「土地を売却したら、利益はどれくらい手元に残るの？」

今回はこのような疑問に回答します。少しでも多く利益を残すためのコツや節税対策も合わせて解説しますので、参考にして下さい。

土地売却時の利益の計算方法

こちらでは、土地売却時の利益の計算方法を解説します。

土地売却時の利益の計算方法

土地売却で利益が出た時は、売れた金額がそのまま全額手元に残るわけではありません。買い手を探してくれる不動産業者への仲介手数料や税金等を支払う必要があります。利益は以下の計算式で算出できます。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、取引価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた金額です。計算式であらわすと以下のようになります。

土地売却で発生する税金一覧

こちらでは、土地売却で発生する税金を紹介します。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に印紙を貼りつけた際に納税するものです。納税額は契約書に記載された取引金額によって異なります。以下の表を参考にして下さい。

金額	印紙税
50万円超100万円以下	1,000円
100万円超500万円以下	2,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円
1億円超5億円以下	100,000円
5億円超10億円以下	200,000円
10億円超50億円以下	400,000円
50億円超	600,000円
金額の記載のないもの	200円

　　

引用：「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（国税庁）

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

消費税

消費税は、主に仲介をする不動産業者に払う仲介手数料に対してかかります。同様に、移転登記を依頼する司法書士への報酬や住宅ローンを繰上げ返済する際の手数料にも消費税がかかります。

登録免許税

登録免許税とは、売却によって不動産の所有権を買い手に移転する際にかかる税金です。

土地と中古住宅などの移転登記にかかる税金は、共に「評価額×2.0％」の式で算出されます。なお、司法書士に登記作業を依頼する場合は、別途1万円〜2万円の費用がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、譲渡所得に対して課せられる税金です。譲渡所得は、取引価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた金額です。なお、譲渡所得に対してかけられる税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。以下の表を参考にしてください。

【譲渡所得税の税率】

所有期間	所得税	住民税
5年を超える（長期）	15.315%	5%
5年以下（短期）	30.63%	9%

売却した年の1月1日の時点で所有期間が5年超か否かによって、税率が大きく変わるので注意しましょう。なお、相続によって取得した不動産の所有期間は、被相続人の所有期間を含めて計算されます。

例えば被相続人が4年間所有し、相続人が2年相続した場合は計6年が所有期間となり、売却時の利益は長期譲渡所得とみなされます。

土地売却で利益を増やすための節税対策

こちらでは、節税対策によって土地売却の利益を少しでも多く残す方法を7つ解説します。

マイホーム売却時の3000万円特別控除

マイホーム売却時に、譲渡所得に対して最大3000万円の控除を受けられる制度です。対象となるのはマイホームのような居住用財産のみで、アパート・マンションのような収益不動産は対象となりません。

こちらの特別控除を受けるためには、

• 自ら居住する家屋を売却するか、家屋と一緒にその土地や借地権を売却すること。なお、すでに住んでいない家屋や土地等を売却する場合は、住まなくなってから3年以内（該当する年の12月31日）までに売却すること。
• 売却した年の前年および前々年に、同様の特例や損益通算および繰越控除の特例を受けていないこと。

などの要件を満たす必要があります。詳しくは国税庁のホームページを参照してください（※1）。

※1「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（国税庁）

相続した空き家を売却する時の3000万円特別控除

相続した空き家の売却時にも、譲渡所得に対して最大3000万円の控除を受けられるケースがあります。対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建築された戸建住宅のみです。詳しい要件は、国税庁のサイトを参照して下さい（※2）。

なお、こちらの控除を利用するには、

の2つの方法があります。一般的な相場では解体費用の方が安く済むため、耐震リフォームよりも解体の方がオススメです。

※2「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（国税庁）

収用等により土地建物を売ったときの特例

収用等の理由で土地や建物を売却した際に、譲渡所得に対して最大5000万円の控除を受けられる制度です。

「収用」とは国や地方公共団体が、公共事業のために土地や建物を取得することを指します。詳しい要件は、国税庁のサイトを参照して下さい（※3）。

※3「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例」（国税庁）

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1000万円の特別控除

名称の通り、平成21年及び平成22年中に取得した土地を売却する際に、譲渡所得に対して最大1000万円の控除を受けられる制度です。

リーマンショック後に土地の取引が消極的になったことを受け、土地需要を喚起するためにおこなわれた施策の1つになります。詳しい要件は、国税庁のサイトを参照して下さい（※4）。

※4「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1000万円の特別控除」（国税庁）

特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除

国土交通省がおこなう土地区画整理事業のために土地を売却すると、譲渡所得に対して最大2000万円の控除を受けられる制度です（※5）。買主は主に地方公共団体や地方住宅供給公社、独立行政法人中小企業基盤整備機構などです。

全国の土地の3割程度が整備対象となっているため、所有地が対象に含まれる可能性もゼロとは言い切れません。ただし、すでに以下の特別控除を受けていた場合は、併用できないことがあるので注意して下さい。

• 大規模な住宅地等造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
• 居住用財産の買換え特例
• 認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
• 土地の長期譲渡所得の1000万円特別控除

