活用事例①　前橋市土地　家族葬ベルハース様

地主（貸主）：近畿住宅流通　/ テナント（借主）：ベルハース様

2021年11月

地主さんより所有する遠方の土地を活用したい旨の打診

まず、弊社と取引があるいくつかのテナント企業さんの活用事例を紹介させていただき、地主さんが所有する土地をテナントさんへの紹介してほしいと依頼を受けました。

今回依頼を受けた物件は、県道に面した２００坪弱の土地でした。私たちはすでに取引のある企業さんのほか、出店の見込みがありそうな地場企業さんや、ロードサイド物件に全国展開するテナント業者さんへ声掛けを行いました。

ロードサイド店舗を多数取り扱ってきた私たちは、どのような企業さんがどのような物件を好んでいるかの概要を把握しています。前面道路の交通量や、見通しの良さ、半径８００メートルの人口など企業さんが重要視する条件は様々です。私たちはそれらのデータも集めつつ、紹介を進めました。

2021年12月末

営業最終日、夕方の電話

2021年の営業最終日の閉店間際、地場でロードサイド店舗を数店運営されている企業の担当者さんから「まだあの土地はありますか？」と電話がありました。

まだテナントさんが決まっていない旨を説明すると、出店を検討したいとの申し出をいただき、合わせて社内説明のために簡単な配置図を作って欲しいとのことでした。年が明けたらすぐに対応することを約束し、電話を終えました。

2022年1月初旬

出店申し込み

年明け早々、測量図をもとに作成した配置図を送信すると、１週間ほどでテナント出店の申込がありました。通常は書面でお願いしていますが、今回は地主さんのOKもあり口頭での申し込みとなりました。

私たちは申込をいただいてから２～３週間かけ、貸主さん、借主さん双方のお話を伺いつつ、日程調整や諸条件の調整を行います。将来に渡って予想される費用をどちらが負担するか、予定より工期が伸びてしまった場合の対応など、これらを予め整理しておくことで貸主さま借主さま双方の良好な関係が保たれると考えているためです。

2022年2月中旬

IT重説～事業用定期借地権設定に関する覚書を締結

弊社から片道５時間以上かかる北関東のテナント業者さんとの契約でしたので、オンラインでの面談やメール、郵送にて契約を進めることとなりました。事前にメールで重要事項説明書や契約書（案）を共有し、オンラインによるIT重説当日もスムーズに進めることができました。テナント企業さんからも、画面共有での説明の方がこれまで出店してきた際の説明よりもわかりやすいとのお言葉を頂戴しています。

2022年2月末

テナント企業さんを初訪問

これまでは、オンラインでの面談やメール、電話でのやりとりのみ。このとき初めて直接お会いしました。テナント出店の建築を請け負う地場建設業者さんより、各種申請に約３～４ヶ月必要とのこと。６月あたりでの工事開始になりそうですので、公正証書は５月中に締結する約束となりました。

地主さんへは、地場建築業者さんを通じていただいた設計図面共有しました。その際に後々必要となるであろう、土地利用承諾書やインフラ工事の承諾書についてもアテンドしています。

2022年４月

境界上の擁壁解体

テナントさんから建築依頼をされている地場業者さんより、本物件と隣地の方と共有している壁の耐震に問題があり、解体と作りなおしをして欲しいと依頼がありました。建築の申請をするにあたって、行政から既存の擁壁の耐震性を問われることは多々あります。

以前にもこういったケースはあったので、覚書にも「出店申請に際して隣地境界との壁の取壊し・作り直しが必要な際は、地主さんが費用負担する」といった内容を入れていてためスムーズに運びました。さっそく地主さんにも承諾をもらって、取引先施工業者さんへ依頼、既存擁壁を解体し新しく作る運びとなりました。

しかしながら本物件では、隣地の方との境界の真ん中に持分２分の１ずつのブロック塀があり、取壊しには隣地の方の合意が必要でした。電話にて何度か説明するも応諾を得られず、現地にて打合せを行うことに。当日は施工業者さんと一緒に訪問。工事期間や、出来上がりイメージ図をもとに説明し、境界部分ではなく地主さん側の敷地内に、新しく壁を作り直すことでご納得いただきました。

2022年５月中旬

公正証書を締結

２月に結んだ覚書をもとに、公証人先生に公正証書（案）を作成いただきます。私たちは公証人さんとの間に入り、貸主さん借主さんのスケジュール調整、費用書類や事前データ提出をサポートします。

当日、公証役場にて貸主さん借主さん出席のもと公正証書を締結。（６月中旬着工予定）

梅雨の時期で心配でしたが６月上旬に新しい擁壁も完成し、無事着工することができました。締結以後は、貸主さん借主さん双方がスケジュールに慣れるまで、賃料入金予定や振込予定のフォローを行います。

2022年10月中旬

建物完成、店舗引渡し

スケジュール通りに地場施工会社さんより、テナント業者さんへ新店舗の引渡し。

私たちは毎月の出張に合わせて現地に訪問し、工事中の写真などを撮って貸主さん借主さんへ進捗報告をします。

2022年11月上旬

新店舗オープン

オープン当日の朝、地主さんから預かったお祝いのプレゼントを持って現地へ。完成した店舗の中をお客さまより先に見学させていただきました。借主のテナント業者さんは今後も出店の意向があるということなので、物件紹介を行っていきます。

今回の賃貸借契約期間は２０年間です。スタート時点から新店舗オープンまでのスケジュール感を共有できたことで貸主さま借主さまの関係も良好に進めることができました。今後も良好な関係が続くようサポートしていきます。