「土地を売却したいけど、できるだけ損をしない方法ってある？」
「土地売却で損をした時に使える税制度はある？」
今回はこのような疑問に回答します。土地売却の予定がある方はぜひ参考にしてください。
土地売却で極力損をしない方法
土地売却は長い人生の中で一大イベントの1つと言えます。金銭的にも時間的にも、極力損を避けたいのがオーナー側の心情でしょう。そこでこちらでは、土地売却で極力損をしない方法を4つ紹介します。
土地売却の経験が豊富な不動産業者を選ぶ
土地売却において不動産業者選びで大事なことは、まず「売買」に特化した業者を選ぶことです。ただし、一言に「売買」と言っても、戸建住宅をメインで取引している業者もいれば、事業用地をメインで取引している業者もいるので注意が必要です。
どのジャンルの物件をメインで取引しているかは、ホームページに掲載されている実績や
現在取り扱っている物件を見れば、おおむね確認ができるでしょう。
業者の実態をより詳しく調べたい場合は、電話等での問い合わせの際に、担当者が周辺の相場を把握しているかどうかをチェックすることをオススメします。また、相場よりも低い価格で提案してくるかどうかも、見極めのポイントとして重要です。あまりに低い価格で提案してくる場合、足元を見られている可能性があるでしょう。
囲い込みをしない業者か確認する
囲い込みとは、不動産業者が意図的に売主と買主の両方から仲介手数料を得る行為を指します。通称で「両手仲介」とも呼ばれます。
たとえば、不動産業者の専用サイトである『レインズ』に物件情報をあえて登録しなかったり、他の業者からの購入依頼を断ったりなどです。要するに、利益を最大化するために他社の介入を防ごうとするものです。
土地売却で囲い込みが起きやすいケースが、業者と「専任媒介契約」を結んだ場合になります。専任媒介契約とは、1社とのみ仲介の依頼をする方法です（オーナー自身が買主を見つけて取引することも可能）。
買い手探しを依頼している業者が1社のみの状況で囲い込みをされると、機会損失が増え、早期売却が困難となる可能性が高いです。
もし囲い込みを事前に防ぎたいのであれば、売主のみと契約をする「片手仲介」の業者を選ぶことをオススメします。高く売れれば売れるほど仲介業者は仲介手数料が増えるため、売却に向けて一致団結して取り組めるでしょう。
また、囲い込みの防止策として有効なもう1つの方法は、複数の仲介業者と「一般媒介契約」を結ぶことです。一般媒介契約とは、複数の不動産業者に仲介を依頼する方法です。万が一どこかの業者が囲い込みをしようとしても、他の業者は通常通り売却活動をおこなえるので、囲い込みによる被害はほぼ回避できます。
ただし、一般媒介契約は囲い込みのリスクを回避できる反面、仲介業者にとっては競合が増えることを意味します。そのため、専任媒介契約と比べて売却活動への意欲が下がる可能性もあるので注意が必要です。
行政処分などのペナルティを受けていないか確認する
不動産業者による不祥事は決して珍しいことではなく、毎年数百社が業務停止や免許取消などの処分を受けています（※1）。そこで、不要なトラブルを避けるために、依頼予定の不動産業者が過去に行政処分を受けていないかどうかを確認するといいでしょう。
宅建業者が過去に行政処分を受けていた場合、それらの事実は各都道府県のウェブサイトで公告されているため、一般の方でも履歴を確認することが可能です。以下、過去の処分履歴を調べる方法を2つ紹介します。
⑴国土交通省ネガティブ情報等検索システムで調べる
国土交通省が運営する「ネガティブ情報等検索システム」では、各都道府県が宅建業者に対しておこなった処分情報を確認できます。事業者を都道府県などを選択し、該当の業者を調べてみましょう。
⑵「宅地建物取引業者名簿」で調べる
各自治体の窓口にある「宅地建物取引業者名簿」を見れば、該当する会社の処分履歴を調べることができます。宅地建物取引業者が都道府県知事から免許を受けた業者の場合は所轄する部署で、国土交通大臣から免許を受けた業者の場合は管轄する都道府県の課または地方整備局の課で、それぞれ閲覧が可能です。
複数社で見積もりを取る
少しでも高く売るためには、複数社で見積もりを取るようにしましょう。どれだけ担当者が親切で迅速な対応をしてくれていたとしても、提案された販売価格が相場と乖離している可能性はゼロではありません。
1社だけの見積もりだと相場の価格帯もわからないので、交渉で不利に働く可能性があります。土地の売買は扱う金額の桁が大きいですから、きちんと複数社で見積もりを取り、できるだけ業者の譲歩を引き出すように心がけましょう。
土地売却で損失が出た場合に利用できる税金の特例と手続き