詳しい要件は、国税庁のサイトを参照して下さい。

※5「第65条の3　《特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係」（国税庁）

特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除

特定住宅造成事業のために土地を売却した際、譲渡所得に対して最大1500万円の控除を受けられる制度です。「特定住宅造成事業」とは、地域の開発や都市の再開発を目的とする事業を言います。具体的には以下のような事業です。

その他、30種類ほどの事業が対象となります。詳しい要件に関しては、国税庁のサイトを参照して下さい。

※6「第65条の4　《特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係」（国税庁）

土地売却で利益を増やすためのコツ

こちらでは、前項で紹介した特別控除以外に、土地売却で利益を増やすコツを解説します。

の順に解説しますので参考にして下さい。

取得費用を正確に把握する

譲渡所得税は、土地売却の際に発生する税金の中でも大きな割合を占めます。そのため、手元に残る利益を増やすには、譲渡所得税の支払額を減らすのが大きなポイントです。

譲渡所得は「取引価格ー（取得費用　＋　譲渡費用）」で計算されるため、計算上は「取得費用」と「譲渡費用」が多いほど、譲渡所得税の支払額が少なくなります。

この2つのうち「取得費用」は、土地や建物を購入した当時の費用ですので、あとから金額を増やすことはできません。しかし、取得費用を確認できる資料がない場合、想定より大幅に取得費用が減ってしまう可能性があります。

なぜなら、取得費用を確認できる資料がない場合、「取得費用は一律で取引価格の5％」と所得税法によって決められているからです。これを「概算取得費」と言います（※7）。

概算取得費で譲渡所得を算出してしまうと、結果的に譲渡所得が本来の金額より高くなってしまい、譲渡所得税の負担が重くなります。不動産を取得した売買契約書がない時は、代替する資料として以下のものを探してみて下さい。

上記の資料が見つからない場合は、不動産鑑定士に協力してもらいましょう。当時の土地の取得費用や建築費用を算定して、「鑑定意見書」を発行してくれます。中には成果報酬型で対応してくれる業者もありますので、どうしても資料が見当たらない時は検討してみて下さい。

※7「No.3258 取得費が分からないとき」（国税庁）

領収書等をきちんと保管しておく

譲渡所得税の対象となる譲渡所得は、

譲渡所得　＝　取引価格ー（取得費用　＋　譲渡費用）

で算出されるため、「取得費用」と「譲渡費用」が高いほど税負担が軽くなるのは既にお伝えした通りです。この2つのうち「譲渡費用」は経費を使った分だけ増えるので、譲渡所得税の負担を軽くすることができます。

譲渡費用とは、仲介手数料や登記費用、印紙税や消費税などの売却に要した費用を指します。他にも以下の費用が譲渡費用としてみなされる可能性が高いです。

• 買い手を探すための広告費
• 売買に伴う移動で使った交通費
• 賃借人への立退料
• 建物の解体費用
• 各譲渡費用にかかる消費税

なお、以下の費用は買い手から購入条件として依頼された場合にのみ、譲渡費用として認められる可能性があります。

• 測量費
• ごみ処理や残置物の撤去費用
• 草刈りやクリーニングなどの費用

いずれの場合も売却時に支出があった際は、必ず領収書等を発行し保管しておきましょう。

譲渡費用となるか否かの判断基準に関しては、国税庁のサイトを参考にしてください（※8）。

※8「裁判例から見た譲渡費用の概念と具体的事例の判断基準」（国税庁）

売買契約から決済・引き渡しまでの期間を短くする

売買契約から決済・引き渡しまでの期間は、できるだけ短くしましょう。なぜなら、決済・引き渡しまでの期間が長引くほど、最終的にも手元に残る利益が減ってしまうからです。

利益が減る主な理由は以下の3つです。

• 固定資産税等を負担する日数が増える
• ローンの残債がある場合、解約返還額が減る
• 火災保険に加入している場合、解約返還額が減る

特段の理由がない場合は、できるだけ早く決済・引き渡しができるように、買い手や仲介業者に協力してもらいましょう。

土地売却で利益が減るケース

こちらでは、土地売却時に利益が減ってしまうケースを4つ紹介します。

の順に紹介するので参考にして下さい。

ローンの一括返済手数料・抵当権抹消費用がかかる

住宅ローンの残債がある住居付きの土地を売却する場合、ローンの完済と抵当権の抹消をする必要があります。その際「全額繰上げ返済の手数料」と「司法書士への抹消依頼料」の出費があるため、利益が減ります。

繰上げ返済をする際の手数料は契約書に記載されているので、該当する場合は確認しておきましょう。安くて数千円、高いと10万円以上請求されることもあります。

なお、司法書士への抹消依頼料は1万円前後が相場です。依頼料に加えて、抹消時に不動産1つにつき1000円の登録免許税もかかるので覚えておきましょう。

解体費用がかかる

建物を壊して更地の状態で売却する場合は、解体費用がかかるため利益が減ります。費用は建物の構造によって様々で、木造が最も安く、軽量鉄骨造や鉄筋コンクリートは高めです。

