不動産なんて右も左もわからない。企業に貸すなんてハードルが高い」、そう感じる方もいるでしょう。弊社は昭和63年の創業以降、多くの事業用不動産を取り扱ってきました。不動産や建築、法律に関する知見はもちろん、商業施設・医療施設などの企画開発をしてきた豊富な経験があります。
もし、土地をお探しの企業様、借り手をお探しの土地オーナーさんがいらっしゃいましたら、お気軽に近畿住宅流通までお問い合わせください。