土地売却では損失が出てしまうことがあります。そのような時に活用したいのが「損益通算」や「繰越控除」などの制度です。条件を満たしていれば、損益通算によって損失を同年のその他の収益と相殺したり、繰越控除によって所得税や住民税を軽減できたりします。
これらの損益通算や繰越控除を利用できる特例は2つあるので、それぞれ紹介します。
特例⑴マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
こちらの特例は、マイホームを買い替えるために不動産売却をした際に適用されるものです。適用されるための条件は以下の通りです。
【売却する不動産に関する条件】
- 譲渡する年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えている
- 土地の敷地面積が500m²以上の場合、対象となるのは500㎡まで
【新たに購入する不動産に関する条件】
- 売却後、翌年の12月31日までに借入れによって購入する
- 購入する年の翌年12月31日までに、前の不動産を売却する
- 建物の床面積は50㎡以上であること
- 購入する不動産の住宅ローンが融資期間10年以上であり、特例が適用される年の末に残債があること
なお、こちらの特例は住宅ローン減税制度と併用が可能となっています。ただし、所得が3,000万円以上の年は特例が対象外となるのでご注意ください。
特例⑵特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
こちらの特例は、買い換えを伴わずにマイホームを売却して、損失が発生した場合に利用できる特例です。適用されるための条件は以下の通りです。
【売却する不動産に関する条件】
- 譲渡する年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えている
- 譲渡する前日の時点で、そのマイホームに住宅ローンの残債が10年分以上ある
- 住宅ローンの残債が売却金額を超えていること
こちらの特例も同様に、所得が3,000万円以上の年は特例が対象外となるのでご注意ください。
土地売却で損をしても確定申告をしよう
通常、不動産の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必要であり、損失が出た場合は原則として申告する義務がありません。しかし、先述の2つの特例を活用するには確定申告が必須となります（※2）。
譲渡所得の計算方法は以下の通りです。
譲渡所得額 ＝ 譲渡価額 − 譲渡費用 − 取得費
それぞれの用語の解説が以下となります。
譲渡価額…不動産を売却できた取引価格を指します。
譲渡費用…仲介手数料や印紙税などの諸経費を指します。
取得費…不動産を取得に要した費用を指します。
建物は、購入当時の価格から減価償却費を差し引いて算出します。
※2
「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」（国税庁）
「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」（国税庁）
土地売却後の確定申告の流れ
最後に、不動産売却後の確定申告の手続きの流れを説明します。
・ステップ1「必要書類を揃える」
確定申告で必要となる書類は、数が多い上に取得に時間がかかるものもあるので、早めに準備しておきましょう。
・ステップ2「確定申告書へ記入する」
確定申告書は国税庁か税務署のホームページでダウンロードが可能です。自宅で作成する場合は、データをダウンロードして記入しましょう。また、国税庁のホームページ内には確定申告書等作成コーナーがあるので、そちらに入力して作成する方法もあります（※3）。
・ステップ3「税務署へ提出する」
税務署へ提出する方法は、郵送、オンライン（e-Tax）、持参の中から選べます。ただし、オンラインで提出する場合は別途利用開始の手続きがあるので、事前に済ませておきましょう。
土地売却で損を避けたい方は近畿住宅流通へ
土地売却を検討されている方は、
- 何から始めればいいのかわからない
- 誰を頼ればいいのかわからない
- とりあえず大手の不動産業者に問い合わせてみようか
等々、様々なお悩みをお持ちだと思います。そこで、もしも周りに馴染みの不動産業者さんがいらっしゃらないようでしたら、弊社のような土地活用の専門業者に一度ご相談ください。
弊社は昭和63年の創業以来、大阪を中心に全国各地で土地活用に取り組んできました。賃貸住宅、駐車場、コンビニ、ドラッグストア、医療モール、オフィスビル、宿泊施設など、豊富な買取実績があります。もしも条件が合えば、弊社が直接土地を買い取らせていただくことも可能です。
土地売却に関してお困りの際は、ぜひお気軽にトチカツプロを運営する近畿住宅流通までお問い合わせください。