なお、更地にすると建物があった時と比べて固定資産税の負担がかなり重くなり、さらに利益を圧迫します。解体するタイミングは、仲介業者に相談の上で慎重に見極めましょう。

土壌汚染対策費用がかかる

近年、住宅用地の売買であっても、買い手が土壌汚染の調査を希望するケースが少なくありません。開発業者によって整備された土地であれば調査の必要がない可能性が高いですが、取得から年月が経過している場合は、買い手から調査を求められる可能性があります。

調査費用は土地の状況や広さによって様々ですが、比較的大きな出費となるため、利益を圧迫します。調査の必要の有無だけでも早めに確認しておきましょう。

土地の測量費用がかかる

「測量」とは土地の面積を正確にはかり、隣地との境界線を確定させる作業です。義務ではないですが、境界が確定していないと売買の交渉で不利に働きやすくなります。

買い手としては、購入後に隣地の所有者とトラブルになるのを避けたいため、境界確定が済んでいない土地を敬遠する傾向にあるからです。過去に測量をした記録がない場合は、なるべく販売活動を始める前に済ませておきましょう。

一般的な宅地であれば、100平米あたり40万円程度が相場と言われています。利益は減りますが、スムーズな売却を実現するには必要な工程です。

その他の工事費用がかかる

その他、必要に応じて発生する工事費用を紹介します。

・埋設物の撤去費用

地中の埋設物を撤去しなければならない場合は、工事費用が発生します。費用は埋設物の種類や量によって変わりますが、相場は10万円〜30万円と言われています。

・水道引込工事の費用

水道引込工事が必要な場合も、工事費用が発生します。費用は土地の状況によりけりですが、相場は30万円からと言われています。

土地売却時の利益をシミュレーション

こちらでは土地売却時の利益をシミュレーションする方法を紹介します。全部で3パターンを紹介しますので、参考にして下さい。

・所有期間4年、取得費用2000万円の土地を2500万円で売却した場合

譲渡所得は280万円です。土地の所有期間が5年未満であるため、「短期譲渡所得」とみなされます。短期譲渡所得の税率は所得税が30.63％、住民税が9%であるため、所得税は85万7640円、住民税は25万2000円です。

つまり、譲渡所得税の合計金額は110万9640円となります。さらに、印紙税が2万円、抵当権抹消登記をおこなう場合は登録免許税が1000円かかります。

最終的に手元に残る利益は、

280万円　ー　110万9640円　ー　2万円　ー　1000円　＝　166万9360円　です。

・所有期間6年、取得費用2000万円の土地を2500万円で売却した場合

譲渡所得は280万円です。土地の所有期間が5年を超えているため、「長期譲渡所得」とみなされます。長期譲渡所得の税率は所得税が15.315％、住民税が5%であるため、所得税は42万8820円、住民税は14万円です。

つまり、譲渡所得税の合計金額は56万8820円となります。さらに、印紙税が2万円、抵当権抹消登記をおこなう場合は登録免許税が1000円かかります。

最終的に手元に残る利益は、

280万円　ー　56万8820円　ー　2万円　ー　1000円　＝　221万180円　です。

・所有期間10年、取得費用3500万円の土地と木造の建物を4500万円で売却した場合

土地と建物をセットで売却する場合は、土地と建物の取得費用を分けて計算する必要があります。

仮に、取得当時の土地が1500万円、建物が2000万円だったとします。この場合、土地の取得費用は「取得費用＝購入費用」であるため、1500万円です。

しかし、建物は年月の経過によって劣化するため、減価償却によって取得費用が減ります。

つまり、建物の取得費用は「取得費用ー減価償却分」です。木造の戸建住宅は築10年で価値が半分ほどになると言われているため、その場合建物の取得費用は1000万円です。

譲渡所得　＝　取引価格　－ （取得費用　＋　譲渡費用）

であるため、

4500万円 ー　（2600万円　＋　120万円）　＝　1780万円

譲渡所得は1780万円です。土地の所有期間が5年を超えているため、「長期譲渡所得」とみなされます。長期譲渡所得の税率は所得税が15.315％、住民税が5%であるため、所得税は272万6070円、住民税は89万円です。

つまり、譲渡所得税の合計金額は361万6070円となります。さらに、印紙税が2万円、抵当権抹消登記をおこなう場合は登録免許税が1000円かかります。

最終的に手元に残る利益は、

1780万円　ー　361万6070円　ー　2万円　ー　1000円　＝1416万2930円　です。

土地売却のご相談はトチカツプロの近畿住宅流通へ

本記事では、土地売却で少しでも多くの利益を残す方法をお伝えしました。「譲渡所得を減らす方法」や「特別控除を活用した節税対策」など、様々な方法を紹介しましたが、手っ取り早く利益を増やすにはやはり「高く売却すること」です。

その点、トチカツプロを運営する近畿住宅流通では、昭和63年の創業以来100件近くの土地を高価で買取りしてまいりました。北は北海道から南は沖縄まで、全国各地で事業用不動産の買取を積極的におこなっています。